Eksperthinnang 1920/083 Hindamisobjekt: Hoone Tallinnas Uus tn 30 Tellija: Tallinna Elamumajandusamet Vabaduse plats 10, Tallinn Hindamine teostatud: 28.-29.08.2003 Hindaja: Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ Rävala pst 6, Tallinn 10143 www.uusmaa.ee hindamine@uusmaa.ee tel (0) 660 78 62 faks (0) 660 78 63
2 1. Hinnatav objekt Hinnatavaks objektiks on hoone Tallinnas Uus tn 30. 2. Hindamise eesmärk Hindamise eesmärgiks on kinnistu turuväärtuse leidmine ostu-müügitehingu hinna määramiseks. 3. Hindamise alused Hindamise alusteks olid: - Eesti Vabariigi seadusandlus; - Rahvusvahelised hindamisstandardid - IVS 1-4. Rahvusvaheline Varade Hindamisstandardite Komitee (International Valuation Standards. The International Assets Valuation Committee 1994). Tõlge EKHÜ 1997; - EKHÜ Heade Tavade Koodeks. 4. Hindamise lähtematerjalid Hindamise lähtematerjalideks olid: - Maatüki maksustamishinna akt nr 986, 21.07.2003; - Mitteeluruumi üürileping nr 02-2003023, sõlmitud 16.06.2003 Tallinna linna ja OÜ A-Sekretär vahel; - Mitteeluruumide rendileping nr 02-96514, sõlmitud 15.06.1996 Talllinna linna ja AS Rantek vahel; - Mitteeluruumide rendileping nr 02-96633, sõlmitud 22.10.1996 Tallinna linna ja AS Aia Vle (AS Elektritööde Ettevõte Aia) vahel; - Mitteeluruumide rendileping nr 02-96630, sõlmitud 22.10.1996 Tallinna linna ja AS Markling vahel; - Hoonestuse andmed Hooneregistri elektroonilisest andmebaasist; - Hoone plaanid ja eksplikatsioon; - Tallinna Hooneregistri tõend nr 24121, 23.10.2000; - Tellija esindaja hr Veiko Meremäe informatsioon. 5. Objekti ülevaatus Objekti ülevaatus toimus 28.08.2003 hindaja Andres Hall osavõtul. Ülevaatuse käigus ei toimunud hoone ehitustehnilist ekspertiisi. Konstruktsioonide ja tehnorajatiste (torustikud, kaablid jm) seisukorra kontrollimisel lähtuti olemasolevast infost ning eelnevast tööpraktikast tulenevatest kogemustest. 6. Omand Aadress Omandivorm Krundi pind Omanik Koormatised - Uus tn 30, Tallinn - vallasasi; - 443 m²*; - hindaja ei ole omandiõigust vaadelnud; - käesolevas eksperthinnangus on arvestatud Tellija esindaja poolt esitatud ruumide üürilepingutega. * - Maatüki maksustamishinna akt nr 986 kohaselt on käsitletava hoone juurde kuuluva krundi suuruseks 307 m², kuid Tellija esindaja hr Veiko Meremäe andmete kohaselt on Maa-ametis koostatud projektplaan, mille kohaselt on käsitletava objekti juurde kuuluva krundi pinnaks 443 m².
