Eksperthinnang: 2784/0915 MT Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 2880850) Vara tüüp: Aadress: Eksperthinnangu tellija: Kohvikuhoone Ohtu tee 2B, Keila linn, Harjumaa Keila Linnavalitsus Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 09.09.2015.a.: 17 000 EUR (seitseteist tuhat eurot) *Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindaja: Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Rävala pst 6, Tallinn 10143 www.uusmaa.ee hindamine@uusmaa.ee tel: 627 2600 faks: 627 2601 Tellija: Keila Linnavalitsus Esindaja: Timo Suslov tel: 5108556 e-mail: timo.suslov@keila.ee
2 Sisukord 1. Eksperthinnangu koostamise alused... 3 2. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused... 3 3. Kinnistusregistri andmed... 4 4. Asukoht... 4 5. Vara kirjeldus... 5 5.1 Krundi kirjeldus... 5 5.2 Hoone kirjeldus... 6 6. Tehnovõrgud... 7 8. Parim kasutus... 7 9. Turuanalüüs... 7 Turusituatsioon... 9 10. Hindamismeetod ja hindamine... 10 10.1 Hindamismeetod... 10 10.2 Hindamine... 10 11. Hindamistulemus... 12 Eksperthinnangu lisad... 13 Lisa 1. Fotod... 13 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte... 14 Lisa 3: Kvaliteediklasside määratlemise alused... 15 Lisa 4. Vastavuskinnitus standardi nõuetele... 16
3 1. Eksperthinnangu koostamise alused Hindamise eesmärk: Eksperthinnang on koostatud vara turuväärtuse* määramiseks, tellija siseseks kasutuseks. *Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) Tellimusleping: Tellimuses püstitatud eeldused: Algandmed esitanud isik: Ülevaatuse kuupäev: Väärtuse kuupäev Hindamisaruande kuupäev: Tellijaga on sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldav kokkulepe. Puuduvad. Tellija esindaja Timo Suslov. 09.09.2015.a. Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal on teostatud objekti ülevaatus. Objekti ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1) 09.09.2015.a. Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus on esitatud. Peab alati kokku langema hindamisaruande kuupäevaga või sellele eelnema, st hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1) 11.09.2015.a. Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne. (EVS 875-1) Vara ülevaatusel viibinud isikud: Meelis Tammre ja Timo Suslov. Ülevaatuse ulatus: Ülevaatuse põhjalikkus: Kasutatud allhanked: Vara väline ülevaatus. Visuaalne ülevaatus. Hinnatava vara ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud, erivahendeid ei kasutatud. Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole. Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; Maa-ameti elektrooniline kaardiserver; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas; Maa-ameti tehinguregister; Keila linna kodulehekülg; Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ andmebaas äripindade ostu-müügi- ja üüritehingute kohta; Kinnistusregistri väljavõte 09.09.2015.a; Hoone põhiplaan ja eksplikatsioon. Detailplaneeringu joonis. Vastuolud andmetes ja andmete usaldusväärsus: Vastuolusid ei tuvastatud. 2. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused - tellija esindaja poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; - hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; - vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud.
4 Klauslid * Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) * Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) * Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) * Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4) 3. Kinnistusregistri andmed Aadress Hinnatav vara Ohtu tee 2B, Keila linn, Harjumaa Hoonestatud kinnistu Registriosa nr 2880850 Katastritunnus 29601:001:0127 Sihtotstarve Omanik Registriosa III jaos olevad kanded Registriosa IV jaos olevad kanded Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud aspektid Üürilepingud 4. Asukoht Hinnatav kinnistu paikneb Keila linna keskel, raudtee ääres ja turu vahetus läheduses. Ärilise kasutuse kontekstis on asukoht keskmiselt hinnatud. Kinnistu paikneb eemal liiklustihedatest teedest, sisekvartalis. Ärimaa Keila linn Puuduvad Puuduvad Hindajale teadaolevalt puuduvad. Puuduvad
5 Kaugus Tallinna südalinnast Juurdepääs Ca 26 km Juurdepääs kinnistule toimub mööda juurdepääsutingimusi võib pidada headeks. Piirkonna hoonestus Vahetus lähiümbruses paikneb nii äri-, elu- kui ühiskondlik hoonestus. Müra ja õhusaaste tase Parkimine Keskmine Parkida on võimalik kinnistu juurdepääsutee ääres. Parkimistingimusi võib hoone kasutusotstarvet arvestades pidada rahuldavateks. Perspektiivis on kinnistu lähistele planeeritud rajada täiendav parkla. Infrastruktuur Keila linn on hästi väljaarenenud infrastruktuuriga, olemas on nii haridus-, tervishoiu- kui teenindusasutused, kauplused jm vajalik. Transpordiühendus Tallinna linnaga on hea buss, rong, marsruuttakso. Lähim hoone Lähimad hooned on kõrvalkinnistutel asuvad erineva tulepüsivusklassiga ehitised. 5. Vara kirjeldus 5.1 Krundi kirjeldus Pindala Maa-ameti aerofoto asfalteeritud teed, 414 m² Iseloomustus Tegemist on ebakorrapärase kujuga kinnistuga, mis piirneb üldkasutatava maaga. Juurdepääs läbi üldkasutatava maa, servituute hinnatava kinnistu kasuks seatud ei ole. Hindamisel eeldame, et kinnistule juurdepääsu saamisega takistusi ei esine. Hoonestus Kinnistul paikneb endine kohvikuhoone ja amortiseerunud maakelder. Hoonestuse kirjeldamise illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas toodud vara fotomaterjal.
