HARJU MAAVALITSUS Hr Taavi Aas Teie 08.04.2013 nr LV-1/4488 Tallinna Linnavalitsus lvpost@tallinnlv.ee Meie 06.06.2013 nr 6-7/2013/1764 Tallinn, Kesklinna linnaosa J. Kunderi tn 33 kinnistu ja lähiala detailplaneering Tallinna Linnavalitsus esitas 08.04.2013 kirjaga nr LV-1/4488 maavanemale järelevalve teostamiseks J. Kunderi tn 33 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (Detailplaneering). Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 04.11.2009 korraldusega nr 1812-k. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on muuta J. Kunderi tn 33 kinnistu sihtotstarbe osakaalu ning määrata kinnistule ehitusõigus kuni 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äripindadega elamu ehitamiseks. Hoonesse on kavandatud 9 korterit ning äriruumid. Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas Torupilli miljööväärtuslikus asumis J. Kunderi, Laulupeo, Gonsiori ja K. Türnpu tänava vahelises kvartalis. Elamu- ja ärimaa sihtotstarbega J. Kunderi tn 33 kinnistu (katastritunnus (kt) 78401:112:1620) omanik on OÜ Medilife (registrikood 10387342). J. Kunderi tn 33 kinnistul paikneb vundamendi vare. J. Kunderi tn 35 // 35a kinnistul (kt 78401:112:1450) asub kaks 3- korruselist soklikorrusega äriruumidega korterelamut ja abihooned. Lisaks jääb planeeritavale alale osa Tallinna linnale kuuluvast transpordimaa sihtotstarbega Juhan Kunderi tänav T2 kinnistust (kt 78401:112:0014) Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringus on planeeritava maa-ala juhtotstarbeks määratud korruselamute ala, s.o põhiliselt kahe- ja enamkorruseliste korterelamute ala, kus võivad paikneda kõik elurajooni teenindavad asutused, kaubandusteenindusettevõtted, garaažikooperatiivid jm. Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga. Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine (Teemaplaneering) kohaselt asub planeeritav maa-ala Torupilli asumi 7. ehituspiirkonnas, kus lubatud hoonestustihedus on kuni 1,0, korruselisus 3 kuni 4 korrust ja hoonestatuse protsent kuni 40%. Teemaplaneeringu kohaselt võib krundil olla kuni üks hoone. Kõrghaljastatava ala osakaal peab olema 20% krundi pinnast. Käesoleva Detailplaneeringu lahenduse kohaselt on J. Kunderi tn 33 krundile kavandatud üks kuni 3 maapealse korrusega (3. korrus kujundatakse katusekorrusena) hoone. J. Kunderi tn 33 krundi hoonestatuse protsent on 27,4% ja hoonestustihedus 0,78. J. Kunderi tn 35 // 35a krundi hoonestatuse protsent on 37% ja hoonestustihedus 0,78. Mõlema krundi pinnast 30% on ette nähtud haljastada, sh on kõrghaljastust planeeritud 20%. Planeeringulahendus on kooskõlas Teemaplaneeringuga. Vastuväidete menetlemine Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2012 korraldusega nr 982-k. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus ajavahemikus 06.09.2012 kuni 20.09.2012. Sellekohane teade avaldati ajalehes Postimees 29.08.2012 ja ajalehes Pealinn 03.09.2012. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitas kirjalikud vastuväited ja ettepanekud J. Kunderi tn 31 kinnistul asuva elamu elanikud, J. Kunderi tn 35 hoone elanik, J. Kunderi tn 38 hoone elanikud, samuti K. A Hermanni 14 Korteriühistu ja Korteriühistu Kunderi 29 esindajad ühise avaldusega ning J. Kunderi tn 35 elanikud Urho ja Marika Trei. Roosikrantsi tn 12 Telefon 611 8640 Registrikood 70002452 15077 TALLINN Faks 611 8602 info@mv.harju.ee www.harju.maavalitsus.ee
