Konsolideeritud I poolaasta aruanne 2016 EfTEN Kinnisvarafond II AS Registrikood: 12781528 Aruandeperioodi algus: 01.01.2016 Aruandeperioodi lõpp: 30.06.2016 Aadress: A. Lauteri 5, 10114 Tallinn E-posti aadress: info@eften.ee Veebilehe aadress: www.eften.ee
Sisukord TEGEVUSARUANNE KONSOLIDEERIMISGRUPI 2016. AASTA RAAMATUPIDAMISE POOLAASTA ARUANNE Konsolideeritud kasumiaruanne Konsolideeritud koondkasumiaruanne Konsolideeritud finantsseisundi aruanne Konsolideeritud rahavoogude aruanne Konsolideeritud omakapitali muutuste aruanne Lisad konsolideerimisgrupi raamatupidamise aastaaruandele 1 Raamatupidamisaruande koostamisel kasutatud üldised printsiibid 1.1 Kokkuvõte olulisematest arvestusprintsiipidest 2 Tütarettevõtted 3 Müügitulu 4 Müüdud teenuste ja kaupade kulud 5 Turustuskulud 6 Üldhalduskulud 7 Muud äritulud ja muud ärikulud 8 Finantskulud 9 Tulumaks 10 Raha ja raha ekvivalendid 11 Nõuded ja viitlaekumised 12 Ettemakstud kulud 13 Kinnisvarainvesteeringud 14 Materiaalne põhivara 15 Laenukohustused 16 Võlad ja ettemaksed 17 Edukustasu kohustus 18 Tuletisinstrumendid 19 Finantsinstrumendid, finantsriskide juhtimine 20 Aktsiakapital 21 Tingimuslikud kohustused 22 Tehingud seotud osapooltega 23 Bilansipäeva järgsed sündmused 24 Emaettevõtte konsolideerimata kasumiaruanne 25 Emaettevõtte konsolideerimata bilanss 26 Emaettevõtte konsolideerimata rahavoogude aruanne 27 Emaettevõtte konsolideerimata omakapitali muutuste aruanne Juhatuse ja nõukogu liikmete allkirjad 2016. aasta poolaasta aruandele 3 8 8 8 9 10 11 12 12 12 18 19 19 20 20 20 21 21 21 22 22 23 24 25 27 27 28 28 31 31 31 32 32 33 34 35 36 2
EfTEN Kinnisvarafond II AS Konsolideeritud I poolaasta aruanne 2016 TEGEVUSARUANNE Finantsülevaade EfTEN Kinnisvarafond II AS i konsolideeritud 2016. aasta esimese kuue kuu müügitulu oli 5,7 miljonit eurot ja puhaskasum 2,8 miljonit eurot. Konsolideeritud brutokasumi marginaal oli 62%. Kontserni kinnistutega seotud kulud, turustuskulud, üldkulud ning muud tulud ja -kulud moodustasid 2016. aasta esimesel poolaastal müügitulust 54,5%. I poolaasta 2016 2015 5,701 3,654 Kinnistutega seotud kulud, s.h turustuskulud -2,415-2,021 Intressikulud ja intressitulud -0,357-0,107 2,929 1,526 Valitsemistasud -0,230-0,106 Muud tulud ja -kulud -0,462-0,332 2,237 1,087 miljonites Müügitulu Neto üüritulu miinus finantskulud Kasum enne kinnisvarainvesteeringute väärtuse muutust ja tulumaksukulu EfTEN Kinnisvarafond II AS omab 100% osalust Radisson Blue Sky hotelli opereerivas ettevõttes Astlanda Hotelli AS. Hotelli opereerimistulemused on konsolideeritud fondi aruandesse. Radisson Blu Sky Hotell Tallinnas 3
Kontserni varade maht seisuga 30.06.2016 oli 108,7 miljonit eurot, s.h kinnisvarainvesteeringud õiglases väärtuses ja põhivara moodustas varade mahust 95,3 miljonit eurot. 30.06.2016 31.12.2015 miljonites Kinnisvarainvesteeringud 49,265 23,746 Materiaalne põhivara 46,013 46,025 Muud pikaajalised varad 0,015 0,017 Käibevara, v.a raha 0,607 0,612 Netovõlg -44,673-32,744 Puhasväärtus (NAV) 51,228 37,656 Puhasväärtus (NAV) aktsia kohta, sentides 10,7353 10,9968 EfTEN Kinnisvarafond II AS-i aktsia puhasväärtus vähenes poole aastaga 2,38%, sisaldades 2016. aasta mais tehtud dividendimakset ning kaasnenud tulumaksukulu kokku summas 2,7 miljonit eurot. Ilma dividende jaotamata oleks NAV kasvanud 2,69%. Investeeritud kapitali tootlus (ROIC) oli 12,8%. Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli aruandeperioodi lõpu seisuga 1,036%. 12 kuu kohta 30.06.2016 30.06.2015 ROE, % (perioodi puhaskasum / perioodi keskmine omakapital) 12,1 8,3 ROA, % (perioodi puhaskasum / perioodi keskmised varad) 6,0 4,4 ROIC, % (perioodi puhaskasum / perioodi keskmine investeeritud kapital 1 ) 12,8 8,7 DSCR (EBITDA/(intressikulud + graafikujärgsed laenumaksed) 5,0 12,3 1 Perioodi keskmine investeeritud kapital on EfTEN Kinnisvarafond II AS-i omakapitali sissemakstud aktsiakapital. Näitaja ei arvesta omakapitalina kaasatud vahendite tegelikku investeerimist. 4
EfTEN Kinnisvarafond II AS Konsolideeritud I poolaasta aruanne 2016 Kinnisvaraportfell 2016. aasta esimesel poolaastal tegi Kontsern ühe investeeringu. Veebruaris soetati kaubanduskeskus aadressil Sõpruse pst 201/203 Tallinnas. Investeeringu maht oli 24 miljonit eurot. Seisuga 30.06.2016 omab Kontsern kolme investeeringut: Kinnistu Radisson Blu Sky hotell Duntes Biroji büroohoone Magistrali kaubanduskeskus Aadress Tüüp Soetamise aeg Neto üüripind (m2) Tallinn, Rävala pst.3/kuke tn.2 hotell 01.2015 24 499 Riia, Duntes iela 6 büroohoone 11.2015 12 650 Tallinn, Sõpruse 201/203 kaubanduskeskus 02.2016 11 720 Kokku 48 869 Magistrali kaubanduskeskus Tallinnas 5
Kinnisvarainvesteeringute hindamine EfTEN Kinnisvarafond II AS hindab korraliselt kinnisvarainvesteeringuid kaks korda aastas juunis ja detsembris. 2016. ja 2015. aastal hindas Kontserni kinnisvarainvesteeringuid Colliers International Advisors OÜ. Kontserni sõltumatu hindaja hindab kinnisvarainvesteeringuid diskonteeritud rahavoogude meetodil individuaalselt. Kõikide objektide rahavoogude prognoosid on õiglase väärtuse leidmisel ajakohastatud ning diskontomäärad ja väljumistootlikkused on diferentseeritud olenevalt objektide asukohast, tehnilisest seisukorrast ning üürnike riskitasemest. 2015. aasta jaanuaris soetatud hotelli- ja büroohoonet aadressil Rävala pst.3 / Kuke tn.2 kasutab Kontsern enda äritegevuses ja seetõttu kajastab põhivarana. Väljavaated 2016. aastale 2016. aasta esimene poolaasta on Balti ärikinnisvaraturul möödunud sarnases tempos kui aasta varem. CBRE hinnangul on 2016. aasta esimesel poolaastal tehtud Balti riikide turul tehinguid rahalises mahus küll 15% võrra vähem kui mullu kokku 19 tehingut kogumahus 353 miljonit eurot. Hetkel juba teadaolevad teise poolaasta suuremad tehingud viivad tõenäoliselt kogu aastase tehingute mahu samale tasemel, mis oli 2015. aastal - 2015. aasta oli Balti riikide ärikinnisvaraturu rekordaasta kui tehingute kogu maht jõudis 1,3 miljardi euroni. Peamised investorid on kohapealsed kinnisvarafondid, kes on Balti riikides tegutsenud aastaid. Uute välisinvestorite tulekut hoiab tagasi eeskätt jätkuv ebakindlus Balti riikide julgeolekuolukorra pärast. Tänu kestvale nullintressi keskkonnale, kus intressimäärde kasvuootused on lükkunud taas kaugemale tulevikku, alanevad järjest ka Balti riikide ärikinnisvara tootlusmäärad, mis viivad kinnisvarahinnad tõusule. 