Eksperthinnang: 6621128KL Hinnatav objekt: Kinnistu registriosa nr 341121 Aadress: Hindamise eesmärk: Eksperthinnangu tellija: Hindamiskuupäev Kohal viibinud isikud: Väärtuse kuupäev: Turuväärtus: A.H.Tammsaare tee 64A Kristiine linnaosas Tallinnas Eksperthinnang on koostatud objekti turuväärtuse määramiseks tellija soovil. Tallinna Elamumajandusamet 12.11.28.a. Kristel Leit 12.11.28.a. vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuväärtus väärtuse kuupäeval: 2 53 EEK (kaks miljonit viissada kolmkümmend tuhat Eesti krooni). Käesolev eksperthinnang on kehtiv eeldustel: tellija poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; objekt ei ole koormatud Asjaõigusseaduses osades 4-8 toodud piiratud asjaõigustega; objekti võõrandamisel on müügiperiood kuni üks aasta. Meelis Tammre atestaat AKH 165 Maa-ameti litsents 2 MA-mh AS Rime Kinnisvara Vahendus hindamisosakonna juhataja Kristel Leit hindaja
I Hindamise eesmärk Käesolevas töös on leitud objekti turuväärtus*. Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. II Eksperthinnangu koostamise alused Eesti Vabariigi seadusandlus; Rahvusvahelised hindamisstandardid IVS 1 4. Rahvusvaheline Varade Hindamisstandardite Komitee (International Valuation Standards. The International Assets Valuation Committee 1994). Tõlge EKHÜ 1997; Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu tüüpstandard EVS 875. EKHÜ Heade Tavade Koodeks. III Hindamise lähtematerjalid, esitatud dokumendid. Tellija esindajaga sõlmitud kirjalik tellimusleping; Tellija esindaja poolt edastatud informatsioon (Hoonestuõiguse seadmise leping 28.6.1996.a; Kinnistu jagamise, kinnistut koormava hoonestusõiguse ja reaalkoormatise jagamise ning kaasomandi lõpetamise leping 15.1.21.a.) Objekti visuaalne ülevaatus 3.11.28.a; Kinnistusregistri väljavõte 31.1.28.a; Maa-ameti elektrooniline andmebaas www.maaamet.ee; Käesoleva töö koostamisel allhanget kasutatud ei ole. IV Kinnistu andmed Hinnatav objekt Hoonestamata kinnistu Aadress A.H.Tammsaare tee 64A Tallinn Kinnistusjaoskond Harju Maakohtu Tallinna jaoskond Registriosa nr 341121 Katastritunnus 7847:72:264 Sihtotstarve Ärimaa Omanik Tallinna linn Avaldused Puuduvad Koormatised Hoonestusõigus kestvusega 5 aastat alates 4.7.1996.a Neste Eesti AS kasuks. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 34134. Ostueesõigus kinnistu igakordsel müümisel hoonestusõiguse registriosa nr 34134 igakordse omaniku kasuks. Hüpoteegid Puuduvad V Asukoht Hinnatav objekt paikneb Tallinnas Kristiine linnaosas Tondi piirkonnas A.H. Tammsaare tee ja Tondi tn nurgal Tondi Selveri vahetus läheduses.
Kaugus Tallinna südalinnast Ca 5 km Piirkonna hoonestus Piirkonnas asuvad mitmed kaubandus- ning teenindushooned (Tondi Selver, K-Rautakesko, Audentese Spordikompleks, Viking Motrors jne). Läheduses asuvad Kristiine ning Mustamäe elurajoon. Tondi tn ääres paiknevad ka muinsuskaitse all olevad endised kasarmuhooned, mis tänaseks on restaureeritud ning kasutusele võetud elamis- ja büroopindadena. Piirkonna hoonestus pärineb ajavahemikust 194-28.a. Müra ja õhusaaste tase Keskmisest kõrgem, kuna paikneb liiklustiheda ristmiku vahetus läheduses. Juurdepääs Juurdepääs kinnistule on asfaltkattega teelt. Parkimine Parkimisvõimalused omal kinnistul ja kõrvalasuva kaubanduskeskuse parklas. Piirkonnas on tasuta parkimine. Infrastruktuur Olemas on vajalik infrastruktuur teede näol ning tehnovõrgud. Teedeühendus muude Tallinna piirkondadega on hea. Lähimad hooned Lähimad hooned jäävad hinnatavast objektist ca 5-1 m raadiusesse. VI Objekti kirjeldus Krundi kirjeldus Pindala 213 m² Tegemist on reljeefilt tasase kolmnurkse kujuga kinnistuga, mis on kahest küljest piiratud juurdepääsuteedega ning ühest küljest Tondi Selveri parklaga. Hoonestus Haljastus Hindamishetkel paikneb kinnistul Neste Teenindusjaam. Kinnistu on valdavalt asfalteeritud ning osaliselt kaetud muruga, piirded puuduvad.
Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid Paiknemine intensiivse liiklusega magistraal- Kinnisvaraturg hindamishetkel madalseisus. tänava, liiklussõlme ja elurajooni läheduses. Optimaalse suurusega kinnistu. Hea juurdepääs nii ühis- kui eratranspordiga. VIII Turuanalüüs Kuna hinnatav kinnistu on koormatud hoonestusõigusega, on hindamishetkel vara parim kasutus tulu saamine hoonestusõiguse tasu ulatuses. Kui hoonestusõigus lõpeb või lõpetatakse, oleks vara parimaks kasutuseks kasutus ärimaana (kaubandus-, teenindushoone). *Parim kasutus vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatava vara omandab kõrgeima väärtuse. Statistikaameti teatel tõusis 28.aasta II is Harjumaa kinnisvaratehingute hulk võrreldes 28.aasta I iga ca 11%. Kui 28.a. I is tehti Harju maakonnas 3826 kinnisvara ja hoonestusõiguse ostu-müügitehingut koguväärtusega 624 milj krooni, siis 28.a. II is vastavalt 4277 tehingut koguväärtusega 6484 milj krooni. Suurem tehingute arv võrreldes aasta algusega on II ile iseloomulik ning seega ei ole alust rääkida kinnisvaraturu elavnemisest. 28.a. I poolel iseloomustas kinnisvaraturgu äraootav käitumine, mis viis madalseisu ka tehingute arvu. Oldi äraootaval seisukohal selle suhtes, kas ja kui palju uute arendusprojektide hinnakorrektsioonid mõjutavad vanade korterite hindu. 28.a. II poolel tõusnud tehingute arv viitab sellele, et paljud müüjad on hindu korrigeerinud, mis on ka viinud tehinguni. Objekti reaalse hinna juures leidub üldjuhul ka ostja. Tehingute arv, tehingute väärtus 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Notariaalselt tõestatud kinnisvara ja hoonestusõiguse tehingud Harju maakonnas 27 I 27 II 27 III 27 IV Ajavahemik Allikas: Statistikaamet, Maa-amet Väikearendajaid jääb tekkinud olukorras üha vähemaks, üha suurem hulk arendusprojekte koondub üha väiksema hulga arendajate kätte. Elamispindade uusarendused jätkuvad 28. aastal eelkõige kesklinna lähinaabruses ja äärelinnas. Kuna kesklinnas on suuremate projektide läbiviimiseks suhteliselt vähe võimalusi, arendatakse suuremaid projekte valdavalt äärelinnas. Kesklinna suuremaid väljaarendamata piirkondi on veel sadamaala ja linnahalli ümbrus, kus lähiaastatel peaks hakkama aktiivsem müügitegevus. Vähenenud on ka spekulatiivsete korteritehingute hulk, seda seoses tõusnud uusarenduste hinnataseme tõttu. Kuna enamik ostjatest on lõpptarbijad, eelistatakse jälgida hoone valmimist, et saada täielik ülevaade ostetavast kvaliteedist. Seetõttu on arendusprojektide müügiperioodid oluliselt pikenenud. Paari viimase aastaga võrreldes on kinnisvaraturg muutunud märgatavalt rahulikumaks. Nii pankade konservatiivsem laenupoliitika ja kerkivad intressimäärad kui ka elanike sissetulekutest kiiremini kasvanud kinnisvarahinnad on pidurdanud laenamist. See on omakorda kaasa toonud tehingute arvu vähenemise, suurenenud pakkumise, üldise hinnatõusu peatumise ning ka hindade korrektsiooni. Vähenev tehingute arv vähendab ka laenutaotlejate hulka. 27.a. detsembris sõlmiti 44% vähem laenulepinguid kui aasta tagasi samal ajal. 28 I 28 II Tehingute arv Tehingute väärtus, mlj krooni
