Eksperthinnang:

Eksperthinnang: Hinnatav vara: Vara tüüp: 445/1217GS 2/5 mõtteline osa hoonestatud maaüksusest Ühepereelamu kõrvalehitistega kinnistamata maaüksus Asukoht: Kajaka, Keemu küla, Lääneranna vald, Pärnu maakond Hindamisaruande kuupäev: 22.12.2017.a Hindaja: Uus Maa Pärnu KVB OÜ Akadeemia tn 7, Pärnu 80011 www.uusmaa.ee hindajad@uusmaa.ee tel +372 442 0380 Tellija: Tallinna Linnavaraamet Vabaduse väljak 10, Tallinn

2 Sisukord KOKKUVÕTE... 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja klauslid... 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus... 4 3. Omandisuhete kirjeldus... 5 4. Vara kirjeldus... 5 4.1 Asukoht... 5 4.2 Maaüksuse kirjeldus... 6 4.3 Elamu-laut üldandmed ja kirjeldus... 7 4.4 Tehnovõrgud... 7 5. Kestlikkus... 8 6. Kvaliteediklass... 8 7. Parim kasutus... 8 8. Kinnisvaraturu ülevaade... 8 9. Hindamismeetod ja hindamine... 15 9.1 Hindamismeetod... 15 9.2 Hindamine... 16 Eksperthinnangu lisad... 19 Lisa 1: Fotod... 19 Lisa 2: Kvaliteediklasside määratlemine... 23 Lisa 3: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4)... 24

3 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara 2/5 mõtteline osa hoonestatud maaüksusest Aadress Kajaka, Keemu küla, Lääneranna vald, Pärnu maakond Omanik 2/5 mõttelise osa omanik Aleksandr Kavalerov ja Veera Grjadovkina (tellija info alusel) Katastritunnus maaüksus ei ole maakatastris registreeritud Omandivorm vallasasi Maaüksuse võimalik pindala ca 2000 m² Hoonestus elamu, kõrvalehitis Elamu suletud netopind 109 m² Elamu üldine seisukord hoone konstruktsioonid suurema kulumiga/amortiseerunud HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk vara turuväärtuse hindamine kasutamiseks finantsaruandluses Ülevaatuse kuupäev 23.11.2017 Väärtuse kuupäev 23.11.2017 Hindamisaruande kuupäev 22.12.2017 Tellija Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping tellija esindaja poolt 14.11.2017 saadetud tellimuskiri nr 2.1-29/5757-1 Eeldused Eksperthinnangus eeldame, et on moodustatud kinnistu eksperthinnangus kajastatud pindalaga. Hinnang likviidsusele arvestades vara eripäradega (kaasomandis üksikelamu, hetkel vallasasi) ei ole võimalik prognoosida hinnatava vara müügiperioodi. Sarnaste varade potentsiaalsed ostjad on eelkõige vara kaasomanikud. Hindamistulemuse täpsus arvestades vara eripäradega on hindaja hinnangul hindamistulemuse täpsus ± 15% Käibemaks hindamistulemus ei sisalda käibemaksu (antud turusegmendi tehingud ei ole üldjuhul käibemaksuga maksutatavad) ja sellele ei lisandu käibemaks KOMMENTAARID, HINDAMISE EELDUSED Hinnatav vara on kaasomandis üksikelamu, millele ei ole seatud (ja millele ei ole võimalik hetkel seada) notariaalset kasutuskorda. Maaüksus ei ole kantud maakatastrisse ja kinnistusraamatusse (vallasasjadega ei ole võimalik vabaturu müügitehinguid teostada). Vastavalt hindamisstandarile EVS 875-2:2015 tuleb hinnata kasutuskorra puudumisel vara kui terviku väärtust. Arvestades eeltoodut on käesolevas töös võimalik hinnata vara turuväärtus terviku väärtuse kaudu eeldusel, et maa on kantud kinnistusraamatusse. Sealhulgas oleme arvestanud asjaoluga, et reeglina on mõtteliste osade väärtuste summa madalam vara terviku väärtusest ehk hinnanguliselt ca 15%. Arvestades vara eripäradega (kaasomandis üksikelamu, hetkel vallasasi) ei ole käesolevas töös võimalik hinnata vara 2/5 mõttelist osa EVS 875-1:2015 turuväärtuse definitsioonile vastavalt (vara ei ole võimalik hetkel vabal turul müüa). HINDAMISTULEMUS Aadressil Kajaka, Keemu küla, Lääneranna vald, Pärnu maakond asuva hoonestatud maaüksuse turuväärtus* on väärtuse kuupäeval 23.11.2017 14 000 (neliteist tuhat) eurot. * eeldusel, et maa on kantud kinnistusraamatusse Hindaja soovitab aadressil Kajaka, Keemu küla, Lääneranna vald, Pärnu maakond asuva 2/5 mõttelise osa hoonestatud maaüksuse kajastamisel finantsaruandluses vara väärtusena väärtuse kuupäeval aluseks võtta 4 800 (neli tuhat kaheksasada) eurot. Koostaja /digitaalselt allkirjastatud/ Getlin Saart Kutseline nooremhindaja V kutsetase, kutsetunnistus 116116 Uus Maa Pärnu KVB OÜ Tel: 5273 482 e-mail: getlin.saart@uusmaa.ee Kinnitaja /digitaalselt allkirjastatud/ Kadri Kärson Kutseline kinnisvarahindaja VII kutsetase, kutsetunnistus nr 105040 Maa-ameti litsents nr 102-MA-mh Tel: 526 0733 e-mail: kadri.karson@uusmaa.ee