2016. aasta esimese poolaasta jooksul on turu prime yield alanenud keskmiselt 50 baaspunkti võrra allapoole, tuues kaasa kinnisvarahindade kasvu. Teisalt äärmiselt soodne pangalaenude finantseerimise keskkond, kus laenumarginaalid on Balti riikides isegi madalamad kui Skandinaavias, on tootlusmäärade ja laenuintressi vahe (spread) jätkuvalt ajaloo suurim, mis tagab tugeva dividendivoo investoritele. Kinnisvarahindade edasist kasvu tingib tootlusmäärade alanemine, mitte üürimäärade kasv. Üürimäärade kasvu hoiab tagasi uute pindade pakkumise suurenemine ja deflatsiooniline majanduskeskkond. Aktsiainfo Seisuga 30.06.2016 on EfTEN Kinnisvarafond II AS aktsiakapitali tehtud sissemaksed kokku 47,72 miljonit eurot: 30.06.2016 31.12.2015 Aktsiate arv perioodi alguses 3 424 254 2 500 Perioodis emiteeritud aktsiaid 1 347 663 3 421 754 Aktsiate arv perioodi lõpus 4 771 917 3 424 254 Aktsia puhasväärtus 11,40 11,20 11,00 10,80 10,60 10,40 10,20 10,00 01.15 02.15 03.15 04.15 05.15 06.15 07.15 08.15 09.15 10.15 11.15 12.15 01.16 02.16 03.16 04.16 05.16 06.16 NAV NAV dividendideta EfTEN Kinnisvarafond II AS dividendipoliitika näeb ette, et igal aruandeaastal maksab Kontsern vabast rahavoost 80% aktsionäridele (bruto) dividendideks. 2016. aastal maksti aktsionäridele dividende kokku 2,1 miljonit eurot. 6
Juhtimine EfTEN Kinnisvarafond II AS asutati 01.12.2014 ning kanti Äriregistrisse 13.01.2015. Asutamise kooskõlastas Finantsinspektsioon oma otsusega 19.12.2014. 2016. aasta esimesel poolaastal toimus aktsionäride korraline koosolek, mille käigus kinnitati 2015. majandusaasta aruanne ja otsustati maksta netodividendi 2 127 200 eurot. Erakorralisi üldkoosolekuid ei toimunud. Fondi nõukogu ja juhatuse liikmete osas muudatusi ei ole. Fondi nõukogusse kuuluvad alates asutamisest: Arti Arakas (nõukogu esimees), Siive Penu, Sander Rebane ja Olav Miil ning fondi juhatuse liikmed on Viljar Arakas (fondijuht) ja Tõnu Uustalu (fondi investeeringute juht). Vastavalt valitsemislepingule ja fondi põhikirjale valitseb ja käsutab fondi vara fondivalitseja EfTEN Capital AS. 7
KONSOLIDEERIMISGRUPI 2016. AASTA RAAMATUPIDAMISE POOLAASTA ARUANNE KONSOLIDEERITUD KASUMIARUANNE I poolaasta Lisad 2016 2015 Müügitulu 3 5 701 3 654 Müüdud teenuste ja kaupade kulu 4-2 173-1 837 Brutokasum 3 528 1 816 Turustuskulud 5-242 -183 Üldhalduskulud 6-991 -440 Muud äritulud 7 1 802 3 Muud ärikulud 7-305 -1 Ärikasum 3 791 1 195 Finantskulud 8-358 -107 Kasum enne tulumaksu 3 434 1 087 Tulumaksukulu 9-609 0 Aruandeperioodi puhaskasum 2 825 1 087 KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE KOONDKASUMIARUANNE I poolaasta Lisad 2016 2015 Aruandeaasta puhaskasum 2 825 1 087 Muu koondkasum/-kahjum: Põhivara ümberhindluse reserv 14 75 63 Riskimaandamisinstrumentide ümberhindluse kahjum 18-881 0 Muu koondkasum/-kahjum kokku -806 63 Aruandeaasta koondkasum kokku 2 019 1 150 8
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE Lisad 30.06.2016 31.12.2015 VARAD Raha ja raha ekvivalendid 10 12 807 6 661 Nõuded ja viitlaekumised 11 438 471 Ettemakstud kulud 12 91 55 Varud 78 86 Käibevara kokku 13 414 7 273 Pikaajalised nõuded 3 5 Pikaajalised investeeringud väärtpaberitesse 12 12 Kinnisvarainvesteeringud 13 49 265 23 746 Materiaalne põhivara 14 46 013 46 025 Põhivara kokku 95 293 69 788 VARAD KOKKU 108 707 77 061 KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL Laenukohustused 15 895 477 Tuletisinstrumendid 18 1 406 526 Võlad ja ettemaksed 16 5 917 844 Lühiajalised kohustused kokku 8 219 1 847 Laenukohustused 15 47 765 36 568 Muud pikaajalised võlad 16 362 233 Edukustasu kohustus 16,17 299 0 Edasilükkunud tulumaksukohustus 9 835 757 Pikaajalised kohustused kokku 49 261 37 559 Kohustused kokku 57 480 39 405 Aktsiakapital 20 47 719 34 243 Ülekurss 20 986 782 Kohustuslik reservkapital 151 Riskimaandamise reserv 18-1 406-526 Muud reservid 213 138 Jaotamata kasum 21 3 566 3 019 Omakapital kokku 51 228 37 656 KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL KOKKU 108 707 77 061 9
KONSOLIDEERITUD RAHAVOOGUDE ARUANNE I poolaasta Lisad 2016 2015 Puhaskasum 2 825 1 087 Korrigeerimised: Finantskulud 8 358 107 Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum / -kahjum 7-1 496 0 Edukustasu kohustuse muutus 6 299 0 Põhivara kulum 14 149 130 Tulumaksukulu 9 609 0 Korrigeerimine mitterahaliste muutustega kokku -82 238 Rahavood äritegevusest enne käibekapitali muutuseid 2 743 1 325 Äritegevusega seotud nõuete ja kohustuste muutus 16-29 Varude muutus 8-11 Rahavood äritegevusest kokku 2 767 1 285 Materiaalse põhivara soetus 14-61 -29 Kinnisvarainvesteeringute soetus 13-22 -15 Tütarettevõtete soetus 2-11 593-22 697 Rahavood investeerimistegevusest kokku -11 676-22 741 Laenude tagasimaksed 15-377 0 Makstud intressid -367-154 Aktsiate emiteerimine 20 18 458 25 000 Makstud dividendid -2 127 0 Makstud dividendide tulumaks 9-532 0 Rahavood finantseerimistegevusest kokku 15 055 24 846 RAHAVOOD KOKKU 6 146 3 391 Raha ja raha ekvivalendid perioodi alguses 10 6 661 25 Raha ja raha ekvivalentide muutus 6 146 3 391 Raha ja raha ekvivalendid perioodi lõpus 10 12 807 3 416 10
KONSOLIDEERITUD OMAKAPITALI MUUTUSTE ARUANNE Aktsiakapital Ülekurss Kohustuslik reservkapital Riskimaandamise reserv Muud reservid Jaotamata kasum Kokku Aktsiate emiteerimine 25 0 0 0 0 0 25 Saldo 01.12.2014 25 0 0 0 0 0 25 Aktsiate emiteerimine 34 218 782 0 0 0 0 35 000 Tehingud omanikega kokku 34 218 782 0 0 0 0 35 000 Aruandeaasta puhaskasum 0 0 0 0 0 3 019 3 019 Muu koondkasum/ -kahjum 0 0 0-526 138 0-388 Aruandeaasta koondkasum kokku 0 0 0-526 138 3 019 2 631 Saldo 31.12.2015 34 243 782 0-526 138 3 019 37 656 Aktsiate emiteerimine 13 477 203 0 0 0 0 13 680 Tehingud omanikega kokku 13 477 203 0 0 0 0 13 680 Aruandeaasta puhaskasum 0 0 0 0 0 2 825 2 825 Eraldised reservkapitali 0 0 151 0 0-151 0 Dividendide väljakuulutamine 0 0 0 0 0-2 127-2 127 Muu koondkasum/ -kahjum 0 0 0-881 75 0-806 Aruandeaasta koondkasum kokku 0 0 0-881 75 2 825 2 019 Saldo 30.06.2016 47 719 986 151-1 406 213 3 566 51 228 Aktsiakapitali ja omakapitali muutuste kohta on toodud täiendavat informatsiooni lisas 18, 20 ja 21. 11
