Eksperthinnang nr 412544 Hindamisaruande kuupäev 01.10.2015 Tellija SPB Build Invest Group OÜ (reg-nr 12626762). Hinnatav vara Kinnistu registriosa numbriga 1681008, mille koosseisu kuulub 2241 m 2 suurusel krundil asuv ehitusjärgus korterhotell suletud netopindalaga 1299,0 m 2 (vt punkt 5.4). Aadress Väärtuse liik Turuväärtus Vabaduse tn 40, Narva-Jõesuu linn, Ida-Viru maakond. Turuväärtus. 600 000 (kuussada tuhat) eurot. (Hindamistulemus on kajastatud käibemaksuta). Väärtuse kuupäev 10.09.2015. Eesmärk, eeldus Seos Turuväärtuse hindamine laenutagatiseks esitamiseks krediidiasutusele. Hindamisel eeldatakse, et kinnistule ehitatakse hindajale esitatud projektdokumentatsioonile vastav hotellelamu (vt p.5.4.). Kinnitame, et AS Pindi Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega. Rene Zorin Hindaja Tel: +372 58 150 350 Ott Kraut Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 095315 Maa-ameti litsents 079 MA-mh 1
Sisukord 1 Hindamise alused... 3 2 Hindamisel kasutatavad mõisted... 3 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused... 3 4 Hindamise lähteandmed... 4 5 Vara üldiseloomustus... 5 5.1 Õiguslik määratlus. Kinnistusregistri registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangule... 5 5.2 Asukoha iseloomustus ja keskkond... 6 5.3 Maatüki iseloomustus... 7 5.4 Hoone iseloomustus... 9 5.4.1 Konstruktsioonid... 9 5.4.2 Sisustus ja siseviimistlus... 10 5.5 Tehnosüsteemid... 11 6 Vara kvaliteediklass vastavalt EVS 875-10... 12 7 Hindamine... 13 7.1 Turuanalüüs... 13 Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist... 13 7.2 Parim kasutus... 22 7.3 Meetodi valik... 22 7.4 Korterelamu arendusprojekti hindamine residuaalmeetodil... 23 7.4.1 Korterite müügitulu... 24 7.4.2 Arenduskulud... 29 7.4.3 Residuaalmeetod... 29 8 Kokkuvõte... 31 Vastavuskinnitus Eesti standardi EVS 875 "Vara hindamine" nõuetele... 32 Lisad... 33 2
1 Hindamise alused 1.1 Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 1.2 EKHÜ Heade Tavade Koodeks 1.3 Eesti Vabariigi seadusandlus 1.4 EKHÜ poolt nõutav eksperthinnangu standard, www.ekhy.ee 2 Hindamisel kasutatavad mõisted 2.1 Turuväärtus (Market Value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:3) 2.2 Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1) 2.3 Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne. (EVS 875:1) 2.4 Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) 2.5 Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875:1) 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused 3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed. 3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud. 3.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. 3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 3.5 Ehitise, rajatise ja tehnosüsteemide juures ei ole hindaja poolt teostatud põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitise, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust. 3.6 Hindajat ei ole informeeritud mingi loodusliku ega keemilise päritoluga saastatuse, mille mõju hindamisobjektile või naaberobjektile võiks mõjutada hinnatavat väärtust, olemasolust. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hinnatava objekti või selle läheduses asuv maa on saastatud või et hindamisobjekti on kasutatud või kasutatakse viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3.7 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas 3
nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3.8 Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. 4 Hindamise lähteandmed Tellija SPB Build Invest Group OÜ (reg-nr 12626762). Hindaja Tellimusleping Rene Zorin rene.zorin@pindi.ee AS Pindi Kinnisvara Aadress: Tartu mnt. 16, 10117, Tallinn Reg nr: 10677258 Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Svetlana Samedova poolt 08.09.2015 suuliselt. Ülevaatuse kuupäev 10.09.2015 Ülevaatuse ulatus Ülevaatuse põhjalikkus Ülevaatusel osalesid Andmed esitas Andmeallikad Teostatud on krundi ülevaatus, hoone sisemine ja välimine ülevaatus. Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid. Tellija volitatud esindaja Andrei Rumjantsev ja AS Pindi Kinnisvara hindaja Rene Zorin. Tellija volitatud esindaja Konstantin Ruban. Kinnistusregistri registriosa väljavõte 09.09.2015 Päring Ehitisregistrist www.ehr.ee 25.09.2015 Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee 25.09.2015 AS Pindi Kinnisvara tehingute andmebaas 25.09.2015 Narva-Jõesuu linna üldplaneering www.narva-joesuu.ee 25.09.2015 Hoonete projektjoonised (koostaja Arhitektuuribüroo Rein Karp, töö nr 01780) 25.09.2015 Ehituskalkulatsioon (koostaja Visum Projekt OÜ) 25.09.2015 Vabaduse, Supeluse, Nurme ja Lennuki tn vahelise kvartali detailplaneering (koostaja Casa Projekt OÜ, töö nr 20/07) 25.09.2015 Ehitusluba nr 3135 (26.06.2013) 25.09.2015 4
5 Vara üldiseloomustus 5.1 Õiguslik määratlus. Kinnistusregistri registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangule Asjaõiguslik staatus Kinnistu Reg osa nr 1681008 Katastritunnus 51301:006:0042 Sihtotstarve Aadress Vara liik 100% ärimaa Vabaduse tn 40, Narva-Jõesuu linn, Ida-Viru maakond Korterhotelliga hoonestatud kinnistu Omanik SPB Build Invest Group OÜ (reg-nr 12626762). Koormatised ja kitsendused Kinnistusregistriosa III jaos kehtivad kanded puuduvad. Hüpoteegid Hinnatav vara on koormatud mitme hüpoteegiga, millega me hindamisel ei arvesta. Seadustest ja lepingutest tulenevad kinnistusraamatusse mittekantud õigused ja kohustused Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust. Kvaliteediklass: juhtimine Kvaliteediklass vastavalt EVS 875-10 juhtimise alusel on A. 5
