Mida pean eraisikuna teadma kinnisvara tulumaksuga maksustamisest Xenia Rudakova Maksu- ja Tolliamet maksude osakond 08.06.2021
Koolituse teemad mis on kinnisvara üüritulu maksustamine kasu kinnisvara võõrandamisest ja selle maksustamine kinnisvaraga seotud maksuvabastused päritud kinnisvara müük 2
Mis on kinnisvara? Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud. Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi.
Eluruumi üüritulu I Erinevad maksustamise reeglid on tasule, mis saadakse eluruumi üürimisel eluruumi üürilepingu alusel ja tasule, mis saadakse muu üüri- või rendilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) kohaselt on tegemist siis, kui antakse üürile eluruum ning seda hakatakse kasutama elamiseks. VÕS kohaselt eluruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata: puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele 4
Eluruumi üüritulu II Tuludeklaratsioonis tuleb näidata kogu aasta üürisumma. Eluruumi üüritulu hulka ei kuulu kõrvalkulu ja koormised, kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud Üürileandja tulu: üüritava eluruumi soetamiseks võetud laenumakseid või maamaksu ning juhul kui üürnik neid üürileandja eest tasub kinnisvara väärtuse tõus, mis tekkis eluruumi parenduste käigus, mida tegi üürnik, juhul, kui remondikulu üürnikele ei hüvitatud. 5
Eluruumi üürilepingu alusel saadud üüritulu maksustamise erireegel Tuludeklaratsiooni alusel arvatakse enne maksustatava tulu leidmist eluruumi üürilepingu alusel saadud eluruumi üüritulust maha 20% Kui üürileping on sõlmitud juriidilise isikuga siis juriidiline isik peab kinni pidama tulumaksu Enne tulumaksuga maksustamist juriidiline isik ei saa maha arvata täiendavat 20% Soodustuse arvestamine toimub tuludeklaratsiooni kaudu Mahaarvamine tehakse ilma dokumentaalsete tõenditeta 6
Eluruumi üürilepingu alusel saadud üüritulu deklareerimine Eluruumi üüritulu deklareeritakse füüsilise isiku tuludeklaratsiooni tabelis 5.4 liigina üüritulu Tuludeklaratsiooni tabel 5.4 osa I Eluruumi üüritulu, millelt on tulumaks kinni peetud Kui eluruumi üürileping on sõlmitud ettevõttega ja ettevõtte pidas kinni tulumaksu Tuludeklaratsiooni tabel 5.4 osa II Eluruumi üüritulu, millelt ei ole tulumaks kinni peetud Kui eluruumi üürileping on sõlmitud eraisikuga
Airbnb, booking.com ja majutusteenuse kaudu saadud üüritulu deklareerimine Deklareerimisele kuulub kogu aasta üüritulu Majutusteenuse kaudu saadud tulud deklareeritakse real 5.6 liigina majutusteenus (s.h Airbnb ja booking.com) Täiendavat 20% mahaarvamist ei rakendata
Mitteeluruumide üüri ja eluruumide allrendi kaudu saadud tulu deklareerimine Eluruumi allrendist saadud tulu ning mitteeluruumide üüritulu deklareeritakse füüsilise isiku deklaratsiooni tabelis 5.4 liigina renditulu v.a põllumajandusmaa rent Tuludeklaratsiooni tabel 5.4 osa I Tuludeklaratsiooni tabel 5.4 osa II Tulu, millelt on tulumaks kinni peetud Kui leping on sõlmitud ettevõttega ja ettevõtte pidas kinni tulumaksu Täiendavat 20% mahaarvamist ei rakendata Tulu, millelt ei ole tulumaks kinni peetud Kui leping on sõlmitud eraisikuga
Näited Kahe korteri omanik üürib 2021. aastal eluruumi üürilepingu alusel ühe korteri eraisikule. Korteri üürimisest saab ta üüritasu summas 4500 eurot. Omanik deklareerib üüritulu 2021. a tuludeklaratsiooni tabeli 5.4 osas II üüritulu 4500 eurot. Tulumaks arvestatakse 3600 eurolt. Korteri omanik kolib oma korterist elama elukaaslase juurde. Enda korterit otsustab kasutada majutusteenuse osutamiseks Airbnb kaudu. 2021. a teenib omanik 2000 eurot. Omanik deklareerib 2021. a tuludeklaratsioonil üüritulu tabelis 5.6 liigina majutusteenus (s.h Airbnb ja booking.com). Tulumaks arvestatakse 2000 eurolt. Garaaži omanik annab üürile äriühingule garaaži. Lepingu järgne üür on 1500 eurot. Äriühing peab kinni 1500 eurolt tulumaksu. 2021. a omaniku tuludeklaratsiooni tabeli 5.4 I osas kuvatakse saadud renditulu ja sellelt kinnipeetud tulumaks.