LISAD KONSOLIDEERIMISGRUPI RAAMATUPIDAMISE AASTAARUANDELE 1 Raamatupidamisaruande koostamisel kasutatud üldised printsiibid EfTEN Kinnisvarafond II AS (Emaettevõte) on Eestis registreeritud ja Eestis tegutsev äriühing. EfTEN Kinnisvarafond II AS Kontserni struktuur seisuga 30.06.2016 on järgmine: 100% 100% EfTEN Sky OÜ Astlanda Hotelli AS Rävala pst 3 / Kuke tn 2, Tallinn Eesti EfTEN Kinnisvarafond II AS 100% 100% EfTEN Dunte SIA Magistral Kaubanduskeskuse OÜ Duntes iela 6, Riia Läti Sõpruse pst 201/203, Tallinn Eesti 100% EfTEN Skybreak SIA Ieriku 3, Riia Läti EfTEN Kinnisvarafond II AS-i ning tema tütarettevõtete konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne on koostatud, lähtudes Rahvusvahelistest Finantsaruandluse Standarditest (International Financial Reporting Standards IFRS), nagu need on vastu võetud Euroopa Liidu poolt. Kontserni raamatupidamise aastaaruanne on esitatud tuhandetes eurodes. Finantsaruannete koostamisel on lähtutud soetusmaksumuse printsiibist, välja arvatud maa ja ehitiste puhul, mis on ümber hinnatud ning kajastatud ümberhindluse meetodil, nagu on kirjeldatud vastavates arvestuspõhimõtetes ning kinnisvarainvesteeringud, mis on kajastatud õiglases väärtuses. 1.1 Kokkuvõte olulisematest arvestusprintsiipidest Juhtkonna olulised otsused ja hinnangud Konsolideeritud finantsaruannete esitamine kooskõlas Rahvusvaheliste Finantsaruandluse Standarditega nagu need on vastu võetud Euroopa Liidu poolt eeldab, et juhtkond annab hinnanguid ja teeb otsuseid, mis mõjutavad varade ja kohustuste kajastamise põhimõtteid ja väärtust bilansipäeval, tingimuslike varade ja kohustuste esitamise viisi, lähtudes nende realiseerumise tõenäosusest, ning aruandeperioodi tulusid ja kulusid. Ehkki juhtkond vaatab järjepidevalt oma otsuseid ja hinnanguid üle ning need põhinevad varasemal kogemusel ning parimal olemasoleval teadmisel tõenäolistest tulevikusündmustest, võivad tegelikud tulemused hinnangulistest erineda. Juhtkonna tähtsaimad otsused, mis mõjutavad finantsaruannetes kajastatud informatsiooni, puudutavad järgmisi arvestusvaldkondi: Hindamise ebakindlus Juhtkond annab oma hinnanguid, lähtudes kogemustest ning faktidest, mis on saanud talle teatavaks hiljemalt aastaaruande valmimise kuupäeval. Bilansipäeval esitatud varade ja kohustuste ning nendega seotud tulude ja kulude puhul on seetõttu oht, et antud hinnanguid tuleb tulevikus täpsustada. Valdkonnad, kus hinnangute ebakindluse tõttu esineb tavapärasest suurem korrigeerimisvajaduse risk, on kirjeldatud alljärgnevalt. a) Ümberhindluse meetodil kajastatava materiaalse põhivara hindamine Juhtkond on hinnanud seisuga 30.06.2016 ümberhindluse (õiglane väärtus miinus kulum ja allahindlused) meetodil kajastatava materiaalse põhivara väärtuse lähtudes sõltumatu eksperdi poolt antud hinnangust objekti turuväärtusele. Kontsern omab maad ja ehitisi (Radisson Blu Sky hotelli), mida kajastatakse ümberhindluse meetodil. Õiglase väärtuse hindamisel on kasutatud Colliers International Advisors OÜ hinnangut hotelli turuväärtuse kohta. Kontserni 12
sõltumatu hindaja on vara hinnanud diskonteeritud rahavoogude meetodil võttes arvesse vara asukohta, seisukorda ja kulumist ning kehtivaid turutingimusi. Seisuga 30.06.2016 oli ümberhindluse meetodil kajastatava materiaalse põhivara bilansiline väärtus on kajastatud lisas 14. b) Materiaalne põhivara: olulise lõppväärtusega varaobjektid Kontserni juhatuse hinnangul on väga tõenäoline, et Radisson Blu Sky hotellihoone müüakse EfTEN Kinnisvarafond II AS 10 aastase tähtaja saabumisel. Juhatuse hinnangul on hoone hinnanguline lõppväärtus kümne aasta pärast vähemalt sama kõrge kui soetusmaksumus, mistõttu on otsustatud jagada hotellihoone soetusmaksumus kaheks osaks - mitteamortiseeritav osa ning amortiseeruv osa. Lähtudes eeldusest, et hotellihoone praeguse seisundi säilitamiseks on vajalik teha põhivarainvesteeringuid aastas hinnanguliselt summas 150 tuhat eurot, määras juhatus kümne aasta jooksul amortiseeruvaks hoone soetusmaksumuse komponendiks 1 500 tuhat eurot. Ülejäänud osa hoone soetusmaksumusest allokeeritakse mitteamortiseeruvale osale. Olulise lõppväärtusega varaobjektide puhul amortiseeritakse kasuliku eluea jooksul kulusse ainult soetusmaksumuse ja lõppväärtuse vahelist amortiseeritavat osa. Lõppväärtuse hindamisel on kasutatud Colliers International Advisors OÜ hinnangut hotelli turuväärtuse kohta. Kontserni sõltumatu hindaja on vara hinnanud diskonteeritud rahavoogude meetodil võttes arvesse vara asukohta, seisukorda ja kulumist ning turutingimusi. Juhul kui lõppväärtus on bilansipäevaks oluliselt langenud, vaatab kontserni juhtkond üle tehtud hinnangud kasutatavate amortisatsioonimäärade, amortisatsioonimeetodite ja hinnangulise lõppväärtuse osas ning vajadusel muudab neid. Amortisatsioonimäära, amortisatsioonimeetodi või lõppväärtuse muutuse mõju kajastatakse kui muutust raamatupidamislikes hinnangutes. c) Kinnisvarainvesteeringud: õiglase väärtuse määramine Kinnisvarainvesteeringuid hinnatakse iga bilansipäeva seisuga nende õiglases väärtuses. Kontserni kinnisvarainvesteeringuid hindab Colliers International Advisors OÜ. Kontserni sõltumatu hindaja hindab kinnisvarainvesteeringuid diskonteeritud rahavoogude meetodil individuaalselt. Õiglase väärtuse hindamisel kasutatud eelduste osas on toodud lisainformatsiooni lisas 13. d) Hinnangud kontrolli või olulise mõju olemasolu kohta teistes ettevõtetes Kontsernile kuulub kõikidest tütarettevõtetest 100%-line osalus ning tütarettevõtete kontrollorganitesse kuuluvad Kontserni emaettevõtte juhatuse liikmed. Seega on Kontsernil nii kasumi jagamisel kui juhtimisotsuste vastuvõtmisel täielik kontroll oma tütarettevõtete üle. Kinnisvara klassifitseerimine Kinnisvaraobjektide klassifitseerimisel kinnisvarainvesteeringuks või materiaalseks põhivaraks lähtutakse nii esmasel arvelevõtmisel kui hilisemal ümberklassifitseerimisel juhtkonna soetusjärgsetest kavatsustest objektide edasisel kasutamisel. Plaanide elluviimine võib nõuda Kontsernist sõltumatuid lisaotsuseid (maa sihtotstarbe muutmine, detailplaneeringute kinnitamine, ehituslubade andmine jms), mis kahandab varade klassifitseerimise täpsust. Kinnisvarainvesteeringu omandamise eesmärk on saada tulu kinnisvaraobjekti rendi maksetest või turuväärtuse kasvust, samuti loetakse kinnisvarainvesteeringuks objekte, mida hoitakse pikema aja jooksul ja millel on mitu võimalikku kasutuseesmärki. Konsolideerimine Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruanne sisaldab EfTEN Kinnisvarafond II AS ning selle tütarettevõtete finantsnäitajaid konsolideerituna rida-realt. Tütarettevõtted konsolideeritakse alates kuupäevast, mil vastavalt valitsev mõju või ühine kontroll on Kontsernile üle läinud ning nende konsolideerimine lõpetatakse alates kuupäevast, mil