Vastuväiteid esitanud isikutele vastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) 11.10.2012 kirjadega nr 3-2/11/1311, teatades ka avaliku arutelu toimumise aja ja koha. Lisaks teavitas TLPA 13.03.2013 kirjadega nr 3-2/11/1311 kõiki vastuväite esitajad pärast Detailplaneeringu avalikku arutelu planeeringusse sisse viidud parandustest ja täiendustest ning võimalusest tutvuda täiendatud Detailplaneeringuga. Planeerimisseaduse (PlanS) 23 lõike 3 punkti 5 kohaselt on järelevalvet teostava maavanema pädevuses avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute ja planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ärakuulamine ja seisukoha andmine vastuväidete kohta, kui neid vastuväiteid planeeringu koostamisel ei arvestatud. PlanS 20 lõike 1 kohaselt on vastuväide planeeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud mittenõustuv seisukoht või väide, et planeeringu menetlemisel ei ole täidetud seaduse nõudeid. Vastavalt PlanS 23 lõike 3 punktile 5 korraldati Harju Maavalitsuses 06.05.2013 Detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse esindajate seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine. Nõupidamisel osalesid lisaks Harju Maavalitsuse planeeringute järelevalve komisjoni liikmetele Ivika Maavere ja Jaana Sippo-Jalakas TLPA-st, Kristjan Järvel Plaan 2 OÜ-st ja vastuväiteid esitanud isikud Elvis Veskaru ja Maarika Steinberg i esindaja Marvet Suurkivi. Teised vastuväiteid esitanud isikud nõupidamisel ei osalenud. Võttes arvesse, et vastuväiteid esitanud isikud ja kohaliku omavalitsuse esindajad ei jõudnud kokkuleppele vastuväidetega arvestamise osas ning et vastuväite esitajad ei ole ka hilisemalt oma vastuväidetest loobunud, siis käsitleb järelevalve teostaja nende poolt avalikul väljapanekul esitatud kirjalikke vastuväiteid ülesjäänud vastuväidetena ning annab tulenevalt PlanS 23 lõikest 4 nende kohta oma kirjaliku seisukoha. Avalikul väljapanekul esitatud vastuväited, kohaliku omavalitsuse ja järelevalve teostaja seisukohad Analüüsinud planeeringumaterjalide ning esitatud seisukohtade vastavust seadustele ja teistele õigusaktidele, märgin järgmist. 1. Vastuväite esitajad ei nõustunud piirdeaia kavandamisega J. Kunderi tn 31 ja J. Kunderi tn 33 kinnistu vahelisele piirile, leides, et sellisel juhul kujuneb kummalegi krundile jääva sissesõidutee laiuseks vaid 4 meetrit. Kuna piirdeaia kavandamine tähendaks, et juurdepääs J. Kunderi tn 31a kinnistule hakkaks toimuma vaid läbi J. Kunderi tn 31 kinnistu, siis väheneksid vastuväite esitaja arvates ka J. Kunderi tn 31 elanike parkimisvõimalused. Samuti olid vastuväite esitajad seisukohal, et turvalisust silmas pidades võiks aia kavandada J. Kunderi tn 31a ja J. Kunderi tn 33 hoonete vahelisele alale Juhan Kunderi tänavaga paralleelsena. Lisaks leidsin nad, et kahe kinnistu vahelise aia võiks rajada selle ajaloolisele asukohale. Juurdepääsutee laiusega seonduva vastuväite kohta märkis TLPA, et Eesti standardis EVS 843:2003 Linnatänavad on sõiduraja laiuseks määratud 3,5m, mis vastab tasemele hea. Sellest tulenevalt oli TLPA seisukohal, et planeeritav 4m laiune sissesõidutee maa-ala on liiklemiseks piisav ja standardiga