RAE VALLAVALITSUS Indrek Uuemaa nr 1-6/ Seisukoht Rae Vallavolikogu revisjonikomisjoni kontrollaktis nr 2/2016 e

Väljavõte

1 RAE VALLAVALITSUS Indrek Uuemaa nr 1-6/ Seisukoht Rae Vallavolikogu revisjonikomisjoni kontrollaktis nr 2/2016 esitatule I. Asjaolud 1.1. Rae Vallavalitsusele esitati Rae Vallavolikogu revisjonikomisjoni esimehe Indrek Uuemaa poolt 09. veebruaril 2016 e-kirjaga üksnes Ülar Teppo poolt digitaalselt allkirjastatud dokumentide konteiner, mis sisaldas mitmeid Rae valla ja kinnisvara arendajate vahel sõlmitud lepinguid ja samuti kirjutist pealkirjaga Rae Vallavolikogu revisjonikomisjoni vaheakt nr 1/2016. Antud kirjateoses oli allakirjutanu esinenud Rae valla põhimääruse tähenduses sisuliselt revisjonikomisjoni õigustes ja esitanud rea meelevaldseid süüdistusi Rae Vallavalitsuse tegevuse suunas arenduslepingute sõlmimisega seonduvalt. Koostatud kirjutises viidati läbivalt seaduserikkumistele, kuid milliseid seadusi ja sätteid täpsemalt rikutakse, samuti milline on väidetavalt tekitatud kahju suurus, kahju arvutamise metoodika, selle tekkimise faktilised asjaolud ja sellega seotud ametiisikud, ei olnud võimalik kirjutisest tuvastada. Laiemalt saab asuda seisukohale, et koostatud kirjateos oli ühekülgne, subjektiivne ja paljasõnaline. Pidasime oluliseks esitada selle osas oma seisukohad Rae Vallavolikogu esimehele. Viitasime, et tulenevalt Rae valla põhimääruse 35 sätestatust on kontrollimisega seotud toimingute teostamise otsustuspädevus revisjonikomisjonil. Vastavalt Rae valla põhimääruse 35 lõikele 3 viib revisjonikomisjoni kontrollimist läbi vähemalt 2 isikut koos. Nendest vähemalt üks peab olema revisjonikomisjoni liige ja vähemalt üks peab vastama audiitortegevuse seaduses ja valla põhimääruse 34 lõikes 1 kehtestatud nõuetele. Seega saab revisjonikomisjoni poolt kontrollimiseks kaasatav isik olla kas arvestuse, rahanduse või õiguse asjatundja. On ilmne, et sellekohase staatuse peamiseks eelduseks saab olla vastav erialane haridus või vähemasti pikaajaline praktiline kogemus. Rae Vallavalitsusele teadaolevalt ei ole Ülar Teppo asjatundja arvestuse, rahanduse ega ka õiguse alal, seda enam kohaliku omavalitsuse või samalaadse avalikõigusliku organi tegevust puudutavas. Seetõttu asusime seisukohale, et valla põhimäärusele ja audiitortegevuse seadusele mittevastava isiku kaasamine asjatundjana on toimunud revisjonikomisjoni poolt alusetult. Selline on seisukoht ka täna. Ainuüksi antud põhjusel toimusid revisjonikomisjoni esimehe ja tema kaasatud isiku poolt läbiviidud kontrolltoimingud ebaseaduslikult ning sellest tulenevalt on nii esitatud vahearuanded ja ka kontrollakt kontrolltoimingutele seatud tingimuste olulise rikkumise tõttu õigusvastased. Antud seisukohta kinnistab veelgi teadmine, et pooltel kontrolltoimingute teostamise kordadel viis komisjoni poolt kaasatud ja selleks õigust Aruküla tee 9 Telefon Arvelduskonto Jüri alevik Faks EE HARJUMAA E-post info@rae.ee Swedbank Registrikood

2 mitte omav isik läbi kontrolltoiminguid vallavalitsuses kohapeal ainuisikuliselt, rikkudes sellega valla põhimääruse 35 lõikes 3 sätestatud nõuet ja seega toimus kontrolltoimingute teostamine õigusvastaselt. Sellekohasele menetlusnormide olulisele rikkumisele on kirjalikult juhitud kontrolli käigus ka revisjonikomisjoni esimehe tähelepanu. Revisjonikomisjoni poolt läbiviidava kontrolli objektiivsuse ja selguse huvides ei saanud jätta tähelepanuta ka asjaolu, et Ülar Teppo näol on tegemist isikuga, kellega on Rae vald vaielnud korduvalt kohtus teemadel, mis puudutavad kinnisvara arendaja soovimatust täita oma kohustusi. Ühel juhul on vaieldud arendajaga (Ülar Teppo ja tema ettevõte OÜ Agenor) küsimuses, mis puudutab arendaja lepingujärgsete kohustuste korrektset täitmist. Teisel puhul on vaieldud teemal, mis on taandunud sisuliselt arendaja soovile tegeleda kinnisvara arendusega ilma panustamiseta kogukonnale vajalike sotsiaalobjektide ehitusse. Antud tõik on enam kui piisav, et seada kahtluse alla komisjoni kaasatud eksperdi Ülar Teppo objektiivsus ja tõsimeelne soov osaleda erapooletult revisjonikomisjoni kontrollülesande täitmisel. Märkisime, et vastutustundetu on lubada või üldse kaaluda revisjonikomisjoni poolt kontrollülesande täitmisesse sellise isiku kaasamist, kes ei pruugi olla objektiivne ja kelle osas võib esineda kontrollülesande täitmisel huvide konflikt. Ka juhul, kui Ülar Teppo poolt esitatu näol oleks olnud tegemist ametliku revisjonikomisjoni vaheaktiga, oleks selle esitamine ja aktis toodud väidete sidumine Rae valla põhimääruse 35 lõike 7 punktist 1 tuleneva revisjonikomisjoni kohustusega (so revisjonikomisjoni poolt selliste puuduste avastamisel, mille jätkumine või kordumine võib tekitada olulist kahju või oluliste seaduserikkumiste ilmnemisel informeerib sellest koheselt asutuse juhti ja koostab vajadusel vaheakti ning esitab selle kontrolliülesande andjale) selgelt seosetu ja vastuolus igasuguse tervele mõistusele omase loogikaga. Eelnevat arvestades avaldas vallavanem sügavat nördimust, et kohaliku omavalitsuse ühe olulisima komisjoni, so revisjonikomisjoni kui kontrollorgani nimel tegutseb selleks õigusi mitteomav isik ning avaldab desinformatsiooni ja meelevaldseid väiteid, esitades seda üksnes oma subjektiivsele arusaamale tuginedes, mitte aga objektiivselt ja tegelikest igakülgselt käsitletud faktilistest asjaoludest lähtudes. Kahetsusväärselt toimus see kõik revisjonikomisjoni esimehe vaikival heakskiidul. Leiame, et valla hea maine ning autonoomne enesekorraldusõigus on saanud tugevalt kahjustatud ja revisjonikomisjon on oma tegevusega minetanud igasugused demokraatlikule valitsemiskorrale omased tunnused ning naeruvääristanud sellega kontrollfunktsiooni ja selle tulemuse tõsiseltvõetavust. Juhtisime revisjonikomisjoni tähelepanu ka asjaolule, et Eesti Vabariigis kehtivad seadused, mida tuleb rangelt õigusriigis kõigil ühiskonnaliikmetel järgida ja igasugune õigusvastane tegevus, seda enam sedavõrd olulist rolli täitva komisjoni poolt on taunimisväärne ja väärib üheselt hukkamõistu. Kuivõrd Ülar Teppo poolt esitatu näol ei olnud tegemist ametliku revisjonikomisjoni vaheaktiga, ei olnud võimalik esitada selle sisu osas oma seisukohti. Selgitasime, et saame anda seisukohad dokumendile, mille koostamise aluseks on pädevate isikute poolt õiguspäraselt läbiviidud kontrolltoimingud ja selles kogutud andmetele tuginedes koostatud objektiivne, faktiliselt tõendatud ning põhjalikku ja igakülgset analüüsi sisaldav dokument, mille koostamise ja esitamise on otsustanud revisjonikomisjon.