Kontsernil valitsevat mõju või ühist kontrolli enam ei ole. Tütarettevõtjad on kõik majandusüksused, mille üle Kontsernil on kontroll. Kontsern kontrollib majandusüksust, kui ta saab või tal on õigused majandusüksuses osalemisest tulenevale muutuvale kasumile ja ta saab mõjutada seda kasumi suurust kasutades oma mõjuvõimu majandusüksuse üle. Tütarettevõtted kasutavad oma aruannete koostamisel samu arvestuspõhimõtteid, mis emaettevõtegi. Kõik kontsernisisesed tehingud, nõuded ja kohustused ning realiseerimata kasumid ja kahjumid Kontserni ettevõtete vahel toimunud tehingutelt on raamatupidamise aastaaruandes täies ulatuses elimineeritud. Realiseerimata kahjumeid ei elimineerita, kui sisuliselt on tegemist vara väärtuse langusega. Äriühendused kajastatakse konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes ostumeetodil. Ostumeetodil kajastatavate äriühenduste soetusmaksumus jagatakse varade, kohustuste ja tingimuslike kohustuste õiglastele väärtustele omandamise kuupäeva seisuga. See osa soetusmaksumusest, mis ületab soetatud varade, kohustuste ja tingimuslike kohustuste õiglast väärtust, kajastatakse firmaväärtusena. Juhul, kui õiglane väärtus ületab soetusmaksumust, siis see vahe (negatiivne firmaväärtus) kajastatakse koheselt täies ulatuses perioodi tuluna. Investeering tütarettevõtetesse Emaettevõtte konsolideerimata bilansis Emaettevõtte konsolideerimata bilansis (esitatud lisas 25) on investeeringud tütarettevõtetesse kajastatud õiglase väärtuse meetodil. Tütarettevõtete poolt makstud dividendid kajastatakse sel hetkel, kui Emaettevõttel tekib õigus neile dividendidele. 13
Tulu kajastamine Tulu mõõdetakse tavapärase äritegevuse käigus kaupade müügi ja teenuste osutamise eest saadud või saadava tasu õiglases väärtuses. Tulu kajastatakse ainult siis, kui tulu suurust on võimalik usaldusväärselt mõõta, on tõenäoline, et kontsern saab tehingust tulenevat majanduslikku kasu, olulised omandiga seotud riskid ja hüved on läinud üle müüjalt ostjale. Tulu suurust loetakse usaldusväärselt mõõdetavaks ainult siis, kui kõik tehinguga seotud asjaolud on selged. Kinnisvarainvesteeringute renditulu kajastatakse lineaarselt rendiperioodi jooksul tuluna. Teenuste vahendamise tulud (tasud allüürnike kommunaalteenuste eest, allüür, muud vahendatavad teenused) saldeeritakse ostetud teenuste kuludega. Finantstulud Intressitulu kajastatakse tekkepõhiselt, kasutades efektiivse intressimäära meetodit. Dividenditulu võetakse arvele nõudeõiguse tekkimise hetkel. Raha ja raha ekvivalendid Raha ja raha ekvivalentideks loetakse raha ja lühiajalisi (soetushetkest arvestades kuni 3-kuulise tähtajaga) suure likviidsusega investeeringuid, mida tehingu tegelikust tähtajast lähtudes on võimalik kuni kolme kuu jooksul muuta teadaolevaks rahasummaks ning mille turuväärtuse olulise muutuse risk on ebaoluline. Sellised varad on sularaha, nõudmiseni ja kuni kolmekuulise tähtajaga hoiustatud raha. Finantsvarad Kõik finantsvarad võetakse algul arvele soetusmaksumuses, milleks on vara eest makstud tasu õiglane väärtus. Soetusmaksumuse hulka loetakse kõik finantsvara soetamisega otseselt kaasnenud kulutused, sealhulgas vahendajate ja nõustajate tasud, tehinguga kaasnevad mittetagastatavad maksud ja muud sellesarnased väljaminekud. Erandiks on õiglases väärtuses muutusega läbi kasumiaruande kajastatavad finantsvarad, mille soetamisega seotud lisakulutused kajastatakse kasumiaruandes kuluna. Tavapärastel turutingimustel toimuv finantsvara ost ja müük kajastatakse tehingupäeval. Tehingupäevaks on päev, mil Kontsern võtab endale finantsvara ostu või müügi kohustuse. Tavapärastel turutingimustel toimunuks loetakse ostu või müüki, mille puhul müüja on andnud finantsvara ostjale üle sellise perioodi jooksul, mis on sellel turul tavaks või õigusaktidega ette nähtud. Esmasel arvelevõtmisel klassifitseeritakse vara ühte neljast finantsvara rühma (vt allpool). Finantsvarade mõõtmisel kasutatakse rühmade kaupa järgmisi põhimõtteid: - finantsvarad õiglases väärtuses muutusega läbi kasumiaruande õiglane väärtus; - lunastustähtajani hoitavad investeeringud korrigeeritud soetusmaksumus; - laenud ja nõuded korrigeeritud soetusmaksumus; - müügivalmis finantsvara õiglane väärtus või soetusmaksumus, kui tegemist on selliste omakapitali instrumentidega, mille õiglast väärtust ei ole võimalik usaldusväärselt hinnata. Kontsernil on 2016. ja 2015. aastal finantsvarasid ainult rühmas laenud ja nõuded. Laenud ja nõuded teiste osapoolte vastu Laenud ja nõuded kajastatakse omandamise järel nende korrigeeritud soetusmaksumuses, mis on arvutatud sisemise intressimäära kaudu. Korrigeeritud soetusmaksumus leitakse kogu finantsvara kasuliku eluea kohta, kusjuures arvesse võetakse soetamisel tekkinud diskontod ja preemiad ning tehinguga otseselt seotud kulutused. Kui ilmneb mõni objektiivne asjaolu, mis viitab varade kaetava väärtuse vähenemisele alla bilansilise väärtuse, hinnatakse korrigeeritud soetusmaksumuse meetodil kajastatavad finantsvarad bilansilise ja kaetava väärtuse vahe võrra alla. Kaetavaks väärtuseks loetakse finantsvarast tulevikus saadavate rahavoogude nüüdisväärtust, diskonteerituna esmasel kajastamisel fikseeritud sisemise intressimääraga. 14
Olulise finantsvara puhul hinnatakse iga objekti väärtuse vähenemist eraldi. Kui nõudesumma laekumise tähtpäevast on möödunud 180 päeva või üle selle, loetakse nõudesumma ebatõenäoliselt laekuvaks ning kantakse 100% ulatuses kuluks. Kui vara väärtuse vähenemine ilmneb kiiremini, hinnatakse nõuded alla varem. Kui nõue, mis on alla hinnatud, siiski laekub või toimub muu sündmus, mis tühistab allahindluse, esitatakse allahindluse tühistamine kasumiaruande selle kulukirje vähendusena, kus allahindlus algul kajastati. Nõuete intressitulu kajastatakse kasumiaruandes finantstulude real. Finantsvara kajastamine lõpetatakse siis, kui ettevõte kaotab õiguse finantsvarast tulenevatele rahavoogudele, samuti siis, kui tekib kohustus need rahavood täies ulatuses ja märkimisväärse viivituseta edasi kanda kolmandale osapooltele, kellele kantakse üle enamik finantsvaraga seotud riske ja hüvesid. Tuletisinstrumendid Kontserni riskipoliitika reglementeerib, et ettevõte võib tuletisinstrumentidest kasutada intressimäära swap-i, et maandada finantskohustuste intressimäära muutumisega seotud riske. Sellised tuletisinstrumendid võetakse arvele õiglases väärtuses lepingu sõlmimise kuupäeval ning hinnatakse hiljem ümber vastavalt instrumendi õiglase