5.2 Asukoha iseloomustus ja keskkond Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Narva-Jõesuu linnas, linna läänepoolses piirkonnas. Kaugus Narva-jõesuu kesklinnas on ca 1 km. Piirkonna hoonestus Infrastruktuur Haljastus ja heakord Lähiümbruses paiknevad elamud, korterelamud ja puhkekeskused. Kool ja lasteaed jäävad hinnatavast varast ca 2 km kaugusele. Lähim toidupood asub ca 2 km kaugusel. Piirkonnas on looduslik kõrghaljastus. Heakord on keskmine. Veekogud Meri asub hinnatavast varast ca 300 m. Õhu saastatus ja müra Juurdepääsu tee Hinnatav vara piirneb tänavaga. Müra ja õhu saastatuse tase on keskmised. Juurdepääsutee hinnatavale varale on heas seisukorras asfaltkattega teelt, Vabaduse tänavalt. Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad Läheduses ei ole rattateid. Piirkonna avalikud puhkealad on heas seisukorras. Parkimine Ühistransport Parkimine on lahendatud kinnistul. Ühistranspordi peatus jääb umbes 300 m kaugusele. 6
5.3 Maatüki iseloomustus Katastritunnus 51301:006:0042 Sihtotstarve 100% ärimaa. Maatüki suurus 2 241 m² Maatüki kuju ja reljeef Katastriüksus on korrapärase kuju ja tasase pinnareljeefiga. Maatükk piirneb ühest küljest juurdepääsutee (Vabaduse tänav) ja teistest külgedest sarnaste maaüksuste ning haljasalaga. Maatüki haljastus ja heakord Maatükk on haljastatud. Kinnistu on ehitusjärgselt planeerimata. Piirded Üldplaneering Piirded puuduvad (v.a. ajutised ehituspiirded). Hinnatava vara praegune sihtotstarve ja ehitusmaht vastavad kehtivale üldplaneeringule. Detailplaneering ja ehitusõigus Kinnistu kuulub Vabaduse, Supeluse ja Nurme tänavate vahelise maa-ala detailplaneeringu ala koosseisu. Planeering on kehtestatud 30.06.2010 Narva-Jõesuu linnavolikogu otsusega. Planeeringu eesmärk on planeeringuala kinnistuteks jagamine, juurdepääsuteede ja tehnovõrkudega varustamisega küsimuste lahendamine, maakasutuse määramine ning ehitusõiguse määramine. Detailplaneeringujärgne maa sihtotstarve on ärimaa. Vastavalt detailplaneeringule on kinnistule võimalik rajada üks põhihoone kõrgusega kuni 12 m (kuni 3 korrust, lisaks keldrikorrus). Hoonestuse maksimaalne lubatud ehitusalune pindala on 530 m 2. 7
Detailplaneeringu põhijoonis, väljavõte. Realiseerimata ehitusõigus Hoonete arv Kasutatud on planeeringujärgset ehitusõigust. Info täiendava ehitusõiguse kohta puudub. 1 - korterhotell. Rajatised Muud piirangud ja nende mõju turuväärtusele Puuduvad. Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel kaitsevööndid puuduvad. Kvaliteediklass: asukoht Kvaliteediklass vastavalt EVS 875-10 asukoha alusel on A. 8
5.4 Hoone iseloomustus EHR kood 120681400 Hoone tüüp Ehitusaasta Renoveerimine ja rekonstrueerimine Korterelamu Elamu ehitust on alustatud 2013. aastal (Ehitisregistri andmed, ehitusluba ehitise püstitamiseks). Hoone olemasolevad konstruktsioonid, kommunikatsioonid ja viimistlus on madala amortisatsiooniga. Valmidusaste Hoone ehitustööd on lõpetamata, ehituslik valmidusaste on ca 50%. Ehitus- ja kasutusluba Maksimaalne korruselisus Ehitisealune pind Kasulik pind Suletud netopind (SNP) Nr 3130, 26.06.2013. Ehitusluba ehitise püstitamiseks. Kasutusloa kohta andmed puuduvad, hoone ehitustööd on lõpetamata. 3 (Ehitisregistri andmed). 527 m 2 (Ehitisregistri andmed). 1110,6 m 2 (Hoone projekti andmed). 1299 m 2 (Ehitisregistri andmed). 5.4.1 Konstruktsioonid Vundament Kandekonstruktsioon Vahe- ja katuslaed Välisseinad Siseseinad Soojustus Madalvundament Väikeplokk Raudbetoon Väikeplokk Väikeplokk Puudub, projektijärgselt vahtplastplaat. 9
Välisviimistlus Trepid Katusekate Välisuksed Siseuksed Aknad Konstruktsioonide seisukord Välisviimistluse seisukord Energiamärgis Puudub, projektijärgselt fassaaditellis. Monoliitsed. Rullmaterjal. Puuduvad. Puuduvad. Puuduvad, projektijärgselt alumiiniumraamil pakettaknad. Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord väga hea. Hindaja ei täheldanud niiskuskahjustusi ega vajumisdeformatsioone. Hoone on ehitusjärgus. Valminud on nn must karp. Avatäited puuduvad. Välisviimistlustööd on teostamata. Ehitisregistri andmetel puudub hoonel kehtiv energiamärgis. 5.4.2 Sisustus ja siseviimistlus Korterite arv, tk 18 Ruumilahendus Ristkülikukujulise põhiplaaniga, hoone ühes otsas asub trepikoda. Planeering Hoone igal korrusel asub 6 korterit: 1 ühetoaline 29,7 m 2, 4 kahetoalist 62,4 m 2, 1 kolmetoaline 90,9 m 2. Põrandad Seinad Laed Kohtkindel sisustus Puuduvad Puuduvad Puuduvad. Puudub. 10
Siseviimistluse, sanitaartehnika ja kohtkindla sisustuse seisukord Seisukorra üldhinnang Investeerimisvajadus Hoone on ehitusjärgus, siseviimistlustööd on teostamata. Valminud on nn must karp. Sanitaartehnika puudub. Hinnatav hoone on ehitusjärgus. Sise- ja välisviimistlus puudub. Puuduvad tehnosüsteemid ja avatäited. Sisetööd on teostamata (lae-, põranda- ja seinakatete, elektrijuhtmestiku, san.tehnika, torustiku ja küttesüsteem, valgustite, sise- ja välisuste paigaldamine). Välisviimistlustööd, ja krundiehitusjärgsed planeerimis- ja haljastustööd on teostamata. Investeerimisvajadus lõppvalmiduse saavutamiseks on ca 667 000 eurot (käibemaksuta) s.o. ca 513 eurot hoone netopinna ehk ca 600 eurot korterite pinnaühiku kohta (vastavalt Tellija poolt esitatud kalkulatsioonile, koostaja Visu Projekt OÜ). 5.5 Tehnosüsteemid Külmaveevarustus Soojaveevarustus Kanalisatsioon Gaasivarustus Elektrivarustus Küttesüsteem Ventilatsioon Jahutus Sidevarustus Signalisatsioon Muud seadmed Tehnosüsteemide seisukord Kvaliteediklass: hoone Tsentraalne. Puudub, projektijärgselt gaasikatla abil. Tsentraalne. Tsentraalne. 220/380 V (Projekti andmed). Informatsioon peakaitsme suuruse kohta puudub. Puudub, projektijärgselt gaasikatel. Puudub, projektijärgselt sundventilatsioon. Puudub. Puudub. Puudub. Puuduvad. Hindajal puuduvad täpsed andmed tehnovõrkude ja küttesüsteemi seisukorra kohta. Kvaliteediklass vastavalt EVS 875-10 hoone kvaliteedi alusel on - *. * Kui tegemist on hoonestamata maaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) hoonega, siis hoone kvaliteeti ei hinnata ja puuduv tunnus tähistatakse kriipsuga. (EVS 875-10:2013) 11
