Kinnisvaraturg ja hinnaindeksid 2019. aasta IV kvartalis Lõppenud aasta IV kvartali kinnisvaraturu ostu-müügitehingute koguarv on võrdluses aastataguse ajaga jäänud samale tasemele, kuid tehingute koguväärtus on kasvanud. Võrdluses eelmise kvartaliga on rahalist kapitali kaasatud ligi 6 protsenti enam, kuid tehinguid on tehtud ligi 1 protsendi võrra vähem. Uute korterite müük on kasvanud, seda teist kvartalit järjest. Kinnisvara hinnaindeksi näitaja kasvas aastases võrdluses 3,9 protsenti ning analüüsiperioodile eelnevast kvartalist püsib hinnaindeks 2,5 protsenti madalamal. 2019. aasta IV kvartalis tehti kokku 12 418 ostu-müügitehingut, sh kinnisasjad, korteriomandid ning hoonestusõigused. Võrdluses aastataguse ajaga on lõppenud aasta IV kvartali tehingute mahud poole protsendi võrra langenud, ehk jäänud sisuliselt aastataguse ajaga samale tasemele. Sealjuures on tehingute koguarv ligi 1 protsendi võrra madalamal kui lõppenud aasta III kvartalis. Kvartali võrdluses kasvas tehingute arv hoonestamata maade sektoris, kui III kvartaliga võrdluses tehti ligi 23 protsenti rohkem tehinguid. Hoonestatud maade sektoris on tehingute arv kvartali võrdluses langenud 20,5 protsenti ning korteritega tehtud tehingute hulk on langenud 2,4 protsenti. Aastataguses ajast püsivad kõrgemal nii korteriomandite, hoonestatud maade kui ka hoonestamata maade ostu-müügitehingute arv. Joonis 1. Ostu-müügitehingute arv ja koguväärtus perioodil 2016 I kvartal 2019 IV kvartal Ostu-müügitehingute koguväärtus oli 2019 IV kvartalis 932 miljonit eurot, mis tähendab kvartali võrdluses ligi 6-protsendilist ning aastases võrdluses ligi 7-protsendilist kasvu. Aastases võrdluses on rohkem rahalist kapitali kaasatud kõigis kolmes turusegmendis korteriomanditega ligi 12 protsenti, hoonestatud maadega 1,4 protsenti ning hoonestamata maadega 10,4 protsenti. Kvartali võrdluses on kasvanud hoonestamata maadega ning korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vastavalt 28,5 ja 10,4 protsenti. Hoonestatud maade sektori koguväärtus oli IV kvartalis ligi 6 protsenti madalam kui analüüsiperioodile eelnevas kvartalis.
Joonis 2. Tehingute rahaline maht kinnisvaraturul sektorite lõikes perioodil 2016 I kvartal 2019 IV kvartal Maakondlikul tasemel on ostu-müügitehingute teostamise aktiivsus tavapäraselt kõrgeim Harju maakonnas (5494 tehingut) ning madalaim Hiiu maakonnas (115 tehingut). Rahalist kapitali kaasati samuti enim Harju maakonnas (667 miljonit eurot) ning vähim Hiiu maakonnas 2,5 miljonit eurot. Joonis 3. Eesti maakondades 2019. aasta IV kvartalis tehtud tehingute koguarv- ja väärtus (miljonid eurod) ning tehinguaktiivsuse ning koguväärtuse aastane muutus Korteriomanditega tehti IV kvartalis kokku 6 967 tehingut, sealhulgas eluruumidega 6 063. Võrreldes tehingute arvu aasta tagasi sama perioodiga, oli eluruumidega tehinguid lõppenud aasta IV kvartalis 3 protsenti enam. Samas analüüsiperioodile eelnevast kvartalist püsib tehinguaktiivsus 2,4 protsendi võrra madalamal. Tehinguaktiivsuse langusesse on kvartali võrdluses panustanud järelturul müüdud korteriomandid, kuid samas on järelmüükide turg aktiivsem kui aasta tagasi samal ajal. Eluruumidega tehtud tehingute koguväärtus, mis oli IV
