Rävala pst 3 10143 TALLINN Telefon +372 66 84 700 Faks +372 66 84 701 Reg. nr 11036461 Swedbank 221024924925 KMKR EE100903599 1partner@1partner.ee www.1partner.ee Eksperthinnangu nr: 0169/0214H Käsitletav objekt: Omandivorm: Objekti aadress: Eramukrunt Suislepa tee 5 Tellija: Tellija esindaja: Eksperthinnangu eesmärk: Tallinna Linnavaraamet Vabaduse väljak 10, Tallinn 10146 Merle Raam Tel 640 4637 Objekti turuväärtuse määramine Turuväärtus: 39 000 eurot Hindamine teostatud: 05. 10. veebruar 2014 Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/...... Ardi Johanson Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Kutsetase III, HA011213 Vara hindaja V, VH191211 Tel 668 4700 Tel 668 4700 Mob 515 8341 Hindamisaruandes on 13 lehekülge ja lisad Hindamisaruanne on digitaalselt allkirjastatud.
Sisukord 1. Hindamise alused... 3 2. Hindamise lähteülesanne... 3 3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus... 3 4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine... 4 5. Omand... 4 6. Üürilepingud... 4 7. Objekti kirjeldus... 5 7.1 Asukoht... 5 7.2 Krunt... 5 7.3. Ehitusõigus... 6 7.4 Tehnovõrgud ja tehnoseadmed... 6 8. Hindamine... 6 8.1 Kasutatud mõisted ja meetodid... 6 8.2 Turusituatsioon... 7 8.3 Turuväärtus... 10 9. Hindamistulemus... 12 10. Vastavuskinnitus standardi nõuetele... 13 Eksperthinnangu lisad:... 14 Asukoha skeem... 14 Fotod... 15 Registriosa ärakiri kinnistusraamatust... 16 Suislepa tee 5 2
1. Hindamise alused Hindamise alusteks olid: - Eesti Vabariigi seadusandlus - Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks 2. Hindamise lähteülesanne Objekti turuväärtuse määramine. Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) 3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus Hindamise lähteandmed - Tallinna Linnavaraameti tellimuskiri 30.01.2014 nr 12.-5/534-1 - Registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 05.02.2014 - Ehitisregistri elektrooniline andmebaas: www.ehr.ee, 10.02.2014 - Maa-ameti geoportaal: http://geoportaal.maaamet.ee, 10.02.2014 - Tallinna linna planeeringud http://tpr.tallinn.ee/tpr, 10.02.2014-1Partner Kinnisvara tehingute andmebaas - Tellija esindaja Merle Raam suuline ja kirjalik informatsioon Objekti ülevaatus - Objekti ülevaatuse kuupäev on 05.02.2014 - Teostatud on objekti väline ülevaatus. Piirdutud on visuaalse vaatlusega, teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi ja kasutatud ei ole erivahendeid - Ülevaatus on teostatud 1Partner Kinnisvara hindaja Ardi Johanson poolt - Eksperthinnangu kinnitaja ei ole teostanud hinnatava objekti ülevaatust Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Suislepa tee 5 3
4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: - hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene - objekt on omandatud vastavalt seadustele - objekti ei koorma käesolevas hinnangus käsitlemata lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust - objektil puuduvad kommunaalteenuste võlgnevused - objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4) 5. Omand Omandi alusdokument registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 05.02.2014 Omandivorm kinnistu (kinnisasi) Uus registriosa nr 2996601 Objekti aadress Suislepa tee 5 Katastritunnus 78402:203:4291 Krundi pindala 605 m 2 Sihtotstarve elamumaa 100% Omanik Tallinna linn Koormatised ja kitsendused kanded puuduvad Hüpoteegid kanded puuduvad 6. Üürilepingud Tellija esindaja kirjaliku informatsiooni kohaselt hinnatavat objekti üürilepingud ei koorma. Suislepa tee 5 4