6 Pindala 414 m² Haljastus, piirded Üldplaneering Detailplaneering Kitsendused Krundi hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud muruga, kinnistul kasvavad üksikud puud. Hinnatav kinnistu kuulub Keila linna kehtiva üldplaneeringu kohaselt keskuse segahoonestusala piiresse. Hinnatav kinnistu kuulub Keila raudteejaama piirkonna kehtestatud detailplaneeringu koosseisu. Detailplaneeringu kohaselt on kinnistu ettenähtud olemasolevate hoonete teenindusmaaks. Katastriüksuse kitsendused Piiranguvöönd Nähtus VID Nimetus Ulatus m2 Raudtee kaitsevöönd Raudtee 4072536 14.1 Raudtee kaitsevöönd Raudtee 4072549 13.1 Veehaarde sanitaarkaitseala Puurkaev PRK0000559 413.7 Kitsendused ei takista olemasoleva hoonestuse kasutamist. 5.2 Hoone kirjeldus Ehitisregistri kood 116006636 Kasutuselevõtu aeg 1907.a. (ehitisregistri andmetel) Ehitusluba Ehituslubade kohta ehitisregistris andmed puuduvad. Kasutusluba Kasutusluba kasutamise otstarbe muutmisel 2745, 15.11.2007 Korruselisus 1 Kasutamise otstarve Hoone on hindamishetkel kasutuseta, varasemalt olnud kasutusel kohvikuna. Hoone iseloomustus Tegemist on viilkatusega ühekorruselise hoonega, kus paikneb 22 m² suurune kohvikusaal, köök 4,5 m² ja WC 1,9 m². Hoone plaan Ehitisealune pind Suletud netopind Konstruktsioonid Vundament Kandekonstruktsioonid Välisseinad Siseseinad Vahelaed Välisviimistlus Katusekattematerjal Aknad Uksed Hoone põhikonstruktsioonide ning siseviimistluse ehitus-tehniline seisukord ja remondivajadus Energiamärgis 56 m² (allikas: ehitisregister, ehitise eksplikatsioon) 28,4 m² (allikas: ehitisregister, ehitise eksplikatsioon) Madalvundament Looduslik kivi, puitkonstruktsioon Looduslik kivi Looduslik kivi Puitkonstruktsioon Lihtkrohv Katusekivi 2 x klaasiga värvitud puitraamis, osad aknad puuduvad Välisuks metalluks Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole teostatud. Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid rahuldavas seisukorras, hoone seinte kahjustusi välisel vaatlusel märgata ei ole, katus vajab renoveerimist. Hoone siseviimistluse kohta andmed puuduvad, tõenäoliselt on viimistlus ja tehnovõrgud amortiseerunud ning vajavad uuendamist. Puudub
7 Lisaks paikneb kinnistul amortiseerunud maakelder. 6. Tehnovõrgud Andmed tehnovõrkude kohta pärinevad kasutusloalt, ehitisregistrist ja tellija esindajalt. Veevarustus Võrk Elektrivarustus Võrk Kanalisatsioon Võrk Gaasivarustus Puudub Küttesüsteem Elektriküte Ventilatsioon Loomulik Lisad Puuduvad Positiivsed tegurid Asukoht raudteejaama vahetus läheduses. Hea juurdepääs. Kehtestatud detailplaneering. Negatiivsed tegurid Hoone vajab seisukorra parandamiseks suuri investeeringuid. Hoone väike pindala. Parkimisvõimalused piiratud. Vaba maa hoone ümber minimaalne. 7. Kvaliteediklass Kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse need kvaliteediklassidesse*. *Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Tulupotentsiaali hinnatakse järgmiste näitajate alusel: asukoht ja krundi kasutus; ehitise kvaliteet; kinnisvara juhtimine. (EVS 875-10) Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. Hoone osa kvaliteediklass lisatakse väikese tähega vastavale osale. Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang eraldi igale tunnusele nimetatud kolmepallilises süsteemis ja kinnisvara koondhinnang saadakse kolme tunnuse hindamise tulemusena. Hinnatava vara kvaliteediklass on järgneva tabeli ja lisa 3 alusel: Tunnus Asukoht ja krundi kasutus Ehitise kvaliteet Kinnisvara juhtimine Kvaliteediklass A C C Koondhinnang kvaliteediklassile ACC 8. Parim kasutus *Parim kasutus vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1) Arvestades hinnatava kinnistu asukohta, hoonestuse suurust ja seisukorda ning kinnisvaraturu hetkeolukorda, näeme vara parima kasutusena detailplaneeringuga ettenähtud kasutust ehk kasutust ärimaana. 9. Turuanalüüs Makromajanduslik taust Kogu 2014. aasta jooksul iseloomustas Eesti majandust aeglane, kuid stabiilne kasv. Aasta lõikes kasvas majandus 2013. aastaga võrreldes 2,1%, seejuures oli kasv kiireim IV kvartalis, kus majandus kasvas võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 3,0%. 2015. aasta I kvartalis kasvas Eesti sisemajanduse koguprodukt võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 1,1%. Suurima panuse majanduse kasvu andis töötlev tööstuse lisandväärtuse suurenemine, peamiselt elektroonikaseadmete, mineraalsete toodete tootmise ja puidutöötlemise toel. Kuna töötleva tööstuse lisandväärtuse kasv toetub eelkõige ekspordile, suurenes kaupade väljavedu I kvartalis 3%. I kvartalis mõjutasid SKP kasvu ka neto-tootemaksud. Jooksevhindades suurenes käibemaksu ning kütuse- ja tubakaaktsiisi laekumine, samas alkoholiaktsiisi laekus eelmise aasta I kvartaliga võrreldes vähem. Enim pidurdas I kvartalis majanduskasvu transpordi tegevusala lisandväärtuse vähenemine.
8 Teist korda viimase viieteistkümne aasta jooksul oli tarbijahinnaindeks 2014. aastal negatiivne, langedes võrreldes 2013. aasta keskmisega võrreldes 0,1 protsenti. Indeksile avaldas suurimat mõju 6,2-protsendiline elektri odavnemine. Suuremat mõju avaldasid veel alkohoolsete jookide 6,7-protsendiline ja tubakatoodete 3,1- protsendiline kallinemine ning mootorikütuse 3,8-protsendiline langus. 2015. aasta mai lõpetas 11-kuulise perioodi, mil tarbijahinnaindeksi aastamuutus jäi alla nulli, võrreldes eelmise aasta maiga tõusid hinnad 0,1%, kaubad odavnesid 0,4%, samas teenused kallinesid 0,8% võrra. 2014. aasta maiga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim 8,1% odavam mootorikütus ning 5,4% kallinenud alkohoolsed joogid. Võrreldes eelmise aasta maiga on toidukaupadest enim kallinenud kuivatatud puuvili ja pähklid (33%) ning kohv (19%), odavnenud aga kartul (25%) ja suhkur (24%). 2014. aastal eksporditi Eestist kaupu jooksevhindades 12,1 mld euro väärtuses ja imporditi Eestisse 13,7 mld euro eest. Kaubavahetuse puudujääk oli 1,6 mld eurot, mis oli 58 mln eurot suurem kui 2013. aastal. Võrreldes 2013. aastaga kahanes eksport 2% ja import 1%. Peamised ekspordi sihtriigid 2014. aastal olid Rootsi (18% koguekspordist), Soome (15%) ja Läti (11%). Kaupadest eksporditi kõige rohkem elektriseadmeid (22% koguekspordist), mineraalseid tooteid (11%) ning põllumajandussaadusi ja toidukaupu (10%). Kõige rohkem imporditi kaupu Soomest (15% koguimpordist), Saksamaalt (12%) ja Rootsist (11%). Enim imporditi elektriseadmeid (19% koguimpordist), mineraalseid tooteid (13%) ning põllumajandussaadusi ja toidukaupu (11%). Ekspordi vähenemine oli peamiselt tingitud transpordivahendite, keemiatööstuse tooraine ja toodete ning mehaaniliste masinate väljaveo kahanemisest. Impordi vähenemist mõjutas enim transpordivahendite, mehaaniliste masinate ning põllumajandussaaduste ja toidukaupade sisseveo kahanemine. Euroopa Liidu riikide osatähtsus kaupade ekspordis oli 72% ja