kvartalis 498 miljonit eurot, püsib aastases võrdluses ligi 12 protsendi võrra kõrgemal ning 10,4 protsendi võrra kõrgemal kui analüüsiperioodile eelnevas kvartalis. Eluruumina müüdud uute korterite (esmamüükide) osakaal oli 2019. aasta IV kvartalis ligi 21 protsenti kõikide eluruumide tehingutest. Kokku müüdi 2019. aasta IV kvartalis 1 263 uut korterit, mis on 140 uut korterit enam kui eelmises kvartalis. Harju maakonnas oli esmamüükide arv koguni 1 055, sealhulgas Tallinnas 852 ning ainuüksi Tallinnas müüdud uued korterid moodustasid 67 protsenti kõikidest Eestis müüdud uutest korteritest. Tartu maakonnas müüdi 153, sealhulgas Tartu linna asustusüksuses 91 uut korterit ning Pärnu maakonnas 33, sealhulgas Pärnu linna asustusüksuses 31 uut korterit. Joonis 5. Järelturul müüdud eluruumide ja uusarenduste mahu muutumine ning uute korterite osakaalu muutus (%) perioodil 2016 I 2019 IV kvartal Joonis 4. Eri piirkondade ja kategooriate korterituru keskmise ruutmeetrihinna muutus perioodil 2016 I kvartal 2019 IV kvartal
Lõppenud aasta IV kvartali seisuga oli Tallinna uue korteri keskmine ruutmeetrihind 2 618 eurot, aastane ruutmeetrihinna kasv sealjuures 17 protsenti. Samas järelturult saadava korteri keskmine hind oli 1 828 EUR/m 2 ning aastane kasv 6 protsenti. Jättes ruutmeetrihinna arvutusel välja Tallinna, siis maksis lõppenud aasta IV kvartali seisuga uute korteriomandite ruutmeeter Eestis keskmiselt 1 746 EUR/m 2 ning aastataguse ajaga võrdluses on kasv olnud 5 protsenti. Eesti (v.a Tallinn) järelturu korteri ruutmeetrihind on IV kvartali seisuga 670 EUR/m 2, kasv aastases võrdluses 7 protsenti. 2019. aasta IV kvartali tehinguandmetele tuginedes kujunes uue kahetoalise korteri (kaasatud on tehingud korteritega, mille pindala on vahemikus 40 55 m 2 ) maksumuseks Tallinnas keskmiselt 129 478 eurot (2 618 EUR/m 2 ). Taas oli Tallinnas kõrgeima hinnatasemega piirkond Kesklinna linnaosa, kus maksis uus kahetoaline korter keskmiselt 157 215 eurot (3 127 EUR/m 2 ). Järgneb Põhja-Tallinna linnaosa 145 894 (2 618 EUR/m 2 ). Linnaosad, kus sai uue kahetoalise korteri kõige odavamalt, olid IV kvartali andmete põhjal Lasnamäe ja Mustamäe linnaosa, kus kujunes keskmiseks hinnaks vastavalt 101 892 eurot (2 110 EUR/m 2 ) ja 111 797 eurot (2 219 EUR/m 2 ). Uus kahetoaline korter maksis Tartu linnas keskmiselt 100 760 eurot (1 935 EUR/m 2 ) ning Pärnu linnas 81 020 eurot (1 702 EUR/m 2 ). Järelturu kahetoalise korteri maksumuseks kujunes Tallinnas keskmiselt 87 546 eurot (1 766 EUR/m 2 ). Sealjuures oli Tallinnas kõrgeima hinnatasemega piirkonnad Kesklinna ja Kristiine linnaosa, kus maksis 2019. aasta IV kvartalis järelturu kahetoaline korter keskmiselt vastavalt 114 251 eurot (2 276 EUR/m 2 ) ja 92 502 eurot (1 881 EUR/m 2 ). Järelturu kahetoalise korteri saab kõige odavamalt Nõmme ja Lasnamäe linnaosas vastavalt 76 929 eurot (1 572 EUR/m 2 ) ja 77 963 eurot (1 561 EUR/m 2 ). Vaadates Tallinnast välja, siis maksis järelturu