Üürivaidlusasi nr. 11-1/4/11 Otsuse kuupäev ja koht 21.03.2011. a., Tallinn Üürikomisjoni koosseis Kaja Tassa (istungi juhataja), Heli Hellamaa ja Anne Oad, istungi sekretär Maarika Snoting Üürivaidlusasi Tallinna linna (Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn) avaldus E. K. H. (ik XXXXXXXXX elukoht XXXXXX Tallinn) vastu nõuetes kohustada vastustajat koos temaga korteri kasutamise õigust omavate isikutega tagastama avaldajale elu-ruum XXXXXXX Tallinnas ja selle kohustuse vabatahtlikul mittetäitmisel määrata otsuse täitmise viisiks nimetatud isikute eluruumist väljatõstmine, välja mõista vastustajalt kahjuhüvitis eluruumi tagastamisega viivitamise eest 10.03.2011 seisuga 886,04 eurot (13 863,51 krooni) ja alates 11.03.2011 kuni eluruumi vabastamiseni vastavalt üürileandja esitatavatele arvetele ning viivis 10.03.2011 seisuga 132,13 eurot (2 067,39 krooni) ja alates 11.03.2011 määras 0,15% tasumata võlast päevas iga viivitatud päeva eest. Istungil osalenud isikud Avaldaja esindaja AS ISS Eesti esindaja Hele Hannah Noormaa. Asja läbivaatamise kuupäev 10.03.2011 Resolutsioon Tallinna Üürikomisjon otsustas: 1. Rahuldada avaldus täies ulatuses. 2. Kohustada E. K. H. koos temaga eluruumi kasutamise õigust omavate isikutega tagastama Tallinna linnale üüritud asi, eluruum Tallinnas aadressil XXXXXXXX. 3. Eluruumi XXXXXXXXX, Tallinn vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks E. K. H. ja temaga koos eluruumi kasutamise õigust omavate isikute välja tõstmine nimetatud eluruumist. 4. Välja mõista E. K. H.-lt Tallinna linna kasuks kahjuhüvitis eluruumi tagastamisega viivitamise eest senises üürimääras 10.03.2011 seisuga 886,04 eurot (kaheksasada kaheksakümmend kuus eurot 04 senti ehk 13 863,51 krooni) ja alates 11.03.2011 vastavalt üürileandja igakuiselt esitatavatele arvetele kuni eluruumi faktilise tagastamiseni. 5. Välja mõista välja E. K. H.-lt Tallinna linna kasuks viivis 10.03.2011 seisuga 132,13 eurot (ükssada kolmkümmend kaks eurot 13 senti ehk 2 067,39 krooni) ja alates 11.03.2011 määras 0,15% tasumata võlast päevas iga viivitatud päeva eest. Samas üürivaidluses kohtusse pöördumise kord Kui pool ei nõustu üürikomisjoni otsusega, võib ta sama üürivaidlusasja läbivaatamiseks pöörduda Harju Maakohtusse otsuse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul. Kohtule võib esitada taotluse, et kohus vaataks komisjonile esitatud avalduse läbi hagimenetluse korras hagina. Sel juhul on hageja komisjoni poole pöördunud isik ja kostja kohtule avalduse esitanud pool ja komisjonile esitatud avaldus loetakse hagiavalduseks. Kohtule esitatavas avalduses tuleb märkida, et üürikomisjon on asja juba lahendanud ja lisada üürikomisjoni otsuse ärakiri. Avalduselt tuleb tasuda riigilõiv summas, mille hageja oleks pidanud tasuma hagi esitamise korral. Üürikomisjoni otsus jõustub, kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas vaidlusasjas. Otsuse osalisel vaidlustamisel jõustub otsus
2 osas, mis ei ole seotud vaidlustatud osaga. Jõustunud otsus avaldatakse üürikomisjoni veebilehel ning täidetakse täitemenetluse sätete alusel. Avalduse asjaolud ja nõue Avalduse kohaselt sõlmis vastustaja E. K. H. 09.02.2010 Tallinna linnaga üürilepingu eluruumi XXXXXXX kasutamiseks. Üüri määraks oli 30 kr/m². Lisaks oli üürniku kohustuseks tasuda üürilepingu tingimuste p-is 14.3 nimetatud kõrvalkulud. Vastustaja on talle eluruumi eest esitatud arveid tasunud ebakorrapäraselt pikema aja jooksul, mille tõttu on võlg pidevalt kasvanud. Avaldaja on vastustajale