Keskmiselt on turul olukord, kus peale 26 aasta lõpus ja 27 aasta alguses saavutatud hindade tipptaset langesid hinnad 27 aasta suveks taas aastatagusele tasemele. 28 aasta kevadeks on jõudnud kätte olukord, kus nii tehingute arv kui hinnatase viitab arendajate väga madalale aktiivsusele ning äraootavale seisukohale nii turu üldise käitumise kui ka pankade finantseerimisotsuste osas. Oluliselt on kahanenud enamiku müügiobjektide likviidsus, pangad nõuavad lisaks kõrgenenud intressidele ka üha suuremat omafinantseeringut. Viimase kümne aasta jooksul on Tallinna linnaruum muutunud atraktiivsemaks tänu nii paljude uusehitiste (pangad, kaubanduskeskused, büroohooned, korterelamud, vabaaja keskused, spordirajatised ja kultuuriobjektid) rajamisele, muuhulgas Tallinna city väljaarendamisele kui vanade majade korrastamisele, renoveerimisele. Märkimisväärselt on linna ilmet positiivses suunas muutnud ja elanike liikumist ning ligipääsu parandanud ka infrastruktuuride korrastamine ja juurde ehitamine. Tondi piirkonna atraktiivsus äripiirkonnana on olnud viimastel aastatel kasvav tänu mitmete kaubandus-teenindushoonete ning büroopindade rajamisele. Samuti on suurenenud piirkonna liiklusintensiivsus tänu Tondi tn ja A.H.Tammsaare tee liiklussõlme laiendamisele. Hinnatava objekti asukohta väärtustab eelkõige paiknemine Kristiine ja Mustamäe elurajoonide läheduses, intensiivse liiklusega magistraaltänava ääres ning liiklussõlme läheduses, mis tagab objektile laiema tuntuse, hea juurdepääsu nii ühis- kui eratranspordiga ning loob äritegevuseks soodsad tingimused. Vabu eraldiseisvaid ärimaa krunte hinnatavas piirkonnas müügiks ei ole, samuti puudub pakkumine arvestatavate hoonekomplekside müügiks, üksikute müügiks pakutavate väiksemate hoonestatud kinnistute müüjate hinnasoov ületab üldjuhul investorite arusaama konkreetse objekti väärtusest. Prognoos AS Rime Kinnisvara hinnangul on kinnisvaraturul hinnad jätkuvalt vaikses languses, vähenevad tehingumahud ning pikeneb eluaseme müügiperiood. Samuti jääb laenuvõimelisi kliente järjest vähemaks ning suurenevad intressid. Kindlasti ei ole oma madalaimat hinda saavutanud halva ehituskvaliteedi, olematu infrastruktuuri ja poolikute kommunikatsioonidega põllupealsed arenduspiirkonnad. Keskkonna, ehituskvaliteedi ja asukoha poolest kvaliteetsemate elukohtade puhul hinnad stabiliseeruvad, kuid madalama kvaliteediga kinnisvara hinnad langevad veelgi. IX Hindamine. Käesolevas eksperthinnangus on objekti turuväärtuse leidmiseks kasutatud rahvusvahelistele hindamisstandarditele IVS 1-4 vastavat Diskonteeritud rahavoogude meetodit (Discounted Cash Flow Method) ja Turutehingute võrdluse meetodit (Sales Comparison Method). Objekt on koormatud hoonestusõigusega, mistõttu maa omanik kaotab õiguse hoonestusõiguse perioodil maatükki ise vallata ja kasutada, kuid omab õigust saada hoonestusõiguse eest tasu. *Hoonestusõiguse mõiste Kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist (AÕS 241(1)). Vastavalt Kinnistusregistri andmetele ning kinnistu omaniku ja hoonestaja vahel sõlmitud kokkulepetele on hoonestusõigusel järgmised põhiandmed: - registreeritud hoonestusõiguse kinnistusregistri osas nr 341341; - hoonestusõiguse kestus on 5 aastat alates 4.7.1996.a; - hoonestusõiguse omanikuks on Neste Eesti AS; - hoonestusõigus on seatud kogu kinnistule; - hoonestusõiguse igakordse omaniku kasuks on seatud teeservituut; - hoonestusõigus on koormatud ostueesõigusega kinnistu igakordse omaniku kasuks; - hoonestaja tasub kinnistu omanikule,45 krooni aastas; - hoonestaja tasub kinnistul lasuvad maksud ja avalik-õiguslikud reaalkoormatised; - hoonestajal on bensiinijaama säilimise tagamise kohustus; - kinnistu omanikul on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist kolme aasta möödumisel viimasest tasu muutmisest vastavalt maa maksustamishinna muutumisele; - hoonestusõiguse tähtaja saabudes võivad osapooled kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada.