impordis 83%. Keskmine brutokuupalk oli 2015. aasta I kvartalis 1010 eurot ja see tõusis 2014. aasta I kvartaliga võrreldes 4,5%. Viimastes kvartalites on brutokuupalga tõus aeglustunud, sest 2014. aasta I kvartalis oli brutokuupalk eelmise aasta sama ajaga võrreldes kasvanud 7,3%. Samas on peamiselt tänu tarbijahindade langusele kasvanud reaalpalk (tõusis 2015. aasta I kvartalis võrreldes 2014. aasta I kvartaliga 5,4%), milles on arvesse võetud tarbijahinnaindeksi mõju. Suurimat brutokuupalka teeniti finants- ja kindlustustegevuses (1762 eurot), elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise sektoris (1660) ja info ning sidevaldkonnas (1631).
9 2015. aasta I kvartalis töötuse määr 6,6% ning tööhõive määr 63,3%. Võrreldes eelmise kvartaliga suurenes töötuse määr 0,3 protsendipunkti võrra, samas võrreldes eelmise aasta sama perioodiga vähenes töötuse määr 8,5%-st 6,6%-ni. Samas suurusjärgus töötuse määra langusega tõusis 15 74-aastaste tööhõive määr 2014. aasta I kvartali 61,1%-st 2015. aasta I kvartali 63,3%-ni. Hinnanguliselt oli 2015. aasta I kvartalis 623 000 hõivatut. Viimaseid aastaid on iseloomustanud tööturul aktiivsete inimeste arvu kahanemine, mis on tingitud eelkõige rahvastiku vähenemisest ja väikesearvuliste sünnikohortide tööikka jõudmisest. Siiski oli majanduslikult aktiivsete inimeste arv 2015. aasta I kvartalis veidi suurem kui eelmise aasta samas kvartalis ning 15 74-aastaste tööjõus osalemise määr tõusis 67,8%-ni. Suurima panuse tööjõus osalemise määra tõusu andis mitteaktiivsete inimeste arvu vähenemine 12 500 võrra 2014. aasta I kvartaliga võrreldes. Eelnevate aastate I kvartalitega võrreldes oli 2015. aasta I kvartalis tööjõus osalemise määr ehk tööjõu osatähtsus 15 74-aastases rahvastikus viimase 15 aasta kõrgeim. Tööeas rahvastiku suurenevat majanduslikku aktiivsust on viimastel aastatel oluliselt mõjutanud vanemaealiste (50 74-aastased) suurem osalus tööturul ning koolid lõpetanud ja tööturule suundunud suuremaarvulisem laulva revolutsiooni põlvkond. Turusituatsioon 2015. a I kvartalis sõlmiti Maa-ameti andmetel 10248 notariaalselt tõestatud kinnisvara ostu-müügitehingut, kinnisvaraturu kogukäive oli aasta esimeses kvartalis natuke üle 593 mln euro. Võrreldes möödunud aasta sama kvartaliga langes tehingute arv 0,3%, ent turu käive kasvas 19,1%. Traditsiooniliselt on aasta I kvartal olnud võrreldes teiste kvartalitega tagasihoidlikum nii tehingute arvu kui käibe poolest, mis peegeldus ka numbrites, kui võrrelda 2014. a IV kvartaliga, kus tehti 19,4% rohkem tehinguid 13,0% suurema käibega. 10 248 ostu-müügitehingust sooritati 2015. a I kvartalis 4834 kinnisasja tehingut väärtuses üle 307 mln euro, sellest 1055 eluhoonetega hoonestatud maa tehingut üle 75 mln euro eest. Korteriomanditehinguid sooritati I kvartalis 5380 väärtusega 284 mln eurot, millest 4496 tehingut käibega ligi 264 mln eurot moodustasid eluruumid. Võrreldes aasta taguse perioodiga sõlmiti ligi 5% vähem kinnisasja tehingut, samas suurenes käive suurenes ligi 26% (eluhoonetega hoonestatud maa vastavad näitajad olid 3,5% tehingute langust ja ligi 2,2% käibe tõusu). Ostu-müügitehingute kasvu näitasid korteriomanditehingud, mida võrreldes aasta taguse perioodiga sõlmiti ligi 5% rohkem; käive kasvas antud segmendis 14,6% (eluruumide osas kasvasid ostu-müügi tehingud 2% võrra, käibe kasvu oli 15,6%). Maakondade lõikes sooritati 2015. a I kvartalis enim tehinguid Harjumaal, kus sooritati 4451 kinnisvara ostumüügitehingut ligi 429 mln eurose käibe juures. Kogu Eestis sõlmitud tehingutest moodustas Harjumaa osa 43,4%, käive koguni üle 72,3%. 