kooskõlas. J. Kunderi tn 31a juurdepääsu kohta esitatud vastuväite puhul pidas kohalik omavalitsus vajalikuks juhtida tähelepanu asjaolule, et Tallinna Linnavalitsuse 01.08.2001 korraldusele nr 3128-k J. Kunderi tn 31 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine korteriomandi seadmiseks, milles on muuhulgas määratud tingimus, et J. Kunderi tn 31 hoones paiknevate korterite omanikel tuleb tagada juurdepääs J. Kunderi tn 31a kinnistule läbi J. Kunderi tn 31 krundi. Kohaliku omavalitsuse poolse kirja koostamisel ajal ei olnud J. Kunderi tn 31 kinnistule seatud teeservituuti J. Kunderi tn 31a kinnistu igakordsete omanike kasuks. Samuti selgitas TLPA, et kuivõrd J. Kunderi tn 31 ja J. Kunderi tn 31a kinnistu ei jää kõnealusele Detailplaneeringu alale, siis ei ole planeeringus ette nähtud muuta ka J. Kunderi tn 31 kinnistu kasutustingimusi ega parkimiskorraldust. Kohalik omavalitsus viitas oma vastuses ka asjaõigusseaduse (AÕS) 156 lõikele 1, mis sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Käesoleval juhul on võimalus J. Kunderi tn 31a kinnistule juurdepääsu tagamiseks läbi J. Kunderi tn 31 kinnistu eelnevalt välja selgitatud ja 2 (8)
fikseeritud eelviidatud haldusaktis. Seetõttu ei ole kohaliku omavalitsuse selgituste kohaselt juurdepääsuks J. Kunderi tn 31a krundile vaja vältimatult läbida J. Kunderi tn 33 kinnistut, v.a juhul, kui lepitakse kokku teisiti. Detailplaneeringus on võimalik kajastada juurdepääs J. Kunderi tn 31a kinnistule, st teeservituut ja sõidutee ala, läbi J. Kunderi tn 33 kinnistu pärast vastava kokkuleppe saavutamist. Alles seejärel on võimalik välja selgitada J. Kunderi tn 31 ja J. Kunderi tn 33 kinnistu vahelisele piirile kavandatud piirdeaia asukoht. Järelevalve teostaja juhib siinkohal veelkord tähelepanu Tallinna Linnavalitsuse 01.08.2001 korraldusele nr 3128-k J. Kunderi tn 31 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine korteriomandi seadmiseks, millega on kindlaks määratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa piirid ja suurus ehk krunt suurusega m 2 ning elamumaa sihtotstarve. Korralduse punkti 3.1 kohaselt tuleb J. Kunderi tn 31 korteriomanikel tagada juurdepääs J. Kunderi tn 31a kinnistule läbi J. Kunderi tn 31 krundi. Käesoleval juhul ei ole J. Kunderi tn 31 korteriomandite omanikud eelviidatud haldusakti seaduses sätestatud alustel, korras ja tähtajal vaidlustanud. Samuti ei ole J. Kunderi tn 31 korteriomandite omanikud vaidlustanud J. Kunderi tn 31 katastriüksuse mõõdistamistulemusi ning katastriüksuse plaani koostamise ja katastrikande õigsust. Seega, J. Kunderi tn 31 korteriomandite omanikud on nõustunud Tallinna Linnavalitsuse 01.08.2001 korraldusega nr 3128-k määratud J. Kunderi tn 31 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa piiride ja suurusega (krundiga) ning teeservituudi vajadusega J. Kunderi tn 31a kinnistu kasuks. Täiendavalt märgin, et kinnistusraamatu andmetel ei ole J. Kunderi tn 31 kinnistule seatud teeservituuti J. Kunderi tn 31a kinnistu igakordse omaniku kasuks. Samuti ei ole sellise piiratud asjaõigusega koormatud J. Kunderi tn 33 kinnistu. Järelevalve teostajan pean siinkohal oluliseks selgitada, et kuivõrd J. Kunderi tn 31 ja J. Kunderi tn 31a kinnistu ei jää kõnealusele Detailplaneeringu alale, siis ei saa käesoleva