6 Vara kvaliteediklass vastavalt EVS 875-10 Parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse kinnisvara kvaliteediklassidesse. Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Kinnisvara kvaliteediklassi määramisel on aluseks selle tulupotentsiaal, arvestades kestlikkust, st iga teguri hindamisel tuleb silmas pidada kestliku arengu ja säästva kasutuse põhimõtteid. Tulupotentsiaali hinnatakse järgmiste tunnuste alusel: asukoht, hoone ja kinnisvara juhtimine. Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim. Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang eraldi igale tunnusele nimetatud kolmepallilises süsteemis ja kinnisvara koondhinnang saadakse kolme tunnuse hindamise tulemusena. Käesolevas eksperthinnangus toimub kvaliteediklasside tunnuste hindamine kvalitatiivsel meetodil. Kui tegemist on hoonestamata maaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) hoonega, siis hoone kvaliteeti ei hinnata ja puuduv tunnus tähistatakse kriipsuga. (EVS 875-10, p.9.2.5.2.). Tunnuse koondhinnang saadakse summaarse kaalutletud hinnanguna üksikute mõjutegurite valdavate hinnangutulemuste alusel, arvestades nende mõju vara väärtusele. Kaalutletud koondhinnang tugineb eksperdi kogemustele, teadmistele ja loogilistele argumentidele, mitte niivõrd matemaatilisele arvutusele. Hinnatava vara kvaliteediklass on: Asukoht (A, B, C) A Hoone (A, B, C) - * Kinnisvara juhtimine (A, B, C) A * Kui tegemist on hoonestamata maaga või ehitusjärgus (kasutuskõlbmatu) hoonega, siis hoone kvaliteeti ei hinnata ja puuduv tunnus tähistatakse kriipsuga. (EVS 875-10:2013) Vara kvaliteedi koondhinne on A - A 12
7 Hindamine 7.1 Turuanalüüs Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Majanduskasv Eesti Panga hinnangul Eesti majanduskasv kiireneb, kuid jääb aeglasemaks kui enne kriisi. Selleks aastaks on prognoositud majanduskasv 2,2%, mis on võrreldav eelmise aasta omaga. Lähiaastatel jääb kasv 3-4% juurde, mis on ühtlasi Eesti pikaajaline kasvutrend (vt joonis 1). Kasvu piiravad nii elanike arvu vähenemine kui ka praeguseks välja kujunenud tootmisstruktuur, toetab aga hoogne sisetarbimine, mis sai võimalikuks tänu palkade kasvule. Kesise, kuid kiireneva majanduskasvu poolest ei erine Eesti kuigi palju teiste Euroopa riikidest, mille majanduskasvu soodustavad madalad toormehinnad, suurenev eratarbimine ja tööpuuduse vähenemine. Üks mõjutegureid euroala, sh Eesti kasvule on Kreeka võlakriisi lõpplahendus ja selle tagajärjed. Joonis 1. SKP aastane muutus Eestis ja euroalal protsentides Allikad: Eesti Pank, Euroopa Keskpank Majanduskasvu ohustavad riskid tulenevad endiselt väliskeskkonnast, so kõigepealt kaubanduspiirangutest ja ebasoodsatest geopoliitilistest suhetest. Kuid Eesti Panga hinnangul on Venemaa kaubanduspiirangute mõju majandusele tervikuna jäänud suhteliselt väikseks. Vaatamata sellele, et eksport Venemaale on vähenenud umbes kaks korda, on kogu ekspordi maht siiski suurenenud, eeskätt tänu kasvanud Rootsi ekspordi osakaalule. Tööhõive ja hinnatõus Eesti Panga teatel on töötuse määr langenud buumiaja tasemele ning on vähenenud ka pikaajaliste töötute hulk. Järgmistel aastatel võib aga oodata hõivatute arvu vähenemist rahvastiku kahanemise tõttu. 2016. aastal jõustuva tööreformi tagajärjel siseneb tööturule rohkem töötajaid kui sealt lahkub, kuid võib oletada, et uutel tööturule sisenejatel ei ole sobivaid kogemusi ega teadmisi ja seetõttu võib arvata, et tööpuudus mingil määral kasvab. 2014. aastal püsinud hinnalangus oli Eesti jaoks positiivne. Toiduainete ja energia kallinemise tõttu võib oodata 2015. aasta teisel poolel hinnatõusu. Lisaks sisemaise toodangu hinna tõusule, mida veab palgakulude kasv, on euro odavnemise tõttu hakanud juba kiirenema ka importtoodete hinna tõus, vahendab Eesti Pank. 13
Laenumahud ja keskmised intressimäärad Laenutingimused on endiselt soodsad ning Eesti ettevõtetele ja eraisikutele väljastatud laenudemaht jätkab stabiilset kasvu. Suurim osa pikaajalistest laenudest anti välja kaubandus-, kinnisvara- ja tööstusettevõtetele, teatab Eesti Pank. Laenude ja liisingute kogumaht kasvas võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 3%. Eluasemelaenude mahu kasv oli veelgi suurem, aastaga on see kasvanud 62,7 mln eurolt 81 mln eurole. Kuigi EURIBOR 2015. aasta esimesel poolel langes, siis eluasemelaenude keskmine intressimäär natuke tõusis, teisisõnu, suurenes pankade keskmine intressimarginaal. Eesti Panga andmetel oli 2015. mais eluasemelaenude keskmine intressimäär 2,3% (aprillis oli see 2,2%). Ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimäär oli 2,5%. Kinnisvara hinnad Hiljutistest uuringutest selgub, et kinnisvarahinnad Euroopas näitavad kolme erinevat mustrit. Nimelt mõnedes riikides on nn buumilanguse (boom-bust) tsükkel (nt Kreekas, Iirimaal, Hispaanias), mõnedes on enam-vähem pidev kasv (nt Belgias, Soomes, Rootsis ja Šveitsis), teistes on aga piiratud kõikumised (Saksamaal ja Portugalis). Eesti kinnisvaraturg on selles suhtes sarnane Kreeka, Iirimaa ja Hispaania kinnisvaraturgudega e pärast üleilmset finantskriisi oli Eesti turg selgeltnähtavas languses. Majandusmudelid ja -indikaatorid näitavad, et erinevates Euroopa riikides oli kinnisvara enne finantskriisi ülehinnatud. See kehtib vähemalt Belgia, Taani, Prantsusmaa, Iirimaa, Hollandi, Hispaania, Rootsi, Ühendkuningriigi ja ilmselt ka Eesti kohta. Paljud neist on kogenud ka suurt