Microsoft PowerPoint - KMS muudatused ja kinnisvaratehingud [Read-Only]

Väljavõte

1 2019 jõustunud KMS muudatused ja kinnisvaratehingute maksustamine Ain Ulmre Maksude osakonna peaspetsialist Mis muutus käibemaksuseaduses Vautšeritega seotud tehingute käibemaksukäsitlus Digiteenuste käibe tekkimise koha reeglid Isikute ring, kellel on õigus deklareerida importimisel tasumisele kuuluvat käibemaksu käibedeklaratsioonis 2 Vautšerid (KMS 2 lg 13, 4 lg 1¹, 11 lg 2¹, 12 lg 1¹, 46 lg 22) Vautšeritega seotud tehingute käibemaksukäsitlus on Eesti käibemaksuseaduses ühtlustatud EL käibemaksudirektiivi muudatustega Eristada tuleb ühe- ja mitmeotstarbelisi vautšereid, sest nendega seotud tehingute käibemaksukäsitlus on erinev Muudatused puudutavad ainult alates väljastatud vautšereid 3

2 Vautšeri mõiste (KMS 2 lg 13) Vautšer käibemaksuseaduse tähenduses on instrument, mille kauba võõrandaja või teenuse osutaja on kohustatud vastu võtma tasuna või osana tasust kauba või teenuse eest ning mille puhul on võõrandatav kaup või osutatav teenus või kauba müüja või teenuse osutaja märgitud kas vautšeril või sellega seotud dokumentides, sealhulgas sellise vautšeri kasutamise tingimustes Vautšer ei ole instrument, mis annab ainult õiguse saada ostmisel allahindlust, mitte õiguse kaupa soetada või teenust saada 4 Üheotstarbeline vautšer (KMS 2 lg 13, 4 lg 1¹, 11 lg 2¹) Vautšer on üheotstarbeline, kui vautšeriga seotud kauba või teenuse käibe tekkimise koht ning sellelt kaubalt või teenuselt tasumisele kuuluv käibemaksusumma on juba vautšeri väljastamise ajal teada Kui üheotstarbelise vautšeri annab üle enda nimel tegutsev isik, tekib tal sellega seotud kauba või teenuse käive vautšeri üleandmise päeval vautšeri väärtuse ulatuses või enne vautšeri üleandmist vautšeri eest osalise või täieliku makse laekumisel makstud osa ulatuses 5 Kui üheotstarbelise vautšeri annab üle teise isiku nimel tegutsev isik (vahendaja) ka siis tekib vautšeriga seotud kauba võõrandamise või teenuse osutamise käive isikul, kelle nimel vautšeri üle andnud isik tegutseb Teine isik loeb vautšeriga seotud kauba või teenuse käibe toimunuks päeval, millal toimus temale vautšeri eest makse laekumine või tema poolt vautšeri eest kauba võõrandamine või teenuse osutamine olenevalt, milline toiming oli varasem 6

3 Näide käibemaksuarvestusest üheotstarbelise vautšeri üleandmisel teise isiku nimel Maksukohustuslane A müüb maksukohustuslase B nimel üheotstarbelise vautšeri maksukohustuslasele C, kes saab selle eest B-lt kauba A käibeks on B-lt võetav teenustasu B nimel vautšeri üleandmisest, vautšeri enda müümine A-le kauba käivet ei tekita B-l tekib käive kas kauba C-le üleandmise päeval või sellest varasemal A-lt vautšeri eest raha laekumise päeval 7 Mitmeotstarbeline vautšer (KMS 2 lg 13, 12 lg 1¹) Vautšer on mitmeotstarbeline, kui selle väljastamise ajal ei ole kauba võõrandamise või teenuse osutamise käibe tekkimise koht või sissenõutav käibemaksusumma teada Mitmeotstarbelise vautšeriga seotud kauba või teenuse käibe tekkimise aeg määratakse tavalises korras (KMS 11 lg 1 ja 3), vautšeri üleandmisel veel käivet ei teki 8 Kui kauba või teenuse eest tasutakse mitmeotstarbelise vautšeriga, on kauba või teenuse maksustatavaks väärtuseks vautšeri eest makstud tasu või vautšeri rahaline väärtus pluss kõik muu tasuna käsitatav, mille kauba võõrandaja või teenuse osutaja kauba ostjalt või teenuse saajalt või kolmandalt isikult kauba või teenuse eest on saanud või saab (juhul kui vautšer katab ainult osa hinnast) NB! Kui vautšeriga ostetakse maksuvaba kaupa või teenust, ongi vautšeriga seotud kauba või teenuse käive maksuvaba 9