3 7. Objekti kirjeldus 7.1 Asukoht Linnaosa - Kesklinn, Vanalinn; Hoone paiknemine - hoone asub Uus tänava ääres Olevimägi ja Vk Rannavärav tänavate vahelisel lõigul; Piirkonna arhitektuur - lähemas ümbruses paiknevad 13.-19. saj. ehitatud hooned, milles asuvad korterid, bürood, kauplused ja söögikohad; Teeninduspunktid - kauplused ja teenindusettevõtted asuvad lähiümbruses, ühistranspordipeatused on ca 500 m raadiuses; Parkimiskohad - parkimisvõimalused on elamu ees tänaval (tasuline parkimisala); Keskkond - ümbruskonnas paiknevad ajaloolis-arhitektuurse väärtusega hooned. 7.2 Hoone Käsitletav hoone koosneb kahest väliselt eraldiseisvast mahust, milledest üks on kahekorruseline ning suhteliselt madalakaldelise viilkatusega ning teine on ühe põhikorruse ning ca 45-kradise kaldega katuse all asuva katusekorrusega hoone. Hoone erinevatesse mahtudesse sissepääsuks kasutatakse ühte tänavalt avanevat ust. Tehnilised näitajad: Korruste arv - keldrikorrus, 2 põhikorrust; Netopind - 455,6 m²; sh keldrikorrus - 35,7 m²; I korrus - 217,5 m²; II korrus - 202,4 m²; Kasulik pind - 448,1 m²; sh keldrikorrus - 35,7 m²; I korrus - 210,0 m²; II korrus - 202,4 m²; Ehitusalune pind - 307 m²; Hoone maht - 2 800 m³. Põhikonstruktsioonid: Vundament - paekivist lintvundament; Välisseinad - paekivi, lihtkrohv; Vahelaed - puittaladel; Aknad - 2-kordsed klaasid puitraamidel; Katus - puitsarikatel kivikatus. Tehnosüsteemid: Veevarustus Kanalisatsioon Elektrisüsteem Küte Ventilatsioon - tsentraalne (linna võrk); - tsentraalne (linna võrk); - hindajal puuduvad andmed elektrivõimsuste kohta; - elektriküte, küttekehadeks elektriradiaatorid; - loomulik. Hoone ehitustehniline seisukord: Välise vaatluse põhjal otsustades on hoone põhikonstruktsioonid heas seisukorras. Olulisi vajumeid ega niiskuskahjustusi märgata ei olnud.
4 Hoone siseruumides on erinevatel aegadel teostatud remonttöid, mistõttu on ruumide siseviimistluse seisukord varieeruv. Samas saab üldistades väita, et senise kasutusotstarbe jätkamiseks on siseviimistlus heas seisukorras. 8. Hindamine 8.1 Kasutatud mõisted ja hindamismeetodid Turuväärtus (Market Value): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamiskuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turutehingute võrdluse meetod (Sales Comparison Method): Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel. Objekt peab olema võrreldav teiste sarnastega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. 8.2 Hindamise lähtealused ja üldine turusituatsioon Hindamise lähtealused: Kuigi hoone on olnud ja on ka hindamise teostamise ajal kastusel kaubandus- ja kontorihoonena, on siiski tulenevalt üldistest arengutrendidest vanalinna kinnisvaraturul eeldatavalt hoone parimaks kasutuseks skeem, mille kohaselt on hoone I korruse ruumid kas täielikult või osaliselt kasutusel kaubandusteeninduspindadena ning ülejäänud osa hoonest on kasutusel elamispindadena. Seetõttu on eksperthinnangu järgnevates osades tuginetud eeldusele, et hoonet hakatakse perspektiivis kasutama eluhoonena, mille I korrusel on kaubandusteeninduspinnad ning hindamistulemuse leidmisel on aluseks renoveeritud pinna pinnaühiku maksumus, millest on lahutatud renoveerimismaksumus ning arendaja potentsiaalne kasumiosa. Üldine turusituatsioon: Vanalinn on välja kujunenud hinnatud elamupiirkonnaks, mille korterite hinnatase on olnud kesklinna üldise tasemega võrreldes mõnevõrra kõrgem. Et korterist avanevad vaated on vanalinnas sageli kehvad (nt. vastasmaja seinale) ning korterid paiknevad kitsastel kõrvaltänavatel, on eriti hinnas hea vaatega või vanalinna sõlmpunktides paiknevad korterid, kus on olemas ka parkimisvõimalused. Taoliste korterite eest on makstud üldisest hinnatasemest oluliselt kõrgemat hinda. Vanalinna korterite hinna kujunemisel on esmaseks teguriks asukoht. Oluline on hoone arhitektuur, tehnovõrkude seisukord, tehnilised võimalused (kas on võimalik paigaldada elektripliiti, põrandakütet), korteri planeering ja ümberehitamisvõimalused. Vanalinnas on korterite hinnad viimasel paaril-kolmel aastal kasvanud koos majanduse üldise arenguga stabiilselt. Märgata on hindade senisest suuremat diferentseerumist sõltuvalt korteri asukohast ja viimistlustasemest. Suurema osa vanalinna korterite ostjatest moodustasid välismaalased, kes ei ole kohalikest laenuvõimalustest kuigivõrd sõltuvad. Pikemas perspektiivis on Vanalinna hinnatasase tõusev.