esitanud hoiatuskirju ja korduvalt telefoni teel hoiatanud, millele vastustaja ei ole reageerinud. Avaldaja andis vastustajale allkirja vastu üle üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles kohustas vastustajat vabastama eluruumi hiljemalt 18.07.2010 ja võtmed tagastama. Eluruumi ei ole vabastatud ning avaldajale ega tema esindajale üle antud. Alates 19.07.2010 tuleb vastustajal tasuda eluruumi vabastamisega viivitamise eest kahjuhüvitisena vastavalt üürileandja igakuiselt esitatavatele arvetele kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni. Lisaks tuleb vastustajal tasuda üürilepingujärgselt ka viivist tasumata summalt 0,15% päevas. Vastustajaga koos kasutab eluruumi tema poeg M. K. (ik XXXXXXXX). Vastavalt elamu XXXXXXXX omaniku OÜ XXXXXXXX ja OÜ Minu Vara vahel sõlmitud kinnisvara haldus- ja hooldusteenuste osutamise lepingu p-le 3.2 ning OÜ XXXXXXX ja Tallinna linna vahelisele lepingule, kohustub AS ISS Eesti esindama Tallinna linna üürilepingute sõlmimisel, täitmisel ja lõpetamisel. Muude kohustuste hulgas esitab AS ISS Eesti eluruumide üürnikele üüriarveid, samuti on nimetatud lepingu alusel tema kohustuseks üürilepingute rikkumisel pöörduda, üürnikuga kokkuleppe mittesaavutamisel, Tallinna Üürikomisjoni või Harju Maakohtusse. Avaldaja esindaja AS ISS Eesti ja OÜ Minu Vara on ühinenud 23.04.2009 sõlmitud ühinemislepingu alusel ning äriregistri 15.07.2009 ühinemise kande kohaselt on OÜ Minu Vara registrist kustutatud ja kõik õigused ning kohustused on üle läinud AS-ile ISS Eesti. Tulenevalt ülaltoodust ja juhindudes Võlaõigusseaduse (VÕS) -dest 76 lg 1, 101 lg 1 p 1, 108 lg 1, 113 lg 1, 313 lg 1, 316 lg 2 p 1-3, 334 lg 1 ja 335 ning Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) -ist 367 palub avaldaja välja mõista vastustajalt lepingujärgne üüri- ja kõrvalkulude võlg kuni 18.07.2010 kokku 4470,25 krooni, kahjuhüvitis eluruumi vabastamisega viivitamise eest vastavalt üürileandja igakuiselt esitatavatele arvetele alates 19.07.2010 kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni ning viivis kindla summana otsuse tegemise seisuga ja edasi protsendina põhinõudest, samuti kohustada vastustajat koos temaga korteri kasutamise õigust omavate isikutega vabastama tema ebaseaduslikus valduses olev eluruum ja selle kohustuse vabatahtlikul mittetäitmisel määrata otsuse täitmise viisiks nimetatud isikute eluruumist väljatõstmine. Üürikomisjoni istungil jäi avaldaja esindaja avalduses toodud selgituste ja põhjenduste juurde, kuid loobus üüri- ja kõrvalkulude võla nõudest, sest selle on vastustaja vahepeal tasunud. Palus välja mõista vastustajalt kahjuhüvitise 10.03.2011 seisuga 886,04 eurot (13 863,51 krooni) ja alates 11.03.2011 vastavalt avaldaja esitatavatele arvele, viivise 10.03.2011 seisuga 132,13 eurot (2 067,39 krooni) ja viivise alates 11.03.2011 määras 0,15% tasumata võlast päevas. Samuti jäi esindaja üüritud asja tagastamise nõude juurde, kuna vastustaja tasus üüri- ja kõrvalkulude võla pärast üürilepingu ülesütlemist. Asja arutamise edasilükkamist seoses avaldaja istungilt puudumisega ei taotlenud. Vastustaja vastuväited Vastustaja komisjonile avaldaja avalduse kohta kirjalikku vastust ei esitanud ning üürikomisjoni istungile ei ilmunud. Kutse istungile saadeti vastustajale 07.01.2011 (toimiku lk 33) ja ta sai selle isiklikult kätte 10.01.2011 (tlk 35). Seega teadis vastustaja istungist ja tema vastu esitatud nõuetest. Vastustaja ei teatanud komisjonile, et tal oleks olnud mõjuvad põhjused istungilt puudumiseks.
