Üürivaidlusasi nr. 11-1/11/17 Otsuse kuupäev ja koht 13.04.2017, Tallinn Üürikomisjoni koosseis Heli Hellamaa (istungi juhataja), Anne Oad, Mai Sõber, istungi sekretär Maarika Snoting Üürivaidlusasi Tallinna linna (Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn) avaldus S. V. i (ik, elukoht Uxx-Mxxxxx x-x, 11711 Tallinn) vastu nõuetes kohustada S. V. ki tagastama Tallinna linnale Uxx-Mxxxxx x-x Tallinnas asuv eluruum, selle mittetagastamisel määrata otsuse täitmise viisiks tema sellest eluruumist väljatõstmine koos talle kuuluva varaga ning välja mõista S. V.-lt Tallinna linna kasuks eluruumi Uxx-Mxxxxx x-x üürija kõrvalkulude võlg ning kahjuhüvitis ja kõrvalkulud eluruumi tagastamisega viivitamise eest kokku 630,57 eurot ja alates 02.04.2017 kuni eluruumi tagastamiseni vastavalt igakuiselt esitatavatele arvetele ning viivis 67,89 eurot ja alates 02.04.2017 määras 0,15% maksmata summast päevas kuni võla tasumiseni. Istungil osalenud isikud Avaldaja esindaja OÜ Haabersti Haldus esindaja Erika Scholler. Asja läbivaatamise kuupäev 04.04.2017 Resolutsioon Tallinna Üürikomisjon otsustas: 1. Avaldus rahuldada osaliselt. 2. Kohustada S. V. ki tagastama Tallinna linnale eluruum Uxx-Mxxxxx x-2 Tallinnas, eluruumi mittevabastamisel määrata otsuse täitmise viisiks tõsta ta koos temale kuuluva varaga eelnimetatud eluruumist välja. 3. Välja mõista S. V. ilt Tallinna linna kasuks Uxx-Mxxxxx x-x Tallinnas asuva eluruumi üüri- ja kõrvalkulude võlg ning kahjuhüvitis ja kõrvalkulud eluruumi tagastamisega viivitamise eest kokku 630,57 eurot (kuussada kolmkümmend eurot 57 senti). 4. Välja mõista S. V. ilt alates 02.04.2017 kuni eluruumi tagastamiseni Tallinna linna kasuks igakuine kahjuhüvitis eluruumi vabastamisega viivitamise eest 44,98 eurot kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud vastavalt esitatavatele arvetele. 5. Välja mõista S. V. ilt võlalt arvestatud viivis 67,89 eurot (kuuskümmend seitse eurot 89 senti). 6. Välja mõista S. V. ilt kahjuhüvitiselt ja kõrvalkuludelt arvestatud viivis alates 02.04.2017 määras 0,15% päevas kuni võla tasumiseni. 7. Käesoleva otsuse resolutsiooni punktides 4 ja 6 välja mõistetavad summad kokku ei tohi ületada 2501,54 eurot (kaks tuhat viissada üks eurot 54 senti). Samas üürivaidluses kohtusse pöördumise kord Kui pool ei nõustu üürikomisjoni otsusega, võib ta sama üürivaidlusasja läbivaatamiseks pöörduda Harju Maakohtusse otsuse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul. Kohtusse pöördumiseks esitatakse hagivaldus, mitte kaebus komisjoni otsuse peale. Hagiavalduses tuleb viidata üürikomisjoni otsusele.