Vastavalt osapoolte kokkuleppele on kinnistu omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist kolme aasta möödumisel viimasest tasu muutmisest vastavalt maa maksustamishinna muutumisele. Hoonestusõiguse aastatasu uus suurus saadakse liites kehtivale hoonestusõiguse aastatasule summa, mis saadakse uue maa maksustamishinna ja kehtinud maksustamishinna vahe korrustamisel koefitsiendiga,5. Viimasest hoonestusõiguse tasu muutmise lepingust on möödas üle viie aasta. Kuigi viimane maa korraline hindamine toimus 21 aastal, ei ole hindajale Maa-ameti poolt vastavasisulisele järelpärimisele saadetud vastuse kohaselt järgmist maa korralist hindamist ette näha varem kui 211 aastal. Kuna hoonestusõiguse tasu muutmine on seotud maa maksustamishinna muutumisega, mis toimub peale järgmist maa korralist hindamist, oleme kinnistu uue tingliku maksustamishinna leidmiseks kasutanud Turutehingute võrdluse meetodit. Hindamine võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus on objekti turuväärtuse leidmiseks kasutatud rahvusvahelistele hindamisstandarditele IVS 1-4 vastavat Turutehingute võrdluse meetodit (Sales Comparison Method). Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel ning korrigeerides andmeid parandusteguritega. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on objektide turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. Võrreldavate müügipakkumistena saame hindamishetkel välja tuua järgmised pakkumised (allikas www.city24.ee, www.kv.ee): Asukoht Kinnistu suurus Sihtotstarve Pakkumishind 1 m² hind Pterburi tee 17 Lasnamäe 36 Ärimaa 9 72 2 7 Paldiski mnt 95 Haabersti 2273 Ärimaa 6 5 2 86 Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed objektid, mis sarnanevad hinnatavale objektile oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest.
Võrdlustabel Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 A.H.Tammsaare tee Aadress Ehitajate tee Haabersti Kadaka tee Mustamäe Laki tn Mustamäe 64A Kristiine Müügihind (EEK) Üldpind m² 171 596 234 Ühe m² hind (EEK) 369 4195 2753 Tehingu aeg 3.27 1.28 5.27 Kohandus (%) -25,%,% -2,% Ajaldatud m ² hind 2768 4195 223 Asukoha võrdlus Kohandus (%) 1,% 2,% 1,% Tehnovõrgud Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%),%,%,% Krundi suurus 213 171 596 234 Võrdlus Kohandus (%) -5,% -3,%,% Juurdepääs Asub Tondi tn ja A.H.Tammsaare tee ristmiku nurgal, Tondi Selveri vahetus läheduses, aktiivses äripiirkonnas kaubandus- ja vabaajakeskuste juures Tsentraalsete tehnovõrkude võimalus Kõvakattega tee, juurdepääs hea 6 31 2 5 5 6 Halvem, asub Arctic Spordiklubi läheduses Ehitajate tee ääres, vähematraktiivses kohas Tsentraalsete tehnovõrkude võimalus Väiksem, m² hind kõrgem Kõvakattega tee, juurdepääs hea Halvem, asub Kadaka tee ja Mäealuse tee vahelisel alal, Kadaka Autoturu läheduses, vähematraktiivses kohas Tsentraalsete tehnovõrkude võimalus Väiksem, m² hind kõrgem Kõvakattega tee, juurdepääs hea Halvem, asub Laki tn ja Tammsaare tee ristumiskohas, kiiresti arenevas kuid siiski vähematraktiivses asukohas Tsentraalsete tehnovõrkude võimalus Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%),%,%,% Infrastruktuur Olemas Olemas Olemas Olemas Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%),%,%,% Sum m aarne kohandus 5,% -1,% 1,% Absoluutkohandus 4,% 5,% 3,% Kohandatud hind (EEK) 2 838 296 3775 2423 Kaalud,3,2,5 Sama Kõvakattega tee, juurdepääs hea Korrutades siintoodud tabelis saadud tulemuse hinnatava objekti üldpinnaga, saame hinnatava kinnistu turuväärtuseks arvestamata koormavat hoonestusõigust: 213 m² x 2838 EEK = 5 968 314 ~ 5 97 EEK Uue võimaliku