3 1.2. Vastuseks meie eeltoodud pöördumisele esitas revisjonikomisjoni esimees Indrek Uuemaa oma seisukohad, milles esitas mitmed küsimused seonduvalt detailplaneeringutega ja millele oma kirjaga ka vastasime. Lisaks esitatud küsimustele asus revisjonikomisjoni esimees seisukohale, et meie kirjas antud seisukohad põhinevad emotsioonidel ja leidis, et oleme meelevaldselt tõlgendanud Rae valla põhimäärust. Samuti leidis revisjonikomisjoni esimees, et revisjonikomisjoni poolt kontrollülesande täitmiseks kaasatud ekspert vastab nii audiitortegevuse seaduses kui ka valla põhimääruses sätestatud nõuetele. Samuti leidis nimetatu, et kontrolli läbiviimine vallavalitsuses kohapeal toimus õiguspäraselt ja revisjonikomisjoni kaasatud isiku poolt ainuisikuliselt läbiviidud kontrolltoiminguid põhjendati teise kontrolli teostaja puhkepausidel viibimisega. Lõpetuseks heitis revisjonikomisjoni esimees ette, et komisjoni tööks vajalikke arenduslepinguid ei antud kontrollijatele mitmete kuude vältel, eirates demokraatiat ja kasutades selleks oma ametivõimu. Vastuseks antud kirjale selgitasime oma vastuskirjas, et meie esitatud seisukohad olid objektiivsed ja tuginesid faktiliselt tõendatud asjaoludele ning mistahes subjektiivset emotsionaalsust ei ole ka tugevalt liialdades võimalik esitatud seisukohtadest tuvastada. Tõlgendasime Rae valla põhimäärust selliselt nagu seda on nii formaalselt kui ka materiaalõiguslikult ainuvõimalik tõlgendada, lähtudes sealjuures kehtivast seadusandlusest ja Rae Vallavolikogu tahtest põhimääruse vastavasisuliste sätete kehtestamisel. On ilmne, et revisjonikomisjoni tööplaanis olevat kontrollülesannet saab täita ja/või toiminguid teostada üksnes revisjonikomisjon või moodustatud kontrollkomisjon, mitte aga mistahes kolmas revisjonikomisjoni esimehe poolt kaasatud isik eraldiseisvalt. Kaasatud isikul ei ole ega saagi olla iseseisvat õigusvõimet esineda revisjonikomisjoni õigustes või eraldiseisvalt kontrollijana. Revisjonikomisjoni esimehe antud tõlgendus valla põhimääruse 35 sätestatule on selgelt meelevaldne ja eirab igasuguseid loogikareegleid. Mis puudutas revisjonikomisjoni esimehe väidet, et revisjonikomisjoni poolt oli kaasatud spetsialist õiguspäraselt, on paraku paljasõnaline ja tõendamata. Vallavalitsus on seisukohal, et Ülar Teppo l ei ole asjatundja pädevust arvestuse, rahanduse ega ka õiguse alal, seda enam kohaliku omavalitsuse või samalaadse avalikõigusliku organi tegevust puudutavas. Teemal, mis puudutas revisjonikomisjoni esimehe antud selgitusi kontrolltoimingute läbiviimise kohta üksnes kaasatud isiku poolt ja selle põhjendamist teise kontrolltoimingute teostaja puhkepausidel viibimisega, on alatu vale. Viitasime oma saadetud kirjale, milles juhtisime revisjonikomisjoni esimehe tähelepanu asjaolule, et kontrolltoiminguid on vallavalitsuses kohapeal korduvalt viinud läbi komisjoni poolt kaasatud isik algusest lõpuni üksnes ainuisikuliselt ja selgitasime, et vastavalt valla põhimääruse 35 lõikele 3 peab kontrollimist viima läbi vähemalt 2 isikut koos. Kaasatud isiku poolt toimusid ainuisikuliselt läbiviidud kontrolltoimingud ja (samuti leidis aset kaasatud isiku poolt katse teostada ainuisikuliselt kontrolltoiminguid ka ). Antud asjaolu on revisjonikomisjoni esimehele teada ja faktiliselt ka lihtsasti tõendatav. Siinjuures tuleb veelkordselt märkida, et on ärevust tekitav, et Rae Vallavolikogu revisjonikomisjoni esimees on asunud esitama teadlikult valesid selleks, et varjata läbiviidud kontrolltoimingute ilmset õigusvastasust. Ainuüksi selline tegevus seab

4 kahtluse alla kogu kontrolltoimingute tulemuse ehk revisjonikomisjoni koostatud kontrollakti ja kontrolli teostanud isikute usaldusväärsuse. Lisaks eelnevale pidasime vajalikuks esitada veelkordselt selgitused jätkuva etteheite osas, justkui oleks allakirjutanu oma positsiooni kasutades takistanud revisjonikomisjonil kontrolltoiminguid teostada ja soovitud arenduslepinguid saada. Oleme varasemalt palju kordi selgitanud revisjonikomisjoni esimehele, et ei ole mistahes viisil takistanud revisjonikomisjoni tööd ja sellekohased etteheited on alusetud. Revisjonikomisjonile teadaolevalt seisnes ainus põhjus, miks kontrolltoiminguid ei olnud võimalik komisjoni esimehe soovitud viisil ja ajal Rae Vallavalitsuses kohapeal läbi viia, komisjoni esimehe suutmatuses esitada vastavalt valla põhimääruse 35 lõikes 2 sätestatule vallavanemale kooskõlastamiseks kontrolltoimingute täpset ajakava. Selgitasime, et olukorras, kus revisjonikomisjon on pidanud normaalsuseks eirata oma tegevuses järjekindlalt kehtivat õiguskorda, ei ole paraku selline tegevus mõeldav vallavalitsuse puhul. Seetõttu palusime mõistvat suhtumist, kui edaspidiselt revisjonikomisjoni mistahes alusetute väidete/soovide/taotluste osas toimime selliselt, kui seadus seda meilt nõuab ja seetõttu antavad vastused või teostatavad toimingud revisjonikomisjoni esimehele meelepäraseks ei pruugi osutuda Revisjonikomisjoni esimees esitas revisjonikomisjoni kontrollakti nr 2/2016. Üllatuslikult oli revisjonikomisjoni kontrollakti 4-ndal leheküljel märgitud jätkuvalt, et vallavanem on keeldunud kontrollimiste ajakava kooskõlastamisest põhjusel, et temale sisuliselt lihtsalt ei meeldi ajakava ja on seadnud komisjonile arusaamatuid ja kitsendavaid tingimusi. Selliselt alusetute väidete jätkuv esitamine on arusaamatu ja seda ei saa pidada kuidagi mõistuspäraseks. Nagu ka eelpool on selgitatud, juhiti revisjonikomisjoni esimehe tähelepanu mitmetel kordadel põhjustele miks ei olnud võimalik komisjoni esimehe esitatud ajakava kooskõlastada. Selle tingis asjaolu, et ajakavas esitatu ei olnud selge ja konkreetne (esitatud oli see kujul, et umbmääraseid kontrolltoiminguid teostatakse vallavalitsuse kohapeal poole aasta vältel) ja see oleks võimaldanud sisuliselt teostada kontrolltoiminguid igal suvalisel ajahetkel ja piiramatu ajakuluga ning viisil. Selline poole aasta jooksul kestev ja igal suvalisel ajahetkel toimuv ettearvamatu ajakuluga kohapealne kontroll oleks selgelt pärssinud kontrolli kaasatud ametnike igapäevaste põhikohustuste täitmist, rääkimata siinjuures vajadusest tagada kontrolltoimingute teostamiseks vajalik ruum jms. Tegemist oli igakülgselt argumenteeritud ja objektiivsete põhjendustega, mida revisjonikomisjoni esimees järjekindlalt eiras. Väites kontrollaktis vaatamata saadud selgitustele jätkuvalt, justkui oleks vallavanem suvaõiguse alusel jätnud ajakava kooskõlastamata, on absurdne ja ajendatud üksnes soovist moonutada teadlikult tegelikke asjaolusid ja viia sellega eksitusse Rae Vallavolikogu. Tekkinud olukord, kus revisjonikomisjoni esimees on võimetu tajuma ja aktsepteerima mõistuspäraseid selgitusi, on muret tekitav ja paratamatult seab kahtluse alla kogu kontrolli adekvaatsuse. Samuti jääb vallavalitsusele arusaamatuks, kuidas üldse antud teemal on võimalik akt koostada ja selles järeldusi teha, kui revisjonikomisjon ei ole tutvunud ühegi detailplaneeringu kaustaga. Seda kinnitab revisjonikomisjoni eksperdi väide revisjonikomisjoni koosolekul, et vallavalitsus ei ole revisjonikomisjonile