4 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja klauslid Hinnatav vara: Hinnatavaks varaks on 2/5 mõttelisest osast hoonestatud kinnistamata maaüksusest, aadressiga Kajaka, Keemu küla, Lääneranna vald, Pärnu maakond. Hindamise eesmärk: Eksperthinnang on koostatud vara turuväärtuse* hindamiseks, esitamiseks finantsasutusele. *Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) Tellimusleping: Tellimuses püstitatud eeldused: Tellijaga on sõlmitud tellimus kirjalikult Eksperthinnangus eeldame, et on moodustatud kinnistu eksperthinnangus kajastatud andmetega. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused: hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud. Keskkonna uuringute klausel Vara seisukorra uuringute klausel Avalikustamise keelustamise klausel Vastutuse välistamise klausel Töö tegemisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastatuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4) 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Algandmed esitanud isik: Omanik Tatjana Zamario Ülevaatuse kuupäev: 23.11.2017 Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1) Väärtuse kuupäev: 23.11.2017

5 Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1) Hindamisaruande kuupäev: 22.12.2017 Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1) Vara ülevaatusel viibinud isikud: Hindaja Getlin Saart, Tatjana Zamario Ülevaatuse ulatus: Ülevaatuse põhjalikkus: Ülevaatus hõlmas vara tervikuna. Visuaalne ülevaatus. Hinnatava vara ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud, erivahendeid ei kasutatud. Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole. Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas; Maa-ameti elektrooniline kaardiserver; Regio interaktiivne Eesti kaart; Maa-ameti tehingute andmebaas; Vastuolud andmetes ja andmete usaldusväärsus: Vastuolusid ei tuvastatud, hindaja hinnangul on andmed usaldusväärsed. 3. Omandisuhete kirjeldus Hinntava vara näol on kinnistamata maatükiga, mis asub Keemu külas, Lääneranna valla, Pärnu maakonnas. Kinnistusraamatu andmed puuduva. Hindajale teadaolevalt on hinnatava 2/5 mõttelise osa omanik Aleksandr Kavalerov ja Veera Grjadovkina (tellija info alusel) 4. Vara kirjeldus 4.1 Asukoht Hinnatav vara asub Keemu külas, Lääneranna vallas, Pärnu maakonnas. Haapsalust ca 69 km kaugusel ja Lihula linnast 20 km kaugusel. Asukoht on Pärnu maakonna siseselt keskmiselt hinnatud. Hinnatav vara asub Matsalu looduskaitsealal. Kaugus linnadest Piirkonna hoonestus Müra ja õhusaaste tase Turvalisus Parkimine allikas: Regio interaktiivne Eesti kaart Ligikaudu 69 km ja Pärnu linnast ca 70 km. Piirkond on hoonestatud üksikelamutega, suures osas hoonestamata maad Müra ja õhusaastatuse tase on madal. Asub madala liiklustihedusega tee ääres, eemal suurematest maanteedest, piirkonnas on piisavalt kõrghaljastust. Maaüksus piirneb hoonestamata ja hoonestatud kinnistutega. Keskmine Parkimisvõimalused maaüksusel

6 Infrastruktuur Lähim hoone Tegemist on Keemu külas, Lääneranna vallas, Pärnu maakonnas asuva elamu ja kõrvalhoonega. Lähim suurem infrastruktuur Lihula linnas 20 km kaugusel. Transpordiühendus Haapsalu ja Pärnu linnaga on rahuldav. Hinnatav vara asub Haapsalust ligikaudu 69 km ja Pärnu linnast ca 70 km. Maaüksus asub hajaasustusalal, lähimad naabrid asuvad kõrvalkinnistutel. 4.2 Maaüksuse kirjeldus Pindala Ca 2000 m 2 Maa-ameti aerofoto Kinnistu suurus on vastavalt tellimuses kajastatud maakaardi maapinnale kajastatud. Maatükk on mõõdistamata ja katastrisse kandmata. Iseloomustus Juurdepääs Hoonestus Piirded Haljastus Veekogu Kitsendused Kitsenduste kaart allikas: Maa-ameti maainfo kaardirakendus Maaüksus on korrapärase kujuga, tasase pinnasega. Hoonestus asetseb keskosas. Hea. Kruusakattega teelt. Maaüksusele pääs avalikult kasutatavalt teelt. Elamu-laut, kuur ja saun. Osaliselt võrkaed Madal- ja kõrghaljastus Meri ca 500 m kaugusel. Kitsenduste info kinnistamata maatüki kohta puudub maaametis. Maatükk asub kaitseala piiranguvööndis ja maatükki läbivad elektripaigaldise kaitsevööndid. allikas: Maa-ameti maainfo kaardirakendus

