JAARVERSLAG
1 BOEKJAAR 1998 Verslag voorgelegd aan de gewone algemene vergadering van aandeelhouders op 8 december 1998 INHOUD BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS BEHEERSVERSLAG KERNCIJFERS DE VASTGOEDBEVAK VASTGOEDTRANSACTIES SAMENSTELLING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE EVOLUTIE VAN DE PORTEFEUILLE 2 3 20 3 4 6 8 10 INVENTARIS VAN DE BEHEERDE ONROERENDE GOEDEREN SCHULDEN EN WAARBORGEN INVENTARISWAARDE DE KANTOORMARKT DE MARKT VAN DE OPSLAGRUIMTEN CONCLUSIES DOOR EXPERT RESULTATEN EN BESTEMMING ACTIVITEITEN NA DE AFSLUITING VAN HET BOEKJAAR 12 13 13 14 15 16 17 18 PROGNOSE RESULTATENREKENING EN BALANSEN + DIVIDENDBELEID BESTUUR, CONTROLE FINANCIEEL VERSLAG 19 20 21
BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Op stevige fundamenten bouwt aan de meerwaarde van uw vastgoedbeleggingen 1998: een vastgoedbevak-jaar enthousiast onthaald door de -pioniers Wij verheugen ons over de opmars van beleggingen in geëffectiseerd vastgoed in 1998 en begroeten de komst van vier nieuwe vastgoedbevaks die dit jaar werden gelanceerd. De beurskapitalisatie van de 7 bestaande vastgoedbevaks op 30 september 1998 komt daarmee op meer dan 60 miljard BEF. Voor was de totale return met 23,5 % opmerkelijk gunstig. Dit vertegenwoordigt een bruto- rendement van het dividend van 6,55 % en een koersstijging van 16,95 %. Deze koersstijging werd ondersteund door een toename van het resultaat per aandeel van 13 % en een algemene daling van de rentevoeten. We zijn bijzonder trots op deze prestatie. Ze is immers niét het gevolg van minder strenge eisen in de keuze van 's investeringen, noch van een afgenomen voorzichtigheid in het beheer van de vastgoedbevak die u koos. We willen ons niet alleen onderscheiden door een onmiddellijk rendement, maar ook door een meerwaarde. Getuige daarvan de jaarlijkse netto return van 15 % die u gemiddeld boekte gedurende de eerste 3 werkingsjaren. Conform de vooruitzichten bij de lancering van in december 1995, werd het managementsteam van de vastgoedbevak uitgebreid: dit team verenigt de noodzakelijke technische, commerciële en administratieve vakkennis in een beperkte personeelsbezetting die er dagelijks naar streeft de prestaties te maximaliseren ten voordele van alle aandeelhouders van. 1998: derde boekjaar afgesloten conform de doelstellingen aangekondigd door Dankzij een actief operationeel beheer, met name van het patrimonium verworven na de fusies in 1997, kan u het aangekondigde netto dividend van 128,- BEF uitkeren. Dit is een toename van 3,2 % of 2,6 keer de inflatie over het boekjaar - en dat zonder de voorheen aangelegde reserves aan te spreken. De uitzonderlijke resultaten genoteerd tijdens het boekjaar maken het mogelijk deze reserves (die het behoedzame beheer van bevestigen) te verhogen met een bedrag van 113,6 miljoen BEF, of 26 BEF per aandeel. Deze stijgende resultaten gaan gepaard met de groei van de netto activawaarde per aandeel die tijdens het afgelopen boekjaar toenam met 2,56 %. Dit bevestigt de kwaliteit van 's investeringen en beheer. Deze dubbele groei was ook de conditio sine qua non waaraan we een uitbreiding van steeds hebben onderworpen. 1999 belooft de groei van Befimmo voort te zetten We streven er steeds naar om uit te breiden en om de liquiditeit van het aandeel te versterken, zonder evenwel de vereiste kwaliteit en meerwaarde voor de aandeelhouder uit het oog te verliezen. Daarom kunnen we u nu een nieuwe stap voor uw vastgoedbevak voorstellen: wij vragen uw goedkeuring voor een reeks fusies om zo het patrimonium van op te trekken met bijna 10 miljard BEF en de portefeuille te diversifiëren naar het centrum van Brussel en meer bepaald de Noordwijk, die immers een vooraanstaande administratieve wijk vormt. Na deze operatie en met de investeringen die voor het boekjaar 1999 reeds gepland zijn, zal het vermogen BEF 22,5 miljard overschrijden en zal ideaal geplaatst zijn om alle opportuniteiten die zich aanbieden, te benutten. Daarbij denken we vooral aan institutionele eigenaars die hun vastgoedportefeuille overdragen aan beursgenoteerde vennootschappen en het aantrekken van buitenlandse institutionele beleggers op zoek naar geëffectiseerd vastgoed dat rendement en zekerheid garandeert. We zijn ervan overtuigd dat dit alles ons groeibeleid voor het dividend en de waarde per aandeel zal versterken. Jean-François van Hecke Jean-Marc Dubois
2 3 BEHEERSVERSLAG KERNCIJFERS Afsluiting eerste boekjaar per 30/09/1996 Afsluiting tweede boekjaar per 30/09/1997 Afsluiting derde boekjaar per 30/09/1998 Vastgoedportefeuille Totale oppervlakte (in m 2 bovenbouw) 90 466 145 118 152 618 Bezettingsgraad (%) 100 98 94 Geschatte waarde (in miljoen BEF) 6 417 10 811 11 699 Eigen vermogen (in miljoen BEF) 5 625 9 102 9 335 Schuldratio (%) (na bestemming) 17,25 17,30 23,09 Resultaten (in miljoen BEF) - Omzet 401 535 812 - Bedrijfswinst 359 482 741 - Resultaat van het jaar 333 431 771 - Te bestemmen winst 340 454 795 Aantal aandelen 2 750 000 4 366 082 4 366 082 Gegevens per aandeel - Geherwaardeerd netto-actief (na bestemming) 2 046 2 085 2 138 - Winst 121 157 177 - Nettodividend 98 124 128 - Beurskoers 1 960 2 300 2 690 - P.E.R. 13,50 14,60 15,20 Evolutie van de beurskoers van het aandeel en de intrinsieke waarde van het aandeel 30/09/1996 30/09/1998 Volume 01/10/1996 30/09/1998 (maandelijks gemiddelde) 2750 4500 4000 2500 2250 2000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 1750 0 30/09/96 23/10/96 19/11/96 12/12/96 10/01/97 4/02/97 27/02/97 24/03/97 18/04/97 15/05/97 10/06/97 3/07/97 29/07/97 22/08/97 16/09/97 9/10/97 3/11/97 27/11/97 22/12/97 20/01/98 12/02/98 9/03/98 1/04/98 28/04/98 25/05/98 18/06/98 13/07/98 6/08/98 31/08/98 23/09/98 30/10/96 29/11/96 30/12/96 31/01/97 28/02/97 27/03/97 30/04/97 30/05/97 30/06/97 31/07/97 29/08/97 30/09/97 31/10/97 28/11/97 30/12/97 30/01/98 27/02/98 31/03/98 30/04/98 39/05/98 30/06/98 31/07/98 31/08/98 30/09/98 Beurskoers Intrinsieke waarde vóór bestemming Intrinsieke waarde na bestemming