5 Vanalinna korterite hinnavahemikud hindamise ajal: Renoveerimata korterid 12 000 20 000 kr/m² Renoveeritud korterid 20 000 50 000 kr/m² Reeglina on väiksemate korterite pinnaühiku maksumus kõrgem kui suurematel korteritel. Vanalinn on unikaalne ning piiratud asum, kus uusi pindu juurde ei teki. Kuivõrd nõudlus on stabiilne ja pakkumine suhteliselt väike, siis tehinguhinnad tulevikus ei lange. Kortereid ostetakse sageli renoveerimise ja seejärel edasimüümise eesmärgil või väljaüürimise eesmärgil. Kuna Vanalinn on piiratud kogum ning renoveerimist vajavaid hooneid tuleb müüki suhteliselt väike arv on kinnisvaraarendajate huvi sarnaste hoonete osas püsiv. 8.3 Objekti arvestuslik turuväärtus Perspektiivsed müügitulud: Müügitulude leidmisel on aluseks võetud hoone I ja II korruse kasulik pind, so kokku 412,4 m². Ruumide müügitulude leidmisel lähtume vanalinna sarnaste pindade hinnatasemetest. Vanalinnas on viimase aasta jooksul paremate renoveeritud korterite pinnaühiku maksumused ulatunud kuni 40 000 kr/m² ning sellest üle, kuid seda väga unikaalsetes, täielikult renoveeritud, hea vaatega ning parkimisvõimalustega korterite osas. Siinkohal võib näitena tuua nn Jegorovi kinnistu Raekoja platsi ääres, kus reaalsed tehinguhinnad on ulatunud kuni 40 000 kr/m². Samuti saab näitena tuua Kohtu tn 2 asuvas hoones paiknevate korterite tehinguhindasid, mis on ulatunud kuni 50 000 kr/m². Reeglina jäävad avara vaateta vanalinna renoveeritud korterite ostu-müügihinnad vahemikku 20 000 30 000 kr/m². Näitena saab siinjuures välja tuua AS Pro Kapitali poolt täielikult renoveeritud korterelamus Rüütli tn 13 asuvate korterite tehinguhinnad, mis jäid üldjuhul suurusjärku 25 000 29 000 kr/m² korterite üldpinna arvestuses. Võrdlusmaterjalina saab näiteks kasutada ka Suur-Karja tn 4 asuvas elamus müüdud korterite tehinguinfot. Nimetatud elamus müüdi siseviimistluseta kortereid hinnatasemel 18 500 kr/m². Sarnaselt Rüütli tn 13 asuva elamuga, olid Suur-Karja tänava hoone üldkasutatavad ruumid ja tehnovõrgud renoveeritud. Ühe võrdlusnäitena võib välja tuua ka Uus tn 10 müüdud 1-toalise korteri (49,2 m²) tehinguhinna 1 450 000 krooni, mis on ca 29 470 kr/m². Võrreldava korteri seisukord oli hea, sest siseviimistluses oli kasutatud kõrgema hinnatasemega viimistlusmaterjale. Korter asus 2-korruselise arhitektuurse väärtusega kivimaja katusekorrusel. Seega võrreldes erinevaid müügitehinguid ja arvestades objekti eripäradega ning olukorda kinnisvaraturul, lähtume müügitulude prognoosimisel I ja II korruse ruumidel keskmisest pinnaühiku maksumusest 30 000 kr/m². Seega avaldub perspektiivne müügitulu järgmiselt: 412,4 m² x 30 000 kr/m² = 12 372 000 krooni. Renoveerimiskulud: Pinnaühiku hindamise teostamise aja turuväärtuse leidmiseks tuleb korterite perspektiivsest pinnaühiku maksumusest lahutada pinnaühiku renoveerimismaksumus. Üldiselt algavad kivihoonete kapitaalremondi pinnaühiku maksumused alates 4 000 kr/m² hoone üldpinna arvestuses. Käesoleva hoone puhul on pinnaühiku renoveerimismaksumust tõstvaks asjaoluks paiknemine Vanalinna piirkonnas, kus arendajale esitatakse kõrged muinsuskaitsenõudeid ning ehitustööde