Detailplaneeringuga J. Kunderi tn 31 kinnistu kasutamise tingimusi ega parkimiskorraldust muuta. Nõustun antud vastuväite puhul kohaliku omavalitsuse seisukohaga, et üksnes pärast vastava kokkuleppe saavutamist on Detailplaneeringus võimalik ette näha J. Kunderi tn 31a kinnistule juurdepääsuservituudi vajadusega ala läbi J. Kunderi tn 33 kinnistu, kuid seda vaid juhul, kui selles osas on saavutatud kokkulepe naaberkinnistu J. Kunderi tn 33 omanikuga. Vastava kokkuleppe ja nõusoleku saavutamisel on võimalik välja selgitada ka J. Kunderi tn 31 ja J. Kunderi tn 33 kinnistu vahelisele piirile kavandatud piirdeaia asukoha muutmise vajadus ja/või võimalik uus piirdeaia asukoht. Käesoleval juhul seataks servituut kahe isiku vahelise eraõigusliku lepinguga, millesse kohalik omavalitsus ei sekku. Samuti ei sekku omanikevaheliste kokkulepete sõlmimisse maavanem. Ühtlasi märgin, et 06.05.2013 Harju Maavalitsuses toimunud arutelu tulemusena leiti, et huvitatud isikult, st J. Kunderi tn 33 kinnistu omanikult, on otstarbekas J. Kunderi tn 31 ja J. Kunderi tn 33 vahelise piirdeaia osas küsida uus seisukoht. Oma 10.05.2013 e-kirjas on OÜ Medilife Harju Maavalitsusele teatanud, et Detailplaneeringus on esitatud nende hinnangul parim võimalik ja sobilik lahendus ning et nad ei soovi Detailplaneeringu lahendust piirdeaia osas muuta. 2. Vastuväite esitajad juhtisid tähelepanu, et J. Kunderi tn 31 hoones paiknevates korterites, mille aknad avanevad J. Kunderi tn 33 krundi poole, väheneb päikesevalguse kestus vähemalt 70%. Vastuväite esitajad väitsid, et Detailplaneeringus on jäetud analüüsimata insolatsiooni kestus J. Kunderi tn 31 hoone J. Kunderi tn 33 krundi poolsetes eluruumides pärast planeeringulahenduse elluviimist. Samuti väitsid nad, et insolatsioonianalüüsi tulemused Detailplaneeringus ei kajastu ning analüüsi tulemustega ei ole planeeringu koostamisel arvestatud. TLPA selgitas, et Eestis hinnatakse valgustustingimusi ja insolatsiooni piisavust eluruumides Eesti standardi EVS 894:2008/A1:2010 Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides alusel. Insolatsiooni norm on välja töötatud lähtudes Eesti geograafilisest asukohast. Standardi punkti 4.3.3 kohaselt tuleb planeeringute koostamisel hoonete asukoht ja orientatsioon valida selliselt, et oleks tagatud 3 tunnine katkematu insolatsioon päevas ajavahemikul 22. aprillist kuni 22. augustini. Kuni kolmetoaliste korterite puhul peab 3 tunnine insolatsioon olema tagatud vähemalt ühes toas, suuremate korterite puhul kahes toas. Standardi kohaselt tuleb uusehitiste projekteerimisel tagada olemasolevate korterite insolatsiooni säilimine vähemalt 3 tunni ulatuses, seejuures ei tohi insolatsiooni vähenemine ületada 50% esialgsest kestusest. Kohalik omavalitsus juhtis tähelepanu ka sellele, et OÜ Fassaadiprojekt arhitekt P. Soopere on analüüsinud, milliseks kujuneb insolatsiooni kestus J. Kunderi tn 31 hoone eluruumides 3 (8)
