Eksperthinnangu nr: 0818/0611H Käsitletav objekt: Omandivorm: Objekti aadress: Detailplaneeringuga hoonestamata kinnistu Paldiski mnt 135 Tellija: Tellija esindaja: Eksperthinnangu eesmärk: Turuväärtus: Tallinna Linnavaraamet Vabaduse väljak 10, 10146 Tallinn Natalie Neill Tel: 640 4514 Objekti turuväärtuse hindamine 1 670 000 eurot (26 129 822 krooni) Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu Hindamine teostatud: 25. mai - 02. juuni 2011 Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/...... Raili Kangur Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Elamispinna atestaat EH091210 Üldatestaat AKH091206 Tel 668 4700 Tel 668 4700 Mob 529 6240 Mob 513 2543 Hindamisaruandes on 14 lehekülge ja lisad Hindamisaruanne on allkirjastatud digitaalselt.
Sisukord 1. Hindamise alused... 3 2. Hindamise lähteülesanne... 3 3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus... 3 4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine... 4 5. Omand... 4 6. Objekti kirjeldus... 4 6.1 Asukoht... 4 6.2 Krunt... 5 6.3 Hoonestus... 5 6.4 Ehitusõigus... 6 7. Hindamine... 6 7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid... 6 7.2 Turusituatsioon... 7 7.2.1 Majanduskeskkond... 7 7.2.3 Arendusprojektide turuülevaade... 9 7.3 Turuväärtuse leidmine... 10 7.3.1 Objekti parim kasutus ning hindamise lähtekohad... 10 7.3.2 Kinnistu turuväärtus võrdlusmeetodil... 11 8. Hindamistulemus... 13 9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele... 14 Eksperthinnangu lisad... 15 Asukoha skeem... 15 Fotod... 16 Maa-ameti kitsenduste kaart... 17 Detailplaneeringu hoonestustingimuste plaan... 18 Registriosa ärakiri kinnistusraamatust... 19 Paldiski mnt 135 2
1. Hindamise alused Hindamise alusteks olid: - Eesti Vabariigi seadusandlus - Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus, 2006-2010 - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks 2. Hindamise lähteülesanne Objekti turuväärtuse hindamine. Vastavalt hindamise lähteülesandele on turuväärtus leitud eeldusel, et kinnistu on hoonestamata ning arvestatud on detailplaneeringujärgse ehitusõigusega. Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus Hindamise lähteandmed - Tallinna Linnavaraameti tellimuskiri, 25.05.2011 nr 2.1-29/4931 - Registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 02.06.2011 - Tallinna Linnavalitsuse korraldus Tallinna Ratsaspordibaasi ja lähiala detailiplaneeringu kehtestamise kohta, 16.05.2007 nr 894-k - Tallinna Ratsaspordibaasi ja lähiala detailplaneeringu hoonestustingimuste plaan, AS Nord Projekt, töö nr 04010, 14.11.2005 - Ehitisregistri elektrooniline andmebaas: www.ehr.ee - Maa-ameti geoportaal: http://geoportaal.maaamet.ee - Tallinna planeeringute register: http://tpr.tallinn.ee/tpr/ - Tellija esindaja Natalie Neill kirjalik informatsioon Objekti ülevaatus - Objekti ülevaatuse kuupäev on 25.05.2011 - Teostatud on objekti väline ülevaatus. Piirdutud on visuaalse vaatlusega, kasutatud ei ole erivahendeid. - Ülevaatus on teostatud 1Partner Kinnisvara hindaja Raili Kangur poolt - Eksperthinnangu kinnitaja ei ole hinnatava objekti ülevaatust teostanud Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Paldiski mnt 135 3