DE VASTGOEDBEVAK Het vastgoedbevak-stelsel werd in 1995 ingevoerd om collectieve vastgoedbeleggingen te bevorderen, naar het voorbeeld van de Verenigde Staten (Real Estate Investment Trusts), Nederland (Beleggingsinstellingen) en Duitsland (Grundwertpapiere). Op 21 november 1995 werd erkend als vastgoed-beleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht. In die hoedanigheid biedt de belegger toegang tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille met een voordelig fiscaal stelsel en de liquiditeit van een verhandelbaar effect. Vastgoedbevaks staan onder de controle van de Bankcommissie en zijn onderworpen aan een specifieke reglementering die volgende bepalingen voorziet: schuldenlast beperkt tot 33% van de activa boeking van de portefeuille tegen de marktwaarde zonder afschrijvingen driemaandelijkse evaluatie door een onafhankelijke deskundige risicospreiding: maximaal 20 % van het patrimonium in één gebouw, behoudens afwijkingen strikte regels inzake belangenconflicten vrijstelling van bedrijfsbelasting op voorwaarde dat de resultaten voor 80 % worden uitgekeerd een bevrijdende roerende voorheffing van 15 % afgehouden bij de uitkering van het dividend vennootschappen die met een vastgoedbevak fuseren zijn onderworpen aan een belasting van 20,085 % op de latente meerwaarden en de belastingvrije reserves. Het succesvolle verloop van 's eerste drie werkingsjaren bewijst dat deze vastgoedbevak aantrekkelijk is voor beleggers op zoek naar een belegging die kwaliteit combineert met een voorzichtig beleid en een interessant rendement. wil daarom een eersterangspositie veroveren in de sector van het Belgische geëffectiseerde vastgoed. De vennootschap wil daarbij vooral de beste zijn, veeleer dan de grootste: de beste in huisvestingskwaliteit voor de bedrijven die ze wil aantrekken naar en handhaven in de zones waarin ze investeert - de beste in de duurzame waardevermeerdering voor zijn aandeelhouders
4 5 Het beleggingsbeleid steunt op 3 vastgoedcategorieën: kantoren gevestigd in aantrekkelijke locaties in Brussel en in de rand met een grote flexibiliteit, lage onderhoudskosten, een goede parkeerratio en toegangsfaciliteiten semi-industriële gebouwen langs de as Brussel- Antwerpen commerciële parken in België De typische behoedzaamheid van 's strategie vertaalt zich in een beleid, waarin reserves worden aangelegd, dat bedoeld is om de leegstand- en de renovatierisico's te dekken, inherent aan vastgoedbeleggingen. In de eerste drie jaren legde de vennootschap een reserve aan van 247 miljoen BEF. Deze reserve draagt bij tot de bestendigheid van het dividendenbeleid dat ernaar streeft een onmiddellijke, competitieve uitkering te garanderen. Dankzij dat behoedzame reservebeleid kan groeikansen grijpen, zowel door verwervingen gefinancierd door de schuldcapaciteit als door middel van fusies en inbrengen. In beide gevallen worden de activa streng geselecteerd door vastgoedprofessionals die de voorkeur geven aan kwaliteit en liquiditeit van de activa, boven de kwaliteit van het huurcontract en de onmiddellijke opbrengst, en dat om het resultaat op lange termijn te maximaliseren. Een performant managementteam verzekert de voorbereiding van de investerings- en desinvesteringsdossiers die aan de zaakvoerder worden voorgelegd. Daarnaast staat dit team in voor het commerciële, administratieve en boekhoudkundige beheer. Het beheer van de gebouwen en de renovatie- of saneringswerken worden uitbesteed. Die uitbestede prestaties worden uiteraard op het technische, commerciële en juridische vlak nauw opgevolgd door het management. De officiële tekst van de statuten werd neergelegd op de griffie van de Rechtbank van Koophandel van Brussel.
VASTGOEDTRANSACTIES tijdens het boekjaar VERHUURBEHEER De opmerkelijke groei op het einde van het vorige boekjaar vertaalt zich in een intensivering van het huurbeheer. De afgesloten of verlengde huurcontracten vertegenwoordigen een oppervlakte van 22.857 m 2 kantoren (+365 %) en 10.469 m 2 opslagplaatsen en polyvalente ruimten. (+650 %). De onderhandelingen voor 44 % van de huurcontracten werden rechtstreeks door gevoerd. Voor 56 % van de contracten werd een beroep gedaan op gespecialiseerde vastgoedmakelaars. De meest actieve makelaars waren CB Richard Ellis (21,4 %), King & C (10,3 %) en Knight Frank (8,2 %). RENOVATIE- EN VERBETERINGSWERKEN Bij de afsluiting van het boekjaar voltooide de renovatie van het gebouw Park Goemare (6.886 m 2 ) in Oudergem. Na de renovatiewerken m.b.t. airco-installatie, verhoogde vloeren en verlaagde metalen plafonds, positioneert het gebouw zich in deze gedecentraliseerde zone als een van de enige standingvolle gebouwen met uitzonderlijke voordelen qua ligging en kwaliteit van de omgeving en qua flexibiliteit en uitrusting van de kantoren. De benedenverdieping werd verhuurd aan AT&T en Unisource; vermoedelijk worden de overige 5.111 m 2 in de loop van 1999 verhuurd. Ons streven naar een betere service voor de huurders uit zich ook in verbeterde technische uitrustingen en prestaties. Het boekjaar werd afgerond met studies en een offerte-aanvraag voor de installatie van een airco met koelwater en autonome regelcassettes in drie units van het Ikaros Business Park. Na de geplande oplevering in maart 1999 van deze werken die een investeringsbudget van ongeveer 30 miljoen BEF vertegenwoordigen, zullen de huurders over ruimten beschikken met een uiterst concurrentiële prijs-kwaliteitverhouding.
6 7 INVESTERINGEN De verhuurmarkt bleef gespannen ondanks een hoge bezetting en daarom bleef bijzonder selectief in de keuze van zijn nieuwe investeringen. Gebouw B Woluwe Office Garden in Sint-Stevens-Woluwe Dit nieuwe standingvolle gebouw in de rand biedt 7.500 m 2 aan kantoren met 213 parkeerplaatsen en wordt toegevoegd aan het gebouw dat reeds op dezelfde plaats bezit. Onder andere PriceWaterhouseCoopers, Hyperion, MacHugh Software en Bebat betrekken het gebouw dat tegen het einde van het volgende boekjaar volledig zal verhuurd zijn. De betalingslast voor deze belegging loopt parallel met de aanvang van de huurcontracten. Nieuw project voor twee kantoorgebouwen in de Marcel Thirylaan in Sint-Lambrechts-Woluwe De bijzonder standingvolle kantoren (10.065 m 2 ) en 207 parkeerplaatsen die in de lente van het jaar 2000 zullen voltooid zijn, vormen de laatste fase van een ontwikkeling waarvan in 1996 de tweede fase aankocht, waarvan de verhuring gunstig verloopt met huurders als Visa, Lucent Technologies, PA Consulting, PXRE Reinsurance, NCR. De twee nieuwe gebouwen vertegenwoordigen een totale investering van 2 miljard BEF met een rendement van meer dan 7 %. Ze kaderen perfect in 's strategie die zo zijn aanwezigheid versterkt in de nieuwe zakenwijken die erg in trek zijn bij bedrijven, meer bepaald gedecentraliseerde buurten in het Brusselse en in de rand.