4.3 Elamu-laut üldandmed ja kirjeldus Ehitise kirjelduse aluseks on omanikult, ehitisregistrist ja kohapealsel ülevaatusel saadud info. Ehitisregistri kood 105005145 Esmase kasutuselevõtu aasta 1929 a. Ehitusluba Kasutusluba Korruselisus Hoone tüüp Ehitisealune pind Hoone suletud netopind Elamispind Tubade arv Energiamärgis Ruumilahendus Vundament Välisseinad Kandekonstruktsioon Siseseinad Vahe- ja katuslaed Välisviimistlus Katusekattematerjal Aknad Uksed Siseviimistlus Põrandad Seinad Laed Sanitaartehnika Hoone põhi-konstruktsioonide ehitus tehniline seisukord ja remondivajadus 7 Ehitisregistris andmed ehituslubade kohta puuduvad. Kasutusloa kohta Ehitisregistris info puudub. Hoone staatuseks on märgitud kasutusel, mis on hindajale teadaolevalt võrdsustatav kasutusloa olemasoluga. 1-korruseline Elamu-laut 151 m² (www.ehr.ee) 109 m² (www.ehr.ee) 45,7 m 2 (www.ehr.ee) 3 tuba Puudub Elamus on tuulekoda, aidaalune, köök, 3 tuba. Eraldi sissepääsuga aidaalusesse 1 tuba, mida hindaja ei ole saanud üle vaadata, hindajale teadaolevalt sarnaneb seisukorralt elamu teistele ruumidele. Madalvundament Puit Puit Puit Puit Krohv/ tellis Eterniitkatus Puitaknad Vanad puituksed Halvas seisukorras Värvitud/ betoon Tapetseeritud/palk Värvitud Sanitaartehnika puudub Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole teostatud. Välisel vaatlusel on hoone halvas seisukorras. Hinnatava vara näol on tegemist vana rehielamutüüpi hoonega. Elamu välisviimistlus tellis ja osaliselt krohv. Elamu visuaalselt pigem halvemas seisukorras. Elamu siseviimistlus on vananenud ja elamiskõlbmatu. Seinad osaliselt tapetseeritud, põrandal värvitud laud. Põrandad läbivajunud, seinte viimistluselt nähtavad läbijooksud. Elektrijuhtmestik vana, omaniku kinnitusel kasutuskõlbmatu. Ruumid on elamiskõlbmatud. Elamu vajab renoveerimiseks suuri lisainvesteeringuid. Kõrvalhoone kirjeldus: Saun (ehitisregistrikood: 105005147). Puitkonstruktsioonil, eterniitkatusega hoone. Katusekate osaliselt eemaldatud. Suletud netopinnaga 9,7 m 2. Hoone on vananenud, konstruktsioonid halvas seisukorras, vajab suuremaid lisainvesteeringuid. Kuur (ehitisregistrikood: 105005146). Puitkonstruktsioonil, eterniitkatusega hoone. Suletud netopinnaga 21,9 m 2. Hoone on sihtotstarbeliselt kasutatav. 4.4 Tehnovõrgud Andmed põhinevad omaniku esindaja ütlustel, samuti ehitisregistri andmetel, kehtivaid liitumislepinguid hindajale esitatud ei ole. Veevarustus Salvkaevust (elamus veeühendus puudub) Elektrivarustus Võrguettevõtte info kohaselt elektriga liitumisleping puudub. Kanalisatsioon Puudub

8 Küttesüsteem Valvesüsteem Side Ventilatsioonisüsteemid Pliidi- ja ahiküte Puudub Olemas sidelahendused Loomulik ventilatsioon 5. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus - ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestlikku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. 6. Kvaliteediklass Parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse kinnisvara kvaliteediklassidesse. Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Tulupotentsiaali hinnatakse järgmiste näitajate alusel: asukoht; hoone; kinnisvara juhtimine. Kuna turunõudlus on kinnisvara tulupotentsiaali ja kestlikkuse peamiseks mõjuteguriks, siis lähtutakse kvaliteediklassi määratlemisel turunõudluse printsiibist. (EVS 875-10) Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang eraldi igale tunnusele nimetatud kolmepallilises süsteemis ja kinnisvara koondhinnang saadakse kolme tunnuse hindamise tulemusena. Hinnatava vara kvaliteediklass on välja toodud järgneva tabeli ja lisa 3 alusel: Tunnus Asukoht ja krundi kasutus Ehitise kvaliteet Kinnisvara juhtimine Kvaliteediklass B C C Koondhinnang kvaliteediklassile 7. Parim kasutus *Parim kasutus vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1) Arvestades hinnatava vara asukohta, seisukorda ning kinnisvaraturu olukorda väärtuse kuupäeval, näeme vara parima kasutusena kasutust elamispinnana, ühepereelamuna. Alternatiivse kasutusena sobilik ka suvekoduks. Eksperthinnang on koostatud eeldusel, et hoonestatud maaüksus on kinnistatud. 8. Kinnisvaraturu ülevaade Makromajanduslik taust 2017. aasta II kvartalis Eesti majanduse kasvutempo kiirenes võrreldes eelmise aasta II kvartaliga kasvas SKP jooksevhindades 5,7%, mis oli viimase viie aasta suurim kvartaalne kasvutempo. SKP kasvutempo on kiirenenud alates 2016. aasta III kvartalist, mil tugevat sisetarbimist hakkas toetama ekspordi taastumine. Tegevusaladest panustas 2017. aasta II kvartalis SKP kasvu kõige rohkem ehitus, mis oli teist kvartalit järjest üks kiiremini kasvav tegevusala. Oluliselt toetasid SKP suurenemist ka teised varasemalt tugevat kasvu näidanud tegevusalad nagu kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus, veondus ja laondus, info ja side ning II kvartalis taas kasvule pöördunud energeetika. Majanduskasvule aitas samuti kaasa majanduse ühe suurima tegevusala, hulgija jaekaubanduse, lisandväärtuse stabiilne kasv. Kiireim lisandväärtuse kasv leidis aset mäetööstuses. Kuigi jooksevhindades ühegi tegevusala lisandväärtus ei langenud, panustasid reaalväärtuses SKP-sse negatiivselt veel avaliku halduse, riigikaitse ja sotsiaalkindlustuse, majutuse ja toitlustuse ning muude teenindavate tegevuste tegevusala. Koos majandusaktiivsuse tõusuga on tugevnenud Eesti ettevõtete ja majapidamiste finantsseis. Eksporti ja seeläbi majanduskasvu on toetanud väliskeskkonna paranemine, kuid ka sisenõudlus. Enamikku majandusharusid iseloomustas mõõdukas elavnemine. Ettevaates on oluline, et varasematel aastatel languses olnud ettevõtete investeeringud taas suureneksid. Samuti on majapidamiste majanduslik olukord hea, millele viitavad kindlustunde paranemine, sissetulekute kasv ja madal tööpuudus. BCC