3 Üürikomisjoni otsuse põhjendused Üürikomisjon, kuulanud ära kohal viibinud üürivaidluse poole, tutvunud esitatud tõenditega ja hinnanud tõendeid kogumis leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Üürikomisjon juhindub oma otsuse tegemisel Üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) paragrahvidest 12 lg 5, 17 ja 19-22. Komisjon tegi kindlaks, et avaldaja Tallinna linna, AS ISS Eesti kaudu, ja vastustaja E. K. H. vahel sõlmiti 09.02.2010 munitsipaaleluruumi üürileping nr ISS-383 (toimiku lk 4) eluruumi Tallinnas aadressil XXXXXXXX kasutamiseks. Üürileping sõlmiti tähtajalisena kuni 09.02.2015. Seega kehtis poolte vahel enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist tähtajaline üürileping. Pooltevahelise üürilepingu p-is 9 on kokku lepitud, et üürisumma kuus on 25 kr/m² (1,60 / m²) ehk 1660 krooni (106,09 ) kuus pluss 5,1 m² rõdu kasutamise eest 38,25 krooni (2,44 ) kuus. Vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 25.11.2009 korraldusele nr 1957-k tõsteti vastustaja üüri alates 01.01.2010 ning määrati igakuiseks üürisummaks 30 kr/m² (1,92 /m²) kuus. Lepingu punktis 11 on üürniku kinnitus, et ta teab, et üürilepingu tingimustena kehtivad üürilepingule lisatud üürilepingu tingimused, ta on märgitud tingimustega tutvunud, mõistnud tingimuste sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega nendel tingimustel ning et üürnik teab, et lisaks üüri maksmisele tuleb tal kanda ka eluruumiga seotud kõrvalkulud ja maksud. Üürilepingu tingimuste p 6.2 (tlk 15-27) kohaselt määrab kõrvalkulude suuruse üürileandja, lähtudes mõõturite näitudest, teenuste pakkujate esitatavatest arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Vastavalt üürilepingu tingimuste p-dele 7.1 ja 7.2 esitab üürileandja üürnikule igakuiselt kuu 20. kuupäevaks üüriarve ning üürnik on kohustatud selle eest tasuma 10 päeva jooksul üürileandja pangaarvele. Üürilepingu tingimuste p-s 7.3 on sätestatud, et üürilandjal on maksetega viivitamisel õigus nõuda viivist 0,15% tasumata summalt päevas iga viivitatud päeva eest. Üürilepingu tingimuste p 22.5 kohaselt, kui üürnik lepingu lõppemisel viivitab üüritud eluruumi tagastamisega, siis on ta kohustatud kandma kõik kõrvalkulud ajavahemiku eest, mil eluruum on tema valduses ning tasuma üürileandjale kahjuhüvitist 1/15 kuu üürisumma ulatuses iga eluruumi üleandmisega viivitatud päeva eest. Kui üürnik viivitab üleandmisega kauem kui 30 päeva, tasub ta kahjuhüvitist 1/10 kuu üürisumma ulatuses iga viivitatud päeva eest. Vastustajale on igakuiselt (sh ka pärast lepingu lõppemist) esitatud korterimaksete arveid (tlk 8-12 ja 37-38). Avaldaja esindaja saatis 17.05.2010 (tlk 13) vastutajale hoiatuse võla kohta, kus andis tähtaja võla tasumiseks 27.05.2010. Seejärel koostas avaldaja esindaja 04.06.2010 vastustajale üürilepingu ülesütlemisavalduse (tlk 14), mille andis 07.06.2010 isiklikult allkirja vastu üle vastustajaga koos elavale täisealisele pojale. OÜ XXXXXXX on 12.06.2009 sõlminud OÜ-ga Minu Vara kinnisvara haldus- ja hooldusteenuste osutamise lepingu (tlk 6-7). Nimetatud lepingu p 3.2.1 alusel võttis OÜ Minu Vara (lepingus haldaja) endale kohustuse esindada OÜ-d XXXXXX Tallinna linna tüüplepingutele vastavate üürilepingute sõlmimisel, täitmisel ja lõpetamisel. Eeltoodud lepingu kohaselt on haldajal muuhulgas kohustus esitada üürnikele üüri ja kõrvalkulude eest arveid ning üürilepingute rikkumise korral, kui üürnikuga kokkulepet ei saavutata, pöörduda Tallinna Üürikomisjoni või Harju Maakohtusse. AS ISS Eesti (kui ühendav ühing, registrikood 10031220, aadress Vilde tee 129, Tallinn, 12613) ja Osaühing Minu Vara (kui ühendatav ühing, registrikood 11009530, aadress Vilde tee 129, Tallinn, 126139) on ühinenud 23.04.2009 sõlmitud ühinemislepingu alusel. Äriregistrisse on ühinemise kanne tehtud 15.07.2009. Seoses sellega on ühendatav ühing, OÜ Minu Vara, registrist kustutatud ja kõik õigused ning kohustused on üle läinud ühendavale ühingule, AS-ile ISS Eesti.
