EKSPERTHINNANG 2 toaline korter (korteriomand) Kiisa tn 9 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn Töö nr 330639-13 ERI Kinnisvara Tel (+372) 60 600 77 www.eri.ee
Hinnangu koostaja Erkki Allekõrs, hindamisekspert, tel nr +372 56 43 515 Hinnangu ülevaataja ja kinnitaja Ettevõte Kristin Rammo Kutseline hindaja ERI Kinnisvara OÜ Töö nr 330639-13 Tellija Hindamise eesmärk Hinnangu kasutaja Aadress Hinnatav objekt Tallinna Linnavaraamet Tehingu nõustamine Tellija Kiisa tn 9-2, Kesklinna linnaosa, Tallinn 2 toaline korter (korteriomand) Kinnistusregistriosa nr 7202901 Ülevaatuse kuupäev Hindamisaruande kuupäev Väärtuse kuupäev Väärtuse liik Hindamistulemus 08.11.2013. a 12.11.2013. a 08.11.2013. a Turuväärtus 43 500 (nelikümmend kolm tuhat viissada) eurot 2
Sisukord I HINDAMISE ALUSED...4 II OBJEKTI KIRJELDUS...5 III HINDAMINE...8 IV KOKKUVÕTE...13 V LISAD...14 - Vastavuskinnitus; - Hindamisel kasutatavad metoodikad; - Turuülevaade; - Fotod objektist; - Kinnistusregistri väljavõte; - Ehitisregistri väljavõtted. 3
I Hindamise alused Tellimus: Tellija Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping E-meili teel esitatud tellimus 04.11.2013. a Hindamise eesmärk Tellija nõustamine Väärtuse liik Turuväärtus Tellimuses püstitatud eeldused - Kasutatud materjalid: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte, 08.11.2013. a; Ehitisregistri andmed, seisuga 11.11.2013.a; Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 11.11.2013.a; Omaniku esindaja Harry Välja suuliselt esitatud andmed; www.tallinn.ee ; ERI Kinnisvara poolt koostatud uute korterite ning panipaikade ja garaažikohtade ostu-müügi tehingute andmebaas. Objekti ülevaatus: Ülevaatuse kuupäev Ülevaatuse teostanud hindaja Ülevaatuse juures viibinud isik Algandmed esitanud isik Ülevaatuse ulatus Ülevaatuse põhjalikkus 08.11.2013.a Erkki Allekõrs Omaniku esindaja Harry Välja Omaniku esindaja Harry Välja Elamu väline ülevaatus, korteri siseruumide ülevaatus ning krundi ja lähiümbruse ülevaatus Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid Klauslid piiratud vastutuse kohta: Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Ehitise seisukord: Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone 4
nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Samuti ei ole teostatud seadmete ja süsteemide (kanalisatsiooni, veetrassi, kütte, elektrivõrkude) töökorrasoleku kontrolli. Seadmete töökorrasolek on fikseeritud Omaniku esindaja suulise ütluse põhjal. Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saasteaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. II Objekti kirjeldus Asukoht: Paiknemine Asukoha kaart Tallinnas Kesklinna linnaosas Kiisa tänaval Kaugus Viru väljakust Kaugus lähimast kauplusest / haridusasutusest Kaugus lähimast ühistranspordipeatusest Piirkonna hoonestus Piirkonna haljastus ca 3 km Kauplus ca 1km raadiuses, lasteaed 100m kaugusel ja kool ca 1km kaugusel Ca 200 m kaugusel Kuni 4-korruselised kortermajad ja ühiskondlikud hooned Osalise kõrghaljastusega 5
Parkimistingimused Müra ja õhusaaste tase Parkimine Kiisa tn 9 kinnistul, vajalik kooskõlastus ühistuga. Keskmisest madalam, maja jääb piisavalt eemale intensiivse liiklusega Pärnu maanteest Krundi andmed: Krundi suurus 2622 m² Katastritunnus 78401:118:2080 Maa-ameti plaan Sihtotstarve Elamumaa 100% Krundi kirjeldus Krunt on korrapärase kujuga ja tasase pinnareljeefiga Krundil paiknevad ehitised Korterelamu Hoone andmed (ehitisregistri ja visuaalse vaatluse põhjal): Elamu tüüp Korterelamu Kasutusluba Ehitisregistris märge kasutusel Korruselisus 4-korruseline Elamu põhikonstruktsioonid jm andmed Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioonid Suurplokk Jäigastavad ja piirdekonstruktsioonid Ehitisregistris andmed puuduvad Vahe-ja katuslaed Monteeritav raudbetoon Välissein Suurplokk Katusekate Plekk Välisviimistlus Lihtkrohv Trepid R/b trepimarsid ja podestid Lift - Trepikoja uksed Metalluksed Energiamärgis G Elamu ehitus-tehniline seisukord ja remondi- Visuaalsel vaatlusel on elamu põhikonstruktsioonide ehitus tehniline seisukord rahuldav/hea. Elamu fassaad ja 6 katus on renoveeritud, majas vahetatud veetorustikud.