4 Digiteenuste käibe tekkimise koht (KMS 10¹) Ka siin on ühtlustatud Eesti seadus EL direktiivi muudatustega EL riigi maksukohustuslane, kellel ei ole püsivat tegevuskohta üheski teises liikmesriigis ning kes osutas teiste liikmesriikide eraisikutele elektroonilise side teenuseid ja elektroonilisi teenuseid (digiteenuseid) eelmisel aastal ja osutab ka jooksval aastal mitte rohkem kui euro eest kalendriaastas, saab maksustada ja deklareerida need digiteenused oma asukoha liikmesriigis nagu tavalise siseriikliku käibe 10 Soovi korral võib ka selline maksukohustuslane lähtuda senistest reeglitest: maksustada ja deklareerida teise liikmesriigi eraisikule osutatavad digiteenused teenuse saaja liikmesriigis, või oma liikmesriigis teise liikmesriigi maksumääraga MOSS eriskeemi kaudu Kui uusi lihtsustatud reegleid rakendaval maksukohustuslasel saab kalendriaasta algusest arvates euro piir ületatud, tuleb selle piiri ületamise päevast arvates hakata teise liikmesriigi eraisikule osutatavaid digiteenuseid maksustama saaja liikmesriigis või liituda MOSS eriskeemiga 11 Digiteenuste kohta väljastatavad arved (KMS 37 lg 1 2 ) Kui seni tuli MOSS erikorra alusel maksustatavate digiteenuste kohta arve väljastamisel järgida teenuse saaja riigi reegleid, siis alates aastast järgib MOSS erikorra rakendaja arve väljastamisel oma liikmesriigi arve esitamise reegleid 12

5 Isikud, kellel on õigus deklareerida importimisel tasumisele kuuluvat käibemaksu KMD-l (KMS 38) Alates lihtsustati tingimusi, mille täitmisel on käibemaksukohustuslasel õigus deklareerida importimisel tasumisele kuuluv käibemaks käibedeklaratsioonis ja ei pea seda maksma tollis Enam ei ole nõuet, et viimase 12 kuu käibest vähemalt 50% peab moodustama 0% maksumääraga käive; ega ka nõuet, et kõik viimase 12 kuu maksudeklaratsioonid oleksid esitatud elektrooniliselt Alles jäid nõuded, et isik peab olema olnud käibemaksukohustuslane vähemalt 12 kuud järjestikku ning tal ei ole olnud viimase 12 kuu jooksul maksuvõlga ega tähtajaks esitamata maksudeklaratsioone jõustus veel üks lihtsustus: kütuse importimisel ei pea maksukohustuslane, kes on kütuse müüja vedelkütuse seaduse tähenduses, vastama impordi käibemaksu KMD-l deklareerimiseks nõutavatele tingimustele, kui tal on kütuse importimisel tagatise esitamise kohustus 14 Kinnisvaratehingute maksustamine Mõisted Üldpõhimõtted: käibe tekkimise koht ja aeg, maksustatav väärtus Võõrandamistehingute maksustamine Kinnisasjaga seotud teenuste maksustamine Kinnisasjaga seotud sisendkäibemaksu mahaarvamine ja korrigeerimine 15