2 Kui komisjon rahuldab avalduse osaliselt, võib avaldaja esitada hagi kohtusse asja lahendamiseks rahuldamata osas. Hagis võib esitada üksnes samad nõuded, mis esitati komisjonile. Teine pool võib esitada kohtule taotluse, et kohus vaataks komisjonile esitatud avalduse läbi hagimenetluse korras hagina. Sel juhul on hageja komisjoni poole pöördunud isik ja kostja kohtule avalduse esitanud pool ja komisjonile esitatud avaldus loetakse hagiavalduseks. Kohtule esitatavas avalduses tuleb märkida, et üürikomisjon on asja juba lahendanud ja lisada üürikomisjoni otsuse ärakiri. Avalduselt tuleb tasuda riigilõiv summas, mille hageja oleks pidanud tasuma hagi esitamise korral Üürikomisjoni otsus jõustub, kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas vaidlusasjas. Otsuse osalisel vaidlustamisel jõustub otsus osas, mis ei ole seotud vaidlustatud osaga. Jõustunud otsus avaldatakse üürikomisjoni veebilehel ja täidetakse täitemenetluse sätete alusel. Avalduse asjaolud ja nõue Tallinna linna esindaja OÜ Haabersti Haldus avalduse kohaselt oli Tallinna linn üürileandjana (edaspidi ka kui avaldaja) sõlminud vastustaja S. V. i kui üürnikuga (edaspidi ka kui vastustaja) 10.11.2005 eluruumi üürilepingu Uxx-Mxxxxx x-x Tallinnas asuva 29,4 m 2 suuruse eluruumi kasutamiseks. Üürnik kinnitas lepingu allkirjastamisega, et on tutvunud üürilepingu tingimustega ja kohustub neid järgima. Tallinna Linnavaraamet ja OÜ Haabersti Haldus sõlmisid 18.12.2014 lepingu Uxx-Mxxxxx x elamu haldamiseks. Sellest tulenevalt on OÜ-l Haabersti Haldus kui haldajal õigus ja kohustus valvata üürilepingute täitmise üle ja lepingutingimuste rikkumise tuvastamisel rakendada kohe rikkuja suhtes seaduslikke ja lepingulisi mõjutusvahendeid. Vastustajale koostati 06.01.2017 üürilepingu ülesütlemisavaldus, mille vastustaja sai kätte 19.01.2017. Ülesütlemisavalduse kohaselt öeldi üürileping üles 20.01.2017. Vastustaja leping lõpetati, kuna ülesütlemise hetkel oli ta viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende oluliste osade tasumisega ja võlgnetava üüri summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa ja/või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Üürnikule oli saadetud kolm hoiatust. Vastustaja ei ole üürikomisjonile avalduse esitamise ajaks eluruumi vabastanud. Vastustajal on võlg 01. juulist 2016 kuni avalduse esitamiseni. Nimetatud perioodil tegi vastustaja korteri eest kolm makset kokku 190 eurot. Tuginedes õigusliku alusena võlaõigusseaduse (VÕS) -dele 271, 292 lg 1, 100, 101 lg 1 p 1 ja p 6, 108 lg 1, 113 lg 1, 316 lg 1 p-dele 1-3, 334 ja 335, üürilepingu p-le 9 ning üürilepingu tüüptingimuste p-dele 7.1, 7.2, 8.2 ja 8.3 esitas avaldaja avalduses nõuded kohustada S. V. ki tagastama Tallinna linnale eluruum Uxx-Mxxxxx x-x Tallinnas ja määrata otsuse täitmise viisiks tema väljatõstmine sellest eluruumist koos temale kuuluva varaga ja mõista vastustajalt välja üüri- ja kõrvalkulude võlg ning kahjuhüvitis ja kõrvalkulud 01.02.2017 seisuga 430,12 eurot ja alates 02.02.2017 kuni eluruumi tagastamiseni, viivis rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise eest 33,99 eurot ja alates 02.02.2017 kuni võla tasumiseni 0,15% tasumata summast päevas. Istungil esitas avaldaja esindaja viimase vastustajale koostatud arve ja saldoväljatrüki ning täpsustas nõudeid. Vastustaja maksis vahepeal 45 eurot veebruaris 2017. Seisuga 01.04.2017 on kindlas summas nõutav üüri- ja kõrvalkulude võlg ja kahjuhüvitis, mida avaldaja nõuab, kokku 630,57 