1056 ostu-müügitehingut sõlmiti Tartumaal (käive üle 54 mln euro), järgnesid 846 tehinguga Ida-Virumaa (käive ligi 17 mln eurot) ja 748 tehinguga Pärnumaa (käive üle 25 mln euro). Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvas tehingute hulk enim Raplamaal ja Pärnumaal (kasvu vastavalt 33,6% ja 25,1%), suurimat käibekasvu näitasid Läänemaa ja Harjumaa (kasvu vastavalt 44,0% ja 26,3%). Tehingute arv langes kokku üheksas maakonnas, kõige enam Hiiu- ja Saaremaal (vastavalt -60,9% ja -29,1%), käive langes kokku kaheksas maakonnas, enim Hiiu- ja Põlvamaal (vastavalt -49,0% ja -36,5%). Tervikuna tõusis eluaseme hinnaindeks 2014. aastal 2013. aasta keskmisega võrreldes 13,7%. Aastases võrdluses tõusid korterite hinnad 15,5% ja majade hinnad 9,1%. Eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2014. aasta IV
10 kvartalis võrreldes III kvartaliga -0,2% ja võrreldes 2013. aasta IV kvartaliga 10,1%. Eelmise kvartaliga võrreldes langesid korterite hinnad IV kvartalis 1% ning majade hinnad tõusid 1,8%. Tallinna tõusid korterite hinnad 1,1%, samas kui ülejäänud Eestis olid hinnad languses. Keila linn on 01.09.2015.a seisuga 9779 elanikuga väikelinn Põhja-Eestis, asudes pealinnast Tallinnast 25 km läänepool, Saue linnast 7 km ja Paldiski linnast 22 km. Linna pindala on 11,25 km², millest pool on tihedalt asustatud. Teine pool on kaetud metsade, looduslike heinamaade ja soodega. Keila idapiir kulgeb mööda Keila jõge, mis suubub Soome lahte Keila-Joa piirkonnas. Keilat läbivad Paldiskisse ja Lääne-Eestisse (Haapsallu) viivad maanteed ja raudtee, linn on Lääne-Harjumaa keskus. Hästi arenenud ettevõtlus pakub hulgaliselt töökohti mitte ainult Keila, vaid ka ümbruskonna valdade ja Tallinna elanikele. Kõik suuremad tööstuspiirkonnad paiknevad linna äärealadel. Tööstus- ja äripiirkonnana on Keila Harjumaa mõistes keskmiselt hinnatud, olles hinnatud eelkõige magistraalteede (Pärnu mnt, Tallinna ringtee ja sealtkaudu muud magistraalid) ja tööjõu läheduse poolest. Keila elamispindade peamise ostjaskonna moodustavad kohalikud ja Tallinnas tööl käivad inimesed ning teistest Tallinna lähipiirkondadest pärinevad inimesed, kel (sageli põhimõtteliselt) puudub soov elada kärarikast ning anonüümset linnaelu. Elamispindade soetajateks on peamiselt eestikeelne elanikkond, kes hindavad Keila väljakujunenud elukeskkonda, head ühis- ning autotranspordiühendust Tallinnaga mööda põhimagistraale ning kõiki võimalusi pakkuvat kohalikku infrastruktuuri. Keila linnas äripindade müügiturg praktiliselt puudub, 2014-2015 aasta jooksul on Keilas toimunud ärihoonetega vaid 10 müügitehingut. Toimunud tehingute hinnad on jäänud hinnavahemikku 33 000 600 000 eurot (kalleim tehing toimus pangahoonega), kusjuures pinnaühiku hinnad varieeruvad 157 800 EUR/m², keskmine hind 362 EUR/m². Äriobjektide müügipakkumiste arv on Keila linnas samuti väike. Hindamise hetke seisuga on kinnisvaraportaali city24.ee andmetel Keila linnas pakkumisel 6 äriobjekti kinnistute pakkumishinnad jäävad vahemikku 27 000 700 000 EUR/m² ehk valdavalt ca 230 595 EUR/m². 10.Hindamismeetod ja hindamine 10.1 Hindamismeetod Hinnatava vara näol on pigem tegemist müügiobjekti kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on vara ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt oleme käesolevas eksperthinnangus vara turuväärtuse leidmiseks valinud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparison Approach). Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnase müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetod on varade väärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. 10.2 Hindamine Hindamisel võetakse võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas ja kaudselt võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed kinnistud, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ andmebaasis ja Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Turuväärtuse leidmisel lähtutakse tehingu objekti tervikhinnast, kuna hinnatava vara puhul kajastab see hindaja hinnangul vara turuväärtust kõige täpsemini. Kohandatud tehinguhindadele osakaalude andmisel lähtume põhimõttest, et absoluutväärtuselt väikseima summaarse kohandusega tehingule antakse suurim osakaal ning suurima summaarse kohandusega tehingule väikseim osakaal. Kohandamisel kasutatakse võrdlusobjektide käibemaksuta tehinguhindasid. Leitud hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ning sellele ei lisandu käibemaksu.
11 Võrdlustabel Hinnatav vara Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Aadress Ohtu tee 2B, Keila linn Jaama tn Aegviidu alev Klooga mnt Tabasalu alevik Uus tn, Keila linn Müügihind (EUR/m²) 770 600 591 Müügihind (EUR) 50 000 30 000 33 000 Tehingu aeg 10.2014 12.2013 05.2015 Kohandus (%) 0,0% 0,0% 0,0% Ajaldatud müügihind (EUR/m²) 50 000 30 000 33 000 Asukoha võrdlus Asub Keila kesklinnas, äriliselt keskmiselt hinnatud asukohas, raudtee ja turu lähedal, magistraaltänavast eemal Halvem, asub Aegviidu alevis, väiksem asula, madalamalt hinnatud Parem, asub Tabasalu alevikus vahetult liiklustiheda Klooga mnt ääres, hästi leitav, kõrval kauplused ja parkla Parem, asub Keila kesklinnas, ärilise kasutuse kontekstis on asukoht hinnatud. Kinnistu on teelt hästi nähtava ja hea juurdepääsuga, paikneb ärihoonete naabruses. Kohandus (%) 20,0% -10,0% -20,0% Ehitise seisukord Remonti vajav endine kohvikuhoone Heas seisukorras kauplus-baar Remonti vajav müügipaviljon Rahuldavas seisukorras kauplusehoone Võrdlus Parem Võrreldav Parem Kohandus (%) -20,0% 0,0% -5,0% Siseviimistluse seisukord Remonti vajav Heas seisukorras Remonti vajav Rahuldavas seisukorras Võrdlus Parem Võrreldav Parem Kohandus (%) -30,0% 0,0% -10,0% Ruumide üldpind (m²) 28,4 64,9 50,0 55,8 Võrdlus Suurem, parem Suurem, parem Suurem, parem Kohandus (%) -20,0% -10,0% -10,0% Tehnovõrgud Olemas, elektriküte Olemas, elektriküte Puuduvad Olemas, elektriküte Võrdlus Võrreldav Halvem Võrreldav Kohandus (%) 0,0% 10,0% 0,0% Krundi suurus (m²) 414 682 958 600 Võrdlus Suurem, parem Suurem, parem Suurem, parem Kohandus (%) -10,0% -20,0% -10,0% Omandivorm Kinnisasi Kinnisasi Kinnisasi Kinnisasi Võrdlus Võrreldav Võrreldav Võrreldav Kohandus (%) 0,0% 0,0% 0,0% Lisaväärtus Puudub Puudub Puudub Kinnistul on täiendav ehitusõigus, olemasolevat hoonet on võimalik laiendada äripindade osas kuni 180 m² Võrdlus Võrreldav Võrreldav Parem Kohandus (%) 0,0% 0,0% -20,0% Summaarne kohandus -60,0% -30,0% -75,0% Absoluutkohandus 100,0% 50,0% 75,0% Kohandatud hind (EUR/m²) 16 975 20 000 21 000 8 250 Kaalud 0,2 0,5 0,3 Seega kujuneb hinnatava kinnistu turuväärtuseks hindamise hetkel 16 975 EUR ehk ümardatult ca 17 000 eurot.