4 Avaldaja nõuab vastustajalt üüritud asja tagastamist ja otsuse täitmise viisi kindlaks määramist, samuti palub vastustajalt välja mõista eluruumi tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitise 10.03.2011 seisuga 886,04 eurot (13 863,51 krooni) ja alates 11.03.2011 kuni eluruumi tagastamiseni vastavalt avaldaja esitatavatele arvetele ning viivise 10.03.2011 seisuga 132,13 eurot (2 067,39 krooni) ja alates 11.03.2011 määras 0,15% tasumata võlast päevas iga viivitatud päeva eest. Vastustaja ei ole avaldaja esitatud nõuetele vastuväiteid esitanud. 1) Üüritud asja tagastamise nõude osas komisjon leidis järgmist: Avaldaja nõuab vastustajalt üüritud asja (eluruumi Tallinnas XXXXXXX) tagastamist, kuna avaldaja ütles vastustajaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles, kuid vastustaja ei ole eluruumi avaldajale tagastanud ja on selle kasutamist jätkanud. Vastavalt VÕS 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Ka üürilepingu tingimustes on sätestatud (p 22.1), et üürnik peab hiljemalt lepingu lõppemise päeval eluruumi oma varast vabastama ning andma eluruumi üle üürilandja valdusse. Kuna seaduse kohaselt saab nõuda üüritud asja tagastamist ainult siis kui üürileping on lõppenud, siis selleks, et otsustada, kas avaldajal on õigus nõuda vastustajalt üüritud asja tagastamist, peab komisjon kõigepealt võtma seisukoha, kas üürileping on lõppenud. Selleks peab komisjon kindlaks tegema, kas ülesütlemine muutus vastustaja suhtes kehivaks, kas üürilepingu ülesütlemisteade vastab seaduses sätestatud nõuetele ning kas üürileandjal oli olemas seaduslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Nagu komisjon eespool kindlaks tegi, kehtis poolte vahel enne üürilepingu ülesütlemist tähtajaline üürileping. VÕS 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS -des 314 319 nimetatud asjaoludel. VÕS 313 lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS 316 lg 1 p-de 1, 2 ja 3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; või kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; või kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. VÕS 316 lg 2 sätestab, et üürileandjal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. VÕS 325 sätestab eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldusele kindla vormi. Ülesütlemise avaldus peab olema esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi; lepingu lõppemise päev; ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eeltoodud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Üürilepingu tingimuste p-de 21.5, 21.6 ja 21.7 kohaselt on üürileandjal õigus üürileping erekorraliselt üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; üürnik võlgneb üüri summas, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või üürnik võlgneb kõrvalkulude eest summas, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Avaldaja esitas vastustajale üürilepingu ülesütlemisavalduse 04.06.2010. a. (tlk 14). Avaldus anti 07.06.2010 allkirja vastu isiklikult üle vastustajaga kooselavale perekonnaliikmele