Detailplaneeringus planeeritud suurima võimaliku suurusega hoone püstitamisel. Analüüs on lisatud Detailplaneeringule ja selle tulemusi on kirjeldatud Detailplaneeringu seletuskirja punktis 3.3.5. Analüüsi koostamise aluseks olevalt J. Kunderi tn 31 hoone 1. korruse plaani kohaselt ei asu J. Kunderi tn 31 hoones selliseid kortereid, mille eluruumide aknad avanevad üksnes J. Kunderi tn 33 krundi suunas. Halvimas olukorras on J. Kunderi tn 31 hoones paiknev korter, mille aknad avanevad põhjasuunda ja idasuunda ehk J. Kunderi tn 33 krundi poole. Analüüsitud eluruumi kahe akna summaarseks insolatsiooni kestuseks kujuneb 4 tundi ja 38 minutit ning summaarne insolatsiooni kestus väheneb võrreldes esialgsega 21% võrra, kuid ühe ajalõigu kestuseks jääb vähemalt 2 tundi ja 30 minutit. Eeltoodust tulenevalt on kohalik omavalitsus asunud seisukohale, et Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas Eesti standardiga EVS 894:2008/A1:2010 Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides. Kuivõrd olemasoleva olukorra all on silmas peetud aega, mil J. Kunderi tn 33 kinnistu oli hoonestatud, ei ole kohaliku omavalitsuse hinnangul Detailplaneeringus ette nähtud muuta J. Kunderi tn 31 hoones asuvate eluruumide insolatsioonitingimusi võrreldes J. Kunderi tn 33 hoone lammutamisele eelneva ajaga. Ühtlasi on kohalik omavalitsus selgitanud, et pärast Detailplaneeringu avalikku arutelu on J. Kunderi tn 31 hoone kohta koostatud ning Detailplaneeringusse lisatud täiendatud ja täpsustatud insolatsioonianalüüs. Uues insolatsioonianalüüsis on J. Kunderi tn 33 krundile kavandatav hoone modelleeritud selliselt, et J. Kunderi tn 31 hoones asuvates eluruumides säilib olemasolev insolatsiooni kestus. Juhin vastuväite esitajate tähelepanu sellele, et Detailplaneeringu seletuskirja punktis 3.3.5 märgitu kohaselt kujuneb käesoleval juhul J. Kunderi tn 33 kinnistule hoone ehitamisel J. Kunderi tn 31 hoovipoolsete eluruumide insolatsioonikestuseks kokku 5 tundi. J. Kunderi tn 31 tänavapoolsete korterite insolatsiooni planeeritav hoone ei mõjuta. Kohalik omavalitsus on avalikustamise tulemusena täiendanud Detailplaneeringu seletuskirja punkti 3.1.4. lisades sellesse muuhulgas tingimused, mille kohaselt tuleb ehitusprojekti koostamisel arvestada nõudega modelleerida J. Kunderi tn 33 krundile kavandatav hoone selliselt, et J. Kunderi tn 31 hoones asuvates eluruumides säiliks olemasolev insolatsiooni kestus ning projekteerida korterid selliselt, et igas neist oleks tagatud minimaalselt 3 tundi otsest päikesevalgust. Lisaks pean siinkohal oluliseks juhtida tähelepanu asjaolule, et ka Riigikohus on oma varasemas praktikas asunud seisukohale, et Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kinnitatud Eluruumidele esitatavate nõuete punktis 5 sisalduvat määratlemata õigusmõistet piisav loomulik valgustus ei või täielikult samastada sätte varasemas redaktsioonis sisaldunud jäiga kvantitatiivse nõudega. Eluruumidele esitatavate nõuete punkti 5 uus sõnastus võimaldab insolatsioonikestust kohalikke olusid arvestades kohaliku omavalitsuse nõusolekul ka oluliselt vähendada. Piirkondades, nt linnakeskustes, kus ehitised paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute hoonete ehitamisel lugeda piisavaks ka valgustust, mida iseloomustab varasemast normatiivist väiksem insolatsioonikestus. Kui isik valib elukohaks linnakeskuse või muu kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja sellisele elukeskkonnale vastava vaatega 1. Järelevalve teostaja lähtub antud küsimuses oma seisukoha kujundamisel muuhulgas ka pädeva institutsiooni Terviseameti Põhja talituse seisukohast, kes on oma 27.01.2011 otsuses nr 9.3-1/298 leidnud, et Detailplaneering vastab tervisekaitsenõuetele. Terviseamet lähtub hinnangu andmisel muuhulgas rahvatervise seadusest ning on asunud seisukohale, et Detailplaneeringus on arvestatud elukeskkonna- ja tervisekaitse põhinõuetega. Maavanemal ei ole põhjust kahelda riikliku ameti poolt antud kooskõlastuses. 