Üürivaidlusasi nr. 11-1/34/11 Otsuse kuupäev ja koht 29.04.2011.a, Tallinn Üürikomisjoni koosseis Anne Oad (istungi juhataja), Heli Hellamaa, Kaja Tassa, istungi sekretär Maarika Snoting Üürivaidlusasi Tallinna linna (Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn) avaldus S. S. (ik xxx, elukoht xxx Tallinn) vastu nõuetes kohustada vastustajat vabastama eluruum xxx Tallinnas, selle kohustuse mittetäitmisel määrata otsuse täitmise viisiks vastustaja koos temaga eluruumi kasutavate isikutega eluruumist väljatõstmine; välja mõista vastustajalt üüri- ja kõrvalkulude võlg 01.02.2011 seisuga 1 696,75 eurot (26 548,37 krooni) ning alates 02.02.2011 üüri- ja kõrvalkulude võlg ja tasu eluruumi kasutamise eest üürilepingus kokkulepitud määras kuni eluruumi vabastamiseni või kuni eluruumist väljatõstmiseni. Istungil osalenud isikud Avaldaja esindaja Halden Kinnisvara OÜ esindaja Riho Viik Asja läbivaatamise kuupäev 19.04.2011 Resolutsioon Tallinna Üürikomisjon otsustas: 1. Avaldus rahuldada. 2. Kohustada S. S. vabastama ja tagastama Tallinna linnale eluruum xxx Tallinnas. 3. Eluruumi xxx Tallinnas mittevabastamisel määrata otsuse täitmise viisiks S. S. väljatõstmine nimetatud eluruumist koos temaga eluruumi kasutavate isikutega. 4. Välja mõista S. S.lt xxx Tallinnas asuva eluruumi üüri- ja kõrvalkulude võlg 01.02.2011 seisuga 1 696,75 eurot (üks tuhat kuussada üheksakümmend kuus eurot ja 75 senti ehk 26 548,37 krooni) ning alates 02.02.2011 üüri- ja kõrvalkulude võlg ja tasu eluruumi kasutamise eest pärast üürilepingu lõppemist üürilepingus kokkulepitud määras vastavalt üürileandja igakuiselt esitatavatele arvetele kuni eluruumi vabastamiseni või kuni eluruumist väljatõstmiseni. Samas üürivaidluses kohtusse pöördumise kord Kui üürivaidluse pool ei nõustu üürikomisjoni otsusega, võib ta sama üürivaidlusasja läbivaatamiseks pöörduda Harju Maakohtusse otsuse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul. Kohtule võib esitada taotluse, et kohus vaataks komisjonile esitatud avalduse läbi hagimenetluse korras hagina. Sel juhul on hageja komisjoni poole pöördunud isik ja kostja kohtule avalduse esitanud pool ja komisjonile esitatud avaldus loetakse hagiavalduseks. Kohtule esitatavas avalduses tuleb märkida, et üürikomisjon on asja juba lahendanud ja lisada komisjoni otsuse ärakiri. Avalduselt tuleb tasuda riigilõiv summas, mille hageja oleks pidanud tasuma hagi esitamise korral. Üürikomisjoni otsus jõustub, kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas vaidlusasjas. Otsuse osalisel vaidlustamisel jõustub otsus osas, mis ei ole seotud vaidlustatud osaga. Jõustunud otsus avaldatakse üürikomisjoni veebilehel ning täidetakse täitemenetluse sätete alusel.