vajadus Niiskuskahjustusi ja kandeseinte deformatsioone hindaja ei täheldanud. Objekti kirjeldus (korter): Korrus 1.korrusel Üldpind 39,1 m² Ruumilahendus / planeering Korteris paiknevad esik, vannituba/wc(paiknevad koos), elutuba, köök ja magamistuba. Korteri aknad avanevad elamu ühele küljele-maja taha ja otsale Rõdu / lodža - Siseviimistlus Põrandakatted Värvitud põrand, köögis ja esikus laminaatparkett, vannitoas keraamilised plaadid Seinakatted Eluruumides tapeet, vannitoas keraamilised plaadid Laekatted Värvkate Aknad Lahuspuitraamidel aknad, ehitusaegsed Siseuksed Sileuksed Välisuks Metall, puit Sanitaartehnika Halb, vajab vahetamist Integreeritud mööbel - Siseviimistluse seisukord Remonti vajavas seisukorras Tehnovõrgud: Veevarustus/kanal. Võrk, soe vesi lokaalse gaasikatla kaudu Gaasivarustus Võrk, korteris gaasitorustik olemas aga lahti ühendatud Elektrivarustus 220 V Küttesüsteem Majas lokaalne gaasiküte Ventilatsioon Sund/loomulik Nõrkvoolu seadmed - Tehnovõrkude ja küttesüsteemi seisukord Hindajal puuduvad täpsed andmed tehnovõrkude ja küttesüsteemi seisukorra kohta Objekti kvaliteediklass vastavalt EVS 875-10: Kinnisvaraobjektide parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse need kvaliteediklassidesse. Kvaliteediklass näitab objekti konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvaraobjekti tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Kvaliteediklassi määramisel peetakse silmas jätkusuutlikku arengut ja säästva kasutuse põhimõtteid. Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim. Kvaliteediklassid antakse kolmele tunnusele: asukoht ja krunt, ehitise kvaliteet ja objekti juhtimine. Tunnuse koondhinne kujuneb summaarse kaalutletud hinnanguna üksikute elementide valdavate hinnangutulemuste (A, B või C) alusel arvestades nende mõju turuväärtusele. 7
Kaalutletud koondhinnang tugineb eksperdi kogemustele, teadmistele ja loogilistele argumentidele, mitte niivõrd matemaatilisele arvutusele. Hinnatava objekti kvaliteediklass on: Asukoha ja krundi alusel (A,B,C) Ehitise kvaliteedi alusel (A,B,C) Elamuosa siseviimistluse ja sisseseade alusel (a,b,c) Juhtimise alusel (A,B,C) Objekti kvaliteedi koondhinne on: B B c A B B c A Õiguslik määratlus : Õiguslik määratlus Korteriomand Registriosa nr 7202901 Omanik Tallinna linn Objekti koosseis 391/17058 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr. 2, mille üldpind on 39,10m² ja mille tähistus plaanil on 2. Kinnistusraamatu kanded Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud (hüpoteegid, koor- eksperthinnangu lisas matised ja kitsendused) Seadustest ja lepingutest tulenevad, kinnistusraamatusse mittekantud õigused ja kohustused Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval objektil seadustest ja lepingutest tulenevaid õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta objekti käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust III Hindamine Mõisted ja hindamismeetodi valik: Turuväärtuse mõiste (EVS 875 osa 3: Väärtuse liigid): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hinnatava objekti parimaks kasutuseks oleme hinnanud korteri kasutust eluruumina. Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas. Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) 8
Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale objektile turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi, mis on enimlevinud elamispindade hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. Turuanalüüs: Hindamisobjektile turuväärtuse leidmiseks oleme vaadelnud korterite müügitehinguid ja pakkumisi Kesklinna linnaosas. Tallinna Kesklinnas elas 2006. aasta 01. jaanuari seisuga 46 180 inimest, linnaosa pindala on 30,6 km 2. Kesklinna haldusterritooriumile jäävad Ülemiste järv ja Soome lahes asuv Aegna saar. Hoolimata tihedast asustusest on linnaosa rikkaliku haljastusega. Kesklinnas leidub kokku 42 erinevat haljasala, millest tuntumad on Kadrioru park, Toompark (Snelli tiigi ümbrus), Hirvepark, Tammsaare park, Musumägi. Oluliseks miljöökujundajaks on kesklinnas meri, linnaosa territooriumile jääb mitmeid kilomeetrid rannajoont (Linnahallist Maarjamäe memoriaalini). Kesklinnas asub ka Tallinna sadam. Kesklinn on Tallinna kinnisvaraturu nõutuimaid ja aktiivsemaid piirkondi. Kesklinna iseloomustavad kaubandus- ja teenindusasutuste, kuid ka meelelahutusvõimaluste lähedus. Negatiivse aspektina tuleb kesklinnas märkida parkimisprobleeme ja liiklusmüra suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul. Kesklinnas eristub selgelt hinnatasemete erinevus nn tavaprojektide ja nn city-s paiknevate arendusprojektide vahel ja vastukaaluks uuselamute kasvule võib selgelt täheldada nõudlust ajavahemikul 1930 1960 ehitatud atraktiivse arhitektuuriga tugevate konstruktsioonide ja kõrgete lagedega kivimajade korterite järele. Korterite hinnad on diferentseerumas veel enam piirkondade ja elamute lõikes. Märksõnadeks on elamu atraktiivsus ja asukoht ehk võimalus liikuda südalinnas autot vajamata ja elada majas, mida selle imidžist tulenevalt kõik teavad. Hinnad võivad sõltuvalt maja kvaliteedist ja planeeringutest erineda ka kõrvuti paiknevate majade osas. Kesklinna korterite keskmiseks müügiperioodiks võib lugeda hetkel kuni neli kuud. 9
Viimaste aastate pakkumiste arvu, tehingute arvu, pakkumiste keskmise hinna ja tehingute keskmise hinna võrdlus: Allikas: Maa-amet ja City24 Pikem makromajanduse ülevaade toodud eksperthinnangu lisas Hindamine võrdlusmeetodil: Võrdluseks oleme kasutanud enimsobivaid tehinguid, kohandades võrreldavate objektide ühikuhinda. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs tugevused/ nõrkused, võimalused/ ohud). Hinnatava objekti SWOT analüüs Tugevused asukoht Kesklinna linnaosa mõõdukalt hinnatud piirkonnas; renoveeritud elamu; ühistranspordi lähedus. Nõrkused korteri remonti vajav seisukord; 1.korrus; tegemist paneelelamuga, kõrgemalt on hinnatud kivimajad. Võimalused Ohud korteri renoveerimine. vanem elamufond, vaatamata renoveerimisele väiksem kinnisvara väärtuse tõusu võimalus Hindamisel on kasutatud järgmisi uute korterite müügitehinguid Kesklinna linnaosas: Nr. Aadress Üldpind Tehingu /m 2 Müügiaeg Iseloomustus (m 2 ) hind, 1. Kiisa tn 9 39,1 51 000 1304 10.2013 Kvaliteediklass hea, 2 tuba, 1.korrus, 4- korruseline kivimaja, renoveeritud fassaadiga elamu 2. Pärnu mnt 133 36,8 64 000 1739 07.2013 Kvaliteediklass hea/väga hea, renoveeritud korter, 2 tuba, 3.korrus, 4-10
korruseline kivimaja, soojustamata 3. Koidu tn 100, 44,2 101 500 2296 07.2012 Kvaliteediklass hea/väga hea, 2- Kesklinn toaline, 1.korrus, ilma kohtkindla sisustuseta, 5-korruseline 2011.a ehitatud maja, hind sisaldab panipaika, korteriomand 4. Pärnu mnt 107 39,6 47 000 1187 04.2013 Kvaliteediklass remonti vajav, aknad vahetatud, 2 tuba, 2.korrus, 5- korruseline renoveeritud fassaadiga elamu 5. Pärnu mnt 131 37,7 51 000 1353 04.2013 Kvaliteediklass hea, 2 tuba, 3.korrus, 4- korruseline kivimaja, otsaseinad soojustatud 6. Villardi tn 22, Kesklinna linnaosa 7. Koidu tn 20, Kesklinna linnaosa 8. Tehnika