euro ja alates 02.04.2017 kuni eluruumi tagastamiseni vastavalt esitatavatele arvetele. Nõudeks on ka viivis võlalt 01.04.2017 seisuga 67,89 eurot ja alates 02.04.2017 määras 0,15% võlalt päevas kuni selle tasumiseni. Avaldaja esindajal ei ole vastustaja võla põhjus teada. Enne juulit 2016 ei ole avaldaja esindajale teadaolevalt vastustajaga suuri probleeme olnud. Vastustaja üürileping lõppes ülesütlemisega 20.01.2017. Haldur on püüdnud vastustajaga suhelda, kuid ust ei avata, kuigi vastustaja on kodus. Jäi ka eluruumi tagastamise
3 nõude ja otsuse täitmise viisi määramise juurde. Palus avalduse läbi vaadata vastustaja kohalolekuta. Vastustaja vastuväited Vastustaja postiasutuse kaudu saadetud istungikutset ja menetlusdokumente vastu ei võtnud, need tagastati postiasutusest hoiutähtaja möödumise tõttu (tlk 32-33). Seejärel taotles avaldaja eelnimetatud dokumentide vastustajale kätte toimetamist kohtutäituri kaudu. Vastavalt Tallinna kohtutäitur Mati Kadak u menetlusdokumentide kättetoimetamise aktile (tlk 39-41) püüdis kohtutäitur dokumente vastustajale edastada 10.03.2017 kell 19.04, kuid vastustajat ei olnud kodus, 15.03.2017 oli vastustaja kodus, kuid keeldus dokumente vastu võtmast ja dokumendid pandi Uus-Maleva 6-2 korteri postkasti. Komisjon on kontrollinud, et nimetatud aadress on ka vastustaja rahvastikuregistris registreeritud elukohaks. Eeltoodu põhjal leiab komisjon, et vastustajal oli võimalus dokumendid kätte saada ja nendega tutvuda ning seega pidi ta teadma istungi toimumise aega ja kohta ning tema vastu esitatud nõudeid. Kutses teatati võimalusest esitada nõuetele vastuväiteid ja selgitati istungile mitteilmumise tagajärgi. Vastustaja üürikomisjonile midagi ei vastanud. Üürikomisjoni istungile vastustaja ei ilmunud, ilmumata jätmise mõjuvatest põhjustest komisjonile ei teatanud. Üürikomisjoni otsuse põhjendused Üürikomisjon, kuulanud ära kohal olnud üürivaidluse poole, tutvunud esitatud tõenditega ja hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et avaldaja avaldus tuleb rahuldada osaliselt Üürikomisjon juhindub otsuse tegemisel üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) -dest 12 lg 5, 17 ja 19-22. Üürikomisjon tegi kindlaks, et eluruumi üürilepingu on Tallinna Linnavalitsuse 02.06.2005 korralduse nr 169 alusel sõlminud S. Sxxxxxxxx-iga Uxx-Mxxxxx x-x Tallinnas asuva 29,4 m 2 eluruumi andmiseks üürniku kasutusse tähtajaga viis aastat Tallinna linna esindanud AS Maket Kinnisvara (üürileping, tlk 6). Rahvastikuregistri andmebaasi andmetel on vastustaja perekonnanimi Sxxxxxxxxx alates 09.08.2007 muudetud Vxxxxx. Tallinna Linnavalitsuse 06.10.2010 korralduse 1531-k kohaselt pikendati vastustaja üürilepingut üheks aastaks (tlk 9). Et vastustajaga on üürisuhe jätkunud, kinnitab avaldaja esindaja koostatud tabel, millest nähtub vastustajale korteri eest maksete määramine ja tema tasumine (korteri saldo, tlk 24 ja 48). Üürilepingu sõlmimisel vastustajaga lepiti p-s 9 kokku üürisumma 588 krooni kuus. Tallinna Linnavalitsuse 25.11.2009 korralduse nr 1957-k alusel (tlk 42-43) kehtestati alates 01.01.2010 muuhulgas ka Uxx-Mxxxxx x üüri suuruseks 24 krooni üldpinna ühe ruutmeetri kohta ühes kalendrikuus. Tallinna Linnavalitsuse 03.11.2010 korralduse nr 1681-k alusel (tlk 44-45) kehtestati alates 01.01.2011 muuhulgas ka Uxx-Mxxxxx x elamu üüri suuruseks 1,53 eurot eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta ühes kalendrikuus. Avaldaja esindaja Haabersti Haldus OÜ (registrikood 11536034) õigus