9 Keskmine brutokuupalk oli 2017. aasta II kvartalis 1242 eurot ning kasvas võrreldes eelmise aasta sama ajaga 6,8%. Keskmine brutokuupalk oli jätkuvalt kõrgeim info ja side tegevusalal ning finants- ja kindlustustegevuses, vastavalt 2135 ja 2052 eurot. Võrreldes 2016. aasta II kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk kõige enam mäetööstuse (12,9%), info ja side (10,5%), energeetika (9,9%) ning kutse-, teadus- ja tehnikaalases tegevuses (9,9%). Võrreldes eelmise aasta II kvartaliga jäi brutokuupalk suhteliselt samale tasemele kinnisvaraalases tegevuses (-0,6%) ning põllumajanduses, metsamajanduses ja kalapüügis (1,8%). Kuigi ettevõtete kasum on müügitulu kasvu mõjul taas suurenenud, jääb palgasurve ka ettevaates kasumlikkust ohustama. Majanduskasvu kiirenemine suurendab võimalust, et müügitulu kasv jätkub ka edaspidi. See sõltub siiski ka sellest, kas ettevõtted suudavad tõsta tootlikkust, kuna palgakasv võib taas kiireneda. Vähene kasumlikkus ja investeeringute langus võib omakorda vähendada ettevõtete konkurentsivõimet ja seega pikapeale ka tulusid. Ettevõtete kasumi kahanemine võib halvendada ettevõtete laenumaksevõimet ja pankade laenuportfelli kvaliteeti. Tarbijahinnaindeksi kasv III kvartalis kiirenes, mille peamiseks põhjuseks on aktsiisitõusud, kasvavad sissetulekud ning toormehindade kasv maailmaturul. III kvartali tarbijahinnaindeksi kasv oli 3,7%, mis oli kõrgeim kasv pärast 2012. aasta IV kvartalit. Kõige enam kasvasid hinnad alkohoolsete jookide ja tubakatoodete segmendis (10,6%), üle 5% kasvasid kulutused toidule, söömisele väljaspool kodu ja majutusele ning haridusele. Ainsana vähenesid kulutused sidele, mida mõjutas Euroopa Liidu direktiiv rändlustasude osas. Tööhõive määr oli III kvartalis viimase 20 aasta kõrgeim: tööhõive määr oli 68,3%, töötuse määr 5,2% ja tööjõus osalemise määr 72%. Võrreldes 2017. aasta II kvartaliga jäi tööjõus osalemise määr samale tasemele, kuid suvisele ajale iseloomulikult töötus kahanes ja hõive kasvas, andes tulemuseks viimase 20 aasta kõrgeima tööhõive määra. Võrreldes eelmise aasta III kvartaliga oli hõivatuid 13 000 rohkem. III kvartalis kahanes nii töötute kui mitteaktiivsete arv. Töötuid oli võrreldes eelmise aasta III kvartaliga 16 000 võrra vähem ja töötuse määr 2,3 protsendipunkti madalam. Vanemapuhkuste ja laste või teiste pereliikmete eest hoolitsemise tõttu tööturult eemale jääjaid oli võrreldes 2016. aasta III kvartaliga vähem, õppimise tõttu eemalolijaid aga rohkem. Aastataguse ajaga võrreldes oli rohkem ka haiguse või puude tõttu mitteaktiivseid, kuid 2017. aasta II kvartaliga võrreldes püsis sel põhjusel tööturult eemale jäänute arv muutumatu. Tuusituatsioon 2017. aasta III kvartalis sõlmiti Maa-ameti andmetel 13 011 notariaalselt kinnitatud kinnisvara ostu-müügitehingut, kinnisvaraturu kogukäive oli III kvartalis ligi 789 miljoni eurot. Eelmise aasta sama ajaga võrreldes suurenes tehingute arv 6,2% ning käive jäi praktiliselt samaks. Kinnisvaraturu aktiivsust on toetanud soodne turukonjunktuur inimeste sissetulekute kasv, madalad eluasemelaenuintressid, kõrge tööhõive ja inimeste optimistlik

10 tulevikuväljavaade. Võrreldes eelmise kinnisvaraturu tipuga 2006. 2007. aastal jäi III kvartali tehingute arv ligi 3500 tehingu võrra väiksemaks, suurem oli kogukäibe vahe buumiaastatel ületas kvartali kogukäive tavaliselt ühe miljardi piiri. See annab tunnistust sellest, et turud on taastunud erinevalt ning mõnes piirkonnas ei ole kinnisvaraturg majandussurutisest täielikult taastunud. Maakondade lõikes sõlmiti 2017. aasta III kvartalis enim ostu-müügitehinguid Harjumaal, kus sõlmiti 5742 kinnisvara ostu-müügitehingut kogukäibega 548,1 miljonit eurot. Kogu Eestis sõlmitud tehingutest moodustas Harjumaa osa 44,1%, käibest koguni 69,5%. Tehingute arvu põhjal järgnesid Harjumaale 1380 tehinguga Tartumaa, 862 tehinguga Ida-Virumaa ja 856 tehinguga Pärnumaa. Käibe põhjal järgnesid Harjumaale Tartumaa (82,9 mln eurot), Pärnumaa (35,3 mln eurot) ja Ida-Virumaa (21,7 mln eurot). Kinnisvara ostu-müügitehingu keskmine hind oli suurim Harjumaal (95 448 EUR), millele järgnesid Tartumaa (60 074 EUR) ja Pärnumaa (41 270 EUR). Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga oli tehingute arvu kasv laiapõhjaline: tehingute arv vähenes vaid kolmes maakonnas: Läänemaal, Viljandimaal ja Pärnumaal, neist enim Läänemaal (-16,4%). Suurematest maakondadest suurenes tehingute arv nii Tartu- kui ka Ida-Virumaal 2,4%. Üle 20% kasvas tehingute arv Hiiumaal (+36,8%), Jõgevamaal (+24,8%) ja Saaremaal (+21,3%). Ehkki käive kokkuvõttes langes, siis enamikes maakondades käive III kvartalis suurenes. Nendes maakondades kus käive langes, oli langus suur nii langes III kvartalis Pärnumaal 7,6%, Ida-Virumaal käive 24% ja Lääne- Virumaal koguni 30,6%. Positiivselt paistsid silma rohkem kui 20% käibekasvuga maakonnad nagu Läänemaa (49,7%), Jõgevamaa (49,3%), Järvamaa (21,9%) ja Valgamaa (20,7%). Kokkuvõttes langes käive viies maakonnas.