5 detailplaneeringute kaustu edastanud. Revisjonikomisjon ei ole aga kunagi küsinudki detailplaneeringute kaustu ja vallavanem ka selgitas samal revisjonikomisjoni koosolekul, et detailplaneeringud on kõik avalikult kättesaadavad Rae GIS rakenduse kaudu. Detailplaneeringutega tutvumata jätmine revisjonikomisjoni poolt on ilmselt ka põhjuseks, miks revisjonikomisjon on oma kontrollaktis teinud korduvalt lepingute alusel ekslikke järeldusi ning kontrollaktis toodud soovitused ei ole asjakohased. Eelnevat kokku võttes saab asuda veendumusele, et revisjonikomisjoni läbiviidud kontrolltoimingud on viidud läbi menetlusnorme oluliselt rikkudes, vähemasti üks kaasatud kontrollija ei omanud kontrolltoimingute teostamiseks vajalikku pädevust ja kontrollaktis esitatu on alusetu, tõendamata ja sellel puudub igasugune seos tegelikkusega. Sellele on viidanud vallavanem ka oma antud seletuskirjas, kus on muuhulgas üksikasjalikult esitatud samuti seisukohad kõikidele kontrollaktis esitatud väidetele. Kuivõrd nii Rae Vallavolikogule kui ka Rae Vallavalitsusele on jäänud ebaselgeks, kas revisjonikomisjon on otsustanud kontrollakti kinnitada või mitte, kuivõrd viimased kontrolltoimingud teostati arenduslepingute teemal veel juunis 2016 ja revisjonikomisjoni esimees ei suutnud anda üheselt mõistetavat selgitust sellele ka toimunud vallavolikogu istungil, siis otsustati Rae Vallavolikogu poolt, et kõnealust esitatud revisjonikomisjoni kontrollakti tuleb käsitleda lõpliku aktina ja Rae Vallavalitsus esitab sellele vastavalt Rae valla põhimääruse 35 lõikes 15 sätestatule oma seisukoha 10 päeva jooksul, mida käesolevaga Rae Vallavalitsus ka teeb. II. Rae Vallavalitsuse seisukoht Rae Vallavolikogu revisjonikomisjoni kontrollaktis nr 2/2016 arenduslepinguid puudutavate väidetele ja ettepanekutele Arvestades, et Rae Vallavolikogu revisjonikomisjoni kontrollakt nr 2/2016 (edaspidi kontrollakt) sisaldab põhjendamatuid väiteid ja meelevaldseid tõlgendusi arenduslepinguid puudutavas Rae Vallavalitsuse tegevuses, samuti asjaolu, et vallavanema seletuskirjas ja toimunud revisjonikomisjoni koosolekul antud selgitusi ei ole kontrollaktis ega mistahes muus dokumendis kontrolltoimingute teostaja ega ka revisjonikomisjoni poolt mistahes viisil käsitletud ega sellele isegi mitte viidatud, peame selgituste, vastuväidete ja seisukohtade paremaks jälgimiseks esitada kaldkirjas ka kontrollaktis sisalduvad vastavad tsitaadid. Detailplaneeringute alusel sõlmitud arenduslepingute ülevaade 1) Detailplaneeringud vs arenduslepingud Nende planeeringute puhul on sõlmitud väga varieeruva sisuga lepinguid, millede puhul ühte kindlat joont sisuliselt ei olegi. Nii on seatud reaalseid kohustusi tagavad hüpoteegid vaid 7 (!!!) juhul 130-st, notariaalseid lepinguid on alla pooltel. Arenduslepingute sisu sõltub detailplaneeringuala suurusest ja planeeritavatest mahtudest ning arendusala kaugusest avalikult kasutatavatest teedest ja olemasolevatest tehnovõrkudest. Tagatislepinguid, mis enamasti on sõlmitud notari poolt tõestatud lepingutena, sõlmitakse ainult sellistel puhkudel, kui arendusala ise on suur ning arendusalasiseste teede ja taristu väljaehitamise maht on suur ja/või arendusala asub avalikult kasutatavatest teedest ja olemasolevatest tehnovõrkudest kaugel. Tagatislepingute eesmärk on saada arendajatelt selline tagatis, mis tagab, et kohustused saaksid arendaja või kolmandate isikute poolt täidetud. Kontrollitaval perioodil ( ) kehtestatud detailplaneeringutega on seotud 44 tagatislepingut, millest 42 on notari