tegutseda üürisuhetes Tallinna linna esindajana tuleneb Tallinna Linnavaraameti ja Haabersti Haldus OÜ vahel 18.12.2014 sõlmitud lepingust (tlk 10-19). Tallinna Linnavalitsuse 07.05.2003 määrusega nr 38 on kinnitatud Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused (edaspidi: üürilepingu tingimused või tüüptingimused; https://oigusaktid.tallinn.ee). Üürilepingu p 12 kohaselt üürnik teab, et tema üürilepingu tingimustena kehtivad eelnimetatud tingimused, ta on nendega tutvunud, neid mõistnud ja nendega nõustunud. Üürnik teab ka, et talle kui eluruumi hädasti vajavale isikule andis Tallinna linn eluruumi üürile seadusest ja linna õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks ning et lisaks üürile tuleb tal maksta ka eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude eest ja eluruumiga seotud maksud.
4 Tüüptingimuste p 7.2 kohaselt on üürnik lisaks üürile kohustatud igakuiselt maksma ka kõigi eluruumiga seotud kõrvalkulude eest. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja, lähtudes mõõturite näitudest, teenuste pakkujate esitatavatest arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Vastavalt tüüptingimuste p-dele 8.1 ja 8.2 esitab üürileandja üürnikule igakuiselt kuu 20. kuupäevaks arve ning üürnik on kohustatud maksed 10 päeva jooksul tasuma. Üürnik on hiljemalt lepingu lõppemise päeval kohustatud eluruumi oma varast vabastama ning andma eluruumi üle üürileandja valdusesse. Üürnik peab eluruumi tagastama seisundis, mis vastab eluruumi lepingujärgsele kasutamisele. Eluruumi üleandmisel annab üürnik üle kõik eluruumi võtmed ning vormistatakse eluruumi vastuvõtmise akt (tüüptingimuste p-d 23.1, 23.2). Üürilepingu tüüptingimused sätestavad ka, et kui üürnik lepingu lõppemisel viivitab eluruumi üleandmisega ja võtmete tagastamisega, peab ta viivitatud aja eest maksma kõik kõrvalkulud ja üürileandjale kahjuhüvitist (tüüptingimuste p 23.5). Vastustaja on tasunud korteri eest alates juulist 2016 kuni istungi toimumiseni neli korda, makstes viimati 45 eurot veebruaris 2017. Avaldaja esindaja on 09.03.2016, 13.10.2016 ja 07.11.2016 kirjades (tlk 21-23) hoiatanud vastustajat võlast ja andnud talle tähtaegu võla tasumiseks ning teavitanud, et võla tähtajaks mittetasumisel öeldakse üürileping üles. Vastustaja temale antud tähtaegadeks võlga ei tasunud. Seepeale ütles avaldaja 06.01.2017 koostatud ülesütlemisavaldusega üürilepingu 20.01.2017 üles. Avaldaja nõueteks on kohustada S. V. ki tagastama Tallinna linnale Uxx-Mxxxxx x-x asuv eluruum, selle mittetagastamisel määrata otsuse täitmise viisiks tema eluruumist väljatõstmine koos talle kuuluva varaga ning välja mõista vastustajalt avaldaja kasuks eelnimetatud eluruumi üüri- ja kõrvalkulude võlg ning kahjuhüvitis eluruumi tagastamisega viivitamise eest ja kõrvalkulud kokku 630,57 eurot ja alates 02.04.2017 kuni eluruumi tagastamiseni vastavalt igakuiselt esitatavatele arvetele ning viivis 67,89 eurot ja alates 02.04.2017 määras 0,15% maksmata summast päevas kuni võla tasumiseni. Otsustamaks eluruumi vabastamise nõude üle, peab üürikomisjon kõigepealt tuvastama, kas avaldajal oli alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja kas vastustaja üürileping on lõppenud. Seejärel võtab komisjon seisukoha üüri- ja kõrvalkulude võla, eluruumi vabastamisega viivitamise eest kahjuhüvitise ja maksmisega viivitamise eest viivise väljamõistmise nõuetes. 1) Üürikomisjoni seisukoht eluruumi vabastamise nõudes ja otsuse täitmise viisi määramise osas. VÕS 313 lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Samas lg 2 sätestab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse -des 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS 316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Üürilepingu tüüptingimuste p-dest 22.5, 22.6 ja 22.7 tulenevalt on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgneb üüri