6 Kinnisasja mõiste (KMS 2 lg 3 p 1) Kinnisasi tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses Hoonestusõigus ja tehnovõrk või -rajatis asjaõigusseaduse tähenduses Ehitis kui vallasasi asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses Korteriomand ja korterihoonestusõigus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse tähenduses 16 Ehitis ehitusseadustiku tähenduses Ehitis on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest (see tähendab, et pooleliolev ehitis ei ole ehitis!) Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone 17 Ehitusmaa Alates on krundi asemel käibemaksuseaduses ehitusmaa mõiste: ehitusmaa on kinnisasi, millel ei asu ühtki ehitist peale teisele isikule kuuluva tehnovõrgu või tehnorajatise asjaõigusseaduse tähenduses ning mis on ehitamiseks kavandatud mis tahes viisil (detailplaneeringu, projekteerimistingimuste või eriplaneeringuga või on esitatud ehitusteatis või katastriüksuse sihtotstarve on üle 50% elamumaa või ärimaa või need ühiselt) 18

7 Kinnisasjaga seotud tehingute käibe tekkimise koht (KMS 9, 10) Kinnisasja võõrandamistehingu käive tekib Eestis, kui võõrandatav kinnisasi asub Eestis; kui võõrandatakse välisriigis asuvat kinnisasja, toimub maksustamine vastavalt kinnisasja asukohariigi seadusele (Eestis sellist müügitehingut ei maksustata ja käibedeklaratsioonis ei deklareerita) Kinnisasjaga seotud teenuste käive tekib alati kinnisasja asukohariigis (ka siis, kui sellist teenust osutab üks Eesti maksukohustuslane teisele Eesti maksukohustuslasele välisriigis või Eesti maksukohustuslane välisriigi maksukohustuslasele Eestis) 19 Kinnisasjaga seotud teenused Euroopa Liidu käibemaksudirektiivi 2006/112/EÜ rakendusmääruse nr 282/2011 artiklis 31a on toodud loetelu teenustest, mida loetakse ja mida ei loeta kinnisasjaga seotud teenusteks See artikkel lisati rakendusmäärusesse Euroopa Liidu Nõukogu rakendusmäärusega nr 1042/2013, mille eestikeelse teksti leiab siit: Maksu- ja Tolliameti veebilehel leiab peamiste kinnisasjaga seotud teenuste loetelu siit: 20 Kinnisasjaga seotud tehingute käibe tekkimise aeg (KMS 11 lg 1, lg 3) Rakendub üldreegel: käive on tekkinud kas kinnisasja ostjale kättesaadavaks tegemise või kinnisasjaga seotud teenuse osutamise päeval või sellest varasemal kauba või teenuse eest osalise või täieliku ettemaksu laekumise päeval Osalise ettemaksu laekumise korral tekib käive laekunud summa ulatuses ja laekunud summa juba sisaldab käibemaksu 21

8 KMS 11 lg 4 Pikaajalised teenused (näiteks ehitusteenused) loetakse osutatuks kuul, mil nende osutamine lõpeb seejuures kui ehitustööd antakse tellijale üle üleandmis-vastuvõtuaktiga, loetakse teenuse osutamine üldreeglina lõpetatuks kalendrikuul, mil üleandmis-vastuvõtuakt tellija poolt allkirjastatakse Teenuste osutamisel regulaarselt samale ostjale (näiteks üüri- või renditeenused) loetakse teenused osutatuks kuul, mil lõpeb ajavahemik, mille kohta esitatakse arve või mille kestel saadud teenuste eest tasumine on kokku lepitud 22 Pikaajaline või regulaarne teenus loetakse esimest korda osutatuks mitte hiljem kui 12 kuu möödumisel kalendrikuust, mil teenuse osutamine algas NB! See on osutamise aeg, mitte käibe tekkimise aeg: teenuse eest tasumisel enne selle osutamise lõppu tekib käive raha laekumise kuul laekunud summa ulatuses 23 Maksustatav väärtus ( 12) Rakendub üldpõhimõte ( 12 lg 1): maksustatav väärtus on summa, mis kinnisasja võõrandajale või kinnisasjaga seotud teenuse osutajale kauba või teenuse eest selle saaja ja teiste isikute poolt kokku makstakse, v.a käibemaks ise 24