6 teostamine on kitsa ligipääsu tõttu keerulisem ja seetõttu mõnevõrra kallim. Samas on positiivseks asjaoluks hoone suhteliselt hea ehitustehniline seisukord (korras katusekonstruktsioon, vähe vajumeid ja niiskuskoldeid). Kuna täpset ehitustööde eelarvet hindajal kasutada ei ole, peame lähtuma hinnangulistest suurustest tuginedes erinevate spetsialistide hinnangutele. Arvestades eeltooduga, lähtume renoveerimismaksumusest 5 000 kr/m² hoone üldpinna arvestuses. Seega avaldub renoveerimismaksumus järgmiselt: 455,6 m² x 5 000 kr/m² = 2 278 000 krooni. Maa erastamismaksumus: Vastavalt Maatüki Maksustamishinna aktile nr 986, on Uus tn 30 maa maksustamishinnaks 3 800 kr/m². Arvestades asjaoluga, et krundi planeeritavaks pinnaks on 443 m², avaldub maa erastamismaksumus järgmiselt: 443 m² x 3 800 kr/m² = 1 683 400 krooni. Arendaja kasumiosa: Lisaks renoveerimismaksumusele tuleb perspektiivsest pinnaühiku maksumusest lahutada ka arendaja kasumiosa. Tuginedes kinnisvaraturu keskmistele tulunormidele, hindamise teostamise aja majanduse olukorrale ning arvestades käsitletava kinnisvaraobjekti riskiastmega, võib hinnata arendaja planeeritavaks kasumiosaks 25-30 % perspektiivsest müügitulust. Seega oleks arendaja kasumiosa keskmiselt 27,5 %, mis avaldub järgmiselt: 12 372 000 krooni x 27,5% = 3 402 300 krooni. Üürilepingute mõju turuväärtusele: Käesoleva eksperthinnangu koostamise hetkel kehtivad käsitletavas hoones järgmiste põhitingimustega üürilepingud: Pind, Üür, Üür, Ennetähtaegne Üürnik Tähtaeg m² kr/m² kr/kuus lõpetamine A-Sekretär 16.06.08 55,0 50 2 750 kokkuleppel Rantek Ehitus OÜ 16.12.03 64,6 60 3 876 kokkuleppel Elektritööde Ettevõte Aia AS 08.12.03 100,5 50 5 025 kokkuleppel Markling AS 28.02.04 219,6 15 3 294 kokkuleppel Kokku 439,7 14 945 Arvestades toodud lepingute kehtivusperioodiga, võib väita, et Rantek Ehituse OÜga, Elektritööde Ettevõte Aia AS-ga ja Markling AS-ga sõlmitud üürilepingud ei avalda käsitletava objekti turuväärtusele olulist mõju. Turuväärtusele omab mõju A- Sekretär OÜ-ga sõlmitud üürileping oma pika kehtivusaja tõttu. OÜ-ga A-Sekretär sõlmitud üürilepingu mõju käsitletava objekti turuväärtusele leiame skeemi järgi, mille kohaselt peaks ostja otsima OÜ-le A-Sekretär samaväärsed kontoriruumid vanalinnas. Arvestades asjaoluga, et vanalinnas asuvate heas korras ja sarnasel tasemel bürooruumide üürihinnad on üldjuhul vahemikus 110 130 kr/m² kuus, millele lisanduvad tasud kommunaalteenuste eest ja käibemaks, eeldame, et käsitletava objekti ostja peab maksma asendusruumide ja Uus tn 30 ruumide üürihinna vahe, mis on ca 60 kr/m² kuus, so ca 3 300 krooni/ kuus. Arvestades asjaoluga, et käsitletav üürileping kehtib kuni 16.06.2008 ning eeldades, et asendusruumide leidmiseks kulub 3-6 kuud, peaks hinnatava objekti ostja maksma eelpool arvutatud summat ca 3,5 aastat, so ca 42 kuud. Tulumäärana kasutame vanalinna rahavoogu tootvatel pindadel kasutatavat diskontomäära 10% (so 0,83% kuus). Selleks, et leida toodud makse väärtust tänasesse päeva, kasutame annuiteedi praeguse väärtuse arvutamise valemit. Kasutades vastavat funktsiooni Exceli tabelis, jõuame tulemusele 116 539, mis on ümardatult 120 000 krooni.