kahetoaline korter Tartu linnas keskmiselt 64 903 eurot (1 333 EUR/ m 2 ) ning Pärnu linnas keskmiselt 60 309 eurot (1 228 EUR/ m 2 ). Joonis 6. Järelturu ja uute kahetoaliste eluruumina müüdud korterite keskmise ühikuhinna ( /m 2 ) muutus perioodil 2016 I 2019 IV kvartal Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus lõppenud aasta IV kvartalis 5 416 ostu-müügitehingut, mis on ligi 2 protsenti rohkem kui eelmise aasta samal perioodil ning 2,5 protsenti rohkem kui analüüsiperioodile eelnevas kvartalis. Tehingute koguväärtus oli IV kvartalis 396 miljonit eurot ning aasta tagasi sama perioodiga võrdluses on turul kaasatud rahalise
kapitali maht kasvanud ligi 5 protsenti. Võrdluses eelmise kvartaliga oli kinnisasjade lõppenud aasta IV kvartali koguväärtuse kasv 4,5 protsenti. 2019. aasta IV kvartalis tehti hoonestamata maadega 3 440 tehingut ning hoonestatud maadega 1 976 tehingut. Eelkõige on tehingute koguarv langenud hoonestatud maade turusektoris ning seeläbi kasv toimunud hoonestamata maade segmendi toel. Suure panuse kinnisasjadega tehtud tehingute koguarvu ja väärtuse kasvu on andnud just hoonestamata maade turusektor, kus IV kvartalis kasvas aktiivsus eelkõige maatulundusmaa eri kõlvikutega (haritav maa, metsamaa, looduslik rohumaa jm) tehtud tehingute arvelt. Maatulundusmaa kõlvikutega, eelkõige haritava maaga, seotud tehingutes on täheldatud teatud perioodilisust põllumaadega teostatud tehingute aktiivsus on kõrge kevadel, kuid langeb suve lõpus, kus taoline madal aktiivsusperiood kestab kuni sügise keskpaigani, kust omakorda vastu talve, aasta lõpus aktiivsus taaskord kasvab. Nimetatud asjaolu on seostatav sellega, et samal ajal, kui põllumeestele jõuab kätte keskmisest aktiivsem tööperiood, tehakse vähem ostu-müügitehinguid. Samas peale tööperioodi, aasta lõpus, tehinguaktiivsus kasvab. Maa-ameti avaldatav kinnisvara hinnaindeksi näitaja, mida arvutatakse alates 2003. aasta III kvartalist, on kokku pandud korteriomandite, hoonestatud elamumaa ning hoonestamata maa hinnaindeksitest eesmärgiga kirjeldada terviklikumalt kogu kinnisvaraturu hinnadünaamikat. Kinnisvara hinnaindeks kasvas aastases võrdluses ligi 4 protsenti ning eelmise kvartaliga võrdluses on indeks teinud 2,5 protsendilise languse. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 6,5 protsenti, kuid hoonestamata maa ning hoonestatud elamumaa hinnaindeksid langesid marginaalselt vastavalt 0,1 ja 0,8 protsenti. Võrdluses eelmise kvartaliga on korteriomandite hinnaindeks langenud 1 protsendi võrra, hoonestamata maa hinnaindeks langenud ligi 3 protsenti ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks langenud ligi 8 protsendi võrra. Tehingute andmebaasi laekunud 2019. aasta IV kvartali andmed on kontrollitud 20.01.2020 seisuga. Kinnisvara hinnaindeksi näitaja (fail)» Täiendav info tehingute kohta: Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika päringukeskkond Lisainfo: Johannes Nõupuu, Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist, Johannes.Noupuu@maaamet.ee Karmen Kaukver, avalike suhete nõunik, Karmen.Kaukver@maaamet.ee, 5694 5407