11 Ehitushinnaindeks, mis väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel ning on lõpliku müügi- või üürihinna määramisel oluline sisend, hakkas sarnaselt paljudele teistele kinnisvarasektori arvnäitajatele tõusma 2010. 11. aastast. Ehkki 2015. aasta lõpust kuni 2017. aasta alguseni oli ehitushinnaindeks stabiilne, on selle kasv viimastes kvartalites hakanud kiirenema. 2017. aasta III kvartalis suurenes koondindeks võrreldes eelmise aasta sama ajaga 3,32 protsendipunkti võrra 194,75 punktini ehk kõigi aegade kõrgeima tasemeni. Koondindeksi kasv oli laiapõhjaline: kulutused tööjõule kasvasid 9,93 protsendipunkti võrra, ehitusmasinatele 4,97 protsendipunkti võrra ja ehitusmaterjalidele 1,28 protsendipunkti võrra. Korteriomandi taskukohasus väljendab seda, mitu ruutmeetrit korteriomandit saab soetada ühe kuu netopalga eest. Buumiajal, kui korterite kasvasid palkadest kiiremini, oli korteri taskukohasus madal (u 0,5 m 2 ). Kriisiajal langesid kinnisvarahinnad kiiremini kui palgad ning ehkki taastumisfaasi algul kasvasid kinnisvarahinnad kiiremini kui palgad, on viimastel aastatel palgakasv kiirenenud, mis on aeglustanud kinnisvara taskukohasuse vähenemist. Viimastel aastatel on taskukohasus jäänud Eestis vahemikku 0,8 0,9 m 2, 2017. aasta II kvartalis sai Eestis ühe kuu netopalga eest 0,91 m 2 korteriomandit ning võrreldes eelmise aasta I kvartaliga suurenes taskukohasus 0,03 m 2 võrra.

12 Kuna netopalga vahe on maakonniti väiksem kui kinnisvarahindade vahe, siis on kinnisvara taskukohasus tavaliselt suurem maakondades, kus kinnisvarahinnad on madalamad. 2017. aasta II kvartalis oli kinnisvara taskukohasus suurim Valgamaal, kus maakonna keskmise netopalga eest võis maakonnas võimalik soetada 3,98m 2 suletud netopinda. Üle 3 m 2 suletud netopinda võis lisaks Valgamaale soetada veel Jõgevamaal (3,92 m 2 ), Järvamaal (3,63 m 2 ) ja Ida-Virumaal (3,42 m 2 ). Kinnisvara taskukohasus oli madalam kõige kõrgemate kinnisvarahindadega maakonnas, alla 1 m 2 pinda võis 2017. aasta II kvartalis soetada Harjumaal (0,71 m 2 ), Tartumaal (0,86 m 2 ) ja Pärnumaal (0,96 m 2 ). Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga paranes suurtest maakondadest kinnisvara taskukohasus kõikides maakondades, välja arvatud Pärnumaal, Ida-Virumaal paranes taskukohasus 0,5 m 2 võrra, Tartumaal 0,02 m 2 ja Harjumaal 0,01 m 2 võrra. Finantspoliitika Kinnisvarasektorit mõjutab otseselt finantspoliitika. Madalad eluasemelaenu intressimäärad, väljastatava laenu pikkus ning omafinantseeringu suurus mõjutab olulisel määral rahavoogusid, kapitali nõudlust ja pakkumist ning kokkuvõttes ka kinnisvarahindu. Alates 1. märtsist 2015 kehtivad eluaseme laenude andmisel kolm nõuet, mis peaksid ennetava sammuna vähendama laenubuumi riski tulevikus. Ehkki majandussurutis vähendas oluliselt kodumajapidamistele antava eluasemelaenude käivet, on väljastavate eluasemelaenude hulk hakanud koos majanduse taastumisega alates 2010. 11. aastast kiiremas tempos kasvama, ehkki viimastel aastatel on see tempo veidi raugenud. 2017. aasta III kvartalis võeti uusi eluasemelaene 318,2 miljoni euro väärtuses, mida oli 14,1% võrra enam kui eelmise aasta samal perioodil. Vastupidiselt laenukäibele, on laenujäägi kasv kiirenenud: kui aastatel 2012 14 kasvas laenujääk III kvartalis keskmiselt 1,25% aastas, siis aastatel 2015 17 juba 5,9% aastas. Eluasemelaenu kogumaht oli III kvartali lõpuks 6977,3 miljonit eurot ning võrreldes eelmise aasta sama ajaga kasvas laenujääk 6,6%. Võrreldes aastataguse ajaga on suurenenud ka keskmise eluasemelaenu jäägi suurus: kui eelmise aasta III kvartalis oli see 38 636 eurot, siis käesoleval aastal oli see 39 837 eurot. Majanduskasvu hoogustumine võib suurendada eluasemeturu aktiivsust ja kiirendada hinnakasvu. Viimasel paaril aastal on turule tulnud palju uut elamukinnisvara, mis on aidanud tasakaalustada nõudluspoolsest survest tulenevat hinnakasvu. Samas võivad majapidamised paranenud kindlustunde ja jätkuvalt kiire palgakasvu mõjul rohkem laenu võttes üle hinnata laenumaksevõimet tulevikus. Eesti Pank ei hinda laenumahtude praegust kasvu liiga kiireks, kuid jälgib tähelepanelikult tehingute arvu laenuturul ja pankade laenuandmise standardeid, olles vajadusel valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid kommertspankadele. Laenumahtude kasvu kiirenemine võib suurendada pangandussektori haavatavust kinnisvarasektori riskide suhtes. Tarbijate kindlust eluasemelaenu võtmisel on lisaks suurenevale sissetulekule ja positiivsetele tulevikuväljavaadetele mõjutanud ka madalad intressimäärad. 2017. aasta septembris oli kuue kuu EURIBOR -