hinnakasvu. Pärast finantskriisi on olukord palju parem; Euroopa tuumriikidest on kinnisvara ülehindamine tuvastatud üksnes Rootsis ning suur hinnakasv ainult Saksamaal. Kinnisvarahindade kaldumine tasakaalulisest tasemest kõrvale võib olla ohtlik kogu majandusele ja põhjustada riskide kuhjumist finantssüsteemis. Seetõttu on väga oluline aru saada, kas kinnisvarahinnad on oma tasakaalulisel tasemel või mitte. Kas Eesti kinnisvara on pärast kriisi üle- või alahinnatud, on endiselt lahtine küsimus. Selleks, et antud küsimusele vastata, saab kasutada mitmeid meetodeid. Üks neist on kinnisvarahinna ja sissetuleku suhtarv (price-to-income ratio), so korterite keskmine ruutmeetri hind jagatud keskmise brutokuupalgaga. Teisisõnu näitab see suhtarv kinnisvara taskukohasust. Joonis 2. Kinnisvara hinna ja sissetuleku suhtarvud erinevates riikides (2015K1 või 2014K4), 2010=100; Allikas: OECD Kui hinna ja sissetuleku suhtarv püsib pikemat aega oma keskmisest tasemest kõrgemal, näitab see üldjuhul, et kinnisvara on ülehinnatud. Kuigi see näitaja on Eestis praegu üsna kõrge (vt joonis 2), on see mitu korda madalam kui buumi ajal, ning tänu hindade korrigeerimisele, mis toimus pärast kriisi, püsib hinna ja sissetuleku suhtarv stabiilsena, näidates vaid väikest kasvu. On ka teisi meetodeid, et hinnata, kas kinnisvara on üle- või alahinnatud. Kasutades Hardingi ja Pagani (2012) pakutud metoodikat, on Eesti Pank jaganud kinnisvarahinna aegrea trenditsüklilisteks komponentideks ning välja arvutanud kinnisvara hinnalõhe. Nende arvutuste kohaselt on alates 2013. aasta teisest poolest 14
kinnisvarahinnad oma pikaajalisest trendist kõrgemal, kuid Eesti Panga hinnangul ei viita lõhe suurus ja kestus veel kinnisvaraturu märkimisväärsele tasakaalustamatusele. Samuti võib kinnisvara fundamentaalväärtuse hindamiseks kasutada hinna ja üüri suhtarvu (price-to-rent ratio) e kinnisvara omamise tulevikutulu nüüdisväärtuse ja üürimistulu suhtarvu. Tasakaalustatud turu puhul peab see suhtarv olema ühe juures. Kui see on ühest oluliselt suurem ja seda veel pikemat aega, siis võib see signaliseerida kinnisvaraturu ülekuumenemisest. Eesti Panga andmete kohaselt kinnisvarahinna ja üüri suhtarvu väärtus aastatel 2001-2006 tõusis, hiljem ei ole selle väärtus eriti muutunud. Viimastel aastatel, 2012-2014, on suhtarvu väärtus ühest natuke väiksem. Tasub märkida, et Eestis on kodu omamise määr päris kõrge ja üürituru osakaal on väike. See teeb hinna ja üüri suhtarvu kasutamise probleemseks. Buumivastased reguleerimisvahendid võivad olla kas laenuandja- või laenuvõtjapõhised. Laenuandjapõhised vahendid hõlmavad kinnisvara riskipositsioonide piiramist. Laenuvõtjapõhised piirangud hõlmavad laenusumma ja kinnisvara väärtuse suhtarvu (loan-to-value ratio) ning võla ja sissetuleku suhtarvu (debt-toincome ratio) reguleerimist. Laenuvõtjapõhised reguleerimisvahendid usutakse olevat efektiivsemad. Eestis on laenu andmisega seotud nõudmised pärast kriisi natuke karmistunud, eeskätt puudutab see ärikliente. See annab lootust, et need meetmed takistavad uue kinnisvaramulli teket. Allikad: Eesti Pank. Rahapoliitika ja majandus 1/2015, Euroopa Keskpank. Eurosüsteemi ekspertide 2015. aasta juuni makromajanduslik ettevaade euroala kohta, Eesti Panga pressiteade 25.06.2015. Eesti Pank. Finantsstabiilsuse ülevaade 1/2015. Philipp Hartmann. Real estate markets and macroprudential policy in Europe, ECB Working Paper Series Eesti investeeringute turg 2014.a 2014.a turgu iseloomustavad eelkõige märksõnad stabiilsus ja ostjate turg. 2012-2014.a on kinnisvara investeeringute turg jäänud aastapõhiselt 200 m juurde, nii ka tänavu. Investeeringute turg on Tallinna ja Harjumaa keskne - kui 2013.a oli suurtehinguid ka maakondades ja Tartus, siis 2014.a on investeeringud olnud peaasjalikult pealinnas. Investorite aktiivsus on küllalt kõrge, mida võib selgitada üldise ostukindlusega, madalate intressimäärade ja raha põgenemisega ida suunalt. Märkimisväärselt on turul idasuunaliste investorite kapitali, aktiivsed on ka Lõuna-Euroopa ja Rootsi kapital. Eesti investorite osakaal on võrreldes 2013.a seisuga oluliselt kahanenud. allikas: Pindi Kinnisvara Tehingute maht Kiired faktid 2014 2013 2012 Tehingute maht 183 210 200 Büroo (prime yield) 6.9% 7.5% 7.5% Kaubandus (prime y.) 6.9% 7.5% 7.5% Ladu (prime yield) 7.9% 9.0% 9.0% 2014.a tehti yieldi põhiseid rahavoo investeeringuid Eestisse ca 180 miljoni euro väärtuses. 2013 oli tehingute maht kokku ca 200 m, seega on tänavu tehinguaktiivsus ca 10% madalam, samas on IV kvartali seisuga mitmed suurtehingud läbirääkimiste faasis ning tõenäoliselt kanduvad suurtehingud 2015.a I kvartalisse. Käesoleval aastal on toimunud 2 porfelli tehingud, k. 2013 oli portfellide mahu osakaal suurem. 15
allikas: Pindi Kinnisvara allikas: Pindi Kinnisvara Ärikinnisvara tegijad Selle aasta suurimad tegijad on varahaldusettevõtted (private equity) investorid ja fondid, kes investeerivad väliskapitali Eesti kinnisvarasse. Käesoleval aastal on märkimisväärselt vähenenud kohalike investorite osakaal. Näiteks on suurim rahvusliku kapitali esindaja Eften Capital oluliselt vähendanud investeeringuid Eestisse, keskendudes eelkõige portfelli väiksemate varade realiseerimisele, et teha suuremaid investeeringuid naaberriiki Lätisse. Aktiivsemad ostjad käesoleval aastal on East Capital, Colonna Kinnisvara, Zenith ja Capital Mill. Uusi suuremaid tegijaid ei ole 2014 Eesti turule tulnud. 16