6 poolt tõestatud vormis - 29 on hoidumisservituudi seadmise kokkulepped ja 13 on hüpoteekidega seotud kokkulepped (hüpoteeke on seatud 6 ja kokkuleppeid hüpoteegi seadmiseks on sõlmitud 7). Tagatisleping ei pea tingimata olema notari poolt tõestatud vormis. Notari poolt tõestatud lepinguvorm on vajalik üksnes siis, kui tagatis seatakse kinnisasjale ja see on rakendatav hüpoteekide ja hoidumisservituutide puhul. Tagatislepingut on võimalik sõlmida ka selliselt, et tagatiseks on kohustuste mahus rahasumma deponeerimine Rae Vallavalitsuse arveldusarvele või finantsasutuse garantiikiri. Mingit seost detailplaneeritava ala suuruse, mingite muude arusaadavate parameetrite ja arendajale lõpuks seatud kohustuste vahel ei ole võimalik olnud tuvastada. Kui arenduslepingute sisu analüüsida koos nendega seotud kehtestatud detailplaneeringutega (planeeritavad tegevused, uute ehitusõigusega kruntide arv, juurdetulevate elamisühikute arv, asukoht jms), siis on selgelt järeldatav millest lähtuvalt on kohustuste mahus arendajatega kokku lepitud. Konkreetse kinnistu suurusest ei pruugi tuleneda suurt kohustuste mahtu (näiteks kui 10 ha suurusele kinnistule soovitakse planeerida vaid kahte üksikelamu krunti kokku 0,5 ha suurusele alale). Vallavalitsuse jaoks on arusaamatu, kuidas revisjonikomisjon saab väita, et detailplaneeringute parameetrite ja arendajatele pandud kohustuste vahelist seost ei olnud võimalik tuvastada, kui revisjonikomisjon ei ole ühegi detailplaneeringu kaustaga tutvunudki, nagu käesoleva seisukoha punktis 1.3 toodud selgitusest nähtub. Tabelis ei ole märgitud hoidumisservituuti tõsiseltvõetava tagatisena, sest seaduse mõistes ja arvatavalt tulevikus realiseeruva õiguspraktika juures on need mittesiduvad ehk tühised. Kokku on taolisi hoidumisservituute ca 30, asetatud just viimastel aastatel. Jääb arusaamatuks, millist seadust või tulevikus realiseeruvat õiguspraktikat on silmas peetud. Hoidumisservituut on Rae valla senise praktika kohaselt kõige tõhusam tagatis, kuna see ei takista arendajatel saada finantsasutustelt arendustegevuse elluviimiseks vajalikke vahendeid ning näitab arendusalale elama asuda soovijatele ära, et krundi ehitusõigust on võimalik realiseerida nt alles peale seda, kui detailplaneeringukohased teed ja taristu on valmis ehitatud. Hüpoteek, mis asub esimesel järjekohal, seevastu takistab arendajatel laenu saada. Teistel järjekohtadel asuvad hüpoteegid, aga ei oma kuigi suurt tagatisväärtust, kuna hüpoteegi realiseerimise hetkel võib kinnistu väärtus olla väiksem, kui esimesel järjekohal asuva hüpoteegi suurus. Isegi, kui juhtub, et kinnistu väärtus on suurem, siis ei ole Rae vallal võimalik hüpoteeki realiseerima asuda enne tegelike kulude kandmist. Kulude kandmine aga eeldab, et Rae vald täidaks arendaja eest kohustused mingis ulatuses ära, mis omakorda eeldab niigi pingelises valla eelarves suurte lisakulutuste planeerimist, riigihangete läbiviimist ja tõenäoliselt suuremate kulutuste tegemist, kui hüpoteegi realiseerimisest saadav summa. Lisaks ei taga hüpoteek kohustuste täitmist olukorras, kus arendaja läheb pankrotti ja arendusala võõrandatakse pankrotimenetluse käigus sellisel juhul hüpoteek lihtsalt kustutatakse ja arendaja kohustused ei lähe uuele arendusala omanikule üle. Eeltoodust tulenevalt on ainuvõimalik järeldada, et hoidumisservituudi tagatisväärtus on hüpoteegi omast oluliselt suurem. 2) Kinnisvaraarendajatega sõlmitud lepingute sisust. - Arendajatele seatud kohustused Lepingud ei ole kaugeltki ühetaolise sisuga arendajatele seatud kohustuste osas.

7 Arendajatega sõlmitud lepingute sisu ei saagi olla ühetaoline, kuna lepingud sisaldava mõlemaid osapooli rahuldavaid tingimusi, milles pooled on kokku leppinud. Iga arendaja lähtub oma soovidest ja soovib sõlmida endale võimalikult soodsat lepingut, kuid ka Rae vald peab vaatama, et millistel tingimustel on võimalik leping sõlmida ja detailplaneeringu koostamine algatada. Näiteks kui arendaja on huvitatud suure elamukvartali arendamisest, kuid ei soovi panustada Rae valla sotsiaalobjektide ehitamisse, siis ei ole võimalik sellise detailplaneeringu koostamist algatada, kuna Rae vald oma vahendite arvelt ei suuda tagada vajalikke lasteaia- ja koolikohti vms. Küll aga on vald valmis kaaluma detailplaneeringu koostamise algatamist ja hilisemat detailplaneeringu kehtestamist, kui arendaja on valmis ka ise panustama valla sotsiaalobjektide ehitamisse. Rahalised kohustused on samuti suuresti erinevad on siis kindel summa, summa elamuüksuste järgi, summa brutopinna järgi vms. Viimane tingimus on eriti küsitav mille brutopinna järgi - kas ehitise-, ehitise ja kõrvalhoonete-, planeeritava ala või muu brutopinna järgi? Lepingutest see üldjuhul ei selgu. Rae valla sotsiaalobjektide ehitamisse panustamise summad selguvad reeglina kehtestatud detailplaneeringu põhijooniselt, kus on ära näidatud maksimaalne elamisühikute hulk ja/või äri- ja tootmismaadele plaaneeritavate hoonete brutopinnad. Erandina on võimalik konkreetses summas kokku leppida nendel juhtudel, kui arendajal tuleks nt arendusalaga külgnevas osas kergliiklustee välja ehitada, aga ühe lõigu väljaehitamine ei ole otstarbekas või on vald juba ise asunud seda terves ulatuses välja ehitama. Sellisel juhul kohustub arendaja kergliiklustee välja ehitamise asemel tasuma summa, mis vastab lõigu hinnangulisele ehitusmaksumusele. Rae valla sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise kohustuse suuruse määramisel on lähtutud eelkõige sellest, millise sihtotstarbega krunte kavandatakse, ja arendusala suurusest. Elamuarenduse alad jagunevad 1) väikearenduseks kuni 4 uut elamukrunti või olemasoleva krundi ehitusõiguse suurendamine; 2) suurarenduseks üle 4 uue elamisühiku. Väikearenduse korral sotsiaalobjektide ehitamiseks raha ei küsita, kuna nende arendusalade koormus vallale ei ole kuigi suur või toimub lisakruntide loomine tulenevalt oma pere vajadustest (nt aladel, kus täiendavate eluasemekohtade rajamine on lubatud, jagavad vanemad läbi detailplaneeringu endale kuuluvast kinnistust uued kinnistud oma perekonna tarbeks). Suurarenduse korral küsitakse sotsiaalobjektide ehitamiseks 2500 eurot iga kavandatud elamisühiku eest. Summat on võimalik vähendada 2000 euroni elamisühiku eest, kui arendaja on valmis raha kiiremini tasuma. Raha kiirem laekumine annab vallale võimaluse kiiremini vastavaid summasid investeeringuteks kasutada ning vähendab valla jaoks riski arendaja võimaliku pankroti korral rahast üldse ilma jääda, kuna arendusala uuele omanikule arendaja kohustused üle ei lähe. Sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise asemel on võimalik arendajatega kokku leppida ka samas mahus tööde tegemises mõne sotsiaalobjekti ehitamise juures. Äri- ja tootmise arendusala planeerimisel küsitakse 1 euro hoonete iga kavandatava brutopinna 1 m 2 kohta ning lisanduda võib kohustus välja ehitada kergliiklustee, mis küll asub väljaspool planeeringuala, kuid on seotud planeeringuala teenindamisega. 1. Leping Loopõllu DP Pindala 1,89 ha. Arvatav rahalise kohustuse suurus eurot valla kasuks. (Raha pole küll meie andmetel vallakassasse laekunud ja põhjus veel teadmata). Leping on notariaalne, on kohustused, enda taristu ehitamise hoolsuskohustuse kirjeldused, trahvid. Täitsa lepingu nägu. (lisa1). Loopõllu kinnistu ja lähiala detailplaneering on kehtestatud Rae Vallavalitsuse korraldusega nr Detailplaneeringualale on juurdepääs avalikult kasutatavalt Põrguvälja teelt. Detailplaneeringuga on planeeritud kokku 10 elamisühikut