4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: - hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõesed - objekti ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle hinda - objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud - objektil puuduvad võlgnevused kommunaalteenuste eest - hindamistulemuse leidmisel ei ole arvestatud kinnistul paikneva hoonestusega Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 5. Omand Omandi alusdokument registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 02.06.2011 Omandivorm kinnistu (kinnisasi) Uus registriosa nr 16643401 Objekti aadress Paldiski mnt 135 Katastritunnus 78406:602:0007 Krundi pindala 94 864 m 2 Sihtotstarve ärimaa 50%, sotsiaalmaa 50% Omanik Tallinna linn Koormatised Isiklik kasutusõigus AS TALLINNA VESI (registrikood 10257326, Tallinna linn) kasuks. Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat sademevee kollektori kasutamiseks, hooldamiseks, remontimiseks ja rekonstrueerimiseks Hüpoteegid kanded puuduvad Isiklik kasutusõigus on seotud tehnosüsteemide majandamisega ja hinnatava objekti turuväärtust ei mõjuta. 6. Objekti kirjeldus 6.1 Asukoht Asukoht Paiknemine Veskimetsa asum kinnistu asetseb Tallinna Loomaaia, Paldiski mnt ja Tuuleveski tänavate vahelisel alal. Paldiski mnt on üheks peamiseks magistraaltänavaks mille kaudu toimub Mustamäe ja Haabersti linnaosade ning Tallinna kesklinna vaheline liiklus. Piirkonnas esineb kõrghaljastust. Äriliselt on piirkond vastuoluliselt hinnatud. Ühelt poolt on piirkonda rajatud mitmeid suuri kaubanduskeskusi, teiselt poolt on tegemist südalinnast suhteliselt kaugele jääva piirkonnaga, kus äripindade (va kaubandus) turg on suhteliselt väheaktiivne Paldiski mnt 135 4
Piirkonna hoonestus Tallinna Loomaaed, veskimetsa eramupiirkond, teiselpool Paldiski mnt-d on mitmed uued korterelamud ning Rocca al Mare kaubanduskeskus Juurdepääs asfaltkattega Paldiski mnt ja Tuuleveski tn kaudu Parkimiskohad lahendatakse krundil Ühistransport auto- ja trollibuss (peatused on vahetus naabruses Paldiski maanteel) Teenindusasutused haridus-, kaubandus- ja teenindusasutused paiknevad lähiümbruses. 6.2 Krunt Aerofoto: Krundi kuju ning paiknemine Paldiski mnt suhtes (alus: http://geoportaal.maaamet.ee) Üldandmed Kasutus ärimaa / sotsiaalmaa Pindala 94 864 m 2 Hooned/rajatised garaaž-söödahoidla, kaks valvurimaja ning sporthobuste tall Haljastus kõrg- ja madalhaljastus Piirded traatvõrkaed ja metallaed Kuju ja reljeef krunt on ligikaudu kolmnurga kujuga ning valdavalt tasase reljeefiga Kitsendused vt eksperthinnangu lisa kitsenduste kaart. Antud kitsendused kinnistu turuväärtusele mõju ei avalda. Tehnovõrgud Hindajal puudub info kinnistu tehnosüsteemide kohta. Eeldatavalt on kinnistu varustatud vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivarustusega. 6.3 Hoonestus Kinnistul asuvad erinevad vanemad ratsaspordiga seotud hooned ja rajatised. Tulenevalt hindamise lähteülesandest hindamistulemuse leidmisel hoonestusega ei arvestata ning seetõttu on ka hoonestuse pikemast kirjeldusest siinkohal loobutud. Paldiski mnt 135 5
6.4 Ehitusõigus Tallinna linna üldplaneeringu kohaselt jääb vaadeldav kinnistu alale, mille juhtfunktsioon on ühiskondlike hoonete ala. Maakasutuse plaanil on ala fikseeritud kui ratsaspordibaasi maa-ala. Kinnistule on kehtestatud detailplaneering (Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 894-k, 16.05.2007). Detailplaneeringuga nähakse ette piirkonna kujundamine kaasaegseks ratsaspordikeskuseks. Tuuleveski tn ja Paldiski mnt nurka on planeeritud majutushooned. Olemasolevast maneežist läände ja piki Paldiski maanteed on planeeritud majutus-büroohooned. Detailplaneeringu põhijoonise eskiisi alusel on krundi ehitusõigus järgmine: Krundi Pos suurus, kaardil m 2 Max ehitusalune Korruselisus Maa sihtotstarve pind m 2 1 94 414 25 700 Max 6 ärimaa 50%, sotsiaalmaa 50% Max suletud brutopind m 2 ärimaa 43 825 sotsiaalmaa 