Tehingute struktuur Ca 80% kogu 2014. a tehingutest tehti väliskapitaliga, ülejäänud viiendik kohaliku kapitali abil. Seejuures tuleb enamus väliskapitali Venemaalt, Lõuna-Euroopast ja Rootsist. Private equity tehingud on valdavad (ca 80%), ülejänud tehingud on ostetud institutsionaalsete fondide poolt (ca 20%). Eesti turul on kõige suurem tehingute arv tehingu hinna alusel vahemikus 0,5-3,0 m (kõige likviidsemad varad). Kõrgema hinnaga tehingute puhul on investorite ring palju kitsam, üle 5 m rahavooga varasid suudavad Eestis osta 7-8 suuremat institutsionaalset investorit. 2014.a on suurimad tehingud olnud: ca 13 m Rimi kesklao müük (ostis East Capital); ca 13 m hotelli müük (ostis väliskapital); ca 21.8 m büroo/kaubandushoone Kesklinnas (ostis East Capital). allikas: Pindi Kinnisvara Piirkonnad 2014.a toimusid valdavalt tehingud Tallinnas ja lähiümbruses, üks investeeringute turu tehing toimus ka Tartus (portfelli raames). Kuigi Kesklinna linnaosas oli tehingute maht kõige suurem, toimus city (prime) piirkonnas ainult 1 tehing. 17
allikas: Pindi Kinnisvara Tootlused 2014. a on märksõnaks jätkuv tootluse langus. Kui 2010-2012 langes tootlus märkimisväärselt, siis käesoleval aastal on langus muutunud stabiilsemaks. Tootlused on madalaimal tasemel alates 2009. a, kuigi mitte nii madalal kui 2007. Büroo Büroode tootlus on püsinud 7.0-8.0% juures, seejuures on Kesklinna paremates piirkondades prime yield pigem 7.0% lähedal ning Kesklinna ja äärelinna piirkondades ca 8.0%. Ladu/tootmine 2014.a suurim tootluse langus oli sektoris ladu/tootmine, kus prime yield langes 7,9%-le. Sisuliselt on see madalam tootlus kui büroopindade turul käesoleva aasta III kvartalini. Yieldi languse põhjus on eelkõige väga kõrges nõudluses lao/tootmis sektori osas. Kaubandus Ühtegi suuremat kaubanduskeskuse ostu-müüki 2014.a ei toimunud. Kaubanduspindade yield on püsinud kõige stabiilsemana, olles samas suurusjärgus kui büroopindade yield, s.o. 7.0-8.0%. Kaubanduspinda on kõige vähem ka pakkumises, sellest tulenevalt ka madal tehinguaktiivsus. Hotell/meelelahutus 2014.a saab uuesti rääkida hotelli- ja meelelahutuse investeeringute turust. Kui 2010-2014 ei toimunud ühtegi märkimisväärset tehingut, siis 2014.a on toimunud 3 yield põhist hotelli/meelelahutus tehingut. Hotellide yield on jäänud ca 8.0% tasemele (v.a. Vanalinna butiikhotellid, kus see on madalam 100-200 bps) ning meelelahutusel ca 7.0%. Tüüpiline investor Eestis Tüüpiline investor on varahaldusettevõte (private equity, mitte Eesti kapital), kes ostab lao/tootmishoone või bürohoone suurusjärgus 3-5 miljonit eurot (yield on vahemikus 8.0-9.0%). 18
Tüüpiline fond ostab suuremahulise tehingu (15 miljonit eurot ja suuremad), mille yield jääb vahemikku 6.9% - 7.5%. Tüüpiline Eesti erainvestor (Eesti kapital) ostab, kas turn-around kontseptsiooninga vara (ei ole puhas yield) või alla 3.0 miljoni eurose vara, mille yield algab 9.0% (sõltumata vara liigist). allikas: Pindi Kinnisvara Kokkuvõte Üldine investeerimiskliima 2014.a aastal on olnud positiivne. Kui aasta alguses ja 1. poolaasta lõpus tekitasid segadust poliitilised uudised, siis investeeringute turul ei ole madalseisu tekkinud. Trendid ja prognoos: parim tootlus on ka 2014 langenud, kuigi trend on aeglustunud; lao/tootmispindade yield on jõudnud äärelinna büroohoonetele järele; 2014. a I poolaasta nõutumad pinnad on endiselt büroo/kaubanduspinnad, kuid enim tehinguid toimub lao/tootmispindadega, sest neid on kõige rohkem pakkumises; 2014. a II poolaastal on nõudluses toimunud nihe - investeeringuna eelistatakse enim laopinda; 2013 panustas Eften Capital kinnisvarainvesteeringutesse ca 56 m (sh 2 objekti Lätis), sel aastal on Eestis ostetud vähem kui 10 eest, mis on märkimisväärne suunamuutus; Läti ja Leedu on 2014. a investeeringute meelitamisega Eestis möödunud ning palju väliskapitali vaatab pigem naaberriikidesse, kus tootlused on kõrgemad; 2014. a on esmakordselt üle pika aja aktuaalseks saanud investeeringud hotellidesse, mis on seni on saanud väga vähe tähelepanu; 2015.a aastaks olulist tootluse langust ei prognoosita, pigem jääb tootlus stabiilseks, maksimaalselt on parima tootluse muutust oodata kuni 50 bps; institutsionaalsete investorite omakapitali hind on vahemikus 10-20 %; 2015. a investeeringu kogumaht jääb tõenäoliselt 200 m juurde, s.o samale tasemele kui 2014; 19
private equity investorid teevad ostuotsused eelkõige läbi nende jaoks välja kujunenenud NOI struktuuri ja selle põhjal pakutakse yield (leveraged yield), seejuures on oluline eelkõige vara/sektori põhine yield, mitte niivõrd kogukapitali IRR või omakapitali IRR (mis on igal investoril suhteliselt intiimsed). turu väiksus ja kapitali rohkus on tekitanud küllaltki kurioosse olukorra, kus riskid on suurenenud, kuid tehingute arv ja hind kasvanud. KINNISVARATURG NARVAS JA NARVA-JÕESUUS Käeoleval aastal on olnud kinnisvaraturg keskmise aktiivsusega. Maa-ameti andmete põhjal on 2015 aasta I poolel toimunud korteriomanditega Narvas 325 tehingut mediaanhinnaga ca 480 /m 2 ja Narva-Jõesuu linnas 19 ostumüügi tehingut mediaanhinnaga ca 820 /m 2. Narva linnas on olnud 67 hoonestatud elamumaa tehingut, keskmise hinnaga ca 16 000 eurot, Narva-Jõesuu linnas on olnud 5 hoonestatud elamumaa tehingut, keskmise hinnaga 202 400 eurot. Kinnisvaraportaalis city24.ee andmetel on Narva linnas ca 44 hoonestatud elamumaa müügipakkumist. Soodsaim pakkumishind on 7 250 eurot, kõige kõrgem pakkumishind on 500 000 eurot; Narva-Jõesuus on müügis 72 hoonestatud elamumaad, madalam pakkumishind on 136 000 eurot, kõige kõrgem pakkumishind on 780 000 eurot. 20
Narva linnas on 2015.aasta I poolel toimunud 23 hoonestamata elamumaa sihtotstarbega kinnistu tehingut, mille tulemusena on keskmiseks pinnaühiku hinnaks kujunenud 2,56 eurot ning mediaaniks 2,00 eurot, maksimumiks 10,65 eurot, keskmise pindala ~1 234 m 2 juures. 21