SAMENSTELLLING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE in functie van de ligging en de sectoren GEBOUWEN Beleggingsgebouwen Bouwjaar gebouwen Huuroppervlakte Aantal parkeerplaatsen Looptijd huurcontracten Jaarlijks huurbedrag waarde 30/09/98 (in duizend BEF) % Kantoren Leopoldwwijk: Jozef II Brussel 19 gemeenten : La Plaine Terhulpsesteenweg Marcel Thiry fase 3 Goemaere (renovatie) Rand : Woluwe Garden B Woluwe Garden D Ikaros 7B, 8A, 12B Ikaros 1A, 2A, 3B, 4B, 5A, 6A Fountain Plaza Planet 2 Totaal kantoorruimte Semi-industrieel Brussel, Anderlecht Industrielaan Bollinckxstraat Brussel, rand Green Hill Antwerpen Kontich 1 Kontich 2 Totaal semi-industrieel Totaal beleggingsgebouwen 1994 12 413 186 27 125 523 15,37 % 1995 15 180 260 12/18 149 072 18,26 % 1970 1 372 41 3/6/9 11 381 1,39 % 1997 11 019 197 3/6/9 95 189 11,66 % 1998 6 886 98 3/7/9 12 570 1,54 % 1997 7 673 213 3/6/9 20 747 2,54 % 1994 7 673 178 3/6/9 58 150 7,12 % 1992 4 741 130 3/6/9 25 571 3,13 % 1990 8 373 (1) 222 3/6/9 41 327 5,06 % 1 253 (2) 1991 16 689 493 3/6/9 111 969 13,71 % 1988 7 267 (1) 266 3/6/9 37 714 4,62 % 3 094 (2) 689 213 87,55 % 1976 2 323 (1) 26 3/6/9 12 398 1,52 % 5 467 (3) 1980 2 099 (1) 59 3/6/9 21 179 2,59 % 5 999 (3) 1986 2 624 (1) 88 3/6/9 19 091 2,34 % 4 563 (3) 1983 2 396 (1) 226 3/6/9 31 600 3,87 % 16 056 (3) 1990 2 675 (1) 100 3/6/9 13 732 1,68 % 5 397 (3) 98 000 12,45 % 163 297 787 213 100,00 % Gebouwen in constructie Marcel Thiry fase 2 2000 10 065 212 29 330 (4) Totaal gebouwen 816 543 (1) Kantoorruimte (2) Polyvalente ruimte (3) Opslagruimte (4) Rendement op kosten
8 9 Globale waardering per 30/09/1998 van de onroerende goederen door expert WINSSINGER & Vennoten overeenkomstig artikel 56 1 van het koninklijk besluit van 10/04/1995 : Beleggingsgebouwen : BEF 11.396.948.033 In vergelijking met de geactualiseerde globale waardering komt de huurprijs overeen met een rendement van 7,16 %. Het patrimonium is met 114,78 % toegenomen sedert de schatting van de onroerende goederen per 13/10/1995 en met 7,88 % sedert de schatting van de goederen op het einde van het tweede boekjaar. VASTGOEDBELEGGINGSCERTIFICATEN In vergelijking met de beurswaarde komt de «geschatte huurwaarde» op basis van de laatste geïnde coupon overeen met een rendement van 5,21 %. De portefeuille van vastgoedcertificaten die per 30 september 1997 een beurswaarde van BEF 247.426.350 had, stijgt dus met BEF 54.396.025, hetzij 21,98% rekening houdend met aankopen ten bedrage van BEF 46.517.152, met verkopen ten bedrage van BEF 55.238.000 en met geacteerde meerwaarden voor een bedrag van BEF 63.116.873. Gebouwen Woluwe Shopping Center Woluwe Extension Westland Shopping Center Kortrijk Ring Shopping Center Totaal Beurswaarde per 30/09/1998 Geschatte huurwaarde (brutocoupon) - BEF 1 803 864 1 190 700 2 203 234 10 526 637 15 724 435 301 822 375 TOTALE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE OP 30/09/98 (GEBOUWEN + CERTIFICATEN) : BEF 11 698 770 408 Bruto rendement (op basis van de koers d.d. 30.09 voor ) Return van 30.09.96 tot en met 30.09.98 30/09/96 30/09/97 30/09/98 5,88 % 6,34 % 5,59 % OLO 10 jaar 6,28 % 5,65 % 4,24 % 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 O 1997 1998 N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O Belgian Olo Bond 10 jaar
EVOLUTIE VAN DE PORTEFEUILLE Waardering in BEF Vastgoedportefeuille Vastgoedcertificaten Globaal vermogen Bezettingsgraad (%) 21.11.95 (erkenning) 30.09.1996 30.09.1997 30.09.1998 5 306 200 000 6 210 100 000 10 563 600 000 11 396 948 033 190 000 000 206 727 950 247 426 350 301 822 375 5 496 200 000 6 416 827 950 10 811 026 350 11 698 770 408 100 100 98 93,7 Rendement in % (1) Onroerend vermogen per 21.11.95 Gecumuleerd onroerend vermogen Vastgoedcertificaten Globaal vermogen 7,33 7,40 7,46 7,36 7,33 7,59 7,93 7,65 7,31 7,40 6,46 5,21 7,33 7,59 7,90 7,59 (1) Rendement van het vermogen = lopende huuropbrengsten + huurwaarde van de leegstaande kantoren/vermogen. VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE Aard van de vaste activa (1) Geografische verdeling (1) Ouderdom van de gebouwen (1) handelsruimte 3% Brussel gedecentraliseerde wijken 43% van 0 tot 5 jaar 63% semi-industrieel 9% Antwerpen 6% van 6 tot 10 jaar 21% kantoren 88% Brussel Leopoldwijk 16% van 11 tot 15 jaar 7% Brussel 35% periferie meer dan 15 jaar 9% Huurders (2) Looptijd van de huurcontracten (2) multinationals 55% instellingen 15% > 9 jaar 34% andere 30% ondernemingen < of = 9 jaar 66% (1) % uitgedrukt in functie van de waardebepaling van de gebouwen (2) % uitgedrukt in functie van de huurinkomsten
10 11 Sinds zijn lancering bouwde een portefeuille op met daarin een groot aantal recente gebouwen - de gebouwen van maximaal 5 jaar vertegenwoordigen 63 % van 's portefeuille, terwijl deze gebouwen slechts 19 % van de Brusselse vastgoedmarkt uitmaken - geconcentreerd in gedecentraliseerde en recent ontwikkelde wijken, deels in de Brusselse regio en deels in de rand. Deze gebouwen worden voornamelijk betrokken door multinationals en nationale bedrijven op basis van klassieke 3/6/9-contracten die 66 % van de huuropbrengsten opleveren. Deze types van gebouwen en huurcontracten blijken het meest geschikt wanneer de economische groei zich zal weerspiegelen in de huurprijzen van de meest efficiënte gebouwen. Percentage van de huidige inkomsten verzekerd in functie van de resterende looptijd van de huurcontracten 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 % met eindvervaldag van de huurovereenkomsten % met 1 ste vervaldag van de huurovereenkomsten