7. Objekti kirjeldus 7.1 Asukoht Asukoht Objekti paiknemine Mähe asum (Mähe aedlinn) suvila paikneb Suislepa tee ääres, jäädes Randvere tee ja Kupra tee vahelisele alale. Kaugus südalinnast (Viru ring) on ca 9,5 km, Pirita keskusest ca 3,5 km ja Randvere teest ca 350 m Piirkonna arhitektuur ümbruskonna hoonestuse moodustavad erinevatel perioodidel ehitatud eramud, suvilad ja suvilatest ümber ehitatud eramud Ühistransport autobussipeatused asuvad ca 400 m kaugusel Randvere tee ääres Juurdepääs Teeninduspunktid Haridusasutused Keskkond asfaltkattega kauplused ja teenindusasutused paiknevad ca 4,0 km kaugusel Pirita linnaosa keskuses koolid ja lasteaiad paiknevad ca 2,5 km raadiuses osalise kõrghaljastusega endine suvilapiirkond. Objekt paikneb suhteliselt madala liiklusintensiivsusega tee ääres, mistõttu on saastatuse- ja müratase keskmisest madalam. Tallinna siseselt on Pirita linnaosa keskmisest kõrgemalt hinnatud. Pirita linnaosa siseselt on Mähe asum (Mähe aedlinn) keskmisest madalamalt hinnatud. Piirkonna puuduseks on tihe ja ebaühtlane hoonestus ning kaugus Tallinna südalinnast 7.2 Krunt Aerofoto: Krundi kuju ning paiknemine Suislepa tee suhtes (alus: http://geoportaal.maaamet.ee) Suislepa tee 5 5
Üldandmed Kasutus elamumaa Pindala 605 m 2 Hooned/rajatised amortiseerunud suvila. Hoone ei ole kantud ehitisregistrisse, kuna hoone on amortiseerunud, siis ta olulist väärtust ei oma ning seetõttu teda hindamisel pikemalt ei käsitle Haljastus krunt on heakorrastamata, osalise kõrghaljastusega Piirded osaliselt traatvõrkaed Kuju ja reljeef krunt on ristküliku kujuga ja tasase reljeefiga 7.3. Ehitusõigus Alus: Tallinna planeeringute register Detailplaneering puudub, vastavalt Pirita linnaosa üldplaneeringule (kehtestatud Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 179, 17.09.2009) on Mähe aedlinn perspektiivne pereelamute alaks ümberkujundatav ajamajade piirkond. Kruntide täisehitusprotsent on maksimaalselt 30%. 7.4 Tehnovõrgud ja tehnoseadmed Alus: liitumislepingud, tellija kirjalik informatsioon ja visuaalne vaatlus. Veevarustus Kanalisatsioon Elektrivarustus Gaasivarustus tsentraalne, liitumispunkt tänaval, liitumistasu ei lisandu tsentraalne, liitumispunkt tänaval, liitumistasu ei lisandu tsentraalne, liitumispunkt tänaval, liitumistasu maksmata puudub 8. Hindamine 8.1 Kasutatud mõisted ja meetodid Turuväärtus (market value): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1) Parim kasutus (highest and best use): Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavad olema üheaegselt täidetud. (EVS 875-1) Võrdlusmeetod (sales comparison approach): Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Suislepa tee 5 6
Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaks. (EVS 875-11) Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report): kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1) Väärtuse kuupäev (date of valuation): kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1) Ülevaatuse kuupäev (date of inspection): kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1) 8.2 Turusituatsioon Majanduskeskkond Eesti oli üks seitsmest euroala riigist, mille majandusele ennustasid analüütikud 2013. aastaks tõusu. Statistikaameti andmetel kasvas Eesti sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP 2013. aasta III kvartalis II kvartaliga võrreldes 0,4% ning 2012. aasta III kvartaliga võrreldes 0,4%. Mõõduka kasvu põhjuseks oli eelkõige madal välisnõudlus. Majanduskasvu panustas enim kaubanduse tegevusala, samuti info ja side ning haldus- ja abitegevuse tegevusalade lisandväärtuse tõus. Kasvutempot pidurdasid enim ehituse, kinnisvara ning põllumajanduse lisandväärtused. Rahandusministeerium ja IMF prognoosisid III kvartali seisuga Eesti 2013. aasta majanduskasvuks 1,5%, Swedbank 1,6%, SEB 1,3% ja Ernst & Young 1%. Tarbijahinnaindeks (THI) tõusis 2013. aasta IV kvartalis 2012. aasta IV kvartaliga võrreldes keskmiselt 1,5%. Eelmise kvartaliga võrreldes oli muutus -0,1%. Detsembrikuist tarbijahinna-indeksit mõjutasid enim elekter, transport ning toit, kusjuures elektri- ja toiduhindade tõusu nullis transpordi odavnemine. Töötuse määr oli 2013. aasta III kvartalis Statistikaameti andmetel 8,0%, mis tähendab, et tööta oli Eesti tööealistest elanikest ca 56 000 inimest. II kvartalis oli näitaja 8,1%. Töötuse tipp jäi 2010. aasta algusesse ja on sealt alates vähenenud. Keskmine brutopalk oli Statistikaameti andmetel 2013. aasta II kvartalis 976 eurot ja 2013. aasta III kvartalis 930 eurot. Võrreldes eelmise aasta samade perioodidega oli kasv vastavalt 8,5 ja 8,8%. Reaalpalga kasv oli samade kvartalite võrdluses vastavalt 4,9 ja 5,8%. Reaalpalk on praeguseks tõusnud üheksa kvartalit järjest, kuid sellele eelnes reaalpalga pidev langus 11 kvartali kestel. Allikas: Statistikaamet Suislepa tee 5 7
6 kuu Euribor, mis on aluseks enamusele kommertspankade poolt Eestis väljastatud kinnisvaralaenude intressidest, oli 2013. aasta detsembri alguseks langenud 0,331% juurde. 2011. 2013. aastal näitas eluasemelaenude käive tõusutrendi ja pankadel on võimalik taas pakkuda soodsaid eluasemelaene. Allikas: Eesti Pank, http://www.euribor-rates.eu/ 2013. aasta III kvartalis tõusis kinnisvaratehingute arv 2013. aasta II kvartaliga võrreldes ca 4% ning eelmise aasta sama perioodiga võrreldes ca 15%. Tehingute väärtuse tõus 2013. aasta III kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga oli ca 8% ning võrreldes 2012. aasta III kvartaliga ca 17%. Järgmiseks kvartaliks võib ennustada tehinguarvu ning väärtuse jätkuvat mõõdukat tõusu. Aastate lõikes toimus 2012. aastal eelmisega võrreldes 12%-line tehingute arvu tõus ning 14%-line tehinguväärtuse tõus. 2014. aastaks prognoosime ennekõike stabiilsust ning mõningast tõusu nii tehingute aktiivsuse kui ka väärtuse osas. Allikas: Statistikaamet Eramukruntide turusituatsioon 2013. aasta IV kvartalis müüdi Tallinnas 29 hoonestamata elamumaa sihtotstarbega kinnistut. Perioodi tulemus näitab, et Tallinnas on nõudlus eramukruntide järgi veidi langenud, kuna 2013. aasta II kvartalis oli tehingute arv 42 ja III kvartalis 33. Samas Harjumaal tervikuna oli 2013. aasta IV kvartalis hoonestamata elamumaa tehingute arv kõrgem kui 2013. aasta III kvartalis, tõustes 160-lt tehingult 256-ni. 2014. aasta I kvartalis on oodata tehingute arvu püsimist IV kvartaliga sarnasel tasemel, kuna kinnisvaraturu sesoonsusest tulenevalt on talvine periood hoonestamata eramukruntide turul vähem aktiivne. Suislepa tee 5 8