tn 53, Kesklinna linnaosa 43,9 85 000 1936 03.2013 Kvaliteediklass hea/väga hea, 2 tuba, rõdu, 5.korrus, 5-korruseline 2008.a ehitatud maja, lift, hind sisaldab garaaži ja panipaika, korteriomand 34,7 73 000 2104 06.2013 Kvaliteediklass hea/väga hea, 1 tuba, 1.korrus, 3-korruseline 2008.a ehitatud maja, panipaik, garaažikoht, korteriomand 51,5 114 446 2222 07.2013 Kvaliteediklass hea/väga hea, 2 tuba, kohtkindel sisu puudub, 3.korrus, 4- korruseline 2013.a valminud maja, parkimiskoht, korteriomand Kvaliteediklassid: Väga hea kvaliteetne remont, kasutatud keskmisest kallimaid viimistlusmaterjale, keskmisest kallim san.tehnika Hea remonditud, san. tehnika uus Rahuldav keskmine seisukord, uksed-aknad vahetamata, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud Remonti vajav korter samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik. Eeltoodud tehingutest on edasiseks kohandamiseks valitud tehingud nr 1, 4 ja 5, sobivad enim asukoha ja üldpinna poolest. Hindaja on valinud võrdluseks 6 väärtustegurit, mida on kohandatud. Võrdlusobjektide kohandamisel arvestatakse hinnatava objektiga võrreldes turuväärtust alandav tegur positiivse märgiga ja turuväärtust tõstev tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on 0 (null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Kohandused: Ajaline kohandus antud turusektoris oleme 2013.a kevadest arvestanud hinnatõusu ca 3%; Asukoha kohandus hinda mõjutab piirkonna maine, infrastruktuur, kaugus südalinnast, privaatsus, müratase jne; Üldpinna kohandus suurema üldpinnaga korterid on reeglina madalama ühikuhinnaga; Korrus kõrgematel korrustel paiknevad korterid on enamhinnatud, samuti on oluline vaade, akende avanemine (hoovi või tänavale) ning lifti olemasolu; Siseviimistluse seisukord hinnavahe kvaliteediklasside vahel on ca 5-30 %, oluline on ka integreeritud sisustuse olemasolu; 11
Elamu tüüp kivielamud on enamhinnatud kui suurplokk ja paneelelamud, oluline on ka elamu ehitusaeg, seisukord ja arhitektuur. Võrdlustabel: Võrdluselement Hinnatav objekt 1 4 5 Tehingu hind 51000 47 000 51000 Tehingu hind /m² 1304 1187 1353 Tehingu aeg nov.13 okt-2013 apr-2013 apr-2013 Ajaline kohandus 0% 3% 3% Ajaliselt kohandatud hind 1304 1223 1394 Pärnu mnt. 107, Pärnu mnt. 131, Asukohat Kiisa tn 9 Kiisa tn 9 mürarikkam, halvem mürarikkam, halvem Asukoha kohandus 0% 3% 3% Üldpind 39,1 39,1 m² 39,6 m² 37,7 m² Üldpinna kohandus 0% 0% 0% Korrus 1.korrus 1.korrus, samaväärne 2.korrus, parem 3.korrus, parem Korruse kohandus 0% -5% -5% Seisukord Parem, heas Remonti vajav seisukord seisukorras Natuke parem, remonti vajavas seisukorras (aknad vahetatud) Parem, heas seisukorras Seisukorra kohandus -20% -3% -20% Renoveeritud Renoveeritud Renoveeritud fassaadi ja fassaadi ja katusega fassaadiga elamu, Kivimaja, otsaseinad Elamu katusega elamu elamu, samaväärne samaväärne soojustatud, halvem Elamu kohandus 0% 0% 3% Kohandus kokku -20% -5% -19% Kohandatud hind 1043 1161 1129 Absoluutkohandus 20% 14% 34% Kokku Osakaalud 0,35 0,4 0,25 1112 Kaalutud tulemus 365 465 282 43476 Eeltoodut arvesse võttes on hindamisobjekti turuväärtuseks hinnatud 1 112 /m² korteri suletud netopinna kohta ehk ~ 43 500. 12
IV Kokkuvõte Hinnatava objekti (korteriomand, aadressil Kiisa tn 9 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn) turuväärtus väärtuse kuupäeval 08.11.2013.a. on 43 500 (nelikümmend kolm tuhat viissada) eurot. Leitud turuväärtusele ei lisandu käibemaksu. Analoogsete objektide hetke müügiperiood on kuni 6 kuud. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 10%. Erkki Allekõrs, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / hindamisekspert Kristin Rammo, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / kutseline hindaja (VH051212, kutsetunnistus nr 076377) Tallinnas, 12.11.2013. a 13