5 (pojale), seega võib lugeda, et vastustaja on ülesütlemisavalduse samast kuupäevast ka kätte saanud ning ülesütlemine muutus vastustaja suhtes kehtivaks 07.06.2010. Komisjoni andmetel ei ole vastustaja üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud (Harju Maakohtu vastused teabenõuetele, tlk 29-30). Kuna vastustaja sai üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte ja ülesütlemine muutus tema suhtes kehtivaks, siis peab komisjon järgmisena kindlaks tegema, kas ülesütlemine oli ka muus osas kehtiv. Avaldaja saadetud üürilepingu ülesütlemisavalduses on märgitud üüritud asi ja lepingu lõppemise päev - öeldakse üles vastustajaga eluruumi aadressil XXXXXXX, Tallinn kasutamiseks sõlmitud üürileping alates 18.07.2010; samuti ülesütlemise alus - ülesütlemise põhjuseks on asjaolu, et seisuga 03.06.2010 on vastustaja üüri- ja kõrvalkulude võlg kokku 8991,17 krooni (574,67 eurot), sh üürivõlg 8991,17 krooni, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; ja ka ülesütlemise vaidlustamise kord ning tähtaeg - üürilepingu ülesütlemist on võimlik vaidlustada Tallinna Üürikomisjonis või Harju Maakohtus 30 päeva jooksul arvates teate kättesaamisest (sealhulgas on ära toodud nimetatud asutuste aadressid). Seega sisaldab avaldaja üürilepingu ülesütlemisavaldus kõiki seaduses sätestatud kohustuslikke andmeid. Kuna avaldaja ülesütlemisavaldus on vastustajale esitatud kirjalikult ning see sisaldab kõiki kohustuslikke andmeid, siis on ülesütlemisavaldus vormi- ja sisunõuete osas kehtiv. Üürilepingu ülesütlemise alusena tugineb avaldaja asjaolule, et vastustajal on avaldaja ees võlg, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Avaldaja esindaja on alates eluruumi vastustajale üürile andmisest pidanud arvestust vastustajale esitatud arvete ja temalt laekunud maksete kohta (korterite saldod, tlk 8-12 ja 37-38). Korterite saldodest nähtub, et vastustajal oli 21.06.2010 seisuga, so ülesütlemisavalduse esitamise ajal, üürileandja ees üürija kõrvalkulude võlg kokku 8991,17 krooni (574,67 eurot). Üürilepingu kohaselt pidi vastustaja tasuma igakuiselt kuni 31.12.2009 üüri 25 kr/m² (1,60 /m²) ehk 1660 krooni (106,09 ) ja 01.01.2010 alates 30 kr/m² (1,92 /m²) ehk 1992 krooni (127,31 ). Seega moodustas 2010. aastal vastustaja kolme kuu üürisumma 5976 krooni (370,43 eurot) ning üürilepingu ülesütlemise momendiks oli tal kogunenud võlg, mis moodustas rohkem kui kolme kuu üüri summa. Kuna vastustajal oli üürilepingu ülesütlemise ajaks kogunenud üle kolmekuuline üürivõlg, siis oli avaldajal olemas seaduslik alus üürilepingu ülesütlemiseks, mis on kooskõlas nii VÕS 316 lg 1 p-is 2 kui ka üürilepingu tingimuste p-is 21.6 toodud asjaoludega. Avaldaja oli eelnevalt ka vastustajat võlast teavitanud nii igakuiselt esitatavatel arvetel kui ka 17.05.2010 saadetud kirjas ning hoiatanud võla tasumata jätmise tagajärgedest (tlk 13). Kuigi vastustaja on käesolevaks ajaks üürilepingu ülesütlemise hetkel olnud võla 8991,17 krooni (574,67 eurot) tasunud, tegi ta seda alles pärast üürilepingu ülesütlemisavalduse kättesaamist (sai avalduse kätte 07.06.2010, kuid tasus võla osadena 15.07.2010, 01.09.2010 ja 15.10.2010). Kuna vastustaja tasus võla pärast üürilepingu ülesütlemist, mitte enne seda, siis vastavalt VÕS 316 lg-le 2 ei mõjutanud see enam avaldaja õigust öelda üürileping võla tõttu üles ega ka üürilepingu ülesütlemise kehtivust. Vastustaja üüritud asja tagastamise nõudele vastuväiteid ei ole esitanud. Eeltoodule tuginedes leiab komisjon, et kuna avaldaja üürilepingu üleütlemisavaldus on seadusekohane, avaldajal oli olemas seaduslik alus lepingu lõpetamiseks, vastustaja ei ole tõendanud, et tal olid mõjuvad põhjused oma lepinguliste kohustuste täitmata jätmiseks ning vastustaja ei ole ka üürilepingu ülesütlemist seaduses sätestatud korras ja tähtajal vaidlustanud, siis leping lõppes üürilepingu ülesütlemisavalduses märgitud ajast, so 18.07.2010.