2 Avalduse asjaolud ja nõue Avalduse kohaselt sõlmiti vastustaja S. S.ga 19.03.2007 eluruumi üürileping xxx asuva korteri nr x kasutamiseks. Üürnik kohustus tasuma üüri 659,70 krooni (42,16 eurot) kuus ja lisaks sellele igakuiselt kommunaalmakstee eest. Üürileping sõlmiti tähtajalisena, tähtajaga kuni 19.03.2012. Üürilepingu p-s 12 kinnitab üürnik, et ta teab, et üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse määrusega kinnitatud Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused, et ta on nende tingimustega tutvunud, mõistnud nende sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega nendel tingimustel. Üürnik on kinnitanud ka, et ta teab, et eluruum on antud talle üürile kui eluruumi hädasti vajavale isikule ja et linn on teinud seda oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks. Üürnik on ka kinnitanud, et ta teab, et lisaks üürile tuleb tal maksta eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude eest ja eluruumiga seotud maksud. Üürileandja ja üürnik sõlmisid 01.03.2010 maksegraafiku, millega üürnik tunnistas oma võlga ajavahemiku 01.12.2008-01.03.2010 eest 18 289,25 krooni (1 168,90 eurot) ja kohustus võla tasuma selliselt, et lisaks graafikujärgsetele maksetele tasub ta ka igakuised üüri- ja kõrvalkulude arved. Vastustaja võlga ei likvideerinud ega tasunud ka igakuiseid jooksvaid makseid. Seisuga 01.02.2011 on vastustajal kogunenud võlg avaldaja ees 1 696,75 eurot, mis ületab tema kolme kuu üüri suuruse. Arvestades seda esitas avaldaja vastustajale üürilepingu lõpetamise avalduse, mille vastustaja on 05.01.2011 allkirja vastu kätte saanud, kuid ei ole võlga likvideerinud ega eluruumi vabastanud. Vastustaja üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud. Üürileping öeldi üles alates 07.02.2011. Halden Kinnisvara OÜ hooldab ja haldab xxx hoonet hankelepingu nr 4-1.28/86 alusel. Nimetatud lepingu sõlmimisega andis Tallinna linn Halden Kinnisvara OÜ-le volituse tegutseda üürileandjana ja tegelda võlgnikega. Õigusliku alusena tugineb avalduse esitaja üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) 1 lgle 1, võlaõigusseaduse (VÕS) 76 lg-le 1, 82 lg-le 7, 101 lg 1 p-le 1, 271, 292 lg-le 1, 313, 325, 334 lg-le 1, 335 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) 445 lg-le 1. Avaldaja palub välja mõista vastustajalt Tallinna linna kasuks 1 696,75 eurot (26 548,37 krooni) ning üüri- ja kõrvalkulude võla ja tasu eluruumi kasutamise eest kuni eluruumi vabastamiseni või kuni eluruumist väljatõstmiseni, kohustada vastustajat vabastama eluruum Sõpruse pst 5-130 Tallinnas ja sellest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks vastustaja koos temaga eluruumi kasutavate isikutega eluruumist väljatõstmine. Üürikomisjoni istungil jäi avaldaja esindaja kõigi avalduses esitatud nõuete juurde. Palub välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võla 01.02.2011 seisuga 1696,75 eurot ja alates 02.02.2011 üüri- ja kõrvalkulude võla ja tasu eluruumi kasutamise eest pärast üürilepingu lõppemist kuni eluruumi vabastamiseni või kuni sealt väljatõstmiseni vastavalt igakuiselt esitatavatele arvetele. Palub ka kohustada vastustajat vabastama eluruum xxx Tallinnas, sellest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks tema eluruumist väljatõstmise. Vastustaja vastuväited Vastustaja kutsuti üürikomisjoni istungile kirjaliku kutsega, mille ta on kätte saanud. Koos kutsega saadeti vastustajale ka avaldaja avaldus koos lisadega ja anti talle tähtaeg avalduses esitatud nõuetele kirjalike vastuväidete esitamiseks. Vastustaja nõuetele vastu ei vaielnud. Üürikomisjoni istungile vastustaja ei ilmunud, mõjuvatest põhjustest jääda istungile ilmumata komisjonile ei teatanud. Üürikomisjoni otsuse põhjendused Üürikomisjon, kuulanud ära kohal olnud üürivaidluse poole, tutvunud esitatud tõenditega ja hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Üürikomisjon juhindub otsuse tegemisel ÜVLS paragrahvidest 12 lg 5, 17 ja 19-22.