43 825 Parkimine 368 7. Hindamine 7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid Turuväärtus (market value) 1 : Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Parim kasutus (highest and best use) 2 : Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavad olema üheaegselt täidetud. Võrdlusmeetod (sales comparison approach) 3 : Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) 4 : kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. Väärtuse kuupäev (date of valuation) 5 : kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus (väärtus) on esitatud. 1 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 9 2 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 10 3 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-11:2009, lk 9 4 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 9 5 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 10 Paldiski mnt 135 6
Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) 6 : kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. 7.2 Turusituatsioon 7.2.1 Majanduskeskkond Maailmamajandus taastub vähehaaval sügavaimast majanduslangusest peale II maailmasõda. Ülemaailmne majandusaktiivsus on 2010 aastal osutunud oodatust tugevamaks, kuid kriisist toibumine on endiselt ebaühtlane ja seda ümbritseb suur ebakindlus. 2010 aasta Euroala keskmine majanduskasv oli positiivne ulatudes 1,7%-ni. Baltimaadest oli aasta lõikes negatiivne kasv Lätil (-0,4%), Eesti ja Leedu majandused olid aasta lõikes kasvamas (vastavalt ca 3 ja 1,3%). Allikas: Eurostat Eesti majandust tabanud sügava languse põhjuseid saab otsida üleilmse majanduskriisi tõttu langenud välisnõudlusest ning kasvuaastate käigus tekkinud majanduse tasakaalustamatusest (palkade ja tootlikkuse ebakõla ning võlataseme liigkiire kasv). Võrreldes kõrgseisuga on Eesti majanduse maht vähenenud ligikaudu viiendiku võrra. 2010 aasta teise poole majanduskasv tulenes ennekõike madalast võrdlusbaasist ning tööstussektori suurenenud ekspordist. 2011 aasta keskmiseks majanduskasvuks prognoosib Rahandusministeerium 3,6%. Taastumise mootoritena nähakse esmajärjekorras väliskaubandusest tulusid teenivaid sektoreid ning ka taastuvat sisenõudlust. Mitmetel hinnangutel on ülemaailmse majanduse sügavaim langusperiood läbitud. Positiivse märgina võib välja tuua Euro kasutusele võtmise 1.jaanuarist 2011 senise ametliku vahetuskursiga s.o 15,6466 krooni ühe euro vastu. 6 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 10 Paldiski mnt 135 7
Allikas: Statistikaamet Tarbijahinnaindeksi (THI) kasv võrreldes varasema aastaga oli 2010. aastal keskmiselt ca 3%. Enim tõusid mootorikütuste hinnad (ca 20%) ning elektri, soojusenergia ja küttehinnad (ca 6,9%). Toidukaubad kallinesid keskmiselt 3%, kuid toiduainete hinnad muutusid väga erinevalt. Enim tõusid kohvi ja piima hinnad (ca 15%), samas osa toiduainetest odavnes. Keskmine palk ulatus 2010 aasta IV kvartalis Statistikaameti andmetel tasemele 814 eurot (12 736 krooni). 2009 aasta IV kvartalis oli keskmine palk 783 eurot (12 251 krooni). Reaalpalk, milles on arvestatud ka tarbijahinnaindeksi mõju, langes 2010 aasta IV kvartalis võrreldes aastataguse ajaga 1,2%. 2009. aastal langes reaalpalk keskmiselt 4,5%. 