5 summas, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgneb kõrvalkulude eest summas, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. VÕS 325 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavaldus peab olema esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eeltoodud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Avaldaja esindaja koostas 06.01.2017 vastustajale kirjaliku üürilepingu ülesütlemisavalduse (tlk 20). Selles on märgitud ülesütlemise põhjuseks, et vastustaja on enam kui kolmel kuul järjest olnud viivituses tasumisele kuuluva üüri või kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega ja vastustaja üüri- ja kõrvalkulude võlg 03.01.2017 seisuga on 364,63 eurot. Ülesütlemisel tugines üürileandja esindaja VÕS 313 lg 1 ja tüüptingimustes sätestatule. Vastustajale öeldakse üles 10.11.2005 sõlmitud üürileping aadressil Uus-Maleva 6-2 asuva eluruumi kasutamiseks ja lepingust tulenevad üürisuhted lõpevad 20.01.2017. Eluruum paluti vabastada 20.01.2017 ning üürilepingu ülesütlemist on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest kas Tallinna Üürikomisjonis või Harju Maakohtus. Nagu eespool tuvastatud, öeldi üürileping vastustajale üles tema makseviivituse ja võla ehk temapoolse olulise lepingurikkumise tõttu. Vastustaja sai avaldaja saadetud ülesütlemisavalduse postiasutusest allkirja vastu kätte 19.01.2017 ja komisjon loeb ülesütlemisavalduse sellest päevast vastustaja suhtes kehtivaks muutunuks. VÕS 313 lg 3 kohaselt üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama. Komisjoni hinnangul on ülesütlemisavalduses märgitud kõik seaduses nõutud andmed. Vastustaja ülesütlemist vaidlustanud ei ole (Harju Maakohtu vastus üürikomisjoni järelpärimisele, tlk 31). Tulenevalt üürilepingust oli vastustajal üürnikuna kohustus tasuda eluruumi eest iga kuu 30. kuupäevaks. Avaldaja esitatud arvetega (tlk 26 ja 49) on tõendatud, et vastustajale määratava üüri suurus ühes kuus oli 44,98 eurot. Korteri saldost nähtub, et vastustajal on eluruumi eest pidev võlg juulist 2016. Vastustaja maksis üürileandjale korteri eest 2016. a. augustis ja detsembris ning jaanuaris ja veebruaris 2017, s.h. viimased maksed pärast ülesütlemisavalduse koostamist. Ükski makse ei ole võlga kustutanud. Vastustaja võla suurus enne ülesütlemist oli 2016. a. oktoobris 193,97 eurot, novembris 308,25 eurot ja detsembris 364,63 eurot. Seega ei täitnud vastustaja lepinguga võetud maksmise kohustust ja ülesütlemisavalduses märgitu on õige, vastustaja oli viivituses vähemalt üürisumma maksmisega kolm kuud järjest ja tema võlg üürilepingu ülesütlemise ajaks 364,63 eurot ületas kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri (3x44,98=134,94 ) ja ka kokku üüri- ja kõrvalkulude summa (esitatud saldo põhjal suurim kuumakse enne ülesütlemist 2016. a. detsembris 116,39x3=349,17). Eeltoodu põhjal leiab üürikomisjon, et kuna üürnikule oli antud tähtaegu lepingu rikkumise lõpetamiseks, mis lõppesid tulemusteta, üürilepingu ülesütlemisavaldus vastab seaduse nõuetele, üürnik on selle kätte saanud ja üürileandjal oli alus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, siis