6 Avaldaja esindaja ütluste kohaselt jätkab vastustaja eluruumi kasutamist ja ei ole seda avaldajale üle andnud. Nimetatut tõendavad ka asjaolud, et vastustaja on vaidlusaluse eluruumi aadressilt pärast üürilepingu lõppemist vastu võtnud kutse komisjoni istungile (tlk 35) ning ta ei ole muutunud oma elukoha andmeid rahvastikuregistris. Kuna komisjon asus eespool seisukohale, et üürileping poolte vahel lõppes 18.07.2010, eluruumi ei ole üle antud ning vastustaja on jätkanud pärast üürilepingu lõppemist üüritud asja kasutamist, siis tekkis avaldajal õigus nõuda asja tagastamist ning avaldaja nõue üüritud asja tagastamise osas tuleb rahuldada, kohustades vastustajat E. K. H. tagastama koos temaga eluruumi kasutamise õigust omavate isikutega avaldajale üüritud asi, eluruum Tallinnas aadressil XXXXXXXX. 2) Otsuse täitmise viisi kindlaks määramise nõude osas komisjon otsustas järgmist: Avaldaja taotleb, et otsuse täitmise viisina määratakse vastustaja eluruumist välja tõstmine. Avaldaja leiab, et kuna üürileping on lõppenud ning vastustaja ei ole üüritud asja tagastanud, siis võib eeldada, et ta ei tee seda vabatahtlikult ka pärast komisjoni otsuse tegemist. Seega on täitemenetluse lihtsustamiseks vajalik määrata kindlaks komisjoni otsuse täitmise viis. VÕS 334 lg 1 näeb ette küll üürniku kohustuse üüritud asi tagastada, kuid ei näe ette meetmeid juhuks, kui üürnik vabatahtlikult üüritud asja ei tagasta. Täitemenetluse seadustiku 180 kohaselt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti vabatahtlikult (sh ei vabasta eluruumi), võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusesse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. Täitedokumendiks on ka üürikomisjoni otsus (Täitemenetluse seadustik 2 lg 1 p 7). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) 445 lg 1 näeb ette, et kohus võib otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Menetlusele üürikomisjonis Tsiviilkohtumenetluse seadustik selles osas ei laiene. Samas on ÜVLS eesmärk lahendada üürivaidlusi poolte jaoks odavamalt ja kiiremini, kui tsiviilkohtumenetluses. Seega ei ole ka ÜVLS mõttega kooskõlas asjaolu, et üürikomisjoni otsust ei saa õigustatud pool sisuliselt täita, vaid peab selleks tegema täiendavaid kulutusi ja pöörduma samas asjas veelkord kohtusse ebaseadusliku valduse lõpetamise või muu sellise nõudega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse 4 kohaselt kohaldatakse õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ega eesmärgile. Komisjon on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud seaduse analoogia kasutamine, kuna vastasel juhul võib osutuda komisjoni otsuse täitmine õigustatud poolele ebamõistlikult koormavaks. Vastustaja ei ole ka väljendanud valmidust eluruumi vabatahtlikult tagastada. Seetõttu komisjon leiab, et on vajalik määrata antud asjas kindlaks otsuse täitmise viis ning otsustab, et eluruumi Tallinnas aadressil XXXXXXXX vabatahtlikust tagastamisest keeldumise korral tuleb E. K. H. koos temaga eluruumi kasutamise õigust omavate isikutega nimetatud eluruumist välja tõsta. 3) Avaldaja nõuab vastustajalt ka kahjuhüvitise väljamõistmist. Kahjuhüvitist nõuab avaldaja kahes osas alates üürilepingu lõppemist kuni 10.03.2011 kokku 886,04 eurot (13 863,51 krooni) ja alates 11.03.2011 kuni eluruumi tagastamiseni vastavalt avaldaja esitatavatele arvetele. Avaldaja esitab oma kahjuhüvitise nõude osaliselt ilma kindla summata, kuna vastustaja ei ole pärast üürilepingu lõppemist eluruumi vabastanud ja avaldajale ei ole teada, millal vastustaja seda teeb. Vastustaja ei ole avaldaja eeltoodud nõudele vastuväiteid esitanud. VÕS 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste hüvitamiseks.