9 Võõrandamistehingute maksustamine (KMS 16 lg 2 p 3) Üldjuhul on võõrandamistehing maksuvaba, v.a alljärgnevad erandid Ehitise või ehitise osa ja selle aluse maa võõrandamine enne esmast kasutuselevõttu 20% Ehitusmaa võõrandamine 20% Oluliselt parendatud ehitise või selle osa võõrandamine enne parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu 20% (oluline parendamine: parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10% võrra ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist) 25 Siseriiklik pöördmaksustamine (KMS 41¹) Käibemaksukohustuslasena registreeritud ostja peab kauba ise pöördmaksustama, kui ta ostab teiselt Eesti maksukohustuslaselt kinnisasja või selle osa, mille maksustatavale väärtusele on käibemaks lisatud vabatahtlikult; ostjale väljastataval arvel näitab müüja sellegipoolest ka käibemaksusumma, kuid lisab märke pöördmaksustamine Tehingu kajastab ostja käibedeklaratsioonil arve kättesaamise kuul, samuti mahaarvamisele kuuluva sisendkäibemaksu Ostja teostab tavakorras pöördmaksustamise, kauba ostuhinna kajastab lisaks KMD lahtrile 1 ka lahtris 7 ja lahtris 7.1; müüja kajastab tehingu lahtris 9 26 Siseriikliku pöördmaksustamise korral käibedeklaratsiooni lisa KMD INF täitmisel: müüja deklareerib tehingu KMD INF A-osas ning ei täida A-osa veergu 9 ja märgib erisuse koodi 02 ostja kajastab tehingu KMD INF-il ainult B-osas (mitte nii A- kui B-osas!) ja kajastab ka sel juhul B-osa veerus 6 arve kogusumma koos käibemaksuga ja märgib erisuse koodi 12 NB! Siseriiklikku pöördmaksustamist rakendatakse ainult teisele Eesti maksukohustuslasele müüdud kinnisasja vabatahtliku maksustamise, kuid mitte kinnisasja üürile või rendile andmise vabatahtliku maksustamise korral 27

10 Siseriikliku pöördmaksustamise KMD-l deklareerimise näited A. Vabatahtlikult käibemaksuga maksustatud kinnistu võõrandamine Eestis teisele käibemaksukohustuslasele käibemaksuta hind eurot, käibemaks 2000 eurot B. Vabatahtlikult käibemaksuga maksustatud kinnistu soetamine Eestis teiselt käibemaksukohustuslaselt maksustatava käibe teostamisel kasutamiseks käibemaksuta hind eurot, käibemaks 4000 eurot 28 Kuidas deklareerida? Lahter 1 Lahter 4 Lahter 5 (ja 5.2) Lahter 7 Lahter 7.1 Lahter (B) 4000 (B) 4000 (B) (B) (B) (A) 29 Kinnisasjaga seotud teenuste maksustamine (KMS 16 lg 2 p 2) Kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine üldreeglina maksuvaba (nii äri- kui eluruumid) Sõidukite parkimismaja või parkimiskoha, statsionaarselt paigaldatud seadme või masina või seifi üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine 20% Majutusteenus ja majutusteenus koos hommikusöögiga 9% (KMS 15 lg 2 p 4) 30