3 Tallinna Linnavolikogu x.xx.xxxx otsuse nr xx alusel sõlmis Kristiine Linnaosa Valitsus üürileandja Tallinna linna volitatud asutusena üürniku S. S.ga 19.03.2007 munitsipaaleluruumi üürilepingu xxx asuva eluruumi (üldpind 16,4 m 2 ) andmiseks üürniku kasutusse tähtajaga viis aastat, kuni 19.03.2012 (üürileping, tlk 7). Üürilepingu p-s 9 lepiti kokku, et üürisumma kuus on 659,70 krooni (42,16 ). Üürilepingu p-s 12.1 kinnitab üürnik, et ta teab, et üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse määrusega kinnitatud Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused, et ta on nimetatud tingimustega tutvunud, mõistnud nende sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega nendel tingimustel. Üürilepingu p- de 12.2 ja 12.3 kohaselt teab üürnik, et talle kui eluruumi hädasti vajavale isikule annab Tallinna linn eluruumi üürile seadusest ja linna õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks ning et lisaks üürile tuleb tal maksta ka eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud ja maksud. Tulenevalt Tallinna Linnavalitsuse 07.03.2003 määrusega nr 38 kinnitatud Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused (edaspidi: üürilepingu tingimused või tüüptingimused) maksab üürnik üürileandjale üüri üürilepingu p-s 9 märgitud summas igas kalendrikuus (tüüptingimuste p 7.1), kõrvalkuludena on üürnik kohustatud maksma igakuiselt muuhulgas ka üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele ja hoonekindlustuse eluruumile vastava osa. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja lähtudes mõõturite näitudest, teenusepakkujate arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast (p 7.2). Üürnik on kohustatud tasuma nii üüri kui kõrvalkulud igakuiselt üürileandja pangaarvele 10 päeva jooksul jooksva kuu 20. kuupäevast arvates (p 8.2). Üürilepingu lõppemisel on üürnik kohustatud eluruumi vabastama ja üürileandjale üle andma hiljemalt lepingu lõppemise päeval ning kui üürnik viivitab eluruumi vabastamisega, on ta kohustatud maksma kõik kõrvalkulud ajavahemiku eest, mil eluruum oli tema valduses ning tasuma üürileandjale kahjuhüvitist 1/15 kuu üüri ulatuses iga vabastamisega viivitatud päeva eest ning kui üürnik viivitab üleandmisega kauem kui 30 päeva, peab ta tasuma kahjuhüvitist 1/10 kuu üürist iga viivitatud päeva eest (p-d 23.1 ja 23.5). Tallinna Elamumajandusamet ja Halden Kinnisvara OÜ sõlmisid 01.04.2008 lepingu xxx hoonestatud kinnistu, ehitiste ja tehnosüsteeminde haldamiseks ja korrashoiuks (leping, tlk 30-35). Nimetatud halduslepingu punktide 4.1.1.6 4.1.1.9 kohaselt on Halden Kinnisvara OÜ (lepingus nimetatud ka haldaja) kohustuseks sõlmida Tallinna Elamumajandusameti nimel, juhindudes linna õigusaktidest, üürilepinguid ja valvata nende täitmise üle ning üürilepingute rikkumisel rakendada rikkujate suhtes kohe mõjutusvahendeid. Kui üürilepingu rikkumisest tulenevat vaidlust ei lahendata kokkuleppel, on haldaja kohustatud kolme kuu jooksul rikkumise tuvastamisest pöörduma vaidluse lahendamiseks kas Tallinna Üürikomisjoni või Harju Maakohtusse. Sellest tulenevalt on Halden Kinnisvara OÜ üürileandja Tallinna linna esindaja. Vastustaja sõlmis 01.03.2010 maksegraafiku, millega tunnistas oma 19.03.2007 sõlmitud üürilepingust tulenevat võlga suuruses 18 289,25 krooni (1 168,90 ) ajavahemiku 01.12.2008 01.03.2010 eest. Vastustaja võttis endale kohustuse tasuda võlg kuues võrdses osas hiljemalt 31.08.2010, tasudes samal ajal ka jooksvaid