7.2 Parim kasutus Tulenevalt maakasutuse sihtotstarbest ja hoonete kasutusotstarvetest loeme vara parimaks kasutuseks kasutust eluruumina, kuna see vastab parima kasutuse printsiibile - on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning selle tulemusena omandab hinnatav vara kõrgeima väärtuse. Hinnatava vara positiivsed tegurid on: Hinnatava vara negatiivsed tegurid on: Hea juurdepääs kinnistuni; Elamu on ehitusjärgus, ehituslik valmidusaste ca 50%; Vara asub merest ca 300 m kaugusel; Kinnistu ja hoonestusmahu optimaalne proportsioon; Kinnistu on varustatud tsentraalsete tehnovõrkudega; 7.3 Meetodi valik Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu. Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni 22
jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Tulu kapitaliseerimine meetod (Income Capitalisation Approach) võimaldab ühe aasta tulu muuta väärtuse näitajaks, mida väljendab üldjuhul valem: Tulu V = ---------------------------------- Kapitalisatsioonimäär Tulu iseloomustavaks näitajaks võib olla rahavoog kogukapitalilt või omakapitalilt, dividenditulu, liisingumakse jm. Kapitalisatsioonimäär on vastava tuluga seotud vara või kapitali tulumäär. Diskonteeritud tulude meetod (Discounted Cash Flow Method) põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus väljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu tänast väärtust. Kinnisvara väärtus on määratud tulevikus saadava puhastuluga ja kinnisvara müümisest saadava tulu tänase väärtusega. Turuväärtuse leidmiseks diskonteeritakse tulevikus eeldatavalt laekuvad tulud tänasesse päeva (rendi/üüri tulu ja hoone müük peale rendi/üüri perioodi). Piiratud turuga vara (Limited market property) on vara, mis turutingimuste, unikaalsete omaduste või muude tegurite tõttu äratab konkreetsel hetkel suhteliselt väheste potentsiaalsete ostjate huvi. Sellise vara peamiseks iseloomulikuks omaduseks ei ole see, et vara pole võimalik müüa vabal turul, vaid see, et sellise vara müük nõuab tavalisest pikemat turustusperioodi. Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse hindamiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud residuaal- ja võrdlusmeetodi kombinatsioon, mis on arendusperspektiiviga kinnisvara hindamisel kõige levinumad, põhinevad vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil ning annavad seeläbi täpseima tulemuse, sest hinnatava vara parimaks kasutuseks loeme kasutust elamukruntide arendusprojektina, mille hindamine on võimalik läbi residuaalmeetodi: arendatava vara turuväärtus leitakse valmiskujul ja lahutatakse sellest kulud, mis on vajalikud ehitustööde teostamiseks, müügikulud ja arendaja soovitud kasum ning osaliselt väikesemahulise korteri-arendusprojektina millega sarnase otstarbega kapitaalremonti ja/või ümberehitust vajavate korterelamutega hoonestatud kinnistute tehingud on hindajale teada. Vastavalt tavale ei arvestata äriotstarbeliste varade väärtuste väljendamisel ning arvutamisel käibemaksu. 7.4 Korterelamu arendusprojekti hindamine residuaalmeetodil Residuaalmeetodil hindamisel kasutatakse hindajale teadaolevaid turupõhiseid hinnangulisi sisendeid. Peamiste sisenditena kasutatakse valmis korterite müügihindu koos viimistlusega, hinnangulist hoone ehituskulu, müügikulu ja diskontomäära (kogukapitali tulumäär). Kinnisvara hindamisel residuaalmeetodil leitakse arendatava vara turuväärtus valmiskujul ja lahutatakse sellest kulude suurus, mis on vajalik ehituse läbiviimiseks, müügikulud ja arendaja soovitud kasum. Kinnistu hoonestamisel arvestame ehitusmahuks: Ehitusalune pind, m 2 Lubatud korruste arv Netopind, m 2 Kasulik pind, m 2 527 3 1299 1110,6 23
Residuaalmeetodi rakendamiseks leitakse esmalt vara müügitulu pärast korterite realiseerimist ning lahutame leitud tulemusest ehituskulud, arendaja kasumi, müügikulu ja muud kulud. Kuludest ülejäävat osa saab käsitleda vara turuväärtusena, kuna hinnanguliselt niipalju on potentsiaalsed arendajad nõus projekti eest maksma. Kulude ja tulude arvestamisel oleme kasutanud turult pärinevaid andmeid. 7.4.1 Korterite müügitulu Hoone igal korrusel asub 6 korterit: 1 ühetoaline 29,7 m 2, 4 kahetoalist 62,4 m 2, 1 kolmetoaline 90,9 m 2. Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud AS Pindi Kinnisvara andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Valik võrreldavaid tehinguid Tänav Maja nr Tehinguaeg Hind Snp Tube Korrus Seisukord Vabaduse 72 7 07.04.2015 95000 52,1 2 1 uus viimistlus Vabaduse 72 4 26.02.2014 109900 60,6 2 1 uus viimistlus Vabaduse 72 20 7.05.2014 115000 60,6 2 3 uus viimistlus Vabaduse 72 10 03.06.2014 96900 61,4 2 1 viimistluseta Vabaduse 72 33 21.08.2015 79000 37,3 1 5 uus viimistlus Vabaduse 72 30 25.07.2014 66000 42,9 1 5 viimistluseta Vabaduse 72 22 26.02.2014 76000 37,5 1 4 uus viimistlus Kohandamiseks on valitud tehingud, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite osas hinnatava varaga paremini võrreldavad. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks /m 2, kuna korteri müügihind suletud netopinna 1 m 2 kohta on vaba turu tingimustes tehtavate võõrandamistehingute hinnataseme kujunemise aluseid kõige adekvaatsemalt iseloomustavaks parameetriks. Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega. Võrdluselemendid: Tehingu aeg turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Asukoht - paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Hoone seisukord - seisukorra iseloomustamisel kasutame määratlusi halb, rahuldav, hea, väga hea. Erisused tulenevad ehituskvaliteedist, hoone vanusest ja hoones viimaste aastate jooksul teostatud remonttööde mahust. Hoone kandekonstruktsiooni materjalide mõju turuväärtusele. Korrus - korteri asukohakorruse mõju turuväärtusele. Korterelamute esimesel ja viimasel korrusel paiknevad korterid on tavapäraselt vähemeelistatud. Toalisus - tubade arvu mõju turuväärtusele. Mida väiksem on suletud netopind tubade arvu kohta, seda kõrgem on korteri ruutmeetrihind. Suletud netopind - üldpinna suuruse mõju turuväärtusele. Hind taandatuna ruutmeetriühikule on suurema suletud netopinna puhul reeglina madalam. Lõpphindade lõikes tingib suurem suletud netopind ka suurema tehinguhinna. Väiksema suletud netopinna puhul on ruutmeetrihind kõrgem ning lõpphind madalam. Avatud netopind - lahuspindade mõju turuväärtusele (rõdu, panipaik jms). 24