7 Arvestuslik turuväärtus: Seega, lahutades perspektiivsest müügitulust renoveerimismaksumuse, arendaja kasumiosa, üürilepingu mõju turuväärtusele ja maa erastamismaksumuse avaldub käsitletava objekti arvestuslik turuväärtus järgmiselt: 12 372 000 kr 2 278 000 kr 1 683 400 kr 3 402 300 kr 120 000 kr = 4 888 300 krooni, mis ümardatult on 4,9 miljonit krooni, so ca 10 800 kr/m². 8.4 Kokkuvõte Objekti turuväärtust tõstvad tegurid: - paiknemine Vanalinnas, mis on kinnisvaraturul kõrgelthinnatud piirkond; - hoone suhteliselt hea ehitustehniline seisukord; - optimaalse suurusega hoone; - hoone kapitaalsed konstruktsioonid. Objekti turuväärtust alandavad tegurid: - hoone rekonstrueerimise vajadus; - maa on erastamata. Kokkuvõte: Eksperthinnangu alapunktis 8.3 leitud kinnistu arvestuslik turuväärtus peegeldab potentsiaalse arendaja hinnangulisi tulusid-kulusid kinnisvara soetamisel. Samas on eelpool esitatud skeemis esitatud lähteandmed (müügitulud, renoveerimismaksumus) suhteliselt madala täpsusklassiga, mis omakorda mõjutavad hindamistulemuse täpsusklassi. Samuti ei ole eelpool esitatud lahenduskäigus eraldi arvestatud finantseerimiskuludega, arvestades need vaikimisi arendaja kasumiosasse. Kaudseks müüginäiteks võib välja tuua 2001 aasta alguses Uus tn 7 elu- ja ärihoonega kinnistu tehinguhinna 6,4 milj. krooni. Kinnistu pindala oli 587 m² ning hoone maapealse osa üldpind oli 980 m² (pinnaühiku maksumus 6 530 kr/m²). Samas oli võrreldava hoone ehitustehniline seisukord tunduvalt halvem (hoone oli kütmata seisnud kaks talve). Toodud võrdlustehinguga arvestamisel peab tähelepanu pöörama asjaolule, et nimetatud tehing toimus ca 2,5 aastat enne käesoleva eksperthinnangu koostamist, kusjuures vanalinnas asuva kinnisvara hinnatõus on olnud keskmiselt 10 % aastas. Teise võrdlustehinguna saab välja tuua 2002 aasta aprillikuus toimunud tehingu, kui müüdi Pikk tn 57 asunud kinnistu, mille oluliseks osaks oli remonti vajav elamu. Hoone üldpind oli 1 141 m² ning kasulik pind 875 m². Hoone seisukord oli halvem, kui käsitletava objekti seisukord. Toodud võrdlusobjekt müüdi hinnaga 8,4 miljonit krooni, so ca 7 360 kr/m² hoone üldpinna arvestuses või 9 600 kr/m² hoone kasuliku pinna arvestuses. Tuginedes punktis 8.3 toodud arvestusskeemile, otsestele ja kaudsetele võrdlusandmetele ning erinevate spetsialistide hinnangutele võib objekti turuväärtuseks hinnata 4,9 milj. krooni so ca 10 800 kr/m² hoone üldpinna arvestuses. Situatsioonis, kus krediidiasutuste poolt on piiratud arendusprojektide finantseerimine või esineb kiirmüügi vajadus võib kinnistu tegelik ostu-müügihind jääda esitatud väärtusest madalamaks.
8 9. Hindamistulemuse kehtivuse eeldused Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: - Tellija esindaja poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõesed; - objekt on ehitatud ja/või omandatud vastavalt seadustele; - objekti ei koorma lepingud, millele käesolevas eksperthinnangus viide puudub; - objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud. 10. Hindamistulemus Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ hinnangul on Tallinnas Uus tn 30 asuva hoone - tinglik turuväärtus arvestamata kehtiva üürilepinguga 5 000 000 (viis miljonit) krooni, mis on ca 11 000 kr/m² hoone üldpinna arvestuses; - turuväärtus 4 900 000 (neli miljonit üheksasada tuhat) krooni, mis on ca 10 800 kr/m² hoone üldpinna arvestuses. Käesolevas eksperthinnangus toodud andmed on hindaja poolt esitatud tõeselt ning hindamistulemus on leitud osapoolte ja kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Käesolev eksperthinnang on 8-l lehel, mis kõik on allkirjastatud koostaja poolt. Lisad: - asukoha skeem; - fotod. 29.august 2003 Martin Vahter Tegevdirektor EKHÜ ja Eesti Pangaliidu atesteeritud hindaja, üldatestaat AKH 701201 Andres Hall Hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige, Maa-Ameti litsents 012 MA-mh
9 Hoone Tallinnas, Uus tn 30 Hoone välisvaade I korruse ruumide sisevaated
10
11 II korruse ruumide sisevaated
12
13 Asukoha skeem