üüri- ja kõrvalkulude arveid (maksegraafik, tlk 8). Üürileandja esindaja esitas 05.01.2011 vastustajale üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles teatas, et ütleb üürilepingu 1 625-eurose (25 425,73-kroonise) võla tõttu alates 07.02.2011 üles ja palus eluruumi 07.02.2011 vabastada (ülesütlemisavaldus ja vastustaja allkiri sellel, tlk 9). Avaldaja nõuab kohustada vastustajat eluruumi vabastama, selle mittevabastamisel ta eluruumist välja tõsta. Avaldaja nõuab ka välja mõista vastustajalt üüri- ja kõrvalkulude võlg
4 01.02.2011 seisuga 1 696,75 eurot (26 548,37 krooni) ning üüri- ja kõrvalkulude võlg ja tasu eluruumi kasutamise eest pärast üürilepingu lõppemist üürilepingus kokkulepitud määras alates 02.02.2011 kuni eluruumi vabastamiseni või kuni eluruumist väljatõstmiseni. Vastustaja nõuetele vastuväiteid ei ole esitanud. Otsustamaks eluruumi vabastamise nõude üle, peab üürikomisjon kõigepealt tuvastama, kas avaldajal oli alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja kas vastustaja üürileping on lõppenud. Seejärel võtab komisjon seisukoha üüri- ja kõrvalkulude võla ja pärast üürilepingu lõppemist eluruumi kasutamise eest tasu väljamõistmise nõuetes. Üürikomisjoni seisukoht eluruumi vabastamise nõudes. Nagu komisjon eespool kindlaks tegi, sõlmisid Tallinna linn ja S. S. 19.03.2007 eluruumi üürilepingu tähtajaga kuni 19.03.2012. Üürileandja ütles üürilepingu ühepoolselt alates 07.02.2011 erakorraliselt üles. Ülesütlemise põhjuseks oli üürniku 1 625-eurone (25 425,73- kroonine) üüri- ja kõrvalkulude võlg ning ülesütlemisel tugines üürileandja VÕS 316 lõikele 1 ja üürilepingu tüüptingimuste p-dele 22.5 ja 22.6. VÕS 313 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS -des 314 319 nimetatud asjaoludel. VÕS 316 lõike 1 punktide 1, 2 ja 3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Üürilepingu tüüptingimuste p-dest 22.5 ja 22.6 tulenevalt on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval või kui üürniku üürivõlg ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. VÕS 325 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavaldus peab olema esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eeltoodud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Avaldaja esindaja esitas vastustajale üürilepingu ülesütlemisavalduse 05.01.2011 kirjalikult (tlk 9), mille vastustaja sai kätte samal päeval. Ülesütlemisavalduses on märgitud, et öeldakse üles üürileping aadressil xxx Tallinnas asuva eluruumi kasutamiseks, et ülesütlemise põhjuseks on üüri- ja kõrvalkulude võlg 1 625 eurot (25 425,73 krooni), mis ületab kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude summa, et eluruum palutakse vabastada 07.02.2011 ja anda üle Halden Kinnisvara OÜ-le ning et üürilepingu ülesütlemist on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest kas Tallinna Üürikomisjonis või Harju Maakohtus. Ülesütlemisavalduses on seega märgitud kõik seaduses nõutud andmed. Ülesütlemine muutus vastustaja suhtes kehtivaks alates selle kättesaamisest 05.01.2011. Üürilepingu ülesütlemise alusena oli märgitud üüri- ja kõrvalkulude võlg 01.01.2011 seisuga kokku 1 625 eurot (25 425,73 krooni). Avaldaja esindaja koostatud tõendist - vastustajale tasumiseks määratud ja tema tasutud summasid kajastav tabel (korterite saldo, tlk 10-21) - nähtub, et vastustaja on ajavahemikul märtsist 2007 kuni veebruarini 2011 maksnud