8 (3 kahe korteriga elamut ja 1 nelja boksiga ridaelamu), seega sõlmitud notarilepingust nr 857 tulenevalt on arendajapoolne sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise panuseks kokku eurot, mida võib tasuda ositi enne hoonele ehitusloa taotlemist. Käesolevaks hetkeks hoonete ehitamiseks ehitusloa taotlusi esitatud ei ole ning seega ei ole saabunud ka sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise kohustuse täitmise tähtaeg. Viidatud notariaalse lepingu puhul on tegemist tagatislepinguga, millega seati Loopõllu kinnistule hoidumisservituut kinnistule hoonete ehitamisest hoidumiseks enne kui arendaja on Rae valla ees võetud kohustused täitnud. Tagatislepingu sõlmimise vajadus tulenes detailplaneeringu siseste teede ja taristu ehitamise suurest mahust. 2. Leping Selimäe DP ,16 ha. Lihtleping valla esindaja ja projekteerimisfirma vahel. Puuduvad igasugused kohustused, lihtsalt on kirjeldatud, mida endas kätkeb arendamine, võib nii öelda. (lisa 2). Vald pole soovinudki saada reaalseid tagatisi. Põhjendused puuduvad. Selimäe kinnistu ja lähiala detailplaneering on kehtestatud Rae Vallavalitsuse korraldusega nr 509. Detailplaneeringuga on 1,0 ha suurusele alale planeeritud kokku 2 elamisühikut. Tegemist on väikearendusega, mille puhul ei ole Rae Vallavalitsus pidanud vajalikuks sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise ettepanekut arendajale teha sõlmitud lihtkirjalikus lepingus on arendaja endale võtnud kohustuse seoses taristu ja juurdepääsutee rajamisega. Kuna avalikult kasutatavalt Vaida-Pajupea maanteelt algavat juurdepääsuteed ei ole planeeringus avalikuks kasutamiseks määratud ja taristu osas on kohustuseks ainult elektrivõrgu rajamine, sest ülejäänud kommunikatsioonid on lokaalse lahendusega, siis kohustuste maht on väike, mistõttu puudus vajadus tagatislepingu sõlmimiseks. Vallavalitsus on seisukohal, et põhjendused on loogiliselt järeldatavad lepingus kokkulepitud kohustuste mahtu ja planeeringulahendust koos analüüsides. Siinkohal on märgatud veel ühte anomaaliat. Selline ettevõte nagu Optimal projekt OÜ on saavutanud väga suure usalduse Rae valla ametnike silmis, nii saab ainult seletada asjaolu, et nimetatud ettevõte on väga hõlpsasti saavutanud oma planeerimiseesmärgid ning alati on talle esitatud vaid napisõnaline lihtleping, mis ei kohusta sisuliselt millekski.väga sagedased, üle 3 planeeringu teostajad, samuti lihtlepingutena, olid: Casa projekt; Majaprojekt; BlueSaky projekt; Nafta arhidektuuribüroo; Stuudio beeta. Tekib küsimus mis alustel eelistati neid projekteerimisbüroosid? Suuremast usaldusest ei saa siin juttu olla, sest selliseid arutelusid ning aruteludele eelnenud taustauuringuid pole läbi viidud. Ka ei saa projekteerija niisama garanteerida hilisemat maaomaniku käitumist paljasõnaliselt. Tekib tahes tahtmata küsimus kus ja kellel on siin kasulik olnud nii käituda? Tegemist ei ole anomaaliaga, kuna Rae valla senise praktika kohaselt valib endale planeerija detailplaneeringu kehtestamisest huvitatud isik ehk arendaja ning vald selles osas arendajale mingeid ettekirjutusi ei tee, kuna vastasel juhul saaks kahjustatud arendaja õigus valida endale sobivaim ja/või soodsaim planeerija. Arendaja poolt valitud planeerija teeb detailplaneeringu koostamise algatamise taotluse juurde detailplaneeringu lahenduse eskiisi 1. Autoriõigustest tulenevalt on Rae vald edasises menetluses kohustatud detailplaneeringu koostamise üle andma eskiisi koostanud 1 Vastav nõue tuleneb Rae Vallavalitsus määrusega nr 14 kehtestatud Detailplaneeringute koostamise ning vormistamise juhendi -st 1, mis ütleb, et koos detailplaneeringu algatamise taotlusega esitatakse Rae Vallavalitsusele esialgne eskiislahendus koos detailplaneeringu algatamise põhjenduse ja eesmärgiga.

9 planeerijale, kuivõrd eskiisi edasiarendamise õigus on üksnes selle autoril. Kui keegi planeerijatest, kelle hulka OÜ BlueSky Project 2 kui arendaja kindlasti ei kuulu, on seotud mitmete Rae vallas koostatavate detailplaneeringutega, siis on tegemist selliste planeerijatega, kes teevad omad tööd kiirelt ja korrektselt ning ilmselt on see sõnum läbi varasemate arendajate jõudnud ka uute arendajateni. Kinnitame, et Optimal Projekt OÜ ei ole teiste planeerijatega võrreldes eelisseisus. Asjaolu, et mitmete Optimal Projekt OÜ poolt koostatud detailplaneeringutega seoses ei ole sõlmitud tagatislepinguid, on seletatav nende planeeringute väikese mahuga. Kolmepoolne lihtkirjalik arendusleping jääb ainsaks lepinguks selliste detailplaneeringute korral, kus planeeringulahendus ei näe ette avalikult kasutatavate teede rajamist ja taristu suuremahulist väljaehitamist. Väikearenduse puhul, mis külgneb avalikult kasutatava teega ja taristu asub planeeringuala piiril ning planeeringuala sisene tee jääb erateeks, ei ole põhjendatud tagatislepingu sõlmimine, kuna see oleks detailplaneeringust huvitatud isikule liigselt koormav. Seda enam, et taristu ehitamine toimub nagunii võrguettevõtetega sõlmitavate liitumislepingute alusel ja hooneid ei ole võimalik kasutada enne, kui kõik eluliselt vajalikud kommunikatsioonid on valmis. - Arendajatele seatud tingimuslikud kitsendused Ka siin on erinevus väga suur. On ehitusloa keelud kuni täieliku infrastruktuuri väljaarendamise kirjaliku kohustuseni, koos trahvidega, samas on kasutusloa piirang ja osaline taristu ehitamise kohustus ning samas on väga suur arv lepinguid, kus sisuliselt igasugused kohustused puuduvad. Selline võrdse kohtlemise printsiibi kõikvõimalikul moel eiramine arendajatega suhtlemisel on põhjendamatu ja seeläbi teeb valla ametnike otsustusprotsessi planeerimismenetluses läbipaistmatuks. On selgeks saanud trend, et taoline arendajate ebavõrdne kohtlemine on viimaste aastatega hoopis süvenenud, mitte taandunud. Jääb arusaamatuks, mida kontrollakti koostajad on tingimuslike kitsenduste all silmas pidanud. Detailplaneeringu koostamise algatamise eelduseks olevates lihtkirjalikes lepingutes on reeglina kokku lepitud, et arendaja hoidub hoonete ehitamiseks ehituslubade taotlemisest ja hoonete ehitamisest enne, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on valmis ehitatud. Ainult põhjendatud juhtudel on võimalik erandlikult kokku leppida hoone kasutusloa taotlemisest ja hoone kasutamisest hoidumises. Kinnitame, et arenduslepingutes on lähtutud võrdse kohtlemise printsiibist, millest tulenevalt kohtleb Rae vald võrdseid võrdselt ja ebavõrdseid ebavõrdselt. Näiteks neid arendajaid, kes soovivad detailplaneeringu koostamise algatamist eesmärgiga muuta avaliku tee ääres asuva ja kommunikatsioonidega varustatud kinnistu olemasolevat ehitusõigust pisut suuremaks või muuta nt hoonestusala asukohta, koheldakse teiste arendajatega ebavõrdselt, kuna nende arendajatega lepitaksegi kokku vaid detailplaneeringu koostamise rahastamises ning taristu ja teede ehitamises arendaja poolt kokku ei lepita, sest nende välja ehitamiseks puudub vajadus. Vallavalitsuse hinnangul ei ole kuidagi põhjendatud varem välja arendatud planeeringualade või olemasoleva ehitusõiguse väikesemahulise muutmise korral kohustuste täitmist uuesti küsida. Igakordselt tuleb hinnata konkreetse planeeringu mõju, eesmärki ja arendajatele loodavaid uusi õigusi ning selle pinnalt määrata üleantavate kohustuste maht. Näiteks ilmselgelt ebavõrdne on olukord, kus mõne elamuala puhul on varem teed ja trassid välja ehitatud ning sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise kohustus tasutud ja uue planeeringuga soovitakse vähesel määral ehitusõigust või katusekaldeid korrigeerida ning vald küsiks kogu planeeringumahu eest uuesti kohustuste täitmist. Just see oleks ebavõrdne kohtlemine ja ka ebamõistlikult arendajat koormav. Leiame, et arendajate 2 Kontrollaktis nimetatud BlueSaky projekt, kuid ilmselt on siiski mõeldud OÜ-d BlueSky Project.