Mõnevõrra on turgu toetanud elavnenud laenuturg, kuid hinnakõikumised on endiselt suured ja tehingute aktiivsus piirkondade lõikes üsna erinev. Pankade pakutavad laenud on muutunud tänu kiiresti langenud Euriborile soodsamaks, kuid buumiaegseid marginaale pangad tõenäoliselt lähiaastatel pakkuma ei hakka, mis kokkuvõttes muudab laenuvõtmise siiski küllalt kulukaks. Samas on suurenenud ilma laenuta kinnisvarasoetajate osakaal. Statistika põhjal võib järeldada, et jõutud on teatud stabiilsusperioodini ning lähiaastad toovad endaga kaasa pigem hindade ja tehinguaktiivsuse mõõduka kasvu, kui uue laenu- ja hinnaralli. Ostuotsuse tegemist kaalutakse jätkuvalt kauem kui buumieelsetel ja -aegsetel aastatel, kuna majanduskriis on mõjunud inimestele kainestavalt ja pikaajaliste kohustuste võtmist pankade ees kaalutakse põhjalikult. Üheks põhjuseks on kindlasti Euroopa võlakriisist tuleneva ebastabiilsuse pidev kajastamine massimeedias. Võrreldes aastataguse ajaga ei ole laenutingimused sisuliselt leevenenud, kuid Euriboril baseeruvad intressid on langenud ning pangad on hakanud endale aktiivsemalt laenukliente otsima. Konkurents pankade vahel on laenuturul küllaltki tihe ning kliente valitakse jätkuvalt eriti hoolikalt. Lisaks sissetulekutele ja eelnevale laenukäitumisele on varasematest aegadest olulisem ka tagatiste kohene ekspluatatsioonikõlbulikkus. Seega on endiselt keeruline seada laenutagatiseks hoonestamata krunte või kasutuskõlbmatuid hooneid Kruntide turg on viimase kahe aasta jooksul liikunud tõusutrendis, kuid ennatlik on ennustada uut kinnisvarabuumi. Pankade pakutavad laenud on muutunud soodsamaks, samas on suurenenud ka ilma laenuta kinnisvarasoetajate osakaal. Statistika põhjal võib järeldada, et jõutud on teatud stabiilsusperioodini ning toimub nii hindade kui tehinguaktiivsuse mõõdukas kasv. Eramukruntide keskmised müügihinnad Tallinna kallimates piirkondades (talv 2014): Pirita linnaosa 100 150 eur/m 2 Pirita linnaosa, Mähe aedlinn 50 100 eur/m 2 Nõmme linnaosa 50 150 eur/m 2 Kristiine linnaosa 50 150 eur/m 2 Haabersti linnaosa, Kakumäe 60 150 eur/m 2 Haabersti linnaosa, Tiskre, Pikaliiva 50 100 eur/m 2 Allikas: 1Partner Kinnisvara Pirita linnaosas on pakkumisel kokku ca 100 elamukrunti. Pakkumiste arv ületab nõudlust. Kruntide müügipakkumised algavad tasemelt 18 000 eurot (ehitusõiguseta Neiuvaiba tee ääres paiknev krunt suurusega 499 m 2 ) ja lõppevad hinnatasemelt 980 000 eurot (ehitusõigusega Andrekse tee ääres paiknev krunt suurusega 4 750 m 2 ). Ca pooled pakkumised jäävad vahemikku 100 000 150 000 eurot. Suur osa pakkumises olevaid objekte on müüjate poolt selgelt ülehinnatud ja tehingud toimuvad madalamatel hinnatasemetel. Selgeid müügiperioode ei ole tehingute vähesusest tulenevalt võimalik välja tuua. Kõik sõltub müügihinnast. Soodsa hinnaga müüki tulnud krundiga tehakse tehing 1-2 kuu jooksul, kuid leidub ka kinnistuid, mis on seisnud müügis juba ca 2 aastat. Maa-ameti tehingustatistikale tuginedes tehti 2013. aasta jooksul Pirita linnaosas 36 (Mähe asumis oli vastav näitaja 11) hoonestamata elamumaa müügitehingut. Keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 81,86 eur/m 2 (Mähe asumis oli vastav näitaja 85,75 eur/m 2 ) ja mediaanhinnaks 77,53 eur/m 2 (Mähe asumis oli vastav näitaja 103,83 eur/m 2 ). Keskmiseks krundi suuruseks kujunes ca 1 569 m 2 (Mähe asumis oli vastav näitaja ca 1 421 m 2 ). Suislepa tee 5 9