5 eluruumi eest kokku viis korda: 2007. aasta mais maksis 554,83 krooni (35,46 ), juulis 999,97 krooni (63,91 ), oktoobris 999,97 krooni (63,91 ), novembris 1499,88 krooni (95,86 ) ja 2008. aasta aprillis 499,91 krooni (31,95 ). Pärast 2008. aasta aprillikuud ei ole vastustaja eluruumi eest midagi maksnud. Seega, kuna vastustaja ei ole alates maist 2008 eluruumi eest midagi maksnud, on tõendatud, et 05.01.2011, kui talle anti kätte üürilepingu ülesütlemisavaldus, oli tema üürivõlg suurem, kui kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude summa ja ta oli ka maksmisega viivitanud rohkem kui kolmel järjestikusel maksetähtpäeval. Kuna vastustaja on sõlminud maksegraafiku võla tasumiseks, tuleb lugeda, et teda oli enne üürilepingu ülesütlemist võlast ka hoiatatud ja antud talle tähtaeg võla tasumiseks, kuid võlga ta ära ei maksnud. Vastustaja ülesütlemist ei vaidlustanud (Harju Maakohtu vastus Tallinna Üürikomisjoni järelpärimisele, tlk 22-23) ega üürikomisjonile tema vastu esitatud nõuetele vastuväiteid ei esitanud. Seetõttu leiab üürikomisjon, et kuna üürilepingu ülesütlemisavaldus vastab seaduse nõuetele, üürnik on selle kätte saanud, üürnikule oli antud tähtaeg lepingu rikkumise lõpetamiseks (võla tasumiseks), mis lõppes tulemusteta ning üürileandjal oli alus lepingu ülesütlemiseks, lõppes üürileping erakorralise ülesütlemisega 07.02.2011. Vastavalt VÕS 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Sama kohustuse sätestab ka üürilepingu tüüptingimuste p 23.1. Kuna üürileping lõppes 07.02.2011, kuid avaldaja kinnitusel ei ole vastustaja eluruumi vabastanud ja vastupidist kinnitavaid tõendeid ei ole komisjonile esitatud, on avaldajal õigus nõuda eluruumi vabastamist. Asjaolu, et vastustaja ei ole eluruumi vabastanud, kinnitab ka tõsiasi, et ta sai kätte vaidlusaluse eluruumi aadressile üürikomisjoni saadetud menetlusdokumendid. Seega avaldaja nõue eluruumi vabastamiseks tuleb rahuldada ja tuleb kohustada vastustajat vabastama ja tagastama avaldajale eluruum xxx Tallinnas. Otsuse täitmise viisi kindlaks määramise nõudes on üürikomisjoni seisukoht järgmine. Täitemenetluse seadustiku 180 kohaselt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti vabatahtlikult (sh ei vabasta eluruumi), võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusesse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. Täitedokumendiks on ka üürikomisjoni otsus (Täitemenetluse seadustik 2 lg 1 p 7). TsMS 445 lg 1 näeb ette, et kohus võib otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Menetlusele üürikomisjonis TsMS selles osas ei laiene. Samas on ÜVLS eesmärk lahendada üürivaidlusi poolte jaoks odavalt ja kiiresti, seega ei oleks seaduse mõttega kooskõlas asjaolu, et üürikomisjoni otsust ei saaks õigustatud pool täita, vaid peaks selleks pöörduma samas asjas veelkord vaidlust lahendavasse organisse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse 4 kohaselt kohaldatakse õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ega eesmärgile. Seetõttu on põhjendatud seaduse analoogia kasutamine, kuna vastasel juhul võib komisjoni otsuse täitmine osutuda avaldajale ebamõistlikult koormavaks. Komisjon leiab, et on vaja määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja otsustab, et eluruumi xxx Tallinnas vabatahtlikust vabastamisest keeldumisel tuleb S. S. koos temaga eluruumi kasutavate isikutega eluruumist välja tõsta. Üürikomisjoni seisukoht üüri- ja kõrvalkulude võla ja eluruumi kasutamise eest pärast üürilepingu lõppemist tasu väljamõistmise nõudes.