13 0,273% ning võrreldes augustiga langes EURIBOR juuli tasemeni. Madal EURIBOR aitab elavdada kodumajapidamistele antava eluasemelaenu käivet, kuid kergitab ühtlasi kinnisvarahindu, kuna see võimaldab senisest suuremal hulgal inimestest siseneda eluasemelaenuturule. Langev EURIBOR on pannud piiri eluasemelaenude intressimäära langusele, kuna pangad on järk-järgult suurendanud eluasemelaenu marginaali, mis tähendab seda, et madala EURIBORi mõju eluasemelaenude intressimäärale on pöördvõrdeline. 2017. aasta septembris oli kodumajapidamistele antava eluasemelaenude intressimäär 2,43% ning pankade marginaal 2,703%. Aasta tagasi samal ajal olid vastavad näitajad 2,36% ja 2,559%. Pärnu kinnisvaraturg Pärnus on võrreldes mullusega suurenenud nii tehingute arv kui ka mediaanhind, mille aastane kasv oli aasta esimese kümne kuu statistika põhjal koguni 14,1% (941 1074 EUR/m2). Tehingute hind on sama ajaga suurenenud 83 võrra. Turule on tulnud mitmed uusarendused, mis on aidanud hinnakasvu kiirenemisele kaasa. Oktoobris sõlmiti Pärnus uusarenduste toel koguni 110 tehingut, mis oli vaadeldava perioodi kõrgeim näitaja (ühtlasi ületas tehingute arv esmakordselt 100 piiri) ning võrreldes septembriga suurenes tehingute arv 22 võrra. Tulenevalt muudatustest tehingute struktuuris püstitas rekordeid ka mediaanhind, suurenedes võrreldes septembriga 2,8%, ulatudes 1167 EUR/m2-ni. Arvesse on võetud ainult endise Pärnu linnaga piirnev territoorium.

14 Lääne-Eestis asuv Pärnu maakonna Lääneranna vald on tekkinud haldusreformi käigus. Liidetud on Varbla vald ja Koonga vald Pärnu maakonnast, Lihula vald ja Hanila vald Lääne maakonnast. Uude valda kuulub üks linn (Lihula linn), üks alevik (Virtsu alevik) ja 150 küla. Uuel vallal on pikk merepiir. Alljärgnevalt on välja toodud Lääneranna vallas teostatud müügitehingute andmed hoonestatud elamumaade ja maatulundusmaadega alates 2010.aastast (allikas: Maa-amet): Hoonestatud elamumaade müügitehingute arv Lääneranna vallas Tehingusumma mediaanhind Maksimaalne tehingusumma Hoonestatud maatulundusmaad e müügitehingute arv Lääneranna vallas Tehingusumma mediaanhind Maksimaalne tehingusumma 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (seisuga 18.12) 24 7 20 21 30 33 35 16 7 350 20 000 13 094 15 000 12 400 12 600 13 680 11 750 95 867 45 000 49 900 200 000 140 000 360 000 127 000 47 500 21 24 14 27 23 32 28 25 17 256 21 184 16 488 20 000 23 319 24 000 22 250 25 000 447 382 191 734 305 000 160 000 140 000 150 000 180 000 300 000 Hinnatav vara asub keskmiselt hinnatud piirkonnas Keemu külas, Lääneranna vallas, Pärnu maakonnas. Hinnatava vara likviidsust võib pidada hindamishetkel heaks mere läheduse ja elamu arhitektuuri tõttu. Hinnataval kinnistul asuvad elamu-laut, kuur ja saun. Elamu on välisviimistluseks tellis, osaliselt viimistlus puudub ja

15 katusekatteks eterniit. Hinnatava vara lähipiirkonnas asuvad üksikelamud. Hinnatav vara asub Matsalu looduskaitsealal. Ümbruskond on korrastatud ja elukeskkond on rahulik. Turustatavuse analüüs Hinnatavat vara vaaturul müüa ei saa ja vara tõenäolisemad ostjad on kaasomanikud. Vara turuväärtust tõstvaks teguriks on asukoht mere läheduses. Vara väärtust alandavaks teguriks on hoone seisukord. Sarnast vara on müügil, kus on halvas seisukorras elamu kinnitul. Sarnast vara juurde ei teki. Tervikvarana oleks vara neelduvus keskmine, mõttelise osane on neelduvus halb. Pakkumine (müügipakkumised kinnisvaraportaali city24.ee põhjal,www.city24.ee) Müügipakkumises on hoonestatud kinnistuid Lihula vallas (kuna portaalides uus haldusjaotus ei ole veel kasutuses), 18.12.2017.a seisuga ca 17. Pakkumishinnad jäävad vahemikku 7 900 kuni 375 000 eurot. Allolevas tabelis oleme välja toonud arhitektuurilt sarnaseimad pakkumised. Aadress Krundi pindala (m 2 ) Elamu suletud netopind (m 2 ) Seisukord, kirjeldus Pakkumishind ( ) Matsalu küla, Lihula vald Võhma küla, Lihula vald. 7 000 198,8 Vana talukompleks, kapitaalremonti vajav,konstruktsioonid halvas seisukorras. 16 687 144,5 Vana talumaja, renoveerimist vajav. 12 000 13 000 Hälvati küla, Lihula vald 18 000 70,6 Elamu on elamiskõlbmatu. 15 000 Võhma küla, Lihula vald 11 000 191,9 Elamu lagunenud, remonti vajav. 17 000 Peamiselt on pakkumiste hinnad kõrgemad, kui lõpuks müügitehingutel. Tulenevalt piirkonna suuremast nõudlusest ja väiksemast pakkumisest katsetatakse tihti kõrgemate pakkumiste hindadega, mis kohati on ebareaalsed ning sarnaste hindadega tehingutesse ei jõuta. 9. Hindamismeetod ja hindamine 9.1 Hindamismeetod Hinnatava vara näol on pigem tegemist müügiobjektiga kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on vara ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt oleme käesolevas eksperthinnangus vara turuväärtuse leidmiseks valinud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparison Approach). Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnase müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetod on varade väärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse.