Tuludeklaratsiooni kinnitamine Tuludeklaratsiooni kinnitamisega kinnitab isik ka, et on kõik saadud üüri- ja renditulud deklareerinud Kinnitan, et kui renditulu ei ole tabelis 5.4 või 8.7(1) deklareeritud, siis ei ole ma maksustamisperioodil renditulu saanud MTA võib kuni kolm aastat tagasiulatuvalt nõuda deklaratsiooni parandamist, maksu tasumist võib nõuda kuni viis aastat
Kasu kinnisvara võõrandamisest tulumaksukohustus vara võõrandamisel maksustatava kasu leidmise valemid soetamismaksumus võõrandamisega seotud kulud kasu deklareerimine tulumaksu tasumine
Tulumaksukohustus vara võõrandamisel Tulumaksuga maksustatakse kasu ükskõik millise võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme, sh kinnisasja müügist või vahetamisest Kasu vara müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe Kasu vara vahetamisest on vahetatava vara soetamismaksumuse ning vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna vahe Kasust on õigus maha arvata müügi või vahetamisega seotud dokumentaalselt tõendatud kulu
Maksustatava kasu leidmise valemid Vara müümisel müügihind soetamismaksumus müügiga seotud kulu = tulumaksuga maksustatav kasu Vara vahetamisel vahetuse teel vastu saadud vara turuhind vahetatava vara soetamismaksumus vahetamisega seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu
Mis on soetamismaksumus I vara omandamiseks tehtud kulud (nt ostuhind) vara parendamiseks ja täiendamiseks tehtud kulud vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (ostja poolt makstud notaritasu, riigilõiv) kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara soetamismaksumus on lepingujärgsete, tegelikult tasutud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta kinkimise või pärimise teel tasuta omandatud vara omandamise kulu on 0. Soetamismaksumuseks saab lugeda üksnes pärija või kingituse saaja tehtud kulud
Mis on soetamismaksumus II EVP-de eest omandatud vara soetamismaksumuseks loetakse EVP-de väärtpaberibörsil noteeritud keskmine müügihind kinnisvara soetamise päeval EVP kursid leiab Rahandusministeeriumi kodulehelt https://www.rahandusministeerium.ee/et/riigivara Erastamisväärtpaberite keskmised turuhinnad NB! Soetamismaksumuse hulka ei kuulu vara haldamisega seotud üldkulud ja jooksvad kulud (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulud halduskulusid või jooksvad kulud kommunaalkulusid, elektriarveid, maamaks, intressimaksed, kindlustus jms).
Võõrandamisega seotud kulud kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (maakleritasu, vara hindamise tasu jne) NB! Soetamismaksumus ja müügiga seotud kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud
Kinnisvara võõrandamisest saadud kasu deklareerimine Residendi kasu deklareeritakse kasu saamise aastale vastaval tuludeklaratsiooni vormi A tabelis 6.3 Kui raha laekub residendist müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis saadud tulu deklareeritakse tulu laekumise aasta tuludeklaratsioonis Kaasomandi puhul iga kaasomanik deklareerib saadud tulu kaasomandi ulatuses Vahetustehingu puhul tekib kasu maksustamisperioodil, millal vara üle anti (kinnisasja vahetuse puhul millal tehti kanne kinnistusraamatusse AÕS 64 lg 1)
Tulumaksu tasumine Tulumaks tasutakse tulu saamise aastale järgneva aasta 1. oktoobriks Maksustamisele kuuluv tulumaksu summa võib saata Teie ettemaksukontole ka kohe peale tulu saamist Tuludeklaratsiooni alusel arvutatud tulumaksu lõplikku summat mõjutavad aastatulu ja lubatud mahaarvamised
Tulumaksuvabad kinnisvara võõrandamise tehingud kuni võõrandamiseni elukohana kasutatud eluruumi võõrandamine suvila või aiamaja võõrandamine ostueesõigusega erastatud vara võõrandamine õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamine õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine teel saadud vara võõrandamine sundvõõrandamise tasu ja sundvõõrandamise hüvitised