maksustamishinna arvutamiseks oleme saadud tulemusest omakorda maha arvestanud ca 1/3 põhjusel, et maa maksustamishinna määramisel on aluseks piirkonna keskmised hinnad, mitte nende otsene turuväärtus. Seega hoonestusõiguse tinglikuks maksustamishinnaks kujuneb: 5 97 x,667 = 3 981 99 EEK Leidmaks uut võimalikku hoonestusõiguse aastatasu, oleme tinglikust maksustamishinnast maha arvestanud 15.1.21.a. määratud kinnistu väärtuse (525 8 krooni) ja saadud vahe korrutanud koefitsiendiga,5 ning liitunud selle kehtivale hoonestusõiguse aastatasule ( krooni). Seega hoonestusõiguse tinglikuks aastatasuks alates neljandast prognoosiperioodi aastast kujuneb: (3 981 99 525 8) x,5 + = 287 36 EEK
Diskonteeritud rahavoogude meetod Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel toimub kinnisvara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul laekuvate rahavoogude praeguse väärtuse kindlaksmääramises ning see arvutatakse alljärgneva valemi alusel: CF 1 CF 2 CF n CF müük V = -------- + ---------- +... + --------- + ----------- = (1 + i) (1 + i) 2 (1 + i) n (1 + i) n n CF t CF müük = Σ ---------- + --------- t=1 (1 + i) t (1 + i) n kus CF 1... CF n - puhas tegevustulu/maksueelne rahavoog aastas; CF müük - rahavoog kinnisvara müügist e. müügitulu; i - diskontomäär (kogukapitali rentaablus/omakapitali rentaablus). Diskonteeritud rahavoogude meetodit kasutatakse turuväärtuse, investeeringu väärtuse, jätkuva tegevuse väärtuse, ettevõtte jm. väärtuste hindamisel. Potentsiaalne kogutulu PKT (potential gross income). Hindamist diskonteeritud rahavoo meetodil kasutame hoonestusõiguse lepingut arvestades. Potentsiaalse kogutulu leidmisel kasutatakse alusena hoonestusõiguse seadmise lepingust hoonestusõiguse tasu näol tulenevat rahavoogu. Hoonestusõiguse eest laekuv igaaastane tulu on,45 EEK. Vastavalt osapoolte kokkuleppele on kinnistu omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist kolme aasta möödumisel viimasest tasu muutmisest vastavalt maa maksustamishinna muutumisele (korralisele hindamisele, eeldatavalt aastal 211), seega arvestame alates neljandast prognoosiperioodi aastast hoonestusõiguse aastatasuks eelpool leitud 287 36 EEK. Tegevuskuludega käesoleva hindamise puhul ei arvestata, kuna omaniku kanda varaga seonduvalt kulusid ei jää või on need marginaalsed. Samuti ei arvesta me vakantsusega. Arvutuse teeme viie aasta rahavooanalüüsi põhjal. Tehes arvutusi kinnisvara turuväärtuse hindamiseks NOI s.o. puhta tegevustulu alusel, siis ka seesmine tulumäär peab olema arvutatud NOI tasemel. Tulemus on kogukapitali seesmine rentaablus e. tulumäär. Kui viimaste aastate tulumäärad on olnud valdavalt vahemikus 8-9% suurusjärgus, siis viimase aja tehingute tulemused viitavad 7-8% tasemele büroohoonete puhul, viimasel ajal ka harva juba alla selle. Probleemiks on tihtipeale heade ja tuntud rentnike puudumine, mis annaks investorile kinnitust rahavoogude püsivusest. Puhtalt tootmisotstarbeliste hoonete puhul oodatakse pisut kõrgemat tootlust kui südalinnas asuvate büroohoonete puhul, kuid ka siin on kaasaegsete hoonete tootlused langenud 9-1% kanti. Kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära erinevus. Kapitalisatsioonimäär seob jooksvat tulu ja väärtust. Diskontomääras kasutatav tulumäär sisaldab kapitalisatsioonimäärale täiendavalt veel lisa, mis arvestab tulude ja väärtuse muutust. Juhul kui rahavoo perioodi jooksul tulud ja väärtus tõuseb, siis on valem selline: Disk.määr = Kap.määr + aastane kasv (%). Kui tulud ja väärtus vähenevad, siis on märk vastupidine. Ehk tulude ja väärtuse kasvades on disk.määr kap.määrast alati suurem.