10 ühetaoline kohtlemine oleks võimalik ainult sellisel juhul, kui Rae vald võtaks enda kanda kõik kehtestatud detailplaneeringute elluviimiseks vajalike teede ja taristu väljaehitamise kohustused, sest ainult sellisel juhul on võimalik kõiki arendajaid ühtemoodi kohelda keegi ei võta Rae valla ees endale kohustusi. Paraku sellisel juhul tekib teistmoodi ebavõrdne kohtlemine - kuna Rae valla ressursid on piiratud, siis on ilmselge, et ainult osadele detailplaneeringu kehtestamisest huvitatud isikutele on võimalik vastu tulla. Vallavalitsuse hinnangul on selline arendajate ühetaoline kohtlemine ebamõistlik, kuna kannatajaks jääksid Rae valla elanikud, sest sellisel juhul peaksid nemad läbi oma maksude kinni maksma arendajate ärihuvid. - Arendajale seatud tagatised Kui korrektset tagatist ei ole, siis pole ka kohustuste seadmisel erilist mõtet, sest hetke ärikultuur ei soosi just eriti teistsugust lähenemist. Tagatisi ei seata arendajatele, vaid vajadusel arendaja annab tagatise. Väikearenduste puhul ei ole tagatise andmine enamasti vajalik, kuna taristu on lähedal või lahendatakse lokaalselt ning juurdepääsutee lahendatakse servituudi alusel rajatava erateega, mille valmisehitamine on vaid ühe või paari majapidamise huvi. Arendajatega detailplaneeringu elluviimise kohustustes kokku leppimine on igal juhul vajalik, et arendajad mõistaksid enda vastutust. Seda enam, et kohustuste täitmata jätmise eest on lepingus kokku lepitud ka leppetrahv. Osadele arendajatele on seatud planeeritavale alale terviklikud, asjaõiguslikud hüpoteegid. Siin saab rääkida tagatistest, mis on vajadusel realiseeritavad. Teiste arendajatega on aga kokku lepitud võlaõiguslik hüpoteegi seadmine, kusjuures kontrollimise käigus on selgunud, et mitmetel arendajatel pole reaalse hüpoteegini jõutud. Veel enam, osade arendajatega on valla esindajad sõlminud lepingu muutmise lepingu, kus on ise loobunud valla nimel hüpoteegi seadmisest ilma selgituste ja põhjendusteta. Samuti on näiteid, kus lepingusse on kohustuste täitmiseks fikseeritud hoidumisservituut, mis on enne kohustuse täitmist põhjendamatult maha võetud. Tegelikkuses on pilt väga vastuoluline valla põhimõtete ja eesmärkide suhtes ja seega alarmeeriv. Kui jätta välja viimastel aastatel pisut suurenenud aktiivsus (iseenesest suuresti küsitava väärtusega-) hoidumisservituudi seadmisel (ca 35), siis on tegelikke, realiseeritavaid tagatisi kokku kõigi lepingute peale üldse 7-s lepingus (ja ühes lepingus lubati kanda valla deposiiti teatav rahasumma, kas ka kanti?). Muudel juhtudel tagatised puuduvad. Lepingutes puuduvad selgitused taolise erikohtlemise kohta. Eespool oleme selgitanud hüpoteegi ja hoidumisservituudi tagatisväärtuseid ja tagatiste andmise vajadust. Kordame siinkohal üle, et hoidumisservituudi tagatisväärtus ületab hüpoteegi oma ning seetõttu on ka osadel juhtudel arendajatega kokkuleppel asendatud hüpoteek hoidumisservituudiga. Lisaks peame vajalikuks selgitada, et lepingutes on reeglina kirjas poolte kokkulepped ja mitte kokkulepete kujunemist puudutavad selgitused. 3) Ülevaade lepingutest, kohustustest, kohustusi kandvate arendajate arvust ja suhtarvust, seatud reaalsete tagatiste suhtest koormatistele. Alarmeerivad anomaaliad 1. Tegelikult laekunud summade ja lepingute järgi oodatavate summade vahel on ülisuur vahe.

11 Arenduslepingutes kokkulepitud Rae valla sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise summade ja laekumiste vahe on tingitud asjaolust, et paljudel juhtudel ei ole tasumise tähtajad veel saabunud. Varasemates lepingutes on ilmselt arendajatele vastu tulles kokku lepitud hõljuvates tähtaegades, mis on seotud kas ehituslubade taotlemise hetke või elamisühiku võõrandamise hetkega. Selliste tähtaegade puhul võib reaalne laekumine lükkuda kaugesse tulevikku ning võimalikku kohustuste laekumise aega on väga keeruline prognoosida ja samuti tähtaja ületanud kohustuste sissenõudmist korraldada. Näiteks selliste kohustuste puhul, mis on seotud kinnistu võõrandamisega, tähendab see seda, et kui arendaja ise valda omanikuvahetusest ei teavita, siis peab keegi Rae Vallavalitsuse ametnikest pidevalt igaks juhuks väga suurt hulka kinnistuid kontrollima, et tuvastada võõrandamise toimumine. Sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise kohustuse sidumisel hoonete ehituslubadega võivad laekumised olla väga kaootilised, sest arendajad reeglina ei võta ehituslubasid korraga välja, mis aga Rae valla jaoks tähendab rahade laekumist väikeste summade kaupa, millega on väga keeruline reaalseid investeeringuid teha. Alates 2012 aastast on uute detailplaneeringu koostamise algatamise taotlejatega püütud kokku leppida konkreetsetes tähtaegades, mis on seotud detailplaneeringu kehtestamisega. Konkreetsed tähtajad võimaldavad rahalisi laekumisi prognoosida ja tähtaja lähenemisel arendajale vastav meeldetuletuskiri saata. 2. Koormatud arendajaid on vaid väike osa 30 kokku 125-st detailplaneeringust!!! Kontrollitaval perioodil ( ) on kehtestatud detailplaneeringuid kokku 143, millest 44 juhul on sõlmitud tagatislepingud. Tagatislepingute sõlmimine on vajalik vaid selliste arenduste puhul, kus taristu ja teedega seotud kohustuste maht on suur. Tagatislepingu sõlmimise eesmärk on eelkõige tagada, et arendusalale ei oleks võimalik enne elama asuda, kui vajalikud ühendusteed ja taristu on valmis, et ei korduks Andrekse arendusalal toimunu. 3. Koormatud arendajatest vaid 7-l ehk siis 23%-l on arvesse minevad, hilisemalt ka realiseerimist võimaldavad tagatised seatud. Eespool toodud hüpoteegi ja hoidumisservituudi võrdlusele tuginedes leiame, et põhjendamata ja vale on väide, et hüpoteegid on arvestatavad ja hilisemat realiseerimist võimaldavad tagatised. Kordame siinkohal üle eespool öeldut - hüpoteeke ei ole võimalik ilma vastavaid kulutusi tegemata realiseerida. 4. Olulised rahade laekumised on teostunud vaid 6 ettevõtte käest, 8 lepingu alusel. Tähtaeg on saabunud aga vähemalt 2/3 koormatud kohuslasel. Jääb arusaamatuks, milliseid summasid on peetud oluliseks, kuid selgitusena märgime, et Rae valla sotsiaalobjektide rahastamise kohustus on täidetud ja vastavad summad on laekunud nendelt arendajatelt, kelle kohustuse täitmise tähtaeg on saabunud. Tähtajad on enamike detailplaneeringute puhul siiski veel saabumata, kuna varasemate lepingute puhul on kokkulepitud hõljuvaid tähtaegasid, mis on seotud hoonetele ehitusloa väljastamise või krundi müümisega, ja vastav eeltingimus ei ole veel täitunud. Samuti võib tegemist olla nii värskelt kehtestatud detailplaneeringutega, et sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise kohustuse täitmise tähtaeg ei ole kätte jõudnud. Seega on paljasõnaline väide nagu oleks 2/3 lepingute puhul sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise kohustuse täitmise tähtaeg saabunud. Siinkohal peame vajalikuks märkida, et kontrollakti leheküljel 9 toodud tabelis on selgelt näha, et aastast, on rahade laekumised oluliselt tõusnud. See tuleneb suuresti sellest, et kokku on lepitud konkreetseid ja suhteliselt lühikesi tähtaegasid ja paranenud on lepingute järelevalve.