lõppes üürileping erakorralise ülesütlemisega, nagu ülesütlemisavalduses märgitud, 20.01.2017. Vastavalt VÕS 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Eluruumi tagastamise kohustuse sätestavad ka tüüptingimuste p-d 23.1 ja 23.2, mille kohaselt tuleb üürilepingu lõppemisel eluruum ja võtmed üürileandjale aktiga üle anda. Kuna üürileping lõppes 20.01.2017, kuid vastustaja eluruumi vabastanud ega üürileandjale üle andnud ei ole, on avaldajal õigus nõuda eluruumi tagastamist. Eluruumi mittetagastamist kinnitab ka asjaolu, et tahteavalduse kättetoimetamise akti kohaselt oli vastustaja 15.03.2017 kodus, kuid ei avanud
6 ust. Seega avaldaja nõue tuleb rahuldada ja kohustada vastustajat vabastama ja tagastama avaldajale eluruum Uxx-Mxxxxx x-x Tallinnas. Täitemenetluse seadustiku (TMS) 180 kohaselt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti vabatahtlikult (sh ei vabasta eluruumi), võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusesse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. Täitedokumendiks on ka üürikomisjoni otsus (TMS 2 lg 1 p 7). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) 445 lg 1 näeb ette, et kohus võib otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Menetlusele üürikomisjonis TsMS selles osas ei laiene. Samas ei oleks ÜVLS mõttega kooskõlas, kui üürikomisjoni otsust ei saaks õigustatud pool täita, vaid peaks selleks pöörduma samas asjas veelkord vaidlust lahendavasse organisse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse 4 kohaselt kohaldatakse õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ega eesmärgile. Seetõttu on põhjendatud seaduse analoogia kasutamine, kuna vastasel juhul võib komisjoni otsuse täitmine osutuda avaldajale ebamõistlikult koormavaks. Komisjon leiab, et on vaja määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja otsustab, et eluruumi Uxx- Mxxxxx x-x Tallinnas mittetagastamisel tuleb S. V. koos talle kuuluva varaga sellest eluruumist välja tõsta. 2) Üürikomisjoni seisukoht võla väljamõistmise nõudes. Avaldaja nõuab vastustajalt üüri- ja kõrvalkulude võlga ning kahjuhüvitist ja kõrvalkulusid eluruumi tagastamisega viivitamise eest ajavahemiku 01.07.2016 kuni 01.04.2017 eest kokku 630,57 eurot ja alates 02.04.2017 kuni eluruumi tagastamiseni vastavalt esitatavatele arvetele. Vastustaja ei ole võlale vastu vaielnud. Vastavalt VÕS -le 271 kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Sama seaduse 292 lg 1 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste hüvitamiseks. Ka tüüptingimuste p 23.5 kehtestab põhimõtte, et kui üürnik viivitab eluruumi vabastamisega pärast lepingu lõppemist, peab ta sel ajal maksma nii üürileandjale kahjuhüvitis kui ka kõigi kõrvalkulude eest. VÕS 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt kohustus loetakse täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Vastavalt VÕS 82 lg 7 muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Tüüptingimuste p-de 7.1 ja 7.2 kohaselt pidi vastustaja maksma üüri iga kalendrikuu kohta ja igakuiselt kandma kõik eluruumiga seotud kõrvalkulud, sh üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele ja eluruumile vastava osa kuludest hoonekindlustusele selle olemasolul. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja, lähtudes mõõturite näitudest (mõõturite olemasolul), teenuste pakkujate esitatavatest arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Maksed pidi vastustaja tasuma igakuiselt kuu 30. kuupäevaks.