Diskonteeritud rahavoogude meetodis prognoosiperioodi lõpus leitava turuväärtuse leidmisel kasutatav kapitalisatsioonimäär erineb pisut Kapitaliseeritud tulude meetodis kasutatavast kapitalisatsioonimäärast. Diskonteeritud rahavoogude meetodis kasutatav kapitalisatsioonimäär on üldjuhul (kuigi mitte tingimata) veidi kõrgem kui Kapitaliseeritud tulude meetodis kasutatav, ja peaks peegeldama endas nii vara majandusliku eluea vähenemist prognoosiperioodil kui riski prognoosiperioodi lõpuaasta puhta tegevustulu (NOI) määramisel (mille põhjal siis määratakse vara võimalik turuväärtus prognoosiperioodi lõppedes). Hindamisel kasutame müügihinna leidmisel kapitalisatsiooni- ja diskontomäärana võrdset määra 9,5%, kuna tegemist on heas ja arenevas piirkonnas asuva kinnistuga, kuid ainuke võimalik tuluteenimise viis on läbi hoonestusõiguse tasu, mis on sõltuvuses omakorda maa maksustamishinnast ja selle määramisest. Sellisel kujul koormatuna puudub objektil omaniku jaoks perspektiiv tulude kasvuks. Mida atraktiivsemas asukohas ja riskivabam objekt on, seda madalam on üldjuhul kapitalisatsioonimäär (madalaimad saavutatud kapitalisatsioonimäärad ca 6,5-7%, on saavutatud kinnisvaraturu kõrgajal 26-27 aastal büroohoonetel linna keskuses, viimase aasta jooksul on aga oluliselt tõusnud Euribor ja sellega seoses ka laenude intressimäärad, eeldades ka veidi kõrgemat tootlust; majandus-teoreetiliselt on heas asukohas paikneva maa puhul tegemist madalama määraga võrreldes samas asukohas asuva hoonestatud maaga). Mida pikem on prognoosiperiood, seda suuremad on riskid ja seda kõrgemat diskontomäära kasutatakse. Diskontomäära valikul on oluline analüüsida kapitalituru ja kinnisvaraturu käitumist ja ootusi, samuti konkreetse objekti majanduslikke, füüsilisi ja muid riske võrreldes teiste analoogsete objektidega, millede alusel on tulumäärad tuletatud, ning konkureerivaid investeeringuvõimalusi. Diskontomäär 9,5% Kapitalisatsioonimäär 9,5% Müügikulu 3,% Aasta 1 2 3 4 5 6 Potentsiaalne kogutulu Vakants 287 36 287 36 287 36 Tegelik kogutulu Tegevuskulud kokku 287 36 287 36 287 36 Puhas tegevustulu (NOI) 287 36 287 36 287 36 Diskonteeritud tegevuse 14 563 95 491 87 27 199 843 182 55 puhastulu Diskonteeritud tulu kokku Turuväärtus perioodi lõpus Müügikulud Puhas müügitulu Diskonteeritud müügitulu Kinnistu turuväärtus 669 68 3 24 274 9 728 2 933 545 1 863 469 2 533 78 Arvestades siintoodud tabelis saadud tulemust, oleks hinnatava kinnistu väärtuseks, arvestades koormavat hoonestusõigust, kasutades Diskonteeritud rahavoogude meetodit ca 2 53 EEK.
X Hindamistulemus Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu ning koormavat hoonestusõigust, on AS Rime Kinnisvara Vahendus hinnangul kinnistu registriosa nr 341121 aadressil A.H.Tammsaare tee 64A Kristiine linnaosas Tallinnas turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 12.11.28.a.: 2 53 EEK (kaks miljonit viissada kolmkümmend tuhat Eesti krooni). Arvestades objekti asukohta, suurust ja kinnisvaraturu hetkeseisu, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmisest väiksema täpsusega, kuna leitud turuväärtus on sõltuvuses maa korralisest hindamisest ja selle tulemusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 15%. Samas pole välistatud, et erihuvidest lähtuv ostja võib maksta hinnatava objekti eest kõrgemat hinda kui on leitud turuväärtus. *Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete ega võimaliku saastatuse olemasolu kohta hinnataval objektil. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et eelpool nimetatud saastatust objektil ei ole. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hinnatav objekt või selle läheduses asuv maa on saastatud, võib see vähendada hindamisaktis esitatud väärtust. *Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. *Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. *Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Käesolevas eksperthinnang toodud andmed on hindaja poolt esitatud tõeselt ning hindamistulemus on leitud osapoolte ja kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hindaja ja kinnisvarabüroo kohustuvad tagama tellija ja/või omaniku poolt esitatud informatsiooni ja dokumentide konfidentsiaalsuse, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Käesolev eksperthinnang on koostatud 1 leheküljel ja 2 lisal. Lisa 1: Vaated objektist. Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõtted 31.1.28.a, 11.11.28.a.