6 Avaldaja nõuab vastustajalt üüri- ja kõrvalkulude võlga 01.02.2011 seisuga 1 696,75 eurot (26 548,37 krooni). Lisaks sellele nõuab avaldaja ajavahemiku 02.02.2011-07.02.2011 eest (so kuni üürilepingu lõppemiseni) üüri- ja kõrvalkulude võlga ja alates 08.02.2011 kuni eluruumi vabastamiseni tasu eluruumi kasutamise eest pärast üürilepingu lõppemist (kahjuhüvitis eluruumi vabastamisega viivitamise eest); nimetatud summasid nõuab avaldaja üürilepingus kokkulepitud määras vastavalt vastustajale esitatavatele arvetele. Vastavalt VÕS -le 271 kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Sama seaduse 292 lg 1 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt kohustus loetakse täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS 101 lg 1 p 1 alusel võib võlausaldaja juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist. Ka üürilepingu tüüptingimustest tuleneb üürniku kohustus maksta igakuiselt üüri ja lisaks sellele eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude eest. Tallinna linna ja S. S. vahel 19.03.2007 sõlmitud eluruumi üürilepinguga ja avaldaja esitatud korterite saldoga ajavahemikul märtsist 2007 kuni veebruarini 2011 vastustajale esitatud arvetest ja tema tasutud summadest loeb üürikomisjon tõendatuks, et vaidlusalune eluruum anti vastustaja kasutusse, et ta tarbis kommunaalteenused ega vaidlustanud nende osutamist ning et eluruum on tema valduses ka käesoleval ajal. Nagu komisjon juba eespool tuvastas, on vastustaja kogu nimetatud ajavahemiku jooksul maksnud eluruumi eest kokku viis korda ja alates maist 2008 ei ole ta eluruumi eest midagi maksnud. Tõendeid, et üürnik oleks talle esitatud arveid vaidlustanud, üürikomisjonile esitatud ei ole. Vastavalt korterite saldole on vastustaja võlg 01.02.2011 seisuga 1 696,75 eurot (26 548,37 krooni). Vastustaja võlanõudele vastu ei ole vaielnud. Vastavalt VÕS 82 lg 7 muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Üürilepingu tüüptingimuste kohaselt pidi vastustaja maksma üüri ja kõrvalkulude eest igakuiselt kuu 30. kuupäevaks. Jaanuaris 2011 esitatud arve pidi olema makstud seega 30.01.2011. Komisjonile ei ole esitatud tõendeid, et vastustaja oleks kõik talle üürilepingu kehtivuse ajal määratud summad tähtaegselt ära maksnud. Seetõttu on komisjon seisukohal, et kuna jaanuaris 2011 esitatud arve maksmise tähtaeg on möödas, on üürileandjal õigus nõuda vastustajalt maksmise kohustuse täitmist. Avaldaja nõue 01.02.2011 seisuga arvestatud üüri- ja kõrvalkulude võla väljamõistmiseks tuleb rahuldada ning vastustajalt tuleb avaldaja nõutud 1 696,75 eurot (26 548,37 krooni) välja mõista. Kuna üürikomisjoni istungi toimumise ajaks oli möödunud ka veebruaris esitatud arve maksmise tähtaeg ja tõendeid, et vastustaja oleks talle esitatud arve ära maksnud, esitatud ei ole, on avaldajal õigus nõuda vastustajalt ka veebruari üüri- ja kõrvalkulude maksmist, mis on arvestatud kuni üürilepingu lõppemiseni. Avaldaja nõue 02. - 07.02.2011 eest üüri- ja kõrvalkulude võla väljamõistmiseks üürilepingus kokkulepitud määras vastavalt esitatud arvele tuleb rahuldada. VÕS 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste hüvitamiseks. Ka üürilepingu