2010. aasta keskmiseks reaalpalga languseks kujunes ca 2%. Töötuse määr oli 2010. aasta IV kvartalis Statistikaameti andmetel 13,6%, mis tähendab, et tööta oli ca 93 000 inimest. Aasta keskmiseks töötuse määraks kujunes 16,9% ning eeldatavalt jäi töötuse tipp 2010 aasta algusesse. Võrdluseks, perioodil 1997-2007 oli tööpuuduse määr keskmiselt 9,7% (ca 65 000 inimest), minimaalne oli tööpuudus 2007. aastal (4,7% ja 33 000 inimest). Eesti tööjõud kokku on viimase 10 aasta jooksul kõikunud vahemikus 642 000 701 000 inimest. Majandususaldusindeks, mis näitab tööstus-, ehitus- ja kaubandusettevõtete ning tarbijate kindlustunde indikaatorite keskmist saavutas viimase 17 aasta madalaima tulemuse 2009. aasta märtsis. Alates 2009. aasta teisest kvartalist on indeks tõusnud ulatudes 2010. aasta lõpuks 2007 aasta III kvartali ehk kriisieelsele tasemele. Allikas: Konjunktuuriinstituut Paldiski mnt 135 8
Jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük langes 2009 aastal võrreldes 2008. aastaga keskmiselt ca 15% ning 2010. aastal aastataguse ajaga võrreldes ca 3,4%. Siiski on jaekaubanduses märgata positiivseid noote, sest 2010 aasta viimases kvartalis oli jaekaubanduse kasv 3,7%. Viimati oli positiivne kasv 2008 aasta I kvartalis. 6 kuu Euribor, mis on aluseks enamusele Eestis kommertspankade poolt väljastatud kinnisvaralaenude intressidest, langes 2010 aasta suvel pidevalt alla 1% piiri. Viimastel kuudel on intress taas tõusnud olles tasemel ca 1,55%. Kinnisvaratehingute arv saavutas viimaste aastate põhja 2009. aasta I kvartalis. Keskmine tehinguhind oli madalaim 2009. aasta III kvartalis. Ennekõike on mõningast kasvu näidanud elamispindade hinnatase. Allikas: Statistikaamet 7.2.3 Arendusprojektide turuülevaade Kinnisvara arenduseks sobivate kinnistute ostu-müügitehinguid on peale 2008 aasta teises pooles lahvatanud finantskriisi toimunud vähe ning enamus neist ei ole klassifitseeritavad turutehingutena, sest tehingud toimusid omanike või juhatuse kaudu seotud ettevõtete vahel. Tehingute vähesuse peamiseks põhjuseks võib pidada nõudluse ja sellest tulenevat korterite ja büroode hinnatasemete olulist vähenemist. Kuigi ka ehitushinnad on langenud, on müügihindade langus olnud suurem, mistõttu ei ole väljaspool kesklinna arendustegevus kasumlik. Lisaks on majanduslangusest tingitud tarbijate kindlustunde vähenemine ja pankade karmistunud laenupoliitika tehingute arvu oluliselt vähendanud. Tehinguni on võimalik jõuda vaid juhul, kui maa müügihind on kordades madalam kui turu tipus olnud hinnatase ning krundi lõpphind on piisavalt soodne, et see omavahenditega portfelli seisma osta. Müüdud arendusprojektide hinnatase on Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses jäänud tasemele 32-160 eur/m 2 maapealse lubatud brutopinna arvestuses. Erandiks võib siin pidada Postimaja tehingut südalinnas, mis osteti hinnatasemel 445 eur/m 2 detailplaneeringuga lubatud ehitusmahu arvestuses. Samas on selle tehingu puhul mitu nüanssi, mistõttu ei ole objekt otseselt võrreldav tühja ja arenduseks sobiva maaga (kehtivad üürilepingud võimaldavad teenida jooksvat üüritulu, olemasoleva hoone lammutusvajadus). Äärelinnas korterelamu/ärihoone püstitamiseks sobivate kinnistutega tehinguid sisuliselt toimunud ei ole. Paldiski mnt 135 9
Tallinna linnas aastatel 1998 2007 kehtestatud detailplaneeringute maht ja kasutusload: Pinna tüüp Kehtestatud detailplaneeringuid m 2 Kasutusload m2 Elamispinnad 4 827 975 987 432 (eluruumid) Äripinnad Tootmine 2 213 805 (mitteeluhooned, Ühiskondlik 13 531239 kasulik pind) Muu KOKKU 18 359 214 3 201 237 Allikas: Tallinna Linnavaraamet, Statistikaamet Eeltoodust nähtub, et Tallinnasse on viimase kümne aasta jooksul juba planeeritud (kehtestatud detailplaneeringud) ca 5-6 korda suurem maht elamis- ja äripindasid kui reaalselt välja ehitatud. Kuigi osaliselt on detailplaneeringud vananenud ning ei vasta enam vajadustele, on linnas piisavalt maad, et arenduse lõpp-produktide (korterid või äripinnad) hinnatõusu korral kiiresti ehitusega alustada. Seetõttu on arendajate vahel konkurents endiselt tugev. Lisaks asukoha- ja hinnakriteeriumitele on ostjate jaoks järjest tähtsam ka arendaja/ehitaja usaldusväärsus. On oluline, et arendaja oleks ka peale hoone püstitamist elujõuline ning tagatud oleks garantiitööde täitmise kohustus ja hoone jätkusuutlik haldamine kuni kõigi pindade müügini lõpptarbijatele. 