INVENTARIS VAN DE BEHEERDE ONROERENDE GOEDEREN Beleggingsgebouwen Ontvangen huur tijdens boekjaar (in BEF 1000) Aankoopprijs (in BEF 1 mio) Verzekerde waarde (in BEF 1 mio) Bezettingsgraad Evaluatiewaarde (in BEF 1 mio) Kantoren Brussel Leopoldwijk: Jozef II Brussel 19 gemeenten : La Plaine Terhulpsesteenweg 3 de en 7 de verdieping Marcel Thiry fase 3 Goemaere (3) Rand : Woluwe Garden B Woluwe Garden D Ikaros 7B, 8A, 12B Ikaros 1A, 2A, 3B, 4B, 5A, 6A (3) Fountain Plaza (3) Planet 2 (3) Semi-industrieel Brussel, Anderlecht Industrielaan Bollinckxstraat Brussel, Rand Green Hill (3) Antwerpen Kontich 1 Kontich 2 Gebouwen in constructie Marcel Thiry fase 2 Vastgoedcertificaten Woluwe shopping center Woluwe extension Westland shopping center Kortrijk ring shopping center TOTAAL 9 675,9 9 900,9 126 237 100 % (1) 2 855 148 096 100 % 11 302 100 % 94 710 54% (2) 29 505 26% 3 199 8 521 64 % 58 147 100% 25 360 100% 43 667 92% 121 681 100% 38 282 88% 1 009,6 939 1 081,2 12 820 87% 20 942 100% 21 207 92 % 31 473 100 % 15 995 78% 404,5 404,5 196,3 301,8 1 636 1 191 2 203 10 527 823 502 11 286,3 11 688,5 (1) Gebouw dat door de Europese Gemeenschap wordt verzekerd overeenkomstig de erfpachtclausules (2) In werkelijkheid 100 % volgens de rendementsgarantie van de promotor (3) Schattingen uitgevoerd door Healey & Baker Ter informatie : in de portefeuille zijn een appartement en een villa inbegrepen voor een totale waarde van 10,3 miljoen
12 13 SCHULDEN EN WAARBORGEN Specificatie van de schulden en verleende hypotheken alsook ontvangen of gestelde waarborgen en zekerheden SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR vervallend binnen het jaar bij kredietinstellingen Bedrag : 800 miljoen BEF Toekenningsmodaliteit : Kasvoorschotten Terugbetaling : 30 november 1998 Gestelde zekerheden : Inpandgeving van de huuropbrengsten met betrekking tot het gebouw «La Plaine». SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR bij kredietinstellingen Bedrag : 990 miljoen BEF Toekenningsmodaliteit : Uitgifte van tresoreriebewijzen in het kader van een programma van BEF 4 miljard georganiseerd door het Crédit Lyonnais Belgium en het Gemeentekrediet van België. ANDERE SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR Bedrag : BEF 120.251.148 aan Bernheim-Finance. ONTVANGEN WAARBORGEN Bedrag : BEF 86,5 miljoen en BEF 75 miljoen Toekenningsmodaliteit : Bankwaarborgen Onderwerp : Rentabiliteitsgaranties en de garantie op een correcte voltooiing van de bouwwerken van de gebouwen «Marcel Thiry». Bedrag : BEF 120.251.148 Toekenningsmodaliteit : Waarborg van Bernheim-Finance tot dekking van de controverse met de fiscale overheid. Een schuldvordering voor hetzelfde bedrag t.o.v. de fiscale overheid staat op de actiefzijde van de balans. INVENTARISWAARDE van de aandelen c.v.a. per 30.09.1998 Gebouwen Oprichtingskosten Vastgoed (gebouwen * en vastgoedcertificaten) Schuldvorderingen Beleggingen Beschikbaar Diverse overige activa Schulden Netto actief Aantal aandelen Inventariswaarde per aandeel 30.09.1996 30.09.1997 30.09.1998 7 708 320 21 301 080 16 270 760 6 416 827 950 10 811 026 350 11 698 770 408 23 606 033 64 346 630 358 661 221 342 500 000 1 942 644 107 506 307 61 493 755 5 257 652 2 399 209 3 165 329-1 172 498 965-1 904 043 617-2 803 082 773 5 625 343 634 9 102 535 959 9 335 278 700 2 750 000 4 366 082 4 366 082 2 045,58 2 084,83 2 138,14 *ter herinnering : de gebouwen zijn geschat «acte in handen», d.w.z. alle kosten, registratierechten en honoraria inbegrepen. De groei van de netto-waarde per aandeel in de loop van het derde boekjaar is 2,56 %. Deze groei bedraagt 6,9 % over een periode van 34 maanden activiteit van de vastgoedbevak.
DE KANTOORMARKT VERHUURMARKT De beschikbaarheidsgraad wordt op 7,6 % geschat, tegenover 8,7 % het jaar voordien. Het centrum (4,4 %) en de Noordwijk (5,3 %) dragen de voorkeur weg. In de Leopoldwijk steeg de beschikbaarheidsgraad tot 6,6% nadat nieuwe gebouwen afgewerkt werden; in de gedecentraliseerde zone stabiliseert de beschikbaarheidsgraad zich op 11 % en in de rand klimt ze naar 8,1 %. De vraag wordt als redelijk stabiel beschouwd en stijgt lichtjes sinds het begin van 1997. Een groot aantal kleine en middelgrote transacties ondersteunt de markt. De buitenlandse privé-bedrijven zijn het actiefst met een totale bezettingsgraad van 49 %, gevolgd door de Belgische privé-bedrijven met 29 %. In de verdeling van de in totaal 371.000m 2 die werden betrokken tussen 01/01/1998 en 30/09/1998 onderscheiden de gedecentraliseerde zone en de rand zich met respectievelijk 83.000 m 2 en 79.000 m 2 en dat ingevolge de goede bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden. De rand biedt nog het bijkomende voordeel dat de taksen beduidend lager liggen dan in de 19 Brusselse gemeentes. De huurprijzen voor nieuwe, bijzonder standingvolle gebouwen handhaven zich tussen 7.500 en 8.250 BEF/m 2 /jaar. Gerenoveerde gebouwen van degelijke kwaliteit worden verhuurd aan 6.000 à 7.500 BEF/m 2. Het aanbod op de markt van de oude gebouwen stijgt, terwijl de huurprijzen lichtjes dalen tot 3.000 à 4.500 BEF. Ruimtes van hoogstaande kwaliteit worden het meest gevraagd, maar het grote aantal projecten in de pipeline (de stock zal tegen het jaar 2000 vermoedelijk met 300.000m 2 toenemen) dreigt de stijging van de huurprijzen te beperken. DE BELEGGINGSMARKT De markt blijft gericht op een minimaal risiconiveau (erfpacht of langdurige huurcontracten) met rendementen tussen 6,5 en 6,75 % en op een gemiddeld risiconiveau (voor goed gelegen, moderne gebouwen met een 6/9-contract) met rendementen tussen 7 en 7,4 %. De interestvoeten op lange termijn dalen, maar beleggers proberen de risicopremie te verbeteren gelet op de onzekerheid die op de economie weegt.
14 15 DE MARKT VAN DE OPSLAGRUIMTEN Ondanks een tekort aan industriële ruimtes die voldoen aan de behoeften van bedrijven in Brussel en in de rand, zijn er op dit vlak weinig projectontwikkelingen. De as Brussel-Antwerpen geniet nog steeds de voorkeur, maar de verschuiving naar de provincie wordt sterker. De huurprijzen in de Brusselse rand schommelen tussen 1.600 BEF en 2.500 BEF voor opslagplaatsen en tussen 3.200 BEF en 4.600 BEF voor kantoren. De vraag van de beleggers blijft sterk, terwijl het rendement van de beste gebouwen is gezakt naar 8,5 %. Het rendement van de andere gebouwen schommelt tussen 9 en 11 %.