7 Ka poolte vahel kehtinud üürilepingu tüüptingimuste kohaselt (p 22.5) on üürileandjal õigus pärast üürilepingu lõppemist nõuda kahjuhüvitisena tasu korteri kasutamise eest. Komisjon tegi eespoolt kindlaks, et vastustaja ei ole eluruumi pärast üürilepingu lõppemist vabastanud. Vastustaja ei ole põhjendanud ega tõendanud, et ta oleks õigustatud eluruumi kinni pidama. Avaldaja nõuab vastustajalt kahjuhüvitist eluruumi tagastamisega viivitamise eest poolte vahel kehtinud üürilepingus kokkulepitud üüri määras, kuigi võiks vastavalt üürilepingu tingimustele nõuda kahjuhüvitist ka suuremas ulatuses (1/10 kuu üürisummast iga üleandmisega viivitatud päeva eest; tüüptingimuste p. 22.5). Seega nõuab avaldaja kahjuhüvitist seadusega lubatud ulatuses. Avaldaja on igakuiselt esitanud vastustajale arveid arvestatava kahjuhüvitise suuruse kohta. Avaldaja esitatud korterite saldodest nähtub, et vastustaja on ka pärast üürilepingu lõppemist tasunud talle esitatud arveid ebakorrapäraselt ja mitte ettenähtud ulatuses. Avaldaja on arvestanud vastustaja juulis, septembris ja oktoobris 2010 tasutud maksed osaliselt vastustajal üürilepingu lõppemise ajaks kogunenud üüri- ja kõrvalkulude võla katteks. Poolte vahel kehtinud üürilepingu tingimuste p 7.5 kohaselt, kui üürnikul on võlgnevusi varasemate kuude eest, siis loetakse tasutuks esmajärjekorras viivised ning seejärel p 7.4 toodud korras kõrvalkulud ja üür, alustades kõige varasemast kuust. Seega arvestas avaldaja õigustatult vastustajalt pärast lepingu lõppemist tasutud summad esmalt varasema võla katteks ning kuna vastustaja makstud summadest ei jätkunud kõigi esitatud arvete maksmiseks, siis on vastustajal tekkinud võlg eluruumi kasutamise eest pärast üürilepingu lõppemist. Avaldaja palub välja mõista kahjuhüvitis ajavahemiku eest alates üürilepingu lõppemisest (18.07.2010) kuni 10.03.2011 kokku 886,04 eurot (13 863,51 krooni). Korterite saldost nähtub, et nimetatud ajal vastustajale esitatud arvete summade ning vastustaja tasutud maksete jääk on kokku 886,04 eurot (13 863,51 krooni). Seega on avaldaja nõue eeltoodud osas õige ja põhjendatud. Alates 11.03.2011 nõuab avaldaja kahjuhüvitist ilma kinda summata poolte vahel kehtinud üürilepingus sätestatud üürimääras üürnikule esitatavate arvete alusel, kuna vastustaja on jätkanud korteri kasutamist ja avaldajale ei ole teada alates 11.03.2011 kindlat kahjuhüvitise summat, kuna see suureneb igakuiselt seni, kuni vastustaja ei ole eluruumi vabastanud. Komisjon leiab, et selline nõude esitus on mõistlik ning kooskõlas nii seaduse kui poolte vahel kehtinud üürilepingu tingimustega. Eeltoodule tuginedes komisjon otsustab välja mõista E. K. H.-lt avaldaja kasuks eluruumi tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitis seisuga 10.03.2011 kokku 886,04 eurot (13 863,51 krooni) ja alates 11.03.2011 kuni eluruumi tegeliku vabastamiseni poolte vahel kehtinud üürilepingus kokkulepitud määras, vastavalt avaldajalt vastustajale igakuiselt esitatavatele arvetele. 4) Lisaks võlale nõuab avaldaja vastustajalt ka eeltoodud maksete tasumisega viivitamise eest viivise väljamõistmist. Avaldaja nõuab viivist alates 01.06.2010-10.03.2011 kindla summana ning edaspidi määras 0,15% tasumata summalt päevas. Vastustaja viivisenõudele vastu ei ole vaielnud. VÕS 101 lg 1 p 6 alusel võib võlausaldaja juhul, kui võlgnik viivitab rahalise kohustuse täitmisega, nõuda temalt viivist. VÕS 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni ning kui viivisemäär on lepingus kokku lepitud, loetakse viivisemääraks lepingus kokkulepitu. Poolte vahel kehtinud üürilepingu tüüptingimuste p 7.3 kohaselt on üürileandjal õigus maksetega viivitamisel nõuda viivist 0,15% tasumata summalt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest.