7 tüüptingimused kehtestavad põhimõtte, et kui üürnik viivitab eluruumi vabastamisega pärast lepingu lõppemist, peab ta sel ajal maksma nii kõigi kõrvalkulude eest kui ka üürileandjale kahjuhüvitist. Tüüptingimuste p 23.5 sätestab, et kahjuhüvitist on õigus nõuda 1/15 kuu üürist iga viivitatud päeva eest ja kui viivitus eluruumi üleandmisega ületab 30 päeva, 1/10 kuu üürist iga viivitatud päeva eest. Vastustaja üürileping lõppes ülesütlemisega 07.02.2011. Avaldaja kinnitusel ei ole vastustaja eluruumi vabastanud, vastupidist kinnitavaid tõendeid ei ole komisjonile esitatud. Komisjonile ei ole esitatud ka tõendeid, et vastustajal oleks õigus eluruumi mitte vabastada. Seetõttu ja kuna ei ole teada, millal eluruum vabastatakse, esitas avaldaja nõude mõista vastustajalt välja kahjuhüvitis eluruumi vabastamisega viivitamise eest alates 08.02.2011 kuni eluruumi vabastamiseni vastavalt vastustajale igakuiselt esitatavatele arvetele. Komisjoni hinnangul on nõue põhjendatud ja kooskõlas eespool nimetatud õigusaktidega. Kui avaldaja jätkab vastustajale ka pärast üürilepingu lõppemist arvete esitamist ning nõuab temalt nii kõigi kõrvalkulude kui ka Tallinna linna üürnikele kehtestatud määras üüri tasumist, on vastustaja kohustatud need arved tasuma. Vastustaja ei ole nõudele vastu vaielnud. Seetõttu otsustab üürikomisjon avaldaja nõude rahuldada ja mõista vastustajalt eluruumi vabastamisega viivitamise eest avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise (tasu eluruumi kasutamise eest pärast üürilepingu lõppemist) alates 08.02.2011 kuni eluruumi vabastamiseni või kuni eluruumist väljatõstmiseni summas, mis on määratud vastustajale igakuiselt esitatavatel arvetel. ÜVLS 12 lg 5 kohaselt, kui vastustaja ei ilmu istungile mõjuva põhjuseta, lahendab komisjon vaidluse tema kohalolekuta või lükkab avaldaja taotlusel istungi edasi. Vastustaja kutsuti üürikomisjoni istungile kirjaliku kutsega, milles teda hoiatati istungile ilmumata jätmise ja istungilt mõjuva põhjuseta puudumise tagajärgedest (tlk 27). Vastustaja on kutse kätte saanud (allkirjaleht, tlk 29), seega on nii komisjoni istungi aeg kui avaldaja esitatud nõuded talle teada. Vastustaja komisjonile kirjalikku vastust ei esitanud, komisjoni istungile ei ilmunud ega mõjuvatest põhjustest istungilt puudumiseks komisjonile ei teatanud. Avaldaja taotlust istungi edasilükkamiseks seoses vastustaja istungilt puudumisega ei esitanud, mistõttu lahendas komisjon vaidluse vastustaja kohalolekuta. Avaldaja avaldus tuleb rahuldada. Üürikomisjoni liige Üürikomisjoni liige Üürikomisjoni liige Heli Hellamaa Anne Oad Kaja Tassa