CONCLUSIES De op 30 september 1998 door vastgoedexpert Winssinger & Vennoten opgestelde conclusies naar aanleiding van de globale waardering per 30 september 1998 zoals bedoeld in artikel 56 1, van het koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks. We hebben de eer U onze schatting van de investeringswaarde van het patrimonium s.c.a. op 30 september 1998 over te maken. De investeringswaarde is de venale waarde, inclusief aankoopkosten, van het geheel van de onroerende goederen die toebehoren aan s.c.a., op de datum van de schatting. Onze schattingen werden opgesteld op basis van de door U verstrekte inlichtingen waarvan wij aannemen dat ze juist zijn. Wij hebben onze schatting bepaald volgends de methode van actualisering van de toekomstige huuropbrengsten en op basis van de vergelijkingspunten die beschikbaar waren op de datum van schatting. De waarden werden bepaald, rekening houdend met het geheel van de marktparameters beschikbaar op de schattingsdatum. Volgende waarden hebben wij weerhouden bij het opstellen van onze portefeuilleanalyse : Het patrimonium bestaat voor ± 90 % uit kantoren, waarvan 57 % in Brussel (19 gemeenten). Hiervan wordt 35 % verhuurd op lange termijn aan de Europese Commissie en Citibank. De bezettingsgraad van het geheel van het vastgoedpark bedraagt 93,7 % (rekening houdend met de inkomstenwaarborg door Bernheim-Comofi en Burco). Het gemiddelde van de lopende huurniveaus ligt 3,8 % hoger dan de normale geschatte huurwaarde van het geheel van het patrimonium op dit moment. Wij hebben voor het geheel van de gebouwen c.v.a. een investeringswaarde bepaald op 30 september 1998 van BEF 11.396.948.000 (ELF MILJARD DRIEHONDERD ZESENNEGENTIG DUIZEND NEGENHONDERD ACHTEN- VEERTIG DUIZEND FRANKEN), inclusief ex-prifast, het gedeelte geschat door Healey & Baker. Op deze basis bedraagt het globale rendement op de geïnde huurprijzen of inkomstenwaarborgen 7,16 % en het globaal rendement inclusief de geschatte markt huurwaarde op de leegstand bedraagt 7,65 %. Brussel, 30 september 1998 WINSSINGER & VENNOTEN N.V.
16 17 RESULTATEN EN BESTEMMING Het resultaat van het boekjaar bedraagt BEF 771.056.546, wat samen met het overgedragen resultaat van het vorig boekjaar een te bestemmen winst van BEF 794.850.087 oplevert. Overeenkomstig artikel 60 van het K.B. van 10 april 1995, met betrekking tot vastgoedbevaks, werden er geen afschrijvingen op de gebouwen toegepast. Overeenkomstig artikel 119 4 van de wet van 4 december 1990 met betrekking tot bepaalde instellingen met een vast aantal rechten van deelneming, werd geen dotatie aan de wettelijke reserve toegevoegd. Gedurende het boekjaar deed zich geen gebeurtenis voor die de aanleg van voorzieningen verantwoordde zoals beoogd bij artikel 13 van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding en de jaarrekening van ondernemingen. Niettemin wenst de Zaakvoerder, trouw aan het voorzichtig beleid dat kenmerkt, aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor te stellen een deel van de winst ten belope van BEF 113,5 miljoen aan de reserve toe te voegen. Dit bedrag werd berekend in overeenkomst met de in de prospectus van november 1995 en september 1997 vermelde percentages ter dekking van de risico s voor grote herstellingen en leegstand van onroerende goederen. De financiering van de uitgaven die deze risico s, eigen aan de activiteit met zich brengen en die zich in de toekomst zouden kunnen voordoen, wordt bijgevolg versterkt, alsook de bestendigheid van het dividendbeleid. Wij stellen u voor over te gaan tot de volgende winstbestemmingen: Beschikbare reserves BEF 113 575 962 Over te dragen winst BEF 23 793 541 Bruto-dividend van het boekjaar BEF 657 480 584 Als U deze winstbestemming goedkeurt zou het van roerende voorheffing vrije netto-dividend 128 BEF per aandeel bedragen voor elk van de 4.366.082 aandelen. Dit dividend zal betaalbaar zijn vanaf 15 december 1998 tegen afgifte van coupon n 4 van de aandelen aan het loket van de volgende banken : Artesia Bank Bank Brussel Lambert Het voorgestelde dividend ligt hoger dan het minimum van 80 % van de netto-opbrengst vereist volgens artikel 62 van het K.B. van 10 april 1995, waarbij het percentage van uitkering 85,27 % is.
ACTIVITEITEN NA DE AFSLUITING VAN HET BOEKJAAR Na de afsluiting van het boekjaar bleven we verder zoeken naar externe groeimogelijkheden. Op 6 oktober 1998 werd een overeenkomst van kracht volgens dewelke de aandeelhouders van de nv R.B. Productions zich ertoe verbonden hun vennootschap te laten fuseren met. Op 28 oktober 1998 werden een splitsingvoorstel door absorptie en drie fusievoorstellen neergelegd op de griffie van de rechtbank van koophandel van Brussel. Bedoeling is de c.v.a. te laten fuseren met de n.v. W.T.C., Noordbuilding, R.B. Productions en Wolubel. Verschillende inbrengen van zakelijke rechten zijn eveneens voorzien. Indien de buitengewone algemene vergadering der aandeelhouders van - gepland voor einde 1998 - deze fusies goedkeurt, zal 3.185.289 nieuwe aandelen uitgeven die vanaf 1 oktober 1998 in het resultaat zullen delen. Het kapitaal van de vennootschap wordt op 4.499.686.031 BEF gebracht (dit alles in de veronderstelling van een uitgifteprijs van BEF 2700 per aandeel voor de gedane inbrengen). Het patrimonium van zal alsdan worden uitgebreid met volgende eigendommen: CHARLEROI, RUE DE LA MONTAGNE een handelspand met 30 meter gevelbreedte, verhuurd aan Zara en Pimkie. 1000 BRUSSEL, E. JACQMAINLAAN 162 48.777 m 2 bovengronds in het World Trade Center (toren II en benedenverdieping), 90 % van de huurinkomsten zijn afkomstig uit een huurovereenkomst met De Post die nog 18 jaar loopt. 1000 BRUSSEL, HOEK BOUDEWIJNLAAN EN E. JACQMAINLAAN gebouw van 37.240 m 2 bovengronds, verhuurd aan de Vlaamse Gemeenschap volgens een huurovereenkomst die op 16 januari 2017 afloopt. 1150 BRUSSEL, E. DEVROYESTRAAT 245 kantoorgebouw van 1.401 m 2, volledig verhuurd. BRUSSEL, ROND PUNT SCHUMAN 11 40 % in de mede-eigendom van 5.124 m 2 bovengronds in het gebouw Archimède. BERGEN, RUE DU JONCQUOIS 118 EN DIGUE DES PEUPLIERS 71 gebouw van 7.531 m 2 verhuurd aan het Waalse gewest tot en met 31/10/2012. gebouw van 7.350 m 2 verhuurd aan de Regie der Gebouwen tot en met 31/10/2003.