7.3 Turuväärtuse leidmine Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust tõstvad tegurid: - suur maa-ala - paiknemine ühe peamagistraali ääres - kõrghaljastuse olemasolu - detailplaneering on kehtestatud Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust alandavad tegurid: - 50% maakasutusest on sotsiaalmaa - kehv majandusolukord, mis otseselt mõjutab potentsiaalsete ostjate otsuseid 7.3.1 Objekti parim kasutus ning hindamise lähtekohad Tulenevalt hindamise lähteülesandest tugineme turuväärtuse leidmisel detailplaneeringujärgsele ehitusõigusele. Detailplaneeringu järgi on hinnatava kinnistu ehitusõigus ärimaa osas 43 825 m 2 ning sotsiaalmaa osas samuti 43 825 m 2. Arendusobjektide turuväärtus kujuneb läbi konkreetse äriplaani. Hinnatavale objektile on lisaks büroo- ja majutushoonetele planeeritud rajada ratsaspordibaas ning seda teenindavad hooned, mille äriline tasuvus ei ole teada ning pigem toetub sarnane äri erinevatele toetusmehhanismidele. Seega lähtudes hindamise hetke turusituatsioonist ja konservatiivsuse printsiibist sotsiaalmaa ehitusõiguse osas turuväärtus puudub. Kaudselt kinnitab ka seda lähtekohta asjaolu, et detailplaneering on kehtestatud juba 2007. aastal ning tänaseks ei ole kinnistul ehitustegevusega alustatud. Käesoleva eksperthinnangu koostajate hinnangul on peamiseks põhjuseks projekti äriline mittetasuvus. Täpsema hinnangu andmiseks on vajalik koostada äriplaan ning juhul kui prognoositavad kulud ületavad tulusid, võib ehitusõiguse turuväärtus olla ka negatiivne. Paldiski mnt 135 10
Büroo- ja majutushoonete ehitusõiguse osas leiame turuväärtuse võrdlusmeetodil. Kuna hinnatava objektiga otseselt võrreldavad hiljutised müügitehingud puuduvad, on kohandamiseks valitud hinnatava objektiga kaudselt võrreldavad näited. Käesoleva eksperthinnangu koostajate hinnangul on hinnatava objekti parim kasutus maa-ala hoonestamine korterelamutega. Kuna aga sarnane tegevus on vastuolus nii kehtiva detailplaneeringuga kui ka Tallinna linna üldplaneeringuga võib planeeritud kasutust pidada ka hinnatava objekti parimaks kasutuseks. Hinnatava objekti detailplaneeringujärgne väljaehitamine on tänases turusituatsioonis selgelt ebamõistlik. Seda kinnitab ka arendustegevuse puudumine piirkonnas või teistes sarnastes piirkondades. Olude sunnil küll lõpetatakse pooleliolevaid arendusprojekte, kuid sellisel juhul on motiiviks pigem kahjumi minimeerimine, mitte kasumi maksimeerimine. Seetõttu näeme kinnistu ostjana pigem investorit, kes soetab kinnistu spekulatiivsetel eesmärkidel nn portfelli ning hiljem, majanduskeskkonna paranemisel realiseerib kinnistu vaheltkasuga või alustab paranenud majanduskeskkonna tingimustes kasumliku äriplaaniga. 