Siseviimistluse seisukord - seisukorra iseloomustamisel kasutame määratlusi halb, rahuldav, hea, väga hea. Erisused tulenevad viimistluseks kasutatud materjalide ja ehitustööde kvaliteedist, hinnaklassist, remondiinvesteeringute mahust. Hinnavahe kvaliteediklasside vahel on kuni 40 %. Eritegurid vaade, lisamugavused või nende puudumine, atraktiivsus, arhitektuuriline stiil, planeering. Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on 3%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. 25
1-toalise korteri võrdlustabel korterid Vabaduse tn 72 Vabaduse tn 72 Vabaduse tn 72 hinnatav hind ( ) 79 000 66 000 76 000 x hind /m2 2 118 1 538 2 027 x tehingu aeg august 2015 juuli 2014 veebruar 2014 september 2015 aja kohandus 0% 0% 0% ajatatud hind 2 118 1 538 2 027 asukoht piirkonna siseselt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt asukoha kohandus 0% 0% 0% hoone seisukorra kirjeldus hoone seisukorra kohandus väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis 0% 0% 0% hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt väga heas seisukorras 3 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis asukoht hoones kirjeldus 5.korrus 5.korrus 4.korrus 1-3.korrus asukoht hoones kohandus tubade arv 0% 0% 0% 1, keskmise suurusega 1, keskmisest suurem 1, keskmise suurusega tubade arvu kohandus 0% 5% 0% 1, keskmise suurusega suletud netopind (m2) 37,3 42,9 37,5 29,7 suletud netopinna kohandus avatud netopinna kirjeldus avatud netopinna kohandus korteri seisukorra kirjeldus korteri seisukorra kohandus 0% 5% 0% rõdu ca 11,9 m2 rõdu ca 12,5 m2 rõdu ca 12 m2-5% -5% -5% uus korter, viimistletud uus korter, viimistluseta uus korter, viimistletud 0% 15% 0% rõdu puudub uus korter, viimistletud lisategurite kirjeldus - - - - lisategurite kohandus 0% 0% 0% kohanduste summa -5% 20% -5% kohandatud hind 2012 1846 1925 kohanduste absoluutsumma 5% 30% 5% kaal 0,4 0,2 0,4 Kaalutud keskmine, /m2 1 944 Hindamistulemus, 57 742 Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Hinnatava vara turuväärtus (ümardatuna tuhandelisteni): 1 944 /m 2 * 29,7 m 2 = ~ 58 000. 26
2-toalise korteri võrdlustabel korterid Vabaduse tn 72 Vabaduse tn 72 Vabaduse tn 72 hinnatav hind, 109 900 115 000 95 000 x hind /m2 1 814 1 898 1 823 x tehingu aeg veebruar 2014 mai 2014 aprill 2015 september 2015 aja kohandus 0% 0% 0% ajatatud hind, 1 814 1 898 1 823 asukoht piirkonna siseselt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt asukoha kohandus 0% 0% 0% hoone seisukorra kirjeldus hoone seisukorra kohandus väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis 0% 0% 0% hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt väga heas seisukorras 3 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis asukoht hoones kirjeldus 1.korrus 3.korrus 1.korrus 1-3.korrus asukoht hoones kohandus tubade arv 0% 0% 0% 2, keskmise suurusega 2, keskmise suurusega 2, keskmise suurusega tubade arvu kohandus 0% 0% 0% 2, keskmise suurusega suletud netopind (m2) 60,6 60,6 52,1 62,4 suletud netopinna kohandus avatud netopinna kirjeldus avatud netopinna kohandus korteri seisukorra kirjeldus korteri seisukorra kohandus 0% 0% -3% rõdu ca 6,7 m2 rõdu ca 6,7 m2 rõdu ca 12,4 m2-5% -5% -5% uus korter, viimistletud uus korter, viimistletud uus korter, viimistletud 0% 0% 0% rõdu puudub uus korter, viimistletud lisategurite kirjeldus puudub puudub puudub puudub lisategurite kohandus 0% 0% 0% kohanduste summa -5% -5% -8% kohandatud hind 1723 1803 1678 kohanduste absoluutsumma 5% 5% 8% kaal 0,35 0,35 0,3 Kaalutud keskmine /m2 Hindamistulemus, 1 737 EUR 108 404 EUR Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Hinnatava vara turuväärtus (ümardatuna tuhandelisteni): 1 737 /m 2 * 62,4 m 2 = ~ 108 000. 27
3-toalise korteri võrdlustabel korterid Vabaduse tn 72 Vabaduse tn 72 Vabaduse tn 72 hinnatav hind, 109 900 115 000 95 000 x hind /m2 1 814 1 898 1 823 x tehingu aeg veebruar 2014 mai 2014 aprill 2015 september 2015 aja kohandus 0% 0% 0% ajatatud hind, 1 814 1 898 1 823 asukoht piirkonna siseselt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt asukoha kohandus 0% 0% 0% hoone seisukorra kirjeldus hoone seisukorra kohandus väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis väga heas seisukorras 3-6 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis 0% 0% 0% hea asukoht, juurdepääs Vabaduse tänavalt väga heas seisukorras 3 korruseline väikeplokkelamu, uusehitis asukoht hoones kirjeldus 1.korrus 3.korrus 1.korrus 1-3.korrus asukoht hoones 0% 0% 0% kohandus 2, keskmise 2, keskmise 2, keskmise tubade arv suurusega suurusega suurusega tubade arvu kohandus -5% -5% -5% 3, keskmisest suurem suletud netopind (m2) 60,6 60,6 52,1 90,9 suletud netopinna kohandus -10% -10% -15% avatud netopinna kirjeldus rõdu ca 6,7 m2 rõdu ca 6,7 m2 rõdu ca 12,4 m2 rõdu puudub avatud netopinna kohandus -5% -5% -5% korteri seisukorra kirjeldus uus korter, viimistletud uus korter, viimistletud uus korter, viimistletud uus korter, viimistletud korteri seisukorra kohandus 0% 0% 0% lisategurite kirjeldus puudub puudub puudub puudub lisategurite kohandus 0% 0% 0% kohanduste summa -20% -20% -25% kohandatud hind, 1451 1518 1368 kohanduste absoluutsumma 20% 20% 25% kaal 0,35 0,35 0,3 Kaalutud keskmine /m2 1 449 EUR Hindamistulemus, 131 751 EUR Hindamistulemus: Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Hinnatava vara turuväärtus (ümardatuna tuhandelisteni): 1 449 /m 2 * 90,9 m 2 = ~ 132 000. 28