12 11. Hindamistulemus Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu on Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ hinnangul aadressil Ohtu tee 2B, Keila linn, Harjumaa asuva kinnistu (registriosa 2880850) turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 09.09.2015.a: 17 000 EUR (seitseteist tuhat eurot) *Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Arvestades vara asukohta, suurust, seisukorda ja otstarvet, võib likviidsust pidada keskmisest madalamaks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 20%. Analoogsete kinnistute väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni üks aasta. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Tammre Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus 095318 Maa-ameti litsents 070 MA-mh Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Tel: 51 33381 e-mail: meelis.tammre@uusmaa.ee /allkirjastatud digitaalselt/ Käesolev eksperthinnang on koostatud 12 leheküljel ja 4 lisal: Lisa 1: Fotod Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõte. Lisa 3: Kvaliteediklasside määratlemise alused. Lisa 4: Vastavuskinnitus standardi nõuetele.
13 Eksperthinnangu lisad Lisa 1. Fotod
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Meelis Tammre Asutus: OÜ KINNISVARABÜROO UUS MAA Kuupäev: 9.09.2015 12:51:05 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 2880850 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 02.09.2015 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 2.09.2015 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande number Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Avamine, koosseisu muudatused, ühendamise ja jagamise kanded Kande kehtivus 1 29601:001:0127 Ärimaa 100%, Harju maakond, Keila linn, Ohtu tee 2b. Katastriüksus on moodustatud plaani ja kaardimaterjali alusel. 414 m2 Registriosa avamisel 22.06.2015 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 2.09.2015. Kohtunikuabi Mare Tomingas kehtiv II jagu OMANIK Kande number Omanik Kande alus Kande kehtivus 1 Keila linn 22.06.2015 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 2.09.2015. Kohtunikuabi Mare Tomingas kehtiv III jagu Kande number KOORMATISED JA KITSENDUSED Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete muudatused ja hüpoteegid ja märked; käsutusõiguse kitsendused kustutamised Kande kehtivus IV jagu HÜPOTEEGID Kande number Hüpoteegid Hüpoteegi summa Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused ja kustutamised Kande kehtivus
15 Lisa 3: Kvaliteediklasside määratlemise alused Kvaliteedihinnang teguritele Nr Tegur Hinnang Koondhinnang I Asukoha kvaliteet 1 Sünergia ja teenuste kättesaadavus 2 Ümbrus 3 Teed ja tänavad, parkimine 4 Mööduv liiklusvoog, nähtavus, juurdepääs, turvalisus 5 Ühistransport 6 Kasutust piiravate kitsenduste mõju 7 Võrguteenused 8 Ehitusõigus 9 Kuju ja suurus 10 Haljastus ja heakord 11 Ehitusgeoloogia ja veerežiim 12 Vaade 13 Keskkonnariskid II Hoone kvaliteet 1 Arhitektuurne lahend 2 Hoone näitajad 3 Hoone konstruktsioonide seisukord 4 Hoone tehnoseadmete seisukord 5 Hoone välisviimistluse kvaliteet 6 Hoone siseviimistluse kvaliteet ja kohtkindla sisustuse olemasolu ning kvaliteet 7 Hoone sisekliima III Kinnisvara juhtimise kvaliteet 1 Dokumentatsioon 2 Kinnisvarajuhi ja/või halduri pädevus 3 Kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega seotud teenuste korraldus 4 Energiatarbimise juhtimine 5 Vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus
16 Lisa 4. Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande kuupäev: 11.09.2015.a. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Tammre Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus 095318 Maa-ameti litsents 070 MA-mh Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Tel: 51 33381 e-mail: meelis.tammre@uusmaa.ee /allkirjastatud digitaalselt/