18 19 PROGNOSE RESULTATENREKENING EN BALANSEN + het dividendbeleid Prognose resultatenrekening Per 30 september (in BEF mio) 1998 1999 (e) 2000 (e) 2001 (e) Huurkosten en bruto-vergoedingen 812 1 700 1 765 1 832 Inkomsten vastgoedcertificaten 16 16 16 16 Totaal onroerende inkomsten 828 1 716 1 781 1 848 Werkingskosten -46-94 -97-99 Bezoldiging van de Zaakvoerder -16-28 -28-29 Kosten m.b.t. de uitbetaling van de coupon -4-4 -4-4 Kosten inzake kapitaalverhoging -6-15 -15-13 Bruto-bedrijfsresultaat 756 1 575 1 637 1 703 Financiële resultaten (netto saldo) -64-193 -216-240 Uitzonderlijke resultaten 79 Netto resultaat 771 1 382 1 421 1 463 Reserve -113-218 -231-237 Bruto-dividend 658 1 164 1 190 1 226 Gegevens per aandeel Netto resultaat 176,6 183 188 193,7 P/E (basis = koers 30.09.1998) 15,2 14,7 14,3 13,9 Bruto-dividend 150,6 154,1 157,7 162,4 Netto dividend 128 131 134 138 Netto rendement (op koers 30.09.98 - bruto-dividend) 5,04 5,16 5,28 5,43 Prognose balansen Per 30 september (in BEF mio) Oprichtingskosten Vastgoed Schuldvorderingen Beschikbaar Overige activa Schulden Eigen vermogen Aantal aandelen (*schatting) Waarde van het netto-actief per aandeel 16 11 699 359 61 3 2 803 9 335 4 366 082 2 138 51 22 690 300 60 3 6 274 16 830 7 551 371 * 36 24 343 300 60 3 7 228 17 514 7 551 371 * 23 26 036 300 60 3 8 178 18 238 7 551 371 * 2 229 2 319 2 415 GEKOZEN HYPOTHESES integratie met terugwerkende kracht op 01/10/1998 van de voor einde 1998 vooropgestelde fusies stijging van de gezondheidsindex met 2 % interestvoet op korte termijn : 3,5 % aankopen - gefinanceerd door lening - van BEF 1,2 miljard tijdens het boekjaar afgesloten op 30.09.2000 en tijdens het boekjaar afgesloten op 30.09.2001. Deze aankopen verschaffen een gemiddeld rendement van 7 %. geen externe groei gemiddelde leegstand van 6 maanden na renovatie van de gebouwen na het vertrek van de huurders. De prognoses inzake de rekeningen vormen geen verbintenis vanwege de vennootschap en werden niet door een revisor gecertifieerd. De evolutie van de vastgoed en financiële markten bepalen of de vooruitzichten die die rekeningen belichamen, werkelijk kunnen worden gerealiseerd. Het management van de beval heeft de ambitie om een performantie te leveren die nog beter is dan prognoses.
BESTUUR, CONTROLE ZAAKVOERDER : N.V. RAAD VAN BESTUUR : G. BUELENS Gedelegeerd Bestuurder van Buelens N.V. J.-M. DUBOIS Gedelegeerd Bestuurder B. GODTS Lid van het Directiecomité van Bernheim-Comofi J.-F. van HECKE Afgevaardigd Bestuurder van Bernheim-Comofi B. de LANTSHEERE Directeur-Generaal van Inter Partner Assistance D. SCHUERMANS Voorzitter van de Medeëigendom van het World Trade Center - Brussel L. VAN DE WALLE Lid van het Directiecomité van de Bank Brussel Lambert COMMISSARIS-REVISOR Deloitte & Touche, bedrijfsrevisor, SCC, Britselei 23/25-2000 Antwerpen, vertegenwoordigd door de heer Joseph Vlaminckx, bedrijfsrevisor VASTGOEDEXPERTEN - Winssinger & Vennoten Lid van de groep DTZ Debenham Winssinger, vertegenwoordigd door de heer Philippe Winssinger, meetkundig schatter en Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors - Healey & Baker DEPOTHOUDENDE BANK Artesia Bank
20 21 JAARREKENING 1998 INHOUD BALANS 22 RESULTATENREKENING 24 SAMENVATTING VAN DE WAARDERINGSREGELS 26 BIJLAGE BIJ DE REKENINGEN 28 TOELICHTING BIJ DE REKENINGEN 33 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS-REVISOR 34
BALANS IN DUIZEND BEF ACTIVA 30.09.1997 30.09.1998 VASTE ACTIVA 10.833.388 11.715.846 I. OPRICHTINGSKOSTEN 21.301 16.271 II. MATERIELE VASTE ACTIVA 10.564.111 11.397.163 C. Meubilair en rollend materieel 511 215 E. Overige materiële vaste activa 10.563.600 10.992.400 F. Activa in aanbouw en vooruitbetalingen 404.548 IV. FINANCIELE VASTE ACTIVA 247.976 302.412 C. Andere financiële vaste activa 1. Aandelen 247.426 301.822 2. Vorderingen en borgtochten in contanten 550 590 VLOTTENDE ACTIVA 173.191 422.515 VII. VORDERINGEN OP TEN HOOGSTE ÉÉN JAAR 63.796 358.071 A. Handelsvorderingen 1.581 169.737 B. Overige vorderingen 62.215 188.334 IX. LIQUIDE MIDDELEN 107.506 61.494 X. OVERLOPENDE REKENINGEN 1.889 2.950 TOTAAL DER ACTIVA 11.006.579 12.138.361
22 23 IN DUIZEND BEF PASSIVA 30.09.1997 30.09.1998 EIGEN VERMOGEN 9.102.536 9.335.280 I. KAPITAAL 3.968.160 3.968.160 A. Geplaatst kapitaal 3.968.160 3.968.160 II. UITGIFTEPREMIES 3.025.094 3.025.094 III. HERWAARDERINGSMEERWAARDEN 1.946.544 2.065.711 IV. RESERVES 138.944 252.521 A. Wettelijke reserve 5.558 5.558 D. Beschikbare reserves 133.386 246.963 V. OVERGEDRAGEN WINST 23.794 23.794 SCHULDEN 1.904.043 2.803.081 VIII. SCHULDEN OP MEER DAN ÉÉN JAAR 804.175 4.175 A. Financiele schulden 4. Kredietinstellingen 800.000 D. Overige schulden 4.175 4.175 IX. SCHULDEN OP TEN HOOGSTE ÉÉN JAAR 1.098.530 2.798.162 A. Schulden op meer dan één jaar, die binnen het jaar vervallen 800.000 B. Financiële schulden 1. Kredietinstellingen 540.000 990.000 C. Handelsschulden 1. Leveranciers 13.891 95.212 E. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen 65.148 21.704 2. Bezoldigingen en sociale lasten 221 374 F. Overige schulden 479.270 890.872 X. OVERLOPENDE REKENINGEN 1.338 744 TOTAAL DER PASSIVA 11.006.579 12.138.361
RESULTATENREKENING IN DUIZEND BEF KOSTEN 30.09.1997 30.09.1998 I. BEDRIJFSKOSTEN 105.378 124.333 B. Diensten en diverse goederen 50.189 59.488 C. Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen 3.258 6.045 D. Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten op immateriële en materiële vaste activa 1.949 5.326 G. Andere bedrijfskosten 49.982 53.474 V. FINANCIELE KOSTEN 108.889 69.222 A. Kosten van schulden 81.958 67.709 C. Andere financiële kosten 26.931 1.513 VIII. UITZONDERLIJKE KOSTEN 3.918 24.303 A. Waardeverminderingen op materiële vaste activa 3.800 24.303 D. Waardeverminderingen op financiële vaste activa 118 X. A. BELASTINGEN 1.378 654 XI. WINST VAN HET BOEKJAAR 430.542 771.057 TOTAAL VAN DE KOSTEN 650.105 989.569 XIII. TE BESTEMMEN WINST VAN HET BOEKJAAR 430.542 771.057
24 25 IN DUIZEND BEF OPBRENGSTEN 30.09.1997 30.09.1998 I. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 587.735 865.039 A. Omzet 535.737 812.361 D. Andere bedrijfsopbrengsten 51.998 52.678 IV. FINANCIELE OPBRENGSTEN 18.839 20.973 A. Opbrengsten uit financiële vaste activa 15.979 15.557 B. Opbrengsten uit vlottende activa 2.821 1.244 C. Andere financiële opbrengsten 39 4.172 VII. UITZONDERLIJKE OPBRENGSTEN 43.531 103.515 A. Terugname van waardeverminderingen op materiële vaste activa 3.000 B. Terugname van waardeverminderingen op financiële vaste activa 1.479 D. Meerwaarden bij de realisatie van vaste activa 15.457 E. Andere uitzonderlijke opbrengsten 42.052 85.058 X. B. REGULARISATIE BELASTINGEN EN TERUG- NAME VAN FISCALE VOORZIENINGEN 42 TOTAAL VAN DE OPBRENGSTEN 650.105 989.569 RESULTAATVERWERKING 30.09.1997 30.09.1998 A. TE BESTEMMEN WINSTSALDO 453.803 794.850 1. Te bestemmen winst van het boekjaar 430.542 771.057 2. Overgedragen winst van het vorig boekjaar 23.261 23.793 C. TOEVOEGING AAN HET EIGEN VERMOGEN 28.834 113.576 3. Aan de overige reserves 28.834 113.576 D. OVER TE DRAGEN RESULTAAT 23.793 23.794 1. Over te dragen winst 23.793 23.794 F. UIT TE KEREN WINST 401.176 657.480 1. Vergoeding van het kapitaal 401.176 657.480