12 5. Samuti on teatud mõttes kohustuste täitmise tähtaeg saabunud ligi 70-l arendusel mingi ühistrassi osa rajamine, planeerimine, teatud avalike teede rajamine ja üleandmine jne. selles osas ülevaadet siiani ei ole, vastutavad ametnikud on kinnitanud, et sellist arvestust ja/või tabelit keegi ei pea ka. Kinnitame, et Rae Vallavalitsus on välja töötamas lahendusi selleks, et varasemaid hõljuvate tähtaegadega lepingute täitmise järelevalvet tõhustada. Varasemate lepingute sisust tulenevalt on just nende üle järelevalve teostamine väga keeruline, kuna tuleb jälgida, kas nende lepingutega seotud arendusaladel on reaalne tegevus alanud või mitte. Kui reaalset arendustegevust planeeringualal ei ole, siis ei ole põhjendatud arendajalt ka kohustuste täitmist nõuda. Kuna detailplaneeringu kehtestamisest võib olla möödunud pikk aeg ja kõik tähtajad on ületatud, kuid planeeringut ei ole asutud ellu viima, siis on vallavalitsuse hinnangul oluliselt mõistlikum välja uurida, millised on arendusala omaniku edasised plaanid seoses arendusalaga. Näiteks kehtestatud Vaskjala küla Vabriku kinnistu detailplaneeringu puhul saabusid kohustuste täitmise tähtajad juba , kuid kuna planeeringut ei asutud ellu viima, siis ei olnud vajadust ka kohustuste täitmist nõuda. Käesolevaks hetkeks on arendusala omanikud avaldanud soovi arendusala ümber planeerida. Kontrollakti koostajate väitest tulenevalt peame vajalikuks märkida, et kontrollitaval perioodil ( ) on kehtestatud detailplaneeringuid kokku 143, millest 11 on Rae valla enda planeeringud ja vähemalt 20 detailplaneeringu puhul on sõlmitud vaid detailplaneeringu koostamise üleandmise ja rahastamise leping ning 87 sõlmitud lepingu puhul ei ole taristu ja avaliku ruumiga seotud kohustuste tähtaeg saabunud. Kõik kohustused on täidetud 8 detailplaneeringu lepingu puhul. Seega on kontrollakti koostajad tähtaja ületanud kohustustega arendusalade hulga loetlemisel või arvutamisel ilmselgelt liialdanud. Lisaks - Kui võrrelda ülaltoodud tabelit rahade tegeliku laekumise tabeliga, mille esitas Rae vald detsember 2015 ning seejärel võrrelda neid andmeid kehtivate lepingutega,, siis on võimalik näha, et suures osas on 2015 a. suvel ühtäkki varasemaid lepinguid muudetud, kus varasemad kohustused on muudetud oluliselt leebemaks ja senine (juba kogunenud-) viivis on kokkuleppeliselt uue lepinguga ära kustutatud või kaotatud. (Maxima Rebasepõllu DP, Lubja Invest Mõõga ja Noole DP, Hanno Riismaa, AS Favorte). Tahes tahtmata tekib siin kahtlustus, et arendaja kasuks ja valla kahjuks on meelevaldselt viimasel hetkel teostatud rida lepingumuudatusi, kuivõrd revisjonikomisjon soovis sisulist tööd alustada märts 2015 ja teatas ette oma huvist vaadelda mitte ainult lepinguid vaid ka nende täitmist. Teadu poolest märts 2015 alguses takerdus revisjoni tööga alustamine, kuni arusaamatuste lahendamiseni valla juhtide ja komisjoni vahel ning sisuline töö sai alata alles okt Kriitilised lepingumuudatused on sõlmitud just nende kahe momendi vahel. Nende kriitiliste lepingumuudatustega vähendati arendajatel juba lasunud kohustusi Rae valla ees ehk põhjustati Rae valla AKTIVA vähenemist ehk tekitati Rae vallale rahalist kahju. Kinnitame, et varasemate lepingute muutmised ei ole kuidagi seotud revisjonikomisjoni tööga. Lepingu muutmiseks tuleb algatus alati arendajatelt ning kui Rae Vallavalitsusele on ettepanekud ja nende põhjendused vastuvõetavad, siis vastavas muudatuses ka kokku lepitakse. Enamasti on arendajate soovidele vastu tuldud, kuna eesmärk ei ole arendajaid pankrotti ajada, vaid leida mõlemaid osapooli rahuldav lahendus, et detailplaneeringud saaksid lõpuni ellu viidud. Leiame, et Rae valla eesmärgiks ei tohi olla arendajate karistamine ja seetõttu ongi seni lähtutud koostöö põhimõttest, et koostöös arendajatega leida lahendused, mis võimaldavad arendusalasid nõuetekohaselt välja

