Eesti kinnisvaraturg Mihkel Eliste Arco Vara kinnisvaraanalüütik 26.04.2019 Tartu
Tänased teemad Eesti kui tervik Tallinn, Tartu, Pärnu ja ülejäänud Eesti Elukondliku kinnisvara turg Mõningal määral muud sektorid Küsimused
Hiljutised muutused (1) 2018. a. II pooles turuaktiivsuse alanemine Väikelinnades langes turg terve aasta vältel (-15%) Tallinnas II poolaastal tehingute arv -7,0% (YoY) Järelturul -5,4%, uute korterite müük -11% Tartus II poolaastal tehingute arv +15% (YoY) Järelturul +4,9%, uute korterite müük +61% Müügiperioodid pikenevad, pakkumine kasvab
Hiljutised muutused (2) 2018. a. IV kvartali volatiilsuse kasv börsidel Eluasemelaenude intressimäärade kasv 2019. a. I kvartal tuli oodatust optimistlikum Väikelinnades madalam võrdlusbaas Uute korterite kallinemine on viimas ostjaid tagasi järelturule nii Tallinnas kui Tartus Rahapesu ja muutused pangandusturul Laenuraha kättesaadavus, pakkumine ja hind
Keskmine tehingute arv ühes kuus (tk) Hinnatase ( /m2) Eesti korteriturg 2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 * I kvartali seisuga. Korteritehingute arv (Eesti tervikuna) Mediaanhind (Eesti tervikuna) Allikas: Maa-amet
Keskmine tehingute arv ühes kuus (tk) Hinnatase ( /m2) Eesti korteriturg (Tallinnast väljaspool) 1400 850 1200 750 1000 650 800 550 600 450 400 350 200 250 * I kvartali seisuga. Korteritehingute arv (Tallinnast väljaspool) Mediaanhind (Tallinnast väljaspool) Allikas: Maa-amet
Keskmine tehingute arv ühes kuus (tk) Hinnatase ( /m2) Eesti korteriturg (väljaspool Harjumaad) 1100 1000 900 700 650 600 800 700 600 500 400 300 200 100 550 500 450 400 350 300 250 200 * I kvartali seisuga. Korteritehingute arv (väljaspool Harjumaad) Mediaanhind (väljaspool Harjumaad) Allikas: Maa-amet
Hinnakasv korterite ehitusaastast lähtuvalt 20% 15% 10% 5% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019* -5% -10% * I kvartali seisuga (YoY). Turg tervikuna Tüüpkorterid (1940-1990) Uusehitiste korterid (2001-2019) Allikas: Maa-amet
Eluasemelaenude käive eluasemetehingute käibesse (elamud ja korterid) 130% 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019* Eluasemelaenude käive eluasemetehingute (hoonestatud elamumaa + korteriomandid) käibesse * I kvartali seisuga. Allikas: Eesti Pank, Maa-amet
Elamispindade käive netopalkade kogusummasse (elamud ja korterid) 750% 650% 550% 450% 350% 250% 150% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Elamispindade (hoonestatud elamumaa + korteriomandid) käive netopalkade kogusummasse Allikas: Eesti Pank, Maa-amet
Eluasemelaenude jääk SKPsse 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Eluasemelaenude jääk SKPsse (jooksevhindades) Allikas: Eesti Pank
Kinnisvara kättesaadavus paraneb 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Eesti Tallinn Tartu maakond * Piirkondliku keskmise korteri ruutmeetrihinna suhe piirkondlikku keskmisesse netopalka. Allikas: Statistikaamet, Maa-amet
Eluasemete arendusprojektid (mln, ) Kommertskinnisvara (mln, ) Finantseerimismahud 350 300 250 200 150 100 50 0 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Eluasemete arendusprojektid Kommertskinnisvara finantseerimine (kaubandus-, teenindus, lao- ja tootmispinnad, muu kommertskinnisvara) Allikas: Eesti Pank
Ühikute (eluruumide) arv (tk) Ehitusaktiivsus (rida- ja korterelamud) 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ehitusluba Ehitamist alustatud Kasutusluba Allikas: Statistikaamet
Ränne ja demograafilised tegurid Väikelinnades elanike väljavool peatunud Tööturu tingimused paranenud nii maa-asulates kui ka linnalistes piirkondades Palgakasv suhteliselt sarnases tempos üleriigiliselt 2018. ja 2019. a. aktiivne eeslinnastumine Ääremaastumine siiski jätkub Tallinn jätkab kasvamist ~ +1%/a. Eesti positiivne rändesaldo Elanikkonna vananemine, negatiivne iive
Allikas: Statistikaamet
Allikas: Statistikaamet
Üüritootlus Tartus vs Tallinnas 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% * I kvartali seisuga. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019* Tallinna keskmine üüritootlus Tartu keskmine üüritootlus Tallinna keskmine üüritootlus (cap. rate) Tartu keskmine üüritootlus (cap. rate) ** Arvestuslik vakantsimäär 8% aastas, arvestuslik tegevus- ja kapitalikulu 0,60 /m2/kuus. Allikas: Maa-amet, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara statistika
Maa hinnatase ( /ha) Korterite hinnatase ( /m2) Alternatiivsed investeeringud 3500 2000 3000 2500 +760% +151% +136% 1800 1600 1400 2000 1200 1000 1500 800 1000 600 500 400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Mediaanhind (metsamaa) Mediaanhind (haritav maa) Mediaanhind (Tallinna korteriturg) 0 Allikas: Maa-amet
Keskmine tehingute arv ühes kuus (tk) Hinnatase ( /m2) Olulised piirkondlikud muutused (Tapa linna näitel) 12 350 10 5 aastaga +251% 300 8 250 200 6 150 4 100 2 50 0 0 * I kvartali seisuga. Tehingute arv (Tapa) Mediaanhind (Tapa) Allikas: Maa-amet
Prognoosid Tootluste edasine alanemine peatunud, marginaalne kasv jätkub Hinnakasvu jäävad periooditi vedama uute korterite tehingud Turuaktiivsus jätkab alanemist, järelturu aktiivsuse kasv on ainuüksi ajutine Hinnatase jätkab mõningates segmentides alanemist Müügiperioodid jätkavad pikenemist, pakkumiste arv kasvab Maaklerteenuse kasutamine kasvab Intressid jätkavad tõusu kuid püsivad madalad veel pikemat aega Ehitusaktiivsus pidurdub, ehitushind jätkab aeglustuvat kasvu Ehitusaktiivsuse pidurdumine asub vähendama laojääki ja võib survestada hinnakasvu kiirenemist nii järelturul kui uusehitiste osas Eluasemelaenude portfelli kasv aeglustub Väikelinnade uute arenduste müük ei kulge oodatud tempos
Tänan kuulamast! Küsimusi?