SAMENVATTING VAN DE WAARDERINGSREGELS Voor de waarderingsregels werd rekening gehouden met de bepalingen die in het koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks opgenomen worden. ACTIVA I. OPRICHTINGSKOSTEN De oprichtingskosten werden per schijf van 20% per boekjaar afgeschreven. Wat de kosten voor de kapitaalverhoging en de statutenwijziging betreft, is de raad van bestuur vrij om ze volledig ten laste te nemen in het boekjaar waarin ze werden gemaakt. III. MATERIELE VASTE ACTIVA Bij hun aankoop worden de materiële vaste activa geboekt tegen hun aanschaffingswaarde of de kostprijs met inbegrip van de bijkomende kosten en de niet-aftrekbare B.T.W. De vaste activa in aanbouw worden naargelang de vordering van de werken tegen de kostprijs geboekt met inbegrip van de bijkomende kosten en de niet-aftrekbare B.T.W. Voor de gebouwen die via fusies, splitsingen of de inbreng van een bedrijfstak werden aangeschaft, werd de verschuldigde belasting op de latente meerwaarden van de opgeslorpte vennootschappen geactiveerd en maakt ze deel uit van de kostprijs. Onverminderd de verplichtingen opgenomen in artikel 7 van de wet van 17 juli 1975 met betrekking tot de boekhouding en de jaarrekeningen van de ondernemingen waarbij ten minste eenmaal per jaar een inventaris moet worden opgemaakt, maakt een inventaris op telkens als ze aandelen uitgeeft of terugkoopt op een andere wijze dan via de beurs. Aan het einde van elk boekjaar waardeert de schatter omstandig het volgende vastgoed : - de onroerende goederen en de zakelijke rechten op onroerende goederen, in het bezit van of van een vastgoedvennootschap die zij controleert; - de optierechten op onroerende goederen, in handen van of van een vastgoedmaatschappij die ze controleert, alsook de onroerende goederen waarop deze rechten slaan. Deze waarderingen zijn bindend voor bij het opmaken van haar jaarrekening. De materiële vaste activa worden dus geboekt tegen de waarde die door de deskundige wordt geschat, "akte in de hand" (d.w.z. kosten, registratierechten en honoraria inbegrepen). Daarenboven, wordt aan het einde van elk van de eerste drie kwartalen van het boekjaar door de schatter een actualisering gemaakt van de globale evaluatie van de onroerende goederen die of de vennootschappen die ze controleert, bezitten op grond van de marktevolutie en de eigen kenmerken van de betrokken vaste goederen. De geboekte meerwaarden worden rechtstreeks verwerkt in rubriek III van de passiva "Herwaarderingsmeerwaarden". In afwijking van artikelen 28, 2 en 30 van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 met betrekking tot de jaarrekening van de ondernemingen schrijft de gebouwen, de reële rechten op gebouwen of de aan in leasing gegeven goederen niet af. De kosten voor onderhoud en grote herstellingen worden geboekt ten laste van het boekjaar of worden teruggenomen van de daartoe aangelegde voorzieningen. Voor de materiële vaste activa die geen onroerende goederen zijn en waarvan het gebruik in de tijd beperkt is, worden lineaire afschrijvingen toegepast, die beginnen in het jaar waarin ze in de boeken opgenomen worden, waarbij dat jaar als een volledig jaar beschouwd wordt. Als het boekjaar minder of meer dan 12 maanden beslaat, worden de afschrijvingen prorata temporis berekend. De volgende percentages op jaarbasis zijn van toepassing : Installatie en machines : 20%, behalve voor : - rollend materieel : 25 % - materieel in leasing : looptijd van het contract - kosten voor de inrichting van gebouwen en in huur genomen uitrustingen, afschrijving over de vaste juridische looptijd van het huurcontract en, bij gebrek aan en huurcontract, in 10 annuïteiten. De aankopen voor een eenheidsbedrag dat lager ligt dan 100.000 BEF, B.T.W. niet inbegrepen, worden op de datum van hun aankoop ten laste van het boekjaar genomen. Voor de materiële vaste activa die geen onroerende goederen zijn en waarvan het gebruik niet in de tijd beperkt is, worden waardeverminderingen geboekt in geval van een duurzame waardevermindering. Ze kunnen geherwaardeerd worden.
26 27 IV. FINANCIELE VASTE ACTIVA Bij hun aankoop worden de financiële vaste activa geboekt tegen hun aanschaffingswaarde, zonder rekening te houden met de bijkomende kosten die ten laste gelegd worden van de resultatenrekening. De raad van bestuur kan beslissen de bijkomende kosten te activeren ingeval van belangrijke aankopen. De effecten in portefeuille waarvoor er een liquide markt bestaat, worden tegen hun marktwaarde gewaardeerd. De vastrentende effecten in portefeuille waarvoor er geen liquide markt bestaat, worden gewaardeerd aan de geldende marktrente voor soortgelijke effecten met een vergelijkbare resterende looptijd. Artikel 34, derde lid, van het koninklijk besluit van 8 oktober 1976 met betrekking tot de jaarrekening van de ondernemingen is niet toepasselijk. Artikelen 10, 14, 1 en 5, 15, 1ste lid, 16, 1, 1ste lid, en 2, 1ste lid, van het koninklijk besluit van 8 maart 1994 op de boekhouding en de jaarrekening van bepaalde instellingen voor collectieve belegging met een veranderlijk aantal rechten van deelneming zijn van toepassing op. De geboekte meerwaarden worden rechtstreeks in rubriek III van de passiva "Herwaarderingsmeerwaarden" verwerkt. V. VORDERINGEN OP MEER DAN EEN JAAR De vorderingen worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde of tegen hun aanschaffingswaarde. Waardeverminderingen worden geboekt voor zover er zich een duurzame vermindering voordoet. VII. VORDERINGEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR Deze vorderingen worden behandeld op dezelfde wijze als de vorderingen op meer dan een jaar. Waardeverminderingen worden geboekt voor zover er zich een waardevermindering voordoet. VIII. GELDBELEGGINGEN Elke belegging wordt geboekt tegen haar aanschaffingswaarde, met uitsluiting van de bijkomende kosten die in de resultatenrekening verwerkt worden. De beursgenoteerde effecten, worden tegen hun beurskoers gewaardeerd. PASSIVA VII. VOORZIENINGEN VOOR RISICO'S EN KOSTEN De raad van bestuur onderzoekt elk jaar grondig de voorzieningen die vroeger werden aangelegd of nog aangelegd moeten worden ter dekking van risico's en kosten waarmee de onderneming te maken heeft, en voert de nodige aanpassingen uit. VERBINTENISSEN EN VERHALEN De Raad van Bestuur zal de verbintenissen en verhalen waarderen tegen de nominale waarde van de juridische verbintenis zoals in het contract vermeld wordt; bij gebrek aan nominale waarde of voor grensgevallen worden ze pro memorie vermeld. AANVULLENDE PENSIOENREGELING De personeelsleden genieten een regeling voor een rust- en overlevingspensioen waardoor hen een inkomstenniveau wordt gewaarborgd dat gebaseerd is op hun anciënniteit en hun bezoldiging aan het einde van hun loopbaan. Het buitenwettelijke pensioen wordt aangelegd, enerzijds door de inschrijving op een groepsverzekering en, anderzijds door het toedoen van een pensioenfonds met een eigen rechtspersoonlijkheid. De jaarlijkse dotatie wordt in de personeelskosten opgenomen en het bedrag ervan wordt door de actuaris van een pensioenfonds berekend.