13 arendada, et inimestele ja/või ettevõtetele saaks tagatud toimiva ja korrektse keskkonna olemasolu. Seega on kokkulepete tegemisel ja varasemate kokkulepete muutmisel lähtutud lõpptulemusest ja Rae valla huvist kaasata arendajaid sotsiaalobjektide ehitamisse ning suunata neid korrektse taristu ja nõuetekohaste teede välja arendamisele, mitte aga soovist arendajatelt leppetrahve ja viiviseid välja nõuda. Rahalist kahju Rae vallale tekitatud ei ole, kuna küsimata viiviste näol on tegemist saamata jäänud tuluga, mida ei ole võimalik kahjuna käsitleda. Leiame, et kui Rae vald soovib arendajatele olla hea partner, kelle sotsiaalobjektide ehitamisse arendajad sooviksid hea meelega panustada, siis ei ole mõistlik neid viivistega koormata, vaid anda neile mõistlik võimalus panustada Rae valla sotsiaalobjektide ehitamisse varem kokkulepitud mahus. Kuivõrd kontrollakti koostajate üldsõnalisi väiteid lepingute leebemaks muutmise kohta ei ole võimalik kommenteerida, siis peame paluma viidatud lepingute (Maxima Rebasepõllu DP, Lubja Invest Mõõga ja Noole DP, Hanno Riismaa, AS Favorte) osas konkreetselt välja tuua, milliseid tingimusi on kontrollakti koostajate arvates leebemaks muudetud. Rae Vallavalitsusele teadaolevalt on suurema osa viidatud lepingutega seoses nõustutud kohustuste üleandmisega uuele arendajale ja/või nõustutud planeeringualal asuvatele kinnistutele seatud hoidumisservituutide või hüpoteekide kustutamisega. Enamik sellistest nõustumistest on fikseeritud Rae Vallavalitsuse protokolliliste otsustena. Maximaga seoses peame vajalikuks märkida, et võrreldes Rebasepõllu ja Läänerebase kinnistute detailplaneeringu ala arendamiseks sõlmitud esialgse lepinguga, mis sõlmiti vaid detailplaneeringu koostamise üleandmiseks ja rahastamiseks, suutis Rae Vallavalitsus Maxima kui arendusala uue arendajaga kokku leppida nii selles, et Maxima panustab Rae valla sotsiaalobjektide ehitamisse kokku euro ulatuses, kui ka taristu ja vajadusel teede ehitamises Maxima poolt. Käesolevaks hetkeks on Maxima poolt võetud kohustused Rae valla ees täidetud. - Vaadelnud muudetud lepinguid, on terav vastuolu lepingute sisu muutuse suuna ja valla esialgsete soovide vahel. Kokku on 6 korral varasemaid lepinguid aastaid hiljem muudetud. Tegemist on just varasemate aastate (alg-) lepingutega. Alati on muudetud arendajate kohustusi oluliselt leebemaks või ka siis kustutatud osad neist üldse. Kuivõrd tegemist on väga üldsõnalise etteheitega ja sellest ei selgu, milliseid lepinguid on silmas peetud, siis ei ole mul võimalik seda etteheidet ümber lükata, kuid arvestades alljärgnevaid etteheiteid seoses viie arendusala lepinguga, on mul äärmiselt piinlik tõdeda, et kontrollakti koostajatel puudub igasugune funktsionaalne lugemisoskus ja adekvaatne arusaam arendusprotsessist, mistõttu on jõutud meelevaldsetele järeldustele. Siinkohal soovin märkida, et planeerimine on äärmiselt keeruline valdkond, kus Rae vald on aastaid olnud teerajajaks ja seda just tänu Rae Vallavalitsuse poolt juurutatud ja ellu viidud uutele ja parematele praktikatele. III PROBLEEMSED ARENDUSLEPINGUD 1. Väljavahi DP. (lisad 3, 4 ja 5). Väljavahi DP algses lepingus (sõlmitud 2009) kohustatakse arendajat seadma hüpoteek, ka on arendajale seatud kohustus tasuda vallale eek arvates 60 päeva esimese ehitusloa väljastamisest. Teises, algset lepingut oluliselt (kuid mitte täielikult-) muutvas lepingus (sõlmitud !!!) aga on hüpoteegi nõue asendatud hoidumisservituudi seadmise nõudega, puudub seletus rahalise kohustuse kohta, mis arvatavalt tähendab, et see on tasumata. 6 aasta jooksul ei ole seatud hüpoteeki ja seda ei ole ka kontrollimisel avastatud ja nõudma hakatud valla poolt. Kinnisturaamatu väljavõttest selgub, et hüpoteegi seadmise eelmärge on küll olnud, kuid nüüdseks

14 kustutatud. Sama muutus või siis kustutamine on arvatavalt toimunud ka maksega. Tekib küsimus, kas on veel mingeid lepinguid? Hoolimata eeltoodust, isegi vastupidi, ei ole järgnev tingimuste leevendamine kuidagi loogiliselt seletatav, pigem on astutud selged sammud, et edaspidi veelgi selgemini saada kahju arendaja käitumisest. Algses lepingus on ka leppetrahvid kuni eek, täiendav taristu projekteerimise finantseerimine eek ja rajamise finantseerimine eek, tähtajad maksimum 5 aastat. oletama ja kartma peab, et suures osas on puudujääke ka nende kohustuste täitmise osades. Tänase seisuga on seatud mahukas hüpoteek laenuandja kasuks ja seega tagatist ei pruugi enam üldse olla. Ühtegi reaalset laekumist ei ole tuvastatud. Soovitus on seda olukorda süvitsi kontrollida. (lisad 1,2). Lisa 2a kinnisturaamatu väljavõte hüpoteeki valla kasuks ei ole. Rae valla ja OÜ Väo Arendus vahel sõlmitud notarilepinguga nr 2861 on toimunud üksnes tagatise asendamine, kus tulevikus seatav hüpoteek on asendatud hoidumisservituudiga. Viidatud lepinguga ei ole muudetud sõlmitud notarilepingus nr 2136 kokkulepitud muid tingimusi. Sellest tulenevalt on kehtiv ka punktis sätestatud sotsiaalobjektide ehitamise finantseerimise kohustus summas krooni, mis tuleb tasuda 3 kuu möödumisel planeeringualale hoone ehitamiseks ehitusloa väljastamisest. Samuti on teised kohustused kehtivad, kuid ka nende täitmise tähtaeg on seotud vastava realiseerimise etapi esimese tehnovõrgu või tee ehitusloa väljastamisega. Käesolevaks hetkeks ei ole planeeringualale ühtegi ehitusluba väljastatud, mistõttu ei ole sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise kohustuse täitmise tähtaeg ega muude kohustuste täitmise tähtajad veel saabunud. Kuna tegemist on hõljuva tähtajaga, siis on võimatu pikalt ette prognoosida, millal kohustuse täitmise tähtajad saabuvad. 2. Viskaripõllu DP (lisad 6, 7,8 ja 9). Algses lepingus (2008) on rahalised kohustused, hüpoteegi seadmise võlaõiguslik kokkulepe, kohustused. Võlaõiguslik kokkulepe hüpoteegi seadmiseks pole hüpoteegi reaalse seadmiseni aastaid viinud ja 2014 lepingus on vald sellest ise loobunud, samuti on vald vabastanud ühe arendaja kohustustest, mida see sinnamaani ka ei täitnud. Geoinfo pilt näitab, et planeeringualale on rajatud hooneid, enamat saab öelda alles peale detailplaneeringu lähemat uurimist. (lisad 3,4).lisa 4a qis infopilt Allika II.lisa 4b Alliku II üks kinnistutest hüpoteeki valla kasuks ei ole. Siinkohal peame tähelepanu juhtima, et lisa 9 ei ole kuidagi seotud Viskaripõllu ja Alliku II kinnistute ning Annuse maaüksuse ja nende lähiala detailplaneeringuga (edaspidi Viskaripõllu DP), vaid kõrval asuva Kasemetsa kinnistu detailplaneeringuga. Ka Geoinfo pilt (lisa 8) näitab hoonete ehitustegevust Kasemetsa kinnistu detailplaneeringualal. Taaskord peame tõdema, et kontrollakti koostajad ei ole arenduslepingute analüüsimisel ja õigete detailplaneeringutega kokku viimisel olnud kuigi tähelepanelikud. Viskaripõllu DP-ga seonduvalt ei ole ühtegi arendajat kohustuste täitmisest vabastanud, vaid sõlmitud notarilepingus nr 348 on arendaja Raivo Pihlakas andnud oma kohustused üle Landman OÜ-le. Sama lepinguga muudeti sõlmitud notarilepingus nr 2192 kokkulepitud kohustuste täitmise tähtaegasid ja asendati tagatis tulevikus seatav hüpoteek asendus hoidumisservituudiga. 3. Peetrimetsa DP (10,11). Algses lepingus (2012 a.).kohustatakse arendajat lisaks oma taristu rajamisele ka tagama talle mitte kuuluvate teede- ja nende all olevate trasside tasuta võõrandamine vallale. Mõistetamatu on, miks peab üks isik tagama vallale kolmanda isiku vara liikumise, isegi kui see oleks müügitehingu tagamine. Siin aga kohustub isik ise vastutama, et vald saab enda omandisse tasuta kolmandale isikule kuuluva vara.