väärtuse muutusele bilansikuupäevaks. Positiivse õiglase väärtusega tuletisinstrument kajastatakse varana ning vastupidisel juhul kohustusena. Intressimäära swap-i õiglase väärtuse leidmisel tuginetakse pankade noteeringutele bilansikuupäeval. Kontsern fikseerib tehingu sõlmimisel riskimaandamisinstrumentide ja maandatavate objektide vahelise suhte, samuti oma riskijuhtimise eesmärgi ja strateegia mitmesuguste riskimaandamistehingute läbiviimiseks. Kontsern fikseerib ka oma hinnangu nii riskimaandamisinstrumendi sõlmimisel, kui ka jooksvalt, selle kohta, kas riskimaandamistehingutes kasutatavad tuletisinstrumendid on tõhusad maandatavate objektide õiglaste väärtuste või rahavoogude muutuste maandamisel. Rahavoo riskimaandamine Omakapitalis kajastatakse rahavoo riskimaandamisinstrumentidena määratletud ja nendena kvalifitseeruvate tuletisinstrumentide õiglase väärtuse muutuse efektiivset osa. Ebaefektiivse osaga seotud kasum või kahjum kajastatakse koheselt kasumiaruande kirjel Finantstulud või Finantskulud. Omakapitalis akumuleerunud summad klassifitseeritakse ümber kasumiaruandesse perioodidel, mil maandatav objekt mõjutab kasumit või kahjumit. Kasum või kahjum, mis on seotud muutuva intressimääraga laenuriski maandava instrumendi efektiivse osaga, kajastatakse kasumiaruandes kirjel Intressikulud. Kui riskimaandamisinstrument aegub või müüakse, või kui riskimaandamisinstrument ei vasta enam riskimaandamisinstrumentide arvestuse kriteeriumitele, siis selle hetkeni omakapitali akumuleerunud kumulatiivne kasum või kahjum jääb omakapitali ja klassifitseeritakse kasumiaruandesse siis, kui tulevikutehing toimub. Kui tulevikutehingu esinemist enam ei oodata, siis omakapitalis kajastatud kumulatiivne kasum või kahjum kajastatakse koheselt kasumiaruandes. Materiaalne põhivara Materiaalseks põhivaraks loetakse varasid kasuliku tööeaga üle ühe aasta juhul, kui on tõenäoline, et nende kasutamisega seoses saadakse tulevikus majanduslikku kasu. Maad ja ehitisi kajastatakse ümberhindluse meetodil: maad ja ehitised kajastatakse pärast esmast arvelevõtmist ümberhinnatud väärtuses, mis on vara õiglane väärtus ümberhindamise kuupäeval miinus akumuleeritud kulum ja võimalikud väärtuse langusest tulenevad kahjumid. Hindamised viiakse läbi regulaarselt, sõltumatute kinnisvaraekspertide poolt. Varasem akumuleeritud kulum elimineeritakse ümberhindluse kuupäeval ning varaobjekti senine soetusmaksumus asendatakse tema õiglase väärtusega ümberhindluse kuupäeval. Maa ja ehitiste bilansilise jääkväärtuse suurenemine ümberhindluse tulemusena kajastatakse läbi koondkasumi ja akumuleeritakse omakapitali kirjel Ümberhindluse reserv. Selliste varaobjektide, mida on varem alla hinnatud läbi kasumiaruande, väärtuse suurenemine kajastatakse läbi kasumiaruande. Varaobjekti väärtuse langus kajastatakse läbi muu koondkasumiaruande sama objekti akumuleerunud ümberhindluse reservi ulatuses. Ülejäänud summa kajastatakse aruandeperioodi kuludes. Igal aastal kantakse varaobjektide esialgsete soetusmaksumuste ja ümberhinnatud väärtuste vahest tulenev kulumi erinevus Ümberhindluse reservist Jaotamata kasumi reale. Muud materiaalsed põhivarad kajastatakse bilansis nende soetusmaksumuses, millest on maha arvestatud akumuleeritud kulum ja võimalikud vara väärtuse langusest tulenevad kahjumid. Muud materiaalsed põhivarad võetakse algselt arvele soetusmaksumuses, mis koosneb ostuhinnast ja otseselt soetamisega seotud kulutustest. Juhul kui materiaalse põhivara objekti otstarbekohasesse kasutusvalmidusse viimine vältab pikema perioodi, kapitaliseeritakse vara soetusmaksumusse varaga seotud laenukasutuse kulutused. Laenukasutuse kulutuste kapitaliseerimine lõpetatakse hetkest, mil vara on olulises osas valmis otstarbekohaseks kasutamiseks või selle aktiivne arendustegevus on pikemaks ajaks peatatud. 15
Materiaalse põhivara objektile tehtud hilisemad kulutused kajastatakse põhivarana juhul, kui on tõenäoline, et ettevõtja saab tulevikus varaobjektiga seotud majanduslikku kasu ning kui varaobjekti soetusmaksumust saab usaldusväärselt mõõta. Muid hooldus- ja remondikulusid kajastatakse kuluna nende toimumise momendil. Amortiseerimisel kasutatakse lineaarset meetodit. Kulumimäär määratakse igale põhivara objektile eraldi, sõltuvalt selle kasulikust tööeast Materiaalse põhivara gruppidele on määratud järgmised amortisatsiooninormid: Ehitised 2,5-10% Masinad ja seadmed 7-10% Sisustus 15-20% Arvutid 20-33% Amortiseerimist alustatakse hetkest, mil vara on kasutatav juhtkonna poolt plaanitud eesmärgiks ning lõpetatakse, kui lõppväärtus ületab bilansilist jääkväärtust, vara lõplikul kasutusest eemaldamisel või ümberklassifitseerimisel müügiootel põhivaraks. Igal bilansipäeval hinnatakse kasutatavate amortisatsioonimäärade, amortisatsioonimeetodi ja varadele määratud lõppväärtuste põhjendatust. Igal bilansipäeval hindab juhtkond, kas teadaolevalt on indikatsioone põhivarade väärtuse languse kohta. Juhul kui on teada asjaolusid, mis võivad põhjustada põhivarade väärtuse langust, määrab juhtkond põhivara kaetava väärtuse (s.o kõrgem kahest järgnevast näitajast: vara õiglane väärtus, millest on maha arvatud müügikulud või vara kasutusväärtus). Juhul kui kaetav väärtus on väiksem tema bilansilisest jääkväärtusest, on materiaalse põhivara objektid alla hinnatud nende kaetavale väärtusele. Eelnevatel perioodidel kajastatud allahindlus tühistatakse juhul, kui kaetava väärtuse määramise aluseks olnud hinnangutes on toimunud muutus ning kaetav väärtus on tõusnud. Põhivara müügist saadud kasumid ja kahjumid, mis leitakse lahutades müügist saadud summadest jääkväärtuse, on kajastatud kasumiaruandes muudes ärituludes ja kuludes. Kinnisvarainvesteeringud Kinnisvarainvesteeringuks loetakse maad ja hooned, mida hoitakse või arendatakse renditulu teenimise või turuväärtuse suurenemise eesmärgil ning mida ei kasutata kontserni majandustegevuses. Samuti loetakse kinnisvarainvesteeringuks objekte, mida hoitakse pikka aega ja millel on mitmeid võimalikke kasutuseesmärke. Kinnisvarainvesteering võetakse bilansis algul arvele oma soetusmaksumuses, mis sisaldab soetamisega otseselt seonduvaid tehingutasusid: notaritasud, riigilõivud, nõustajatele makstud tasud ja muud kulutused, ilma milleta ei oleks ostutehingut tõenäoliselt saanud sõlmida. Edaspidi kajastatakse kinnisvarainvesteering igal bilansipäeval õiglases väärtuses, mille leidmisel lähtutakse bilansipäeva tegelikest turutingimustest. Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramisel kasutatakse atesteeritud hindajate ekspertarvamust. Õiglase väärtuse määramisel rakendatakse diskonteeritud rahavoogude meetodit. Diskonteeritud rahavoogude väärtuse leidmiseks tuleb hindajal prognoosida kinnisvaraobjekti tulevasi renditulusid ja tegevuskulusid. Olenevalt rendilepingute katkestamise lihtsusest ja võimalikkusest rentnike poolt, valib hindaja analüüsimiseks kas olemasolevad rahavood või turul keskmiselt eksisteerivad rahavood. Samuti tuleb netorahavoo nüüdisväärtuse leidmiseks valida sobiv diskontomäär, mis väljendab kõige paremini raha hetkeväärtuse turusuundumusi ja varaga seotud spetsiifilisi riske. Diskontomäära valiku alusena kasutatakse turu keskmist kapitali struktuuri, mitte aga varade struktuuri. Diskonteeritud rahavoogude meetodit kasutatakse stabiilset rendivoogu omavate kinnisvaraobjektide väärtuse määramisel. Väärtuse muutusest tulenevaid kasumeid või kahjumeid kajastatakse kasumiaruandes muude äritulude või muude ärikulude real. Kinnisvarainvesteeringu kajastamine bilansis lõpetatakse objekti võõrandamise või kasutusest eemaldamise korral, kui varast ei teki eeldatavasti tulevast majanduslikku kasu. Kinnisvarainvesteeringu kajastamise lõpetamisest tekkinud kasum ja kahjum kajastatakse lõpetamise perioodi kasumiaruandes muude äritulude või muude ärikulude real. Kui kinnisvaraobjekti kasutamise eesmärk muutub, klassifitseeritakse vara bilansis ümber. Alates muutuse toimumise kuupäevast rakendatakse objekti suhtes selle vararühma arvestuspõhimõtteid, kuhu objekt on üle kantud. Kui varem kinnisvarainvesteeringuna kajastatud objekt rühmitatakse ümber materiaalseks põhivaraks, on objekti uueks tuletatud soetusmaksumuseks tema õiglane väärtus ümberklassifitseerimise kuupäeva seisuga. Finantskohustused Kõik finantskohustused (võlad tarnijatele, võetud laenud, viitvõlad, väljastatud võlakirjad ning muud lühi- ja pikaajalised võlakohustused) võetakse algul arvele nende soetusmaksumuses, mis hõlmab ka kõiki soetamisega otseselt kaasnevaid kulutusi. Edasine kajastamine toimub korrigeeritud soetusmaksumuse meetodil (v.a edasimüügi eesmärgil soetatud finantskohustused, mida kajastatakse nende õiglases väärtuses). 16
Lühiajaliste finantskohustuste korrigeeritud soetusmaksumus on üldjuhul võrdne nende nominaalväärtusega, mistõttu lühiajalisi finantskohustusi kajastatakse bilansis maksmisele kuuluvas summas. Pikaajalised finantskohustused võetakse amortiseeritud soetusmaksumuse arvestamiseks algul arvele saadud tasu õiglases väärtuses (millest on maha arvatud tehingukulutused), järgnevatel perioodidel arvestatakse kohustustelt intressi, kasutades sisemise intressimäära meetodit. Finantskohustustega kaasnevad intressikulud kajastatakse tekkepõhiselt kasumiaruandes ridadel finants- ja investeerimistegevuse tulud ning finantsja investeerimistegevuse kulud. Varaobjektide (varudena kajastatud kinnisvaraprojektid, kinnisvarainvesteeringud, materiaalne põhivara) arendamise finantseerimisega seotud intressid alates arendusperioodi algusest kuni valmis vara vastuvõtmiseni on kapitaliseeritud vara soetusmaksumusse. Finantskohustus liigitatakse lühiajaliseks, kui see tuleb tasuda 12 kuu jooksul alates bilansikuupäevast või kui Ettevõttel pole tingimusteta õigust lükata kohustuse tasumist edasi rohkem kui 12 kuud alates bilansikuupäevast. Laenukohustusi, mis tuleb tagasi maksta 12 kuu jooksul alates bilansipäevast, kuid mis refinantseeritakse pikaajaliseks pärast bilansipäeva, kuid enne aastaaruande kinnitamist, kajastatakse lühiajalisena. Samuti kajastatakse lühiajalisena laenukohustusi, mida laenuandjal on õigus bilansipäeval tagasi kutsuda laenulepingu rikkumise tõttu. Finantskohustuse kajastamine lõpetatakse lepingus määratletud kohustuse täitmisel, tühistamisel või aegumisel. Edukustasukohustus EfTEN Kinnisvarafond II AS ning EfTEN Capital AS vahel on sõlmitud valitsemisleping, mille kohaselt saab EfTEN Capital AS edukustasu 20% investeerimisobjekti või koondatud investeerimisobjektide müügikasumilt arvestades, et hurdle rate on vähemalt 7% aastasel baasil. Juhul, kui investeerimisobjekti eluea jooksul on objekti tegelik tootlus madalam kui 7% aasta kohta, arvutatakse investeerimisobjekti müügihinnast maha ka tegeliku tootluse ja hurdle rate vahe nii, et tootlikus enne edukustasu oleks vähemalt 7% aasta. Vastavalt valitsemislepingule kuulub edukustasu väljamaksmisele fondi lõppemisel. Edukustasude tekkepõhise arvestuse aluseks on kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse hinnangud. Perioodikulud edukustasu muutusest kajastatakse Kontserni üldhalduskulude koosseisus. Eraldised ja tingimuslikud kohustused Bilansis kajastatakse eraldised vaid siis, kui ettevõttel oli bilansipäevaks toimunud sündmustest tulenev juriidiline või faktiline kohustus, mille täitmine nõuab tulevikus tõenäoliselt varast loobumist usaldusväärselt määratavas summas. Tingimuslike kohustustena kajastatakse ka bilansipäevaks toimunud sündmustest tulenevad kohustused, mille realiseerumine ei ole juhtkonna hinnangul tõenäoline. Rendiarvestus Kapitalirendiks loetakse renditehinguid, mille puhul kõik olulised vara omandiõigusega seotud riskid ja hüved kanduvad üle rentnikule. Kõiki ülejäänud renditehinguid käsitletakse kasutusrendina. Kasutusrendi puhul kajastab renditavat vara oma bilansis rendileandja. Laekuvaid ja tasutavaid kasutusrendi makseid periodiseeritakse rendiperioodi tuluna või kuluna lineaarselt. Kohustuslik reservkapital Kohustuslik reservkapital peab äriseadustiku kohaselt olema vähemalt 10% ettevõtte aktsiakapitalist. Sellest lähtudes eraldab Emaettevõte igal aastal kasumi jaotamisel vähemalt 5% puhaskasumist kohustuslikku reservkapitali. Eraldiste tegemist jätkatakse, kuni reservkapital saavutab nõutava suuruse. Kohustuslikku reservkapitali ei tohi dividendidena välja maksta, kuid seda võib kasutada akumuleerunud kahjumite katmiseks juhul, kui kahjumite katmiseks ei piisa vabast omakapitalist. Samuti võib kohustuslikku reservkapitali kasutada aktsiakapitali suurendamiseks fondiemissiooni teel. Tulumaks Emaettevõte ja Eestis registreeritud tütarettevõtted Tulumaksuseaduse kohaselt ei maksustata Eestis ettevõtte aruandeaasta kasumit, vaid välja makstavaid kasumieraldisi (dividende). (Neto)dividendide maksumääraks on 20/80. Dividendide väljamaksmisega kaasnev tulumaks kajastatakse kasumiaruandes kuluna dividendide väljakuulutamisel. 17