16 9.2 Hindamine Hinnatava vara turuväärtust mõjutavad tegurid: Positiivsed tegurid - asukoht - hoone arhitektuur - mere lähedus Negatiivsed tegurid - hoonete seisukord - kaugus infrastruktuurist Vara turuväärtus on hinnatud eeldusel, et on moodustatud ca 2000 m 2 suurune kinnistu. Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed varad, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud Uus Maa Pärnu KVB OÜ andmebaasis ja Maa-ameti tehingute andmebaasi tehinguinfot. Allolevas tabelis oleme välja toonud sarnase varaga teostatud tehingud. Allolevas tabelis on kajastatud ka mujal piirkondades tehtud tehingud, kuna samas piirkonnas on teostatud vähe tehinguid. Oleme välja toonud ka vanemaid tehinguandmeid kinnistutega. Jrk nr Aadress Üldpind m2 Krundi suurus (m2) Elamu seisukord Tehingu aeg Tehingu hind 1 Hanila küla, Lääneranna vald 162,1 5000 Elamu välis- ja siseviimistlust parendatud. apr`16 43 000 2 Uusküla, Martna vald 277,5 26921 Elamu siseviimistlus ja välisviimistlus parendamata. mai`17 53 000 Vanaküla, Noarootsi Elamu sise- ja välisviimistlust parendatud. veeb`17 63 000 3 vald 201,7 34000 Elamu vaälisviimistlus vajab 4 Männiku küla, Martna vald 193,4 13731 remonti, siseviimistluses välja toodud palk. märts`17 31 000 5 Hanila küla, Lääneranna vald 95 8000 Elamu seisukord teadmata. apr 16 34 000 6 Kloostri küla, Lääneranna vald 109 8000 Elamu välis- ja siseviimistlus rahuldavas seisukorras. aug 17 37 000 7 Vatla küla, Lääneranna vald 200 81500 Elamu halvas seisukorras. märts 17 13 000 Järgnevas tabelis korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid hinnatava varaga ning selle tulemusena saame hinnatava vara turuväärtuse. Kohandustabelis võtame aluseks tehingute absoluuthinna, kuna see iseloomustab vara tervikuna paremini. Kohandatud tehinguhindadele osakaalude andmisel lähtume põhimõttest, et absoluutväärtuselt väikseima summaarse kohandusega tehingule antakse suurim osakaal ning suurima summaarse kohandusega tehingule väikseim osakaal. Võrdluselementidena on valitud vara turuväärtust enim mõjutavad näitajad, mis on välja kujunenud ja tulenevad turu nõudlusest. Elamu turuväärtust mõjutab enim asukoht/paiknemine, kinnistu suurus, elamu suurus, elamu siseja välisviimistluse seisukord, sanitaarruumide seisukord, kütteliik, kõrvalhoonete olemasolu. Võrdlustabel Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Aadress Kajaka Kloostri küla Hanila küla Vatla küla Müügihind ( ) 37000 43000 13 000 Tehingu aeg aug 17 apr 16 märts 17 Kohandus (%) 0% 0% 0% Ajaldatud müügihind ( /m2) 37000 43000 13000

17 Asukoha võrdlus Keemu küla, Lääneranna vald Kloostri küla, Lääneranna vald Hanila küla, Lääneranna vald Vatla küla, Lääneranna vald, asukoht merest eemal. Võrdlus Võrreldav Võrreldav halvem Võrreldav halvem Kohandus (%) 0% 5% 5% Kinnistu suurus 2000 8000 5000 81500 Võrdlus Võrreldav suurem Võrreldav suurem Võrreldav suurem Kohandus (%) -5% -5% -25% Elamu suurus 109 109 162,1 200 Võrdlus Võrreldav Võrreldav suurem Võrreldav suurem Kohandus (%) 0% -15% -20% Elamu väline seisukord Puitkonstruktsioonil, välisviimistlus tellis ja krohv, katusekatteks eterniit. Puitaknad. Elamu viimistlus halvas seisukorras. Segakonstruktsioonil, välisviimistlus krohv, eterniitkatus. Osaliselt pakettaknad. Puitkonstruktsioonil, välisviimistlus palk, rehielamul uus katus. Välisviimistlus osaliselt renoveeritud. Puitmaja, välisviimistlus palk, katus- eterniit. Puitaknad. Elamuosa rahuldavas seisukorras, rehialuse osa katus osaliselt vajunud. Võrdlus Võrreldav parem Võrreldav parem Võrreldav halvem Kohandus (%) -10% -10% 10% Elamu sisene seisukord Siseviimistlus elamiskülbmatu, põrandad osaliselt läbivajunud, läbisajud. Seinad tapetseeritud, põrandad värvitud. Siseviimistlus elamiskõlblik ja korralik. Seinad tapetseeritud, põrandad värvitud. Siseviimistlus renoveeritud ajastutruult ja stiilselt. Viimistluses puit ja palk. Elamu elamiskõlbmatu, viimistlus must ja määrdunud. Seinad tapetseeritud, põrandad värvitud. Võrdlus Võrreldav parem Võrreldav parem Võrreldav Kohandus (%) -15% -20% 0% Küttesüsteem Pliidi-ahiküte Pliidi-ahiküte Pliidi-ahiküte Ahiküte-pliidiküte Võrdlus Võrreldav Võrreldav Võrreldav Kohandus (%) 0% 0% 0% Kõrvalhooned Olemas kõrvalhoone. Kuur ja saun. Kõrvalhooneks laut. Olemas kõrvalhooned, saun-ait, suvemaja ja maakelder. Puuduvad Võrdlus Võrreldav Võrreldav parem Võrreldav Kohandus (%) 0% -10% 0% Kommunikatsioonid Vesi salvkaevust, kanalisatsioon puudub. Vesi salvkaevust, kanalisatsioon settekaevu. Vesi salvkaevust, kanalisatsioon puudub. Vesi salvkaevust, kanalisatsioon puudub. Võrdlus Võrreldav parem Võrreldav Võrreldav Kohandus (%) -5% 0% 0% Pesemisvõimalused Puuduvad Elamus olemas duširuum ja saun. Olemas saun, kohandus kõrvalhoonete juures. Puuduvad Võrdlus Võrreldav parem Võrreldav Võrreldav Kohandus (%) -10% 0% 0% Elekter Puudub elektriliitumine Olemas elektriliitumine Olemas elektriliitumine Puudub elektriliitumine. Võrdlus Võrreldav parem Võrreldav parem Võrreldav Kohandus (%) -10% -10% 0% Summaarne kohandus -55% -65% -30% Absoluutkohandus 55% 75% 60% Kohandatud hind ( ) 13 688 16 650 15 050 9 100 Kaalud 0,45 0,2 0,35 *Hinnatav ja üks võrreldav asuvad erinevalt hinnatud piirkonnas ja seega oleme teinud vastavad kohandused.