8.3 Turuväärtus Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust tõstvad tegurid: - paiknemine Tallinna siseselt kõrgelt hinnatud piirkonnas - piirkonnas esineb kõrghaljastust Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust alandavad tegurid: - komplitseeritud ühendus Tallinna kesklinnaga tipptundidel - väike kinnistu - krunt vajab investeeringuid heakorrastamiseks ja uute piirete rajamiseks Hindamiskäik Hinnatava objekti parimaks kasutuseks peame kasutust eramukrundina. Kuna olemasolev suvila on amortiseerunud, siis selle renoveerimine ei ole otstarbekas. Hindamisel on kasutatud võrdlusmeetodit (meetodi täpsem käsitlus on toodud punktis 8.1), kuna analoogsete objektidega kaubeldakse peamiselt müügi- mitte üüriturul. Turuväärtuse hindamisel määrab hindamismeetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse. Analüüsitud on 1Partner Kinnisvara andmebaasi (tugineb Maa-ameti tehinguregistril) tehingunäiteid. Kohandamiseks on valitud müügitehingud, mis olid kõige usaldusväärsemad ja hinnatava objektiga enim ad oma asukoha, suuruse ja olemuse poolest. Võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava objektiga korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava objekti mingi parameetri erinevus võrdlusobjekti turuväärtust. Kohandustabelis käsitlemata näitajad ei ole hindajatele teadaolevalt oluliselt erinevad. Antud juhul oleme kohandamisel aluseks võtnud tehinguhinna, kuna ostjatel on analoogsete varade puhul määravamaks vara tervikhind. Võrdluseks on võetud analoogsed väärtust mitte omavate amortiseerunud suvilatega hoonestatud kinnistud. Objekt Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Aadress Suislepa tee 5 Priimula tee Kressi tee Pojengi tee Objekti Kohandame 37 500 41 000 41 000 tehinguhind eur tehinguhinda Objekti pinnaühiku 63,3 68,3 68,3 hind eur/m 2 Objekti tehingu aeg nov.13 okt.13 sept.13 Kohandus 1 0% 0% 0% Ajaldatud 37 500 41 000 41 000 tehinguhind eur Asukoht Mähe aedlinn Mähe aedlinn/ Mähe aedlinn/ Mähe aedlinn/ Kohandus 2 0% 0% 0% Pindala m 2 605 592 600 600 Erinevus m 2 13 5 5 Kohandus 3 0% 0% 0% Tehnovõrgud tsentraalne vesi, kanalisatsioon, elekter (elektri liitumine puudub) tsentraalne vesi, kanalisatsioon, elekter (elektri liitumine puudub)/ tsentraalne vesi, kanalisatsioon ja elekter (liitumistasud makstud)/ hinnatav halvem tsentraalne vesi, kanalisatsioon ja elekter (liitumistasud makstud)/ hinnatav halvem Kohandus 4 0% -3% -3% Kõrghaljastus osaline osaline/ osaline/ Kohandus 5 0% 0% 0% osaline/ Suislepa tee 5 10