7.3.2 Kinnistu turuväärtus võrdlusmeetodil Toome välja kesklinnas ja selle lähiümbruse piirkondades toimunud müügitehingud: Asukoht Krundi pindala m 2 * Ehitusõigus m 2 Tehingusumma eur Tehingusumma ehitusõiguse Tehingu brutopinna aeg arvestuses eur/m 2 Märkused Detailplaneering kehtestatud, Pärnu mnt 2 089 5 240 373 000 71 02.2010 müüdi pankrotivarana enampakkumisel Detailplaneering kehtestatud, kinnistul Narva mnt, paikneb ärihoone, esitatud 5 164 18 400 8 180 691 445 02.2010 Postimaja taotlus uue detailplaneeringu kehtestamiseks Detailplaneering algatatud, Pärnu mnt 1 058 3 924 444 186 113 04.2010 kinnistul paiknesid hoone varemed pinnaga ca 292 m 2 Vabriku tn 2 568 2 570 268 429 104 06.2010 Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamute ehitus Tondi tn 17 959 55 990 1 910 958 34 06.2010 Detailplaneering vastu võetud, korterelamud ja ärihooned Detailplaneering vastu võetud, J.Poska tn 1 664 1 125 319 411 284 07.2010 kuid kehtestamata, lubatud korterelamu ehitus Niine tn 860 810 145 079 179 12.2010 Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamute ehitus Sipelga tn 13 500 894 763 66 12.2010 Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamute ehitus Detailplaneering vastu võetud, Tobiase tn/ 3 499 6 528 798 896 122 01.2011 kuid kehtestamata, lubatud Vilmsi tn korterelamute ehitus Planeering puudus, kinnistul Kreutzwaldi 545-1 310 189-01.2011 paiknes korterelamu suletud tn/raua tn netopinnaga 1 569 m 2 Detailplaneering vastu võetud, Tobiase tn 960 1 879 680 000 362 03.2011 kuid kehtestamata, lubatud korterelamute ehitus. Kinnistul paiknes vanem hoonestus Paldiski mnt 135 11
Luha tn 1 341 3 450 383 470 111 03.2011 Tartu mnt/odra tn 1 076-430 000-03.2011 Taevakivi tn 6 000 610 228 102 03.2011 * - tegemist on maapealse brutopinnaga Toodud müügihinnad ei sisaldanud käibemaksu. Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamu ehitus Detailplaneering puudus. Kinnistul paiknes 2 kivihoonet suletud netopinnaga kokku 877 m 2 Detailplaneering kehtestatud, lubatud lao- ja tootmishoone ehitus Otseseks võrdluseks valime rõhutatud kirjas märgitud tehingud, sest need on asukohalt ja olemuselt hinnatavaga kõige paremini võrreldavad. Võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava objektiga korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava objekti mingi parameetri erinevus võrdlusobjekti turuväärtust. Objekt Hinnatav kinnistu Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Aadress Paldiski mnt 135 Tondi tn Taevakivi tn Sipelga tn Objekti tehinguhind eur 1 910 958 610 228 894 763 Objekti Kohandame tehinguhind eur/m 2 pinnaühikuhinda 34 102 66 Tehingu aeg juuni.10 märts.11 dets.10 Kohandus 1 0% 0% 0% Ajaldatud 2 34 102 66 tehinguhind eur/m Haabersti linnaosa Kristiine linnaosa/ võrreldav Mustamäe linnaosa/ võrreldav Asukoht Lasnamäe linnaosa/ hinnatav parem Kohandus 2 0% 10% 0% Ehitusõigus m 2 43 825 55 990 6 000 13 500 Mastaabi kohandus 3 0% -50% -25% Potentsiaalne sihtotstarve büroo- ja majutushooned äri- ja eluhooned/ hinnatav halvem äri- ja tootmishooned/ hinnatav halvem korterelamud/ hinnatav halvem Kohandus 4-10% -5% -20% Detailplaneering kehtestatud vastu võetud/ kehtestatud/ hinnatav parem võrreldav Kohandus 5 5% 0% 0% Kohandus kokku -5% -45% -45% Kohaldatud kehtestatud/ võrreldav 2 tehinguhind eur/m 32 56 36 Absoluutkohandus 15% 65% 45% Kaalud 6 0,5 0,2 0,3 1 vaatamata arendustegevuse hoogustumisele viimastel kuudel ei ole 2010. aastaga võrreldes arendusobjektidel hinnamuutust toimunud, sest arendajatel on piisav laoseis arendusvalmis projektide näol olemas ja uute järele suurt nõudlust ei ole. 2 asukohaväärtust mõjutavad juurdepääs, piirkonna maine, liiklustihedus, müratase, jms. Lasnamäe linnaosa on mõnevõrra madalamalt hinnatud kui Kristiine, Mustamäe ja Haabersti linnaosa 3 suurema ehitusõigusega kinnistu pinnaühikumaksumus on reeglina madalam kui väiksema ehitusõigusega kinnistu vastav näitaja 4 korterid on tänases turusituatsioonis oluliselt likviidsemad kui büroopinnad, mistõttu on korterelamu projektid atraktiivsemad 5 kõrgemalt on hinnatud kinnistud, millel on kehtestatud detailplaneering 6 - kaalude jagamisel lähtume järgnevast põhimõttest, et kõrgeima kaalu anname hinnatava objektiga kõige enam sarnanevale objektile ehk objektile mille absoluutne kohandus on väikseim Paldiski mnt 135 12