BIJLAGE IN DUIZEND BEF I. STAAT VAN OPRICHTINGSKOSTEN NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 21.301 MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Afschrijvingen (5.030) NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 16.271 Waarvan : kosten van oprichting of kapitaalverhoging, kosten bij uitgifte van leningen en andere oprichtingskosten 16.271 III. STAAT VAN DE MATERIELE VASTE ACTIVA A. AANSCHAFFINGSWAARDE MEUBILAIR ANDERE VASTE ACTIVA EN ROLLEND MATERIELE IN AANBOUW EN MATERIAAL VASTE ACTIVA VOORAFBETALING NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 1.408 8.994.597 404.548 MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Aanschaffing, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa 403.622 PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 1.408 9.398.219 404.548 B. MEERWAARDEN NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 2.088.696 MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Geboekt 46.481 PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 2.135.177 C. AFSCHRIJVINGEN EN WAARDEVERMINDERINGEN (-) NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 897 519.693 MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Geboekt 296 24.303 Teruggenomen want overtollig (3.000) PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 1.193 540.996 D. NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 215 10.992.400 404.548
28 29 IN DUIZEND BEF IV. STAAT VAN DE FINANCIELE VASTE ACTIVA 1. DEELNEMINGEN EN AANDELEN A.AANSCHAFFINGSWAARDE NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 205.001 MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Aanschaffingen 46.517 Overdrachten en buitengebruikstellingen (55.238) PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 196.280 B.MEERWAARDEN NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 42.425 MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Geboekt 63.117 PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 105.542 NETTO BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 301.822 2. VORDERINGEN NETTO-BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 550 MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Toevoegingen 40 NETTO BOEKWAARDE PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 590
BIJLAGE IN DUIZEND BEF VII. OVERLOPENDE REKENINGEN VOORAFBETAALDE DIVERSE KOSTEN 2.950 VIII. STAAT VAN HET KAPITAAL BEDRAGEN AANTAL AANDELEN A. MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL 1.GEPLAATST KAPITAAL PER EINDE VAN HET VORIG BOEKJAAR 3.968.160 4.366.082 WIJZIGINGEN TIJDENS HET BOEKJAAR PER EINDE VAN HET BOEKJAAR 3.968.160 2.SAMENSTELLING VAN HET KAPITAAL 2.1. Soorten gewone aandelen Gewone aandelen 3.968.160 4.366.082 2.2. Aandelen op naam of aan toonder Op naam 614.039 Aan toonder 3.752.043 E. TOEGESTAAN, NIET GEPLAATST KAPITAAL (BEF 1000) 3.968.160 G. STRUCTUUR VAN HET AANDEELHOUDERSCHAP VAN DE ONDERNEMING OP DE DATUM VAN DE JAARAFSLUITING AANGEVER Datum van Noemer aangegeven % aangifte aantal stemrechten Bernheim-Comofi n.v. en verbonden vennootschappen 10/10/97 4.366.082 575.137 13,17
30 31 IN DUIZEND BEF X. STAAT VAN DE SCHULDEN A. UITSPLITSING VAN DE SCHULDEN MET EEN OORSPRONKELIJKE LOOPTIJD VAN MEER DAN EEN JAAR NAARGELANG HUN RESTERENDE LOOPTIJD FINANCIELE SCHULDEN 4. Kredietinstellingen SCHULDEN OP MEER DAN EEN JAAR DIE BINNEN HET JAAR VERVALLEN 800.000 ANDERE SCHULDEN 4.175 C. SCHULDEN M.B.T. BELASTINGEN, BEZOLDIGINGEN EN SOCIALE LASTEN 1. BELASTINGEN b) Niet vervallen belastingsschulden 21.436 c) Geraamde belastingsschulden 269 2. BEZOLDIGINGEN EN SOCIALE LASTEN b) Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten 374 XI. OVERLOPENDE REKENINGEN TE BETALEN KOSTEN 744 XII. BEDRIJFSRESULTATEN 1997 1998 C2. PERSONEELSKOSTEN a) Bezoldigingen 1.893 3.471 b) Patronale bijdragen 610 1.640 c) Patronale premies 494 301 d) Andere personeelskosten 260 633 F. ANDERE BEDRIJFSKOSTEN Belastingen en taksen op bedrijfsuitoefening 44.484 40.421 Andere 5.498 13.053 XIV. UITZONDERLIJKE RESULTATEN 1 9 9 7 1 9 9 8 D. MEERWAARDEN BIJ DE REALISATIE VAN VASTE ACTIVA Trading op vastgoedcertificaten in portefeuille 15.457 E. UITSPLITSING VAN DE ANDERE UITZONDERLIJKE OPBRENGSTEN Gebouw Marcel Thiry 42.052 0 Gebouw Jozef II 0 85.058
BIJLAGE IN DUIZEND BEF XV. BELASTINGEN OP HET RESULTAAT A. UITSPLITSING 1. BELASTINGEN OP HET RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 654 a. Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen 421 c. Geraamde belastingsupplementen 233 B. BELANGRIJKSTE OORZAKEN VAN DE VERSCHILLEN TUSSEN WINST VOOR BELASTINGEN EN DE GERAAMDE BELASTBARE WINST Belastingsregime Bevak boekhoudkundig resultaat voor belastingen 771.710 XVI. ANDERE TAKSEN EN BELASTINGEN TEN LASTE VAN DERDEN 1 9 9 7 1 9 9 8 A. DE BTW IN REKENING GEBRACHT 1. Aan de onderneming (aftrekbaar) 145 313 2. Door de onderneming 26 15.305 B. DE INGEHOUDEN BEDRAGEN TEN LASTE VAN DERDEN BIJ WIJZE VAN: 1. Bedrijfsvoorheffing 982 721 2. Roerende voorheffing 47.559 60.176 XVII. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BELANGRIJKE GESCHILLEN EN ANDERE BELANGRIJKE VERBINTENISSEN Vorderingen met waarborg van derden 22.334 Ontvangen garanties 351.082
32 33 TOELICHTING BIJ DE REKENINGEN IN DUIZEND BEF OVERIGE SCHULDEN Te betalen coupons 666.572 Vergoeding zaakvoerder 15.748 Onkosten zaakvoerder 7.867 Wederbelegging vergoeding 15.529 Bij voorbaat geïnde huurgelden 59.615 ANDERE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Recuperatie onroerende voorheffingen 39.809 Recuperatie belastingen op kantoren, verzekering 12.868 ANDERE BEDRIJFSKOSTEN Onroerende voorheffingen 40.421 Gemeentelijke belastingen 7.640 Diverse belastingen 5.413 Onkosten Zaakvoerder 7.867