11 Vabatahtlik maksustamine (KMS 16 lg 3 p-d 1 ja 2) Enne käibe toimumist sellest maksuhaldurit kirjalikult teavitanud maksukohustuslane lisab käibemaksu kinnisasja või selle osa, v.a eluruumi võõrandamistehingu või üürile, rendile või kasutusvaldusse andmise teenuse maksustatavale väärtusele Mis on eluruum, selles osas lähtutakse võlaõigusseaduse 272 mõistest: eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks; äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum Vt ka nn Kemtali kohtulahend (Riigikogu lahend kohtuasjas , 31 Kinnisasjaga seotud teenuste deklareerimise näited A. Antakse äriruumid rendile samuti äriruumidena kasutamiseks rendihinnaga 500 eurot kuus, mis vabatahtlikult maksustatakse B. Osutatakse ehitusteenust Soomes teisele Eesti maksukohustuslasele, hind eurot C. Tellitakse Eestis asuva ja maksustatava käibe tarbeks ehitatava ärihoone projekt Venemaa firmalt, käibemaksuta hind eurot 32 Kuidas deklareerida? Lahter 1 Lahter 3 Lahter 4 Lahter 5 Lahter (A) (C) (B), kui ei deklareerita Soomes 100 (A) (C) 2000 (C) (C) 33

12 Kommunaalkulud ja tagatisraha Kommunaalkulude (elekter, vee- ja kanalisatsiooniteenused, prügivedu jne) puhul on kaks alternatiivset võimalust: müüa need üürnikule/rentnikule edasi 20% määraga käibena ja arvata nende saamisel sisendkäibemaks maha või lugeda need üürniku/rentniku eest tehtud kuludeks, esitada nende kohta hüvitisnõue ja sisendkäibemaksu mitte maha arvata Kui tagatisraha maksmine ja hoidmine toimub vastavalt võlaõigusseaduse -s 308 sätestatule, ei loeta tagatisraha laekumist ettemaksuks ja sellest ei teki käivet; tagatisrahana käsitatavat summat peab üürileandja hoiustama eraldi oma vahenditest vähemalt kohaliku keskmise intressiga 34 Mis on sisendkäibemaks (KMS 29 lg 3) Teiselt Eesti käibemaksukohustuslaselt ostetud kauba või teenuse eest tasumisele kuuluv käibemaks Imporditud kauba eest tasutud või tasumisele kuuluv käibemaks Pöördmaksustamisele (sh siseriiklikule pöördmaksustamisele) kuuluva kauba või teenuse maksustatavalt väärtuselt arvutatud käibemaks 35 Sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus ja mahaarvamise aeg Sisendkäibemaksu mahaarvamise õiguse annab maksustatav käive ja 4 lg-s 2 nimetatud mittekäive ( 29 lg 1) Mahaarvamise õigus tekib kuul, mil müüjal tekkis käive, nõuetekohase arve alusel; kui arve saadakse hiljem kui käibe tekkimise kuu eest käibedeklaratsiooni esitamise tähtpäeval, siis arve kättesaamise kuul ( 31 lg-d 8 9) 36

13 Sisendkäibemaksu osaline mahaarvamine ( 32, 33) Kui maksukohustuslasel on nii maksustatavat kui maksuvaba käivet, arvatakse sisendkäibemaks maha osaliselt, vastavalt maksustatava käibe ja kogu käibe suhtele; võib kasutada nn segameetodit, mille puhul ainult maksustatava käibega seotud kulude sisendkäibemaks arvatakse maha 100% ja üldkuludelt proportsiooniga Põhivara ja kinnisasjaga seotud sisendkäibemaksu mahaarvamisel peetakse eraldi arvestust sisendkäibemaks arvatakse maha põhivara või kinnisasja maksustatava käibe tarbeks kasutamise prognoositava osatähtsuse alusel; see kehtib põhivara või kinnisasja enda soetamisel ning põhivara või kinnisasja tarbeks selle raamatupidamislikku väärtust suurendava kauba või teenuse soetamisel 37 Kinnisasjaga seotud sisendkäibemaksu korrigeerimine Kinnisasja enda sisendkäibemaksu ja selliste kinnisasja tarbeks soetatud kaupade ja teenuste, mis suurendavad selle raamatupidamislikku väärtust, sisendkäibemaksu korrigeerimisi tehakse 10 kalendriaasta jooksul iga aasta lõpul, lähtudes selle kinnisasja maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusest konkreetsel aastal Korrigeerimisperioodi esimene aasta on kinnisasja või sellega seotud kauba või teenuse raamatupidamises kasutusel oleva põhivarana arvele võtmise aasta Kinnisasja võõrandamise korral tehakse viimane korrigeerimine võõrandamise kuu KMD-l, seejuures võetakse arvesse kõik veel korrigeerimisperioodi lõpuni jäänud aastad 38 Kui kinnisasi müüdi maksuvabalt, loetakse see korrigeerimisperioodi lõpuni jäänud aastatel (k.a kogu võõrandamise aastal alates 1. jaanuarist) 100% maksuvaba käibe tarbeks kasutatuks Kui kinnisasi müüdi käibemaksuga, loetakse see nendel aastatel 100% maksustatava käibe tarbeks kasutatuks KMD-l kajastatakse korrigeerimise tulemus täpsustuste real 10 (juurdemakstav käibemaks) või 11 (täiendavalt mahaarvatav sisendkäibemaks) Korrigeerimise täpsem kord rahandusministri määrus nr 39 39