Eeltoodud tabelis leitud kohandatud ehitusõiguse hinna kaalutud keskmine avaldub järgmiselt: 32 eur/m 2 x 0,5 + 56 eur/m 2 x 0,2 + 36 eur/m 2 x 0,3 = 38 eur/m 2 Objekti turuväärtus kujuneb seega järgmiselt: 38 eur/m 2 x 43 825 m 2 = 1 665 350 eur, s.o ümardatult ca 1 670 000 eurot Seega, toetudes piirkonna müügitehingutele ja arvestades hinnatava objekti eripäradega ning olukorraga kinnisvaraturul, võib käsitletava kinnistu turuväärtuseks hinnata 1 670 000 eurot, so ca 38 eur/m 2 ärimaa ehitusõiguse brutopinna arvestuses. Sarnaseid objekte hinnatakse reeglina lähtuvalt parima kasutuse analüüsist (äriplaanist). Samas on tänases majandussituatsioonis sarnaste objektide (arenduse maht ja asukoht) äriplaani kasumlik realiseerumine küsitav isegi siis kui maa oleks arendussisendina tasuta. Tulenevalt kinnisvaraturu praktikast ei tähenda see aga seda, et maa turuväärtus oleks null või isegi negatiivne või, et tehinguid üldse ei tehtaks. Vastavalt punktis 7.3.1. kirjeldatule toimuvad sarnasel juhul tehingud peamiselt spekulatiivsetel eesmärkidel. Valitsevalt turusituatsioonis on mõistlik omanikul antud vara hoida ning alles majanduskeskkonna paranedes koos kasumliku äriplaaniga realiseerida. Seetõttu võib võrdlusmeetodil leitud turuväärtust pidada põhjendatult hinnatava objekti turuväärtuseks. Samas mõjutab see oluliselt hindamistulemuse täpsusklassi. Seetõttu on hinnangu täpsusklass tulenevalt otsese võrdlusmaterjali vähesusest ja hinnatava kinnistu eripärast keskmisest madalam. Objekti likviidsus on keskmisest madalam. Arvestades hindamiskuupäeva turusituatsiooni ei tohiks müügiperiood ületada 6-12 kuud. 8. Hindamistulemus 1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava objekti (kinnistu aadressil Tallinna linn, Haabersti linnaosa, Paldiski mnt 135) turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga 1 670 000 (üks miljon kuussada seitsekümmend tuhat) eurot (26 129 822 krooni), s.o ca 38 eur/m 2 ärimaa ehitusõiguse brutopinna arvestuses. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Väärtuse kuupäev 25. mai 2011 Hindamisaruande kuupäev 02. juuni 2011 Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/...... Raili Kangur Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Elamispinna atestaat EH091210 Üldatestaat AKH091206 Paldiski mnt 135 13
9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele - Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks; - Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele; - Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud; - Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks; - Hindaja on tegutsenud välishindajana; - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes; - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/...... Raili Kangur Martin Vahter Kutseline hindaja Kutseline hindaja Elamispinna atestaat EH091210 Üldatestaat AKH091206 Paldiski mnt 135 14
Eksperthinnangu lisad Asukoha skeem Paldiski mnt 135 15
Fotod Paldiski mnt 135 Paldiski mnt 135 16
Maa-ameti kitsenduste kaart Paldiski mnt 135 17
Detailplaneeringu hoonestustingimuste plaan Paldiski mnt 135 18
Registriosa ärakiri kinnistusraamatust Paldiski mnt 135 19