7 Komisjonil puudub alus kahelda, et vastustaja sai üürilepingu sõlmimisel eluruumi enda kasutusse, ta on selles elanud ja tarbinud talle osutatud teenuseid. Tõendeid arvete vaidlustamisest ei ole. Korteri saldost nähtub, et vastustajale on esitatud arveid igakuiselt. Nagu eespool juba tuvastatud, on vastustajal eluruumi eest pidev võlg alates vähemalt juulist 2016. Vastustaja üürileping lõppes erakorralise ülesütlemisega 20.01.2017. Pärast seda kuupäeva nõuab avaldaja vastustajalt kahjuhüvitist eluruumi tagastamisega viivitamise eest ja kõrvalkulusid vastavalt arvetele. Seega koosneb vastustajalt nõutav summa üürivõlast, kahjuhüvitisest ning kõrvalkulude võlast. Avaldaja nõuab vastustajalt võlga 01.04.2017 seisuga kokku 630,57 eurot. Sama summa nähtub nii esitatud korteri saldolt (tlk 48) kui vastustajale 09.03.2017 koostatud arvelt veebruari 2017 eest (tlk 49). Seega on avaldaja nõue õige ja tõendatud. Vastustajalt tuleb 630,57 eurot kokku kui üüri- ja kõrvalkulude võlg ning kahjuhüvitis ja kõrvalkulud eluruumi tagastamisega viivitamise eest välja mõista. Lisaks sellele, kuna ei ole teada, millal vastustaja eluruumi vabastab ja avaldajale tagastab, nõuab avaldaja kahjuhüvitist eluruumi tagastamisega viivitamise eest ka etteulatuvalt, alates 02.04.2017 kuni eluruumi tagastamiseni vastavalt igakuiselt esitatavatele arvetele. Eespool on märgitud, et vastustaja igakuise üürimakse suurus oli 44,98 eurot. Avaldaja esindaja kinnitusel jätkatakse vastustajale kahjuhüvitise määramist senises üürimääras ja esitatakse jätkuvalt arveid ka kõrvalkulude eest TsMS 369 sätestab, et tulevase nõude täitmise hagi võib esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas nõuda ka pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus. Komisjon leiab, et avaldaja nõue on põhjendatud, kuna vaatamata üürilepingu lõppemisele ei ole eluruumi tagastatud ega ole teada, millal vastustaja seda teeb. Arvestades eeltoodut, on komisjon seisukohal, et vastustaja peab kõik talle esitatud ja ka tulevikus esitatavad arved täies mahus ära maksma kuni ajani, mil ta eluruumi üürileandjale tagastab. Üürikomisjon otsustab avaldaja nõude rahuldada ja mõista vastustajalt eluruumi vabastamisega viivitamise eest välja kahjuhüvitise 44,98 eurot kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud etteulatuvalt summas, mis kajastuvad alates aprillist 2017 kuni eluruumi tagastamiseni esitatavatel arvetel. 3) Üürikomisjoni seisukoht viivise väljamõistmise nõudes. Viivist nõuab avaldaja esindaja samuti kahes osas: 01.04.2017 seisuga 67,89 eurot ja alates 02.04.2017 määras 0,15% üüri- ja kõrvalkulude ning kahjuhüvitise võlalt päevas iga viivitatud päeva eest kuni võla tasumiseni. Üürikomisjon on eespool tuvastanud vastustaja vähemalt 9- kuulise maksmisega viivitamise ja ka võla. Seega on olemas alus vastustajalt viivise nõudmiseks. VÕS 101 lg 1 p 6 alusel võib võlausaldaja juhul, kui võlgnik viivitab rahalise kohustuse täitmisega, nõuda temalt viivist. VÕS 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse -s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Ka üürilepingu tüüptingimuste p 8.3 näeb ette üürileandja õiguse nõuda maksmisega viivitamisel üürnikult viivist 0,15% tasumata summalt päevas. Kuna avaldaja esindaja on sellises määras viivist ka arvestatud, on viivise-nõue põhjendatud.