V Lisad Vastavuskinnitus: Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on olnud sõltumatu. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Erkki Allekõrs, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / hindamisekspert Kristin Rammo, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / kutseline hindaja (VH051212, kutsetunnistus nr 076377) Tallinnas, 12.11.2013. a 14
Hindamisel kasutatavad metoodikad Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmeetodit pidada hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on: tulu kapitaliseerimine; diskonteeritud rahavoo analüüs Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota. Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esimese) aasta puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguriga, et arvestada tulu ümber väärtuseks. Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. Kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud kulusid. Turuväärtuse hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade omandamise kulud (maa ostu ja ehituskulud). Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad andmed leitakse vabalt turult. Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-5 15
Turuülevaade Väljavõte Eesti Panga 12.06.2013 majandusprognoosist Viimasel kolmel aastal on Eesti majandus kohanenud kriisijärgse olukorraga. Majandus on langusest taastumise käigus märkimisväärselt korrastunud ning muutunud vähem haavatavaks. Oluline kohanemine on toimunud majapidamiste ja ettevõtete laenukoormuses, mis on suhtena sisemajanduse koguprodukti (SKP) märgatavalt vähenenud. Vaatamata majanduse tasakaalustumisele ja vähenenud haavatavusele on oluline, et nii avalik kui ka erasektor oleks valmis tulema toime nõrgast väliskeskkonnast lähtuvate riskidega. Peamiselt ohustab Eesti majandust ekspordinõudluse habras kasv. Eesti majanduse kasvukiirus alaneb 2013. aastal sisenõudluse, eelkõige põhivarainvesteeringute kasvu aeglustumise tõttu 2%ni. Aeglustumise põhjustavad peamiselt ajutised tegurid, mille välja taandudes ennistub kasv tasakaalulise taseme lähedal. 2014. ja 2015. aastal hoogustub SKP kasv nii sisekui ka välisnõudluse toel pisut üle 4%. Madalad laenuintressid, oluliste piiranguteta ligipääs välisrahastamisele ning paranev majanduskliima hoiavad investeerimisaktiivsuse Eestis lähiaastatel kõrgena. Edasise majanduskasvu kindlustamiseks on tähtis, et investeeringud suunatakse tootlikkuse tõstmisesse ning et odava laenamise võimalusega ei kaasneks riskide alahindamist. Soodsa rahastamiskeskkonna ja tugevneva kindlustunde koosmõjul võivad kinnisvarahinnad hakata liialt kiiresti tõusma ning tarbimine võib muutuda ülemäära optimistlikuks. See ohustaks majanduse tasakaalu ning pärsiks pikemaajalist kasvuväljavaadet. Tarbijahindade (THI) inflatsioon aeglustub käesoleval aastal 3,0%ni ning eelseisvatel aastatel hinnatõus leeveneb. Suurim hindu kergitav tegur 2013. aastal on elekter, mis moodustab ligi kolmandiku tarbijakorvi kallinemisest. Tööturu olukord on jätkuvalt paranenud. Hõivatute arvu tõus on toonud kaasa tööpuuduse kiire vähenemise, kuid hõive kasv on viimase kahe aasta jooksul aeglustunud. Üha enam hakkab hõive suurenemist pidurdama tööealise elanikkonna vähenemine. Seetõttu võib järgnevatel aastatel esmakordselt näha hõive kahanemist vaatamata samaaegselt alanevale tööpuudusele. Sisemajanduse koguprodukt Täpsustatud andmetel kasvas Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2013. aasta II kvartalis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 1,0%. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SPK kahanes eelmise kvartaliga võrreldes 0,2%. II kvartalis oli SKP jooksevhindades 4,65 miljardit eurot. Majanduskasvu mõjutas enim kaubanduses ja kinnisvaraalases tegevuses loodud lisandväärtuse kiire kasv. Kaubanduses panustas SKP suurenemisse enim hulgikaubanduses loodud lisandväärtus. Kinnisvaraalase tegevuse tõusu mõjutas eluruumide arvestuses lisandväärtuse kasvamine nii jooksev- kui ka püsivhindades. Lisaks panustas SKP kasvu oluliselt ka töötleva tööstuse lisandväärtuse suurenemine arvutite, elektroonika ja optikaseadmete tootmises loodud lisandväärtuse toel. Juba teist kvartalit järjest pidurdas SKP kasvu enim lisandväärtuse vähenemine veonduses ja laonduses, tingituna veondust ja laondust abistavate tegevusalade lisandväärtuse kahanemisest. Lisaks mõjutas majanduskasvu negatiivselt kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse ning põllu- ja metsamajanduse lisandväärtuse vähenemine. Sisemajanduse nõudlus kasvas 2013. aasta II kvartalis 3,2%. Sisemajanduse nõudluse kasv oli kiirem kui SKP kasv eelkõige kodumajapidamiste lõpptarbimiskulutuste kasvu toel Töötus ja tööhõive Töötuse määr langes 2013. aasta II kvartalis 8,1%. Oluliselt vähenes pikaajaliste töötute arv.tööjõuuuringu andmetel põhinev töötuse määr oli II kvartalis märgatavalt madalam nii eelmise kvartali kui möödunud aasta II kvartaliga võrreldes (mõlemal puhul oli töötuse määr 10,2%). Tööpuudus on olnud langustrendis 2010. aastast alates. Töötute hinnanguline arv oli II kvartalis 57 000, mis on 14 000 võrra väiksem kui aasta varem. Nii eelmise kvartali kui eelmise aasta sama ajaga võrreldes kahanes II kvartalis enam meeste tööpuudus. Kui enamasti on tööpuudus meeste seas suurem, siis II kvartalis jõudsid naiste ja meeste töötuse määr samale tasemele. Tarbijahinnaindeks Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2013. aasta augustis võrreldes juuliga 0,0% ning võrreldes eelmise aasta augustiga 2,9%. Kaubad olid 2012. aasta augustiga võrreldes 2,3% ja teenused 4,1% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrreldes jäänud samale tasemele ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,9%. 2012. aasta augustiga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluasemekulutused ja toit, millest esimene andis kogutõusust ligi poole ja teine üle kolmandiku. Keskmine palk Keskmine brutokuupalk oli 2013. aasta II kvartalis 976 eurot ja brutotunnipalk 5,71 eurot. Eelmise aasta II kvartaliga võrreldes tõusis keskmine brutokuupalk 8,5% ja brutotunnipalk 8,1%. Keskmise kuupalga aastakasv oli II kvartalis veidi kiirem kui I kvartalis. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis keskmine brutokuupalk 7,9%. Reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse 16