Läti tütarettevõtted Lätis on ettevõtte puhaskasum 15% tulumaksumääraga maksustatav. Maksustatav tulu kalkuleeritakse ettevõtete kasumist enne tulumaksu, mida korrigeeritakse tulumaksu deklaratsioonides kohalike tulumaksuseaduste nõuetest lähtuvalt ajutiselt või püsivalt lubatud tulu- ja kulutäiendustega. Välismaiste tütarettevõtete puhul leitakse edasilükkunud tulumaksuvara või -kohustus kõigi bilansikuupäeval esinevate varade ja kohustuste maksustamisväärtuste ning raamatupidamisväärtuste ajutiste erinevuste kohta. Edasilükkunud tulumaksuvara esitatakse bilansis vaid juhul, kui prognoositavas tulevikus on tõenäoline edasilükkunud tulumaksuvaraga võrreldavas suuruses tulumaksukohustuse tekkimine, mida saaks kasutada tasaarveldamiseks. 2 Tütarettevõtted Ettevõtte nimi Asukohamaa Kinnisvarainvesteering Kontserni osalus, % 30.06.2016 31.12.2015 Emaettevõte EfTEN Kinnisvarafond II AS Eesti Tütarettevõtted EfTEN Sky OÜ Eesti Rävala pst 3 / Kuke tn 2 Tallinnas Astlanda Hotellli AS Eesti Operaatorfirma EfTEN Dunte SIA Läti Duntes 6, Riia Läti Magistral Kaubanduskeskuse OÜ Eesti Sõpruse pst 201/203, Tallinn Eesti EfTEN Skybreak SIA Läti Ieriku 3, Riia Läti 100 100 100 100 100 100 100 0 100 0 29.veebruaril 2016 soetas EfTEN Kinnisvarafond II AS 12 346 tuhande euro eest 100%-lise tütarettevõtte Magistral Kaubanduskeskuse OÜ eesmärgiga omandada kinnistu aasressil Sõpruse pst. 201/203 Tallinnas. Magistral Kaubanduskeskuse OÜ rahakontol oli soetuse hetkel 712 tuhat eurot. Seisuga 30.06.2016 on soetuse eest veel tasumata 41 tuhat eurot. Ettevõtte soetusega kaasnenud varade ning kohustuste õiglane väärtus oli järgmine: Õiglane väärtus Raha 712 Nõuded ja ettemaksed 120 Kinnisvarainvesteering (lisa 13) 24 000 Pangalaen -12 000 Muud kohustused -486 Netovara õiglane väärtus 12 346 Soetusmaksumus 12 346 Firmaväärtus 0 28.aprillil 2016. a asutas EfTEN Kinnisvarafond II AS 100%-lise tütarettevõtte Skybreak SIA, makstes tütarettevõtte osakapitali kokku 4 tuhat eurot. Tütarettevõte asutati eesmärgiga soetada Domina kaubanduskeskus aasressil Ieriku 3 Riias, Lätis. 17.06.2016.a. ühines Läti tütarettevõte EfTEN Property SIA oma 100% tütarettevõttega Zeltini M SIA. Ühinenud ettevõtte uueks nimeks sai EfTEN Dunte SIA. Ühegi tütarettevõtte osad ega aktsiad ei ole börsil noteeritud. 18
3 Müügitulu I poolaasta Tegevusalad 2016 2015 Üüritulu büroopindadelt 998 134 s.h. kinnisvarainvesteeringu üüritulu 867 0 s.h. põhivara üüritulu 131 134 Üüritulu teeninduspindadelt 806 0 s.h. kinnisvarainvesteeringu üüritulu 765 0 s.h. põhivara üüritulu 41 0 Hotelli majutustulu 2 685 2 275 Hotelli toitlustamise tulu 783 797 Hotelli muu müügitulu 427 448 Muud müügitulud 2 0 Müügitulu tegevusalade lõikes kokku 5 701 3 654 Kontserni müügitulust on kuue kuuga teenitud 4 832 tuhat eurot Eestis ja 869 tuhat eurot Lätis (2015.a kuus kuud: kogu müügitulu on teenitud Eestis). 4 Müüdud teenuste ja kaupade kulud I poolaasta Müüdud teenuste kulu 2016 2015 Hotelli majutuse otsekulud -266-208 Hotelli toitlustamise otsekulud -333-329 Hotelli litsentsitasud -153-147 Operaatortegevuse muud otsekulud -61-48 Operaatortegevuse palgakulud, s.h maksud -730-626 Operaatortegevuse halduskulud -318-268 Üüripindade remont ja hooldus -81-24 Vara kindlustus -16-11 Maamaks -42-20 Muud haldustegevuse kulud -15-26 Parenduskulud -10 0 Amortisatsioonikulud -149-130 Müüdud teenuste kulu kokku -2 173-1 837 19
5 Turustuskulud I poolaasta Turustuskulud 2016 2015 Üüripindade vahendustasud -1 0 Palgakulud, s.h.maksud -76-61 Reklaam, reklaamüritused -40-16 Korporatiivturundus -126-106 Turustuskulud kokku -242-183 6 Üldhalduskulud I poolaasta Üldhalduskulud 2016 2015 Valitsemisteenus (lisa 22) -230-106 Bürookulud -54-33 Palgakulud, s.h maksud -226-162 Konsultatsioonikulud -131-96 Edukustasukohustuse muutus (lisa 16,17) -299 0 Muud üldhalduskulud -51-42 Amortisatsioonikulud 0 0 Üldhalduskulud kokku -991-440 7 Muud äritulud ja muud ärikulud I poolaasta Muud äritulud 2016 2015 Kasum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest (lisa 13) 1 800 0 Muud tulud 2 3 Muud äritulud kokku 1 802 3 I poolaasta Muud ärikulud 2016 2015 Kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest (lisa 13) -304 0 Muud kulud -2-1 Muud ärikulud kokku -305-1 20
8 Finantskulud I poolaasta Finantskulud 2016 2015 Intressikulud, s.h Intressikulud laenudelt Intressikulud tuletisinstrumentidelt (-)/ kulu vähendus (+) Finantskulud kokku -358-107 -249 0-108 -107-358 -107 9 Tulumaks I poolaasta 2016 2015 Dividendide tulumaksukulu -532 0 Läti tütarettevõtete tulumaksukulu -77 0 Tulumaksukulu kokku -609 0 Kontsernil on seisuga 30.06.2016 edasilükkunud tulumaksukohustus summas 835 tuhat eurot (31.12.2015: 757 tuhat eurot) seoses Lätis asuvate kinnisvarainvesteeringu soetamisega. Edasilükkunud tulumaksu maksmise kohustus tekib kontsernil kinnisvarainvesteeringu müügil. 10 Raha ja raha ekvivalendid 30.06.2016 31.12.2015 Nõudmiseni hoiused 12 746 6 627 Raha kassas 61 34 Raha ja raha ekvivalendid kokku 12 807 6 661 21
11 Nõuded ja viitlaekumised Lühiajalised nõuded 30.06.2016 31.12.2015 Ostjate tasumata summad 457 442 Ebatõenäoliselt laekuvad summad -47-47 Nõuded ostjate vastu kokku 411 395 Muud lühiajalised nõuded Muud lühiajalised nõuded 7 11 Muud lühiajalised nõuded kokku 7 11 Viitlaekumised Käibemaksu ettemaksed ja tagasinõuded 3 52 Muud viitlaekumised 17 13 Viitlaekumised kokku 20 65 Nõuded kokku 438 471 30.06.2016 31.12.2015 Aegumata 256 297 Aegunud, s.h 201 145 Kuni 30 päeva 124 69 30-60 päeva 23 27 Üle 60 päeva 54 50 Ebatõenäoliselt laekuvad arved -47-47 Nõuded ostjate vastu kokku 411 395 12 Ettemakstud kulud 30.06.2016 31.12.2015 Ettemaksed kindlustuse eest 3 3 Kommunaalkulude vahenduste ettemaksed 8 2 Tulevaste perioodide kulud 79 50 Ettemaksed kokku 91 55 22