Hoonestus amortiseerunud aiamaja amortiseerunud aiamaja/ amortiseerunud aiamaja/ amortiseerunud aiamaja/ Kohandus 6 0% 0% 0% Ehitusõigus detailplaneering puudub, üldplaneeringu järgi ettenähtud eramu detailplaneering puudub, üldplaneeringu järgi ettenähtud eramu/ detailplaneering puudub, üldplaneeringu järgi ettenähtud eramu/ detailplaneering puudub, üldplaneeringu järgi ettenähtud eramu/ Kohandus 7 0% 0% 0% Kohandus kokku 0% -3% -3% Kohaldatud 37 500 39 770 39 770 tehinguhind eur Absoluutkohandus 0% 3% 3% Kaalud 8 0,4 0,3 0,3 1 2 3 4 5 6 7 8 tuginedes viimase aja müügitehingute ja müügipakkumiste analüüsile võib väita, et sarnaste objektide hinnad on stabiliseerunud ning ei ole viimaste kuude jooksul oluliselt muutunud asukohaväärtust mõjutavad korterelamu asukoht, kohalik kaupade ja teenuste pakkumine, juurdepääs, ümbruskonna hoonestus, piirkonna maine ja kõrghaljastuse olemasolu ning kaugus Tallinna südalinnast. Võrdlusobjektid asuvad as asukohas suurem krunt tingib reeglina ka suurema turuväärtuse, kuid pinnaühiku maksumus on suuremate kruntide puhul madalam kui väiksematel. Turuväärtus ei muutu proportsionaalselt krundi pindala suurenemisega tsentraalsete tehnovõrkudega varustatus on turuväärtust tõstvaks teguriks kõrghaljastuse olemasolu tõstab kinnistu turuväärtust kõrgemalt on hinnatud kinnistud, milledel on olemas hoonestus, amortiseerunud hoonete puhul on nende olemasolu hinda vähendav tegur, lisanduvad lammutuskulud kõrgemalt on hinnatud kinnistud, milledel on olemas ehitusõigus kaalude jagamisel on lähtutud põhimõttest, et suurem osakaal on antud hinnatava objektiga kõige sarnasemale ehk väikseima absoluutkohandusega võrdlusobjektile ja vastupidi Eeltoodud tabelis leitud kinnistute kohandatud tehinguhindade kaalutud keskmine avaldub järgmiselt: 37 500 eur x 0,4 + 39 770 eur x 0,3 + 39 770 eur x 0,3 = 38 862 eur, mis on ümardatult 39 000 eurot. Seega, toetudes müügitehingutele ja arvestades hinnatava objekti eripärade ning olukorraga kinnisvaraturul, võib hinnata käsitletava objekti turuväärtuseks 39 000 eurot, s.o ca 64,5 eur/m 2 krundi pinna arvestuses. Hinnatava objekti likviidsus on keskmine. Eeldatav müügiperiood toodud turuväärtusega on hindamise aja turusituatsioonis kuni 6 kuud. Suislepa tee 5 11
9. Hindamistulemus 1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava objekti (eramukrundina käsitletav kinnistu aadressil Suislepa tee 5) turuväärtus väärtuse kuupäeval 39 000 (kolmkümmend üheksa tuhat) eurot, s.o ca 64,5 eur/m 2 krundi pinna arvestuses Väärtuse kuupäev 05. veebruar 2014 Hindamisaruande kuupäev 10. veebruar 2014 Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/...... Ardi Johanson Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Kutsetase III, HA011213 Vara hindaja V, VH191211 Suislepa tee 5 12
10. Vastavuskinnitus standardi nõuetele - Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks; - Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele; - Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud; - Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks; - Hindaja on tegutsenud välishindajana; - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes; - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/...... Ardi Johanson Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Kutsetase III, HA011213 Vara hindaja V, VH191211 Suislepa tee 5 13
Eksperthinnangu lisad: Asukoha skeem Suislepa tee 5 14
Fotod Suislepa tee 5 linnaosa, Tallinna linn Suislepa tee 5 15
Registriosa ärakiri kinnistusraamatust Suislepa tee 5 16