14 Sisendkäibemaksu korrigeerimise näide 1 Maksukohustuslane, kellel on maksustatavat ja maksuvaba käivet, ostis 2018 juulis käibemaksuga maksustatud hoonestamata krundi hinnaga eurot + käibemaks Eeldati, et krunti hakatakse kasutama 50% ulatuses maksustatava käibe tarbeks ja 50% ulatuses maksuvaba käibe tarbeks Juulis 2018 arvati sisendkäibemaksu maha eurot (20000 x 0,5), mis kajastati KMD lahtrites 5 ja 5.2 (põhivara) Seega praegu on iga aasta eest maha arvatud 1000 eurot: (20000 x 0,5)/ aasta lõpul selgub, et tegelikult kasutati ostetud krunti sellel aastal maksustatava käibe tarbeks 60% ulatuses Seega saab aasta eest tegelikult maha arvata: (20000 x 0,6)/10 = 1200 eurot 2018 detsembri KMD lahtris 11 kajastatakse täiendavalt mahaarvatava sisendkäibemaksuna 200 eurot ( ) 41 Sisendkäibemaksu korrigeerimise näide 2 Laohoone soetati maksuvabalt aastal 2012 ja võõrandati samuti maksuvabalt aastal 2018 hinnaga eurot, kuid aastal 2013 oli tehtud parendusi, millelt tookord arvati maha eurot sisendkäibemaksu Parendustega seotud sisendkäibemaksu korrigeerimisel on 2013 esimene kalendriaasta ja 2018 on kuues kalendriaasta seega tuleb tagasi maksta 5/10 ehk 50% parendustega seotud kuludelt mahaarvatud sisendkäibemaksust Tagasimakstav käibemaksusumma eurot kajastatakse laohoone võõrandamise kuu KMD lahtris 10 (müügihind eurot kajastatakse maksuvaba käibena real 8) 42

15 Kasulikud lingid 1. jaanuaril 2019 käibemaksuseaduses jõustunud muudatused: Käibemaksuseaduse selgitused Maksu- ja Tolliameti veebilehel: Käibemaksuseadus koos Rahandusministeeriumi kommentaaridega: käibemaksu lisainfo alt link Käibemaksuseadus rahandusministeeriumi kommentaaridega ( ) 43 Maksu- ja Tolliameti infotelefonid ja e-posti aadressid Üldinfo, võlainfo, maamaks, raskeveokimaks info@emta.ee Eraklientide ja FIE-de maksunõustamine eraklient@emta.ee Äriklientide maksunõustamine, sh käibemaks ariklient@emta.ee Tolliinfo, e-toll tolliinfo@emta.ee E-maksuamet e-maks@emta.ee Mitteresidendid nonresident@emta.ee 44 Tänan kuulamast! Ain Ulmre Ain.Ulmre@emta.ee Ain.Ulmre@emta.ee