võetud, tõusis 2013. aasta II kvartalis 4,9%. Reaalpalk tõusis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes kaheksandat kvartalit järjest. Palgastatistika uuringu alusel oli juuni lõpu seisuga töötajaid 0,6% vähem kui 2012. aasta samal ajal. Keskmine brutokuupalk tõusis 2012. aasta II kvartaliga võrreldes kõige enam mäetööstuse palgatöötajatel (20,0%) ja brutotunnipalk põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi tegevusala palgatöötajatel (19,8%). Keskmine brutokuupalk ja -tunnipalk langes 2012. aasta II kvartaliga võrreldes ainult kunsti, meelelahutuse ja vaba aja tegevusala palgatöötajatel (vastavalt 5,9% ning 6,1%). Keskmine brutopalk oli aprillis 957 eurot, mais 954 eurot ja juunis 1014 eurot. Ehitushinnaindeks Ehitushinnaindeksi muutus oli 2013. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 0,8% ja võrreldes 2012. aasta II kvartaliga 5,2%. Ehitushinnaindeksit mõjutas I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga eelkõige tööjõu ja materjali kallinemine, mis andsid indeksi kogutõusust vastavalt üle 85% ja üle kümnendiku.eelmise kvartaliga võrreldes kallines materjal 0,6%, kulutused ehitusmasinatele tõusid 1,6% ja tööjõule 1,2%.Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2013. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 0,9% ja võrreldes 2012. aasta II kvartaliga 5,4% Kinnisvaratehingud Statistikaameti koostatava eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2012. aastal võrreldes varasema aastaga 7,3%. 2011. aastal oli aastakasv 8,5%. 2012. aastal võrreldes 2011. aastaga tõusid korterite hinnad 7,4% ja majade hinnad 7%. Eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2013. aasta I kvartalis võrreldes 2012. aasta IV kvartaliga 3,1% ja võrreldes I kvartaliga 7,7%. Eelmise kvartaliga võrreldes tõusid korterite hinnad 6,5% ning majade hinnad langesid 4,7% 2013. aasta I kvartalis sooritati Eestis 8752 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 423 miljonit eurot. 2013. aasta II kvartalis sooritati Eestis 10690 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 521 miljonit eurot. Kinnisvaratehingute arv ja maht Eestis. Allikad: Statistikaamet, Maa-amet, Majandusministeerium, Eesti Pank 17
18 Fotod
19
20
21
22 Kinnistusregistri väljavõte
Üldandmed Ehitisregistri väljavõtted Ehitisregistri kood 101021320 Esmase kasutuselevõtu aasta Kavandatav kasutamise lõpetamise aeg Energiamärgise andmed Ehitise nimetus elamu Ehitise staatus Kasutusel Nimetus olemasoleva hoone energiamärgise teatis Number Kuupäev 11201 15.09.2010 G Energiatõhususarvu klass / kaalutud energiaerikasutuse klass Ehitise aadress Aadress Kasutamise otstarve Kasutamise otstarve Muu kolme või enama korteriga elamu Omandi vorm Omandi liik korteriomand Kinnistamisavalduse kuupäev 28.02.2002 Ehitise üldised olulised tehnilised andmed Ehitisealune pind (m 2 ) 590 Suletud netopind (m 2 ) 2266,7 Minimaalne korruste arv 4 Maksimaalne korruste arv 4 Kõrgus (m) Pikkus (m) Laius (m) Maht (m 3 ) 8243 Köetav pind (m 2 ) Tähis 2 Sissepääsu korrus 1 Toalisuse liik 2-toaline Eluruumi pind(m 2) 39,1 Elamispind (m 2 ) 27,3 Lahuspind (m 2 ) 0 Köetav pind (m 2 ) EHITUSLUBA ehitise rekonstrueerimiseks Rekvisiidid Organisatsioon Tallinna Linnaplaneerimise Amet Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinna linn Kuupäev 05.04.2013 Number 62452 (Jrk: 11745702) Staatus Esitatud Registrile esitamine 23
Registrile esitamise kuupaev 05.04.2013 Teatise esitaja Tallinna Linnaplaneerimise Amet Nimi KARMEN KROON Amet VANEMSPETSIALIST Dokumendi väljastaja Nimetus Tallinna Linnaplaneerimise Amet Registrikood 75023823 Eesnimi HELVI Perekonnanimi KORK Ametinimetus EHITUSLUBADE OSAKONNA JUHATAJA Väljastamise alus ehitusloa taotlus Dokumendi liik ehitise rekonstrueerimiseks Dokumendi kpv. 07.11.2012 Dokumendi nr. 60144 Dokumendi lisad Liik Nimetus Number Kuupäev lisa ehitusprojekt korruselamu rekonstrueerimise projekt (fassaadi ja katuse rekonstrueerimine) 1011-11 10.11.2011 24