Hinnatava vara korterite summaarse müügihinna tuletame järgnevalt: 3 tk * 58 000 + 12 tk * 108 000 + 3 tk * 132 000 = 1 866 000, mis sisaldab käibemaksu ehk netomüügitulu (käibemaksuta) 1 550 000. 7.4.2 Arenduskulud Käesoleval juhul mõeldakse arenduskulude all hoone ja korterite valmis ehitamist (avatäidete paigaldamine, tehnosüsteemide rajamist korteritesse, haljastuse korraldamine) vastavalt eksperthinnangule lisatud ehituskalkulatsioonile. Hindajale teadaoleva ehitushinna informatsiooni kohaselt on ehitustööde lõpetamise kulu 667 000 eurot, millele lisandub käibemaks. 7.4.3 Residuaalmeetod Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse residuaalmeetodit, mille kasutamisel eeldatakse, et vara ostja on nõus maksma vara eest summa, mis võrdub arendatud vara väärtusega millest on lahutatud projekti elluviimiseks vajalike arenduskulude ja kasumi summa. AV = AVTV (AK + k), kus AV arendamist vajava vara väärtus, AVTV arendatud vara turuväärtus; AK arendamiskulud; k arendaja kasum. Väärtuse hindamisel residuaalmeetodil arvestame: 1 Ehitustööd teostatakse esimesel aastal; 2 Ehitustööde alustamisega samal ajal alustatakse ka korterite müügiga. Projekti pikkuseks on arvestatud 3 aastat. Keskmine tehingute arv Narva-Jõesuu linnas on ca 60 korterit aastas. Hindaja on arvamusel on see on optimaalne periood sellise korterisegmendi (ca 1700 eurot/m 2 ) jaoks, kuna see on hinnatase, kus ostjaskonnaks on nii Venemaal elav klient kui ka kohalikud elanikud. Välismaal elav klient üldjuhul ei vaja ostuks eluasemelaenu. Väidet põhistab eelmainitud Vabaduse 72 korterelamu 90% väljamüüdud arendusprojekt, kus korterite hinnatase varieerus vahemikus 1500-2100 eurot pinnaühiku kohta. Ostjaskonnaks olid suures osas Venemaal elavad kliendid, kes ei vajanud ostuks laenu või vajasid seda ca 50% vara väärtuse ulatuses, mistõttu hinnatava kinnistu ärimaa sihtotstarve ei ole tõenäoliselt korterite müügil takistuseks. Vabaduse tn 72 arendusprojekt hõlmas endas üle 60 korteri, millest suurem osa müüdi ca 3 aastaga. Käesoleval ajal pole Narva-Jõesuu linnas sarnast vara pakkumises. 3 Projekti müügituluks arvestatud 1 555 000 (ilma käibemaksuta); 4 Ehituskuluks arvestatakse 667 000. Ehitushind sisaldab kõiki ehitusega seotud kulusid; 5 Müügi- ja turunduskuluks oleme arvestanud 3% ilma käibemaksuta (2% maakleritasu ja 1% turunduskulud); 6 Kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära valik. Arvestades asjaoluga, et vaadeldava projekti näol on tegemist tavapäraste korteritega, mis on turul võrdlemisi likviidsed, arvestame omakapitali tulunormiks 20%. 7 Arendusprojekti võõrkapitali kaasamisel on arvestatud, et laenu intressid jäävad 7-12% vahele. Käesoleval juhul on tegemist keskmise riskitasemega, siis oleme vöörkapitali hinnaks määranud 10%. 8 Kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära valik. Kogukapitali tulunormi tuletame kaalutud kogukapitali hinnast (WACC). Arendusprojektide finantseerimisel on hetkel keskmiselt omakapitali ja vöörkapitali suhe kinnisvara investeeringu tegemisel 40/60 kuni 60/40. Arvestades asjaoluga, et vaadeldava projekti näol on 29
tegemist tavalise korterelamu arendusega, arvestame võõrkapitali osakaaluks 50%. Võõrkapitali hinnaks oleme määranud ca 10% ning omakapitali tulunormiks 20%. Seega kujuneb kaalutud kogukapitali hind: Kaalutud Hind Osakaal hind Omakapital 20% 0,5 10,00% Võõrkapital 10% 0,5 5,00% Diskontomäär 15,00% Diskontomäär võtab arvesse investeeringu kindluse, riskifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Hindaja hinnangul on hinnatav arendusprojekt keskmise riskiga. Sisendid Hoone pindala, m2 1299 Müüdavate korterite pindala, m2 1110,6 Müüdav pindala/ netopindala 0,85 Korterite arv 18 Müüdavate korterite müügihind, 1555000 Diskontomäär (discount rate), % 15% Residuaalmeetodi arvutuskäik: Rahavoo prognoos Aasta 1 2 3 Müügihinna kasv, % 0,0% 0,0% 0,0% Korterite müük, 622000 622000 311000 Müügitulu, 622000 622000 311000 Kulud Arenduskulud, -667000 0 0 Müügikulud, -18660-18660 -9330 Kulud kokku, -685660-18660 -9330 Netotulu, -63660 603340 301670 Suhtarvud Kogutulu kokku, 1555000 Kulud kokku, -713650 Kulude osakaal tuludest, % 45,89% Rahavoogude diskonteerimine Aasta 1 2 3 Netotulu, -63660 603340 301670 Diskontotegur 0,87 0,76 0,66 Diskonteeritud NOI, -55357 456212 198353 Turuväärtuse leidmine Turuväärtus, 599208 Turuväärtus ümardatult, 600000 30
8 Kokkuvõte Hinnatava vara, hoonestatud kinnistu reg osa nr 1681008 aadressiga Vabaduse tn 40, Narva-Jõesuu linn, Ida-Viru maakond turuväärtus on 600 000 (kuussada tuhat) eurot. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%. Analoogsete varade müügiperiood hindamishetkel on 12-24 kuud. Harvadel juhtudel üle või alla toodud vahemiku. Likviidsust hindame rahuldavaks. Lisad: Vastavuskinnitus Asukoha plaan Maa-ameti katastriüksuse plaan Fotod Projektjoonised Ehitusluba Ehituskalkulatsioon Kinnistusregistriosa väljavõte Ehitisregistri väljavõte Rene Zorin Hindaja Tel: +372 58 150 350 Ott Kraut Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 095315 Maa-ameti litsents 079 MA-mh 31
Vastavuskinnitus Eesti standardi EVS 875 "Vara hindamine" nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana ning on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Rene Zorin Ott Kraut Hindaja Tel: +372 58 150 350 Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 095315 Maa-ameti litsents 079 MA-mh 32
Lisad Asukohaskeem Kinnistu plaan (www.maaamet.ee) 33
Hoone fotod 34
35
36