8 Komisjon tegi eespool kindlaks, et vastustajal oli avaldaja ees üüri- ja kõrvalkulude võlg, mille vastustaja tasus pärast üürilepingu ülesütlemist. Samuti, et vastustaja on viivituses korteri kasutamise eest tasumisega pärast üürilepingu lõppemist. Poolte vahel kehtinud üürilepingu tüüptingimustes on sätestatud, et tasumisega viivitamise puhul kohustub üürnik tasuma viivist määras 0,15% päevas tasumata summalt. Avaldaja nõuab viivise väljamõistmist nii kinda summalise osa kui ka ülejäänud osa suhtes eeltoodud määras. Seega selles osas võib lugeda avaldaja esitatud viivisenõude põhjendatuks. Avaldaja on arvestanud viivist alates 01.06.2010, kuigi võlg hakkas vastustajal kujunema aprillist 2010. Ajavahemiku 01.06.2010 kuni 10.03.2011 (so kuni istungi toimumise ajani) on avaldaja arvestanud viivist kokku 132,13 eurot (2 067,39 krooni). Viivist on avaldaja arvestanud igakuiselt eelmise kuu eest järgmise kuu arve koostamise momendil, arvestades selleks ajaks kogunenud võla kogusummat ning korrutades selle arvestuse toimumise kuu päevade arvuga. Komisjoni hinnangul vastab selline arvestus seadusele ning ka üürilepingu tingimustele. Kuna avaldaja ei nõua viivise väljamõistmist alates võla tekkimisest, vaid alles alates 01.06.2010 ning ka mitte igalt summalt eraldi, vaid koondsummana, siis nõuab avaldaja viivist vähem, kui tal lepingu ja seaduse kohaselt õigus oleks. Seega on avaldajapoolne viivisearvestus ka selles osas seaduslik. Alates 11.03.2011 palub avaldaja välja mõista vastustajalt viivise määras 0,15% tasumata summalt päevas kuni võla tasumiseni, kuna avaldajale ei ole teada, millal vastustaja võla tasub ning seega ei saa avaldaja nõuda viivist kogu ulatuses kindla summana. Ka selles osas leiab komisjon, et avaldaja nõue on mõistlik ja põhjendatud. Eeltoodule tuginedes on komisjon seisukohal, et avaldaja viivisenõue on põhjendatud ning seaduslik ja tuleb rahuldada. Vastustajalt E. K. H.-lt tuleb välja mõista viivis üüri ja kõrvalkulude ning eluruumi kasutamise tasu (kahjuhüvitise) tasumisega viivitamise eest 10.03.2011 seisuga 132,13 eurot (2 067,39 krooni) ning alates 11.03.2011 kuni võla tasumiseni määras 0,15% tasumata summalt päevas iga viivitatud päeva eest. Avaldaja avaldus tuleb rahuldada täies ulatuses. ÜVLS 12 lg 5 kohaselt, kui vastustaja ei ilmu istungile mõjuva põhjuseta, lahendab komisjon vaidluse tema kohalolekuta või lükkab avaldaja taotlusel istungi edasi. Komisjon tegi eespool kindlaks, et vastustajale on kutse komisjoni istungile kätte antud ning seega on nii komisjoni istungi aeg kui avaldaja esitatud nõuded talle teada. Vastustaja kirjalikku vastust ei esitanud, komisjoni istungile ei ilmunud ning oma mõjuvatest põhjustest istungilt puudumiseks komisjonile ei teatanud. Avaldaja taotlust istungi edasilükkamiseks seoses vastustaja istungilt puudumisega ei esitanud, mistõttu lahendas komisjon vaidluse vastustaja kohalolekuta. Üürikomisjoni liige Üürikomisjoni liige Üürikomisjoni liige Heli Hellamaa Kaja Tassa Anne Oad