13 Kinnisvarainvesteeringud Seisuga 30.06.2016 omab Kontsern ühte kinnisvarainvesteeringut Eestis ja ühte Lätis: Nimetus Asukoht Neto üüripind (m2) Omandamise aeg Soetusmaksumus Turuväärtus 30.06.2016 Osakaal fondi aktivate turuväärtusest Duntes Biroji büroohoone Duntes 6, Riia Läti 12 650 nov. 15 23 746 23 450 22% Magistrali kaubanduskeskus Sõpruse pst 201/203 11 720 veebr. 16 24 000 25 800 24% Kokku 24 370 47 746 49 250 45% 2016. aasta esimesel poolaastal on Kontserni kinnisvarainvesteeringutes toimunud järgmised muutused: Valmis kinnisvarainvesteeringud Ettemaksed kinnisvarainvesteeringute eest Kinnisvarainvesteeringud kokku Saldo seisuga 31.12.2015 23 746 0 23 746 Soetused ja arendused 8 15 22 Soetused äriühendustest (lisa 2) 24 000 0 24 000 Kasum/kahjum õiglase väärtuse muutusest (lisa 7) 1 496 0 1 496 Saldo seisuga 30.06.2016 49 250 15 49 265 Kontserni kasumiaruandes ja bilansis kajastuvad muuhulgas alljärgnevad kinnisvarainvesteeringuga seotud tulud ja kulud ning saldod: I poolaasta 2016 2015 Kinnisvarainvesteeringutelt teenitud üüritulu 1 632 0 Kinnisvarainvesteeringute haldamisega otseselt kaasnevad kulud -140 0 Kinnisvarainvesteeringute eest tehtud ettemaksed 15 0 Laenukohustuste tagatiseks panditud kinnisvarainvesteeringute bilansiline väärtus seisuga 30.06.2016 49 250 0 Kinnisvarainvesteeringud on panditud pikaajaliste pangalaenude tagatiseks. Kontserni ning üürnike vahel sõlmitud üürilepingud vastavad katkestamatute kasutusrendilepingute tingimustele. Nimetatud rendilepingute tulu jaguneb järgmiselt: Katkestamatutest kasutusrendilepingutest saadavad maksed 30.06.2016 kuni 1 aasta 2 656 2-5 aastat 4 726 üle 5 aasta 346 Kokku 7 728 Kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse leidmise eeldused ja alused Kontserni juhtkond kasutab kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramisel tehinguhinda, kuna ostu-müügitehing toimus 2015. aasta lõpus ning peale seda ei ole kinnisvaraturul toimunud olulisi muutusi. Juhtkond võttis kinnisvarainvesteeringu soetamisel aluseks järgmised eeldused: Õiglane väärtus Hindamismeetod Üüritulu aastas Diskontomäär Kapitalisatsioonimäär Keskmine üürihind /,m2 Duntes Biroji büroohoone 23 450 Diskonteeritud rahavood 1 704 7,60% 7,0% 10,50 Magistrali kaubanduskeskus 25 800 Diskonteeritud rahavood 1 043 7,83% 7,5% 13,55 Kokku 49 250 23
Hinnangud kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse leidmisel põhinevad järgmisel: - Üüritulu: kasutatakse kehtivatest üürilepingutest tulenevaid hindu ning reaalseid kasvumäärasid; - Vakantsus: kinnisvarainvesteeringu tegelik vakantsus, arvestades objektiga seotud riske; - Diskontomäär: arvutatakse kinnisvarainvesteeringuga seotud kaalutud keskmise kapitali hinna (WACC) põhjal; - Kapitalisatsioonimäär: põhineb hinnangulisel tootlustasemel eeldatava hoiuperioodi lõpus, arvestades prognoositavat turuolukorda ja objektiga seotud riske. Õiglase väärtuse sensitiivsuse analüüs Allpoololev tabel illustreerib Kontserni bilansis kajastatud kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse sensitiivsust olulisematele juhtkonna hinnangutele ja eeldustele, mis tehti soetamisel: Hinnangu sensitiivsus Sensitiivsus diskontomääras ja väljumistootlikkuses Hinnang Vähenemise mõju Suurenemise Muutus diskontomääras väärtusele mõju väärtusele -0,5% 0,0% 0,5% Õiglane väärtus Duntes Biroji büroohoone Magistrali kaubanduskeskus Üüritulu muutus +/- 10% Üüritulu muutus +/- 10% -2 590 2 600-770 769 Muutus kapitalisatsioonimääras Muutus kapitalisatsioonimääras -0,5% 25 250 24 760 24 290 0,0% 23 940 23 450 22 980 0,5% 22 810 22 320 21 850-0,5% 27 675 27 132 26 603 0,0% 26 343 25 800 25 271 0,5% 25 178 24 635 24 106 Kõikide Kontserni kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse leidmisel on kasutatud taseme kolm sisendeid. 14 Materiaalne põhivara Maa ja ehitised 1 Amortiseeritavad ehitised Masinad ja seadmed Muu materiaalne põhivara Lõpetamata ehitis ja ettemaksed Kokku Jääkväärtus 31.12.2015 44 082 1 362 247 324 10 46 025 Soetusmaksumus 31.12.2015 44 082 1 362 356 793 10 46 603 Akumuleeritud kulum 31.12.2015 0 0-109 -468 0-577 Ostud 0 0 41 11 9 61 Ümberklassifitseerimine 0 0 0 10-10 0 Ümberhindlus muutusega läbi koondkasumiaruande 75 0 0 0 0 75 Amortisatsioonikulu 0-75 -33-40 0-149 Jääkväärtus 30.06.2016 44 157 1 287 255 305 9 46 013 Soetusmaksumus 30.06.2016 44 157 1 287 397 814 9 46 664 Akumuleeritud kulum 30.06.2016 0 0-142 -508 0-651 1 Maa ja ehitised grupi ainsat objekti - Radisson Blu Sky hotelli - kajastatakse ümberhindluse meetodil kui investeeringut põhivarasse. Maa ja ehitised gruppi kuuluv objekt on juhtkonna hinnangul olulise lõppväärtusega, mistõttu sellelt amortisatsioonikulu ei arvestata. 24
Kontserni materiaalne põhivara jaguneb kaheks: 1) Ebaolulise lõppväärtusega materiaalne põhivara, mille puhul amortiseeritakse soetusmaksumus kulusse varaobjekti eluea jooksul; 2) Olulise lõppväärtusega materiaalne põhivara, mille puhul amortiseeritakse kasuliku eluea jooksul kulusse ainult soetusmaksumuse ja lõppväärtuse vahelist amortiseeritavat osa. Kontsern omab Radisson Blu Sky hotelli, mille osas hinnatakse igal bilansipäeval tema lõppväärtust. Lõppväärtuse hindamisel on kasutatud Colliers International Advisors OÜ hinnangut hotelli turuväärtuse kohta. Kontserni sõltumatu hindaja on vara hinnanud diskonteeritud rahavoogude meetodil võttes arvesse vara asukohta, seisukorda ja kulumist ning turutingimusi. Lõppväärtuse hindamise tulemusel on jõutud järeldusele, et varaobjekti ei müüda oluliselt madalama väärtusega kui selle bilansiline väärtus 30.06.2016 seisuga, kuna see asub Tallinna kesklinnas väga heas asukohas ning hotell on värske ja ei vaja suuri investeeringuid. Kontserni kasumiaruandes ja bilansis kajastuvad muuhulgas alljärgnevad põhivaraga seotud tulud ja kulud ning saldod: I poolaasta 2016 2015 Tulu hotelli operaatortegevusest 3 895 3 434 Operaatortegevuse otsekulud -1 959-1 626 Materiaalselt põhivaralt teenitud üüritulu 172 134 Materiaalse põhivara haldamisega seotud otsekulud -54-81 Materiaalse põhivara amortisatsioonikulu -149-130 Laenukohustuste tagatiseks panditud kinnisvara bilansiline väärtus seisuga 30.06 45 444 45 365 Kontserni ning üürnike vahel sõlmitud üürilepingud vastavad katkestamatute kasutusrendilepingute tingimustele. Nimetatud rendilepingute tulu jaguneb järgmiselt: Katkestamatutest kasutusrendilepingutest saadavad maksed 30.06.2016 kuni 1 aasta 325 2-5 aastat 758 Üle 5 aasta 250 Kokku 1 333 15 Laenukohustused Seisuga 30.06.2016 on Kontsernil järgmised laenukohustused: Laenu andja Laenuandja päritoluriik Lepinguline laenusumma, Laenu jääk seisuga 30.06.2016 Lepingu tähtaeg Intressimäär seisuga 30.06.2016 Laenu tagatis Tagatise väärtus Osakaal fondi puhasväärtusest SEB Eesti 23 000 23 000 28.01.19 0,71% hüpoteek - Ränala 3, Astlanda Hotelli AS käendus 45 444 44,9% SEB Läti 4 420 4 332 30.11.20 1,30% hüpoteek - Duntes iela 6, Riia Läti 23 450 8,5% SEB Läti 9 780 9 536 30.11.20 1,30% hüpoteek - Duntes iela 6, Riia Läti 23 450 18,6% Danske Eesti 12 000 11 863 25.02.21 1,35% hüpoteek - Sõpruse pst 201/203, Tallinn Eesti 25 800 23,2% Kokku 49 200 48 732 94 694 95% 25