8 Komisjonile esitatud korteri saldos (tlk 25) kajastub viivise arvestamine vastustaja võlalt alates juulist 2016. Viivist on arvestatud igakuiselt eelmise kuu eest järgmise kuu arve koostamise momendil, arvestades selleks ajaks kogunenud võla kogusummat ning korrutades selle arvestuse toimumise kuu päevade arvuga. Komisjoni hinnangul vastab viivise arvestus kehtivatele nõuetele. Korteri saldo väljavõtte kohaselt on 01.04.2017 seisuga arvestatud viivist kokku 67,89 eurot (tlk 48) ning sellist summat avaldaja esindaja vastustajalt nõuabki. Seega on kindla summana esitatud viivise nõue õige ja põhjendatud. Lisaks sellele, kuna ei ole teada, millal vastustaja võla ära maksab, nõuab avaldaja vastustajalt viivist etteulatuvalt alates 02.04.2017 kuni võla tasumiseni määras 0,15% võlalt päevas. Komisjoni hinnangul on ka see nõue, arvestades vastustaja senist maksekäitumist, põhjendatud. Etteulatuvalt lubab viivist nõuda TsMS 367, mille kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Vastustaja ei ole viivisenõudele vastu vaielnud. Komisjon leiab, et avaldaja viivisenõue on tervikuna põhjendatud ning seaduslik ja tuleb rahuldada. Vastustajalt tuleb välja mõista viivis 01.04.2017 seisuga 67,89 eurot ja alates 02.04.2017 kahjuhüvitise kuumakselt 44,98 eurolt ja samast ajast määratavatelt kõrvalkuludelt kuni eluruumi tagastamiseni määras 0,15% päevas iga maksmisega viivitatud päeva eest kuni võla tasumiseni. Komisjon on eespool otsustanud vastustajalt välja mõista kindla summana võla 630,57 eurot, samuti viivise võlalt 67,89 eurot, kokku 698,46 eurot (630,57+67,89). ÜVLS 1 lg 1 1 sätestab, et üürikomisjonides ei lahendata vaidlusi rahaliste nõuete üle, mis ületavad 3200 eurot. Kuna üürileandja kindla summana esitatud rahalised nõuded on kokku 698,46 eurot, on vastustajalt võimalik kindla summata etteulatuvate nõuetena sisse nõuda mitte rohkem kui 2501,54 eurot (3200 698,46). ÜVLS 12 lg 5 kohaselt, kui vastustaja ei ilmu istungile mõjuva põhjuseta, lahendab komisjon vaidluse tema kohalolekuta või lükkab avaldaja taotlusel istungi edasi. Vastustaja kutsuti üürikomisjoni istungile kirjaliku kutsega, mille komisjon luges temale kättetoimetatuks. Selles olid talle teatavaks tehtud üürikomisjoni istungi toimumise aeg ja koht, tema vastu esitatud nõuded ja võimalus nõuetele vastata ning selgitatud ka istungile mitteilmumise tagajärgi. Vastustaja nõuetele ei vastanud, ei ilmunud üürikomisjoni istungile ega teatanud mõjuvate põhjuste olemasolust istungilt puudumiseks. Avaldaja ei taotlenud seoses vastustaja istungilt puudumisega istungi edasilükkamist, mistõttu lahendas komisjon vaidluse vastustaja kohalolekuta. Avaldaja avaldus tuleb rahuldada osaliselt. Üürikomisjoni liige Üürikomisjoni liige Üürikomisjoni liige Heli Hellamaa Anne Oad Mai Sõber