18 * Hinnatud on suuremad kinnistud. * Eelistatumad on suuremad elamud ja seega teeme vastavad kohandused. * Lähtuvalt turusituatsioonist on hinnatumad elamud, mis on paremas seisukorras välisviimistlusega ja vajavad väiksemaid lisainvesteeringuid. * Eelistatud on elamud, mis on heas seisukorras siseviimistlusega. * Kuna kõik varad on ahiküttega siis kohandused puuduvad. * Kinnisvaraturul lisavad kinnistul asuvad abihooned lisaväärtust. Suurema lisaväärtuse tagab abihoonesse ehitatud saun ja olmeruumid. * Hajaasustuses on olulised tehnolahendused. * Tulenevalt sanitaarruumidele kuluvast materjalihinnast on turul hinnatumad korras sanitaarruumid ja pesemisruumide olemasolu. * Elektriliitumine on kulukas ja kuna hinnataval varal see puudub, siis teeme vastavad kohandused. Kohandused on keskmisest suuremad kuna tegemist on varaga mida on pakkumises minimaalselt ja tehinguid sarnase varaga ei teostata. Eeltoodud tabelis hinnatud vara kohandatud hindade kaalutud keskmine: 16 650 x 0,45 + 15 050 x 0,2 + 9 100 x 0,35 = 13 688 ehk ümardades 14 000 eurot. Arvestades võrdlustehingute ja turuväärtust mõjutavate teguritega, on hinnatava vara turuväärtus 14 000 eurot. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu (antud turusegmendi tehingud ei ole üldjuhul käibemaksuga maksutatavad). Arvestades vara asukohta, suurust ja seisukorda, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 15%. Aadressil Kajaka, Keemu küla, Lääneranna vald, Pärnu maakond asuva hoonestatud maaüksuse turuväärtus* on väärtuse kuupäeval 23.11.2017 14 000 (neliteist tuhat) eurot. * eeldusel, et maa on kantud kinnistusraamatusse Kuna mõttelise osa väärtuse osakaal on väiksem kui tervikvaral siis arvestame riskikoefitsendi 15%, hinnatud vara mõttelise osa väärtusest. Seega 5 600 15% on 4 760 eurot, seega on soovituslikuks vara väärtuseks finantsaruandluses ümardatult 4 800 eurot Hindaja soovitab aadressil Kajaka, Keemu küla, Lääneranna vald, Pärnu maakond asuva 2/5 mõttelise osa hoonestatud maaüksuse kajastamisel finantsaruandluses vara väärtusena väärtuse kuupäeval aluseks võtta 4 800 (neli tuhat kaheksasada) eurot. Käesolev eksperthinnang on 26-l lehel: 1) Fotod 2) Kvaliteediklasside määratlemine; 3) Vastavuskinnitus standardi nõuetele

19 Eksperthinnangu lisad Lisa 1: Fotod

20

21

22

23 Lisa 2: Kvaliteediklasside määratlemine Nr Kvaliteedihinnang teguritele Tegur Hinnang Koondhinnang I Asukoha kvaliteet 1 Sünergia ja teenuste kättesaadavus B 2 Ümbrus A 3 Teed ja tänavad, parkimine A 4 Mööduv liiklusvoog, nähtavus, juurdepääs, turvalisus A 5 Ühistransport B 6 Kasutust piiravate kitsenduste mõju C 7 Võrguteenused B 8 Ehitusõigus B B 9 Kuju ja suurus A 10 Haljastus ja heakord C 11 Ehitusgeoloogia ja veerežiim B 12 Vaade A 13 Keskkonnariskid A II Hoone kvaliteet 1 Arhitektuurne lahend B 2 Hoone näitajad B 3 Hoone konstruktsioonide seisukord B 4 Hoone tehnoseadmete seisukord C 5 Hoone välisviimistluse kvaliteet C C 6 Hoone siseviimistluse kvaliteet ja kohtkindla sisustuse olemasolu ning kvaliteet C 7 Hoone sisekliima C III Kinnisvara juhtimise kvaliteet 1 Dokumentatsioon C 2 Kinnisvarajuhi ja/või halduri pädevus C 3 Kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega seotud teenuste korraldus C C 4 Energiatarbimise juhtimine C 5 Vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus C

24 Lisa 3: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja /digitaalselt allkirjastatud/ Kinnitaja /digitaalselt allkirjastatud/ Getlin Saart Kutseline nooremhindaja V kutsetase, kutsetunnistus 116116 Uus Maa Pärnu KVB OÜ Tel: 5273 482 e-mail: getlin.saart@uusmaa.ee Kadri Kärson Kutseline kinnisvarahindaja VII kutsetase, kutsetunnistus nr 105040 Maa-ameti litsents nr 102-MA-mh Tel: 526 0733 e-mail: kadri.karson@uusmaa.ee