Elukoha maksuvabastus kinnisasja oluliseks osaks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma tegeliku elukohana tegelik elukoht peab olema tõendatav maksuvabastust ei saa kasutada rohkem kui ühe elukoha võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates
Suvila või aiamaja maksuvabastus Maksuvabastuse tingimused: suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit Ehitisregistris ehitise tüüp suvila või aiamaja NB! Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepingu alusel, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates
Ostueesõigusega erastatud vara maksuvabastus Võõrandatud kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning täidetud on kõik kolm järgnevat tingimust: eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit NB! Kui on täitmata kasvõi üks eelnimetatud tingimustest, siis maksuvabastust rakendada ei saa
Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamine Kui võõrandatakse omandireformi õigustatud subjekti poolt temale tagastatud maad, siis sellest saadud kasu on residendile maksuvaba (TuMS 15 lg 4 p 5) maksuvabastus ei laiene mitteresidendile NB! Kui omandireformi käigus tagastatud maa oli vahepeal kingitud või müüdud, siis uus omanik ei saa uuesti kasutada maksuvabastust
Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine kinnisasja oluliseks osaks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (TuMS 15 lg 5 p 2) Maksuvabastus laieneb ka mitteresidendile
Kinnisasja sundvõõrandamine avalikes huvides I Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel omandamise sh sundvõõrandamise tasu ja hüvitist tulumaksuga ei maksustata (TuMS 15 lg 4 p 3 ) Kinnisasja avalikes huvides omandamisel ja sundvõõrandamisel saadud tasu on maksuvaba residendile kui ka mitteresidendile NB! Kinnisasja omandamise lubatavus on loetletud KAHOS -s 4
NB! TuMS 15 lg 4 p 3 rakendamisel Seaduse seletuskiri kohaselt kohaldatakse KAHOS-t kõikidele kinnisasjas avalikus huvides omandamise juhtudele, kui eriseadus ei näe ette teisiti. Näiteks looduskaitseseadus (LKS), millega on kehtestatud kaitstava loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamine riigi poolt Seega kaitstava loodusobjekti omandamine riigi poolt ei toimu KAHOS-e alusel ja ei ole maksuvaba TuMS 15 lg 4 p 3 alusel Erandiks on muidugi need kinnistud, mis on omandireformi käigus tagastatud.
Päritud kinnisvara müük soetusmaksumus maksuvabastus, mis laieneb ka pärijale
Päritud kinnisvara müük ja soetamismaksumus Üldjuhul päritud vara võõrandamisest saadud tulu kuulub TuMS 15 lg 1 alusel maksustamisele: saadud tulu soetamismaksumus müügiga seotud kulud = maksustatav kasu NB! Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud (näiteks pärandi vastuvõtmise kulud, vara parendused, täiendused)
Päritud kinnisvara müük ja maksuvabastused Kui päritud kinnisasja oluliseks osaks on eluruum ja pärandi saaja kasutab seda kuni müügini oma elukohana Päritud suvila on pärija omandis üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha Omandireformi käigus pärandajale tagastatud hoonestamata maa või tagastatud eluruumiga kinnisasja esmamüügist saadud tulu on ka pärijale maksuvaba TuMS 15 lg 4 p 5 ja TuMS 15 lg 5 p 2 alusel. NB! Erastatud kinnistu maksuvabastused pärijale üle ei lähe!
Juhendid Tulumaksukohustus vara võõrandamisel (residendile) Füüsilise isiku üüritulu maksustamine Päritud vara võõrandamisel saadud kasu maksustamine MTA selgitab: millal tuleb kinnisvara müügilt tasuda tulumaks? https://www.emta.ee/et/tulu-deklareerimine/vara-voorandamine/kasulikteave/tulumaksukohustus-vara-voorandamisel https://www.emta.ee/et/eraklient/tulu-deklareerimine/fuusilise-isiku-uuritulumaksustamine https://www.emta.ee/et/tulu-deklareerimine/vara-voorandamine/muu-varavoorandamine/paritud-vara-voorandamisel-saadud-kasu https://www.emta.ee/et/uudised/mta-selgitab-millal-tuleb-kinnisvara-muugilt-tasudatulumaks 31
KÜSIMUSED? Küsimusi saate esitada Q & A sektsiooni
Tänan kuulamast! e-post: eraklient@emta.ee telefon: 880 0811