3. Vastuväite esitajad järeldasid, et planeeritud hoone hoovipoolne kuni 2 maapealse korrusega hooneosa on kavandatud projekteerida klaasist. Seetõttu paluti kohalikul omavalitsusel selgitada, kas on hinnatud klaaspindadelt peegelduva valguse mõju naaberhoonete elanikele. TLPA selgitas, et Detailplaneeringu arhitektuurinõuetes on määratud, et hoone kujundamisel on keelatud kasutada suurepinnalisi klaaselemente. Sellest tulenevalt ei ole Detailplaneeringus klaaspindadelt peegelduva valguse mõju ümbritsevale hinnatud. 1 RKHKo 3-3-1-42-03, 13.06.2003, p 25 4 (8)
Juhin vastuväite esitajate tähelepanu Detailplaneeringu seletuskirja punktile 3.1.4, milles toodud üldiste arhitektuurinõuete kohaselt on kavandatava hoone arhitektuursel kujundamisel keelatud kasutada suurepinnalisi klaaselemente, samuti betoonseinu, plastikdetaile ja imiteerivaid materjale. Seega on Detailplaneeringuga määratud nõue suuri klaaspindu mitte kasutada, vältimaks muuhulgas ka klaaspindadele peegelduva valguse mõju J. Kunderi tn 31 hoonele. 4. Vastuväiteid esitanud Urho ja Marika Trei olid seisukohal, et planeeringulahenduse elluviimisel võib J. Kunderi tn 31 hoone seisukord oluliselt halveneda. Vastuväite esitajad pidasid vajalikuks sõlmida J. Kunderi tn 33 krundile hoone püstitamisest huvitatud isikuga kokkulepe, mis garanteeriks J. Kunderi tn 31 hoones paiknevate korterite omanikele võimalike ehitamisel ja sellele järgneva 10 aasta vältel tekkida võivate kahjude kompenseerimise. Samuti leidsid vastuväiteid esitanud isikud, et planeeringulahenduse elluviimisel võib J. Kunderi tn 35 hoone, sh ka neile kuuluva korteri, seisukord oluliselt halveneda. J. Kunderi tn 33 krundile korterelamu püstitamisel huvitatud isikuga võimaliku kokkulepe sõlmimise kohta, mis garanteeriks J. Kunderi tn 31 hoones paiknevate korterite omanikele naaberkrundile ehitamisel ja ehitamise järgselt tekkida võivate kahjude kompenseerimise, selgitas TLPA, et ehitamine on ehitusprojekti koostamise järgne tegevus. Ehitusprojekti koostamise aluseks on kehtestatud detailplaneering. Kuigi Detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik on OÜ Medilife, ei ole teada isik, kes on huvitatud hoone püstitamisest. Samuti ei ole teada, mis ajal ehitusprojekti koostama asutakse. Eeltoodud vastuväitega seonduvalt selgitas kohalik omavalitsus veel, et AÕS 146 järgi ei või maatükki süvendada selliselt, et naaberkinnisasi kaotaks vajaliku maapõuetoe või et muul viisil kahjustataks seal asuvaid ehitisi. Süvendamine on lubatud, kui süvendaja paigaldab muu toe või võtab tarvitusele ohtu või kahju ärahoidvad abinõud. Seetõttu on määratakse Detailplaneeringus nõue võtta kõik ümbritsevad hooned geotehnilise kontrolli alla juba enne ehitamise algust. Samuti lisatakse nõue, mille kohaselt tuleb hoonete olemasolevad praod ja tehniline seisund dokumenteerida ja konstruktsioonidesse paigaldada reeperid. Seejuures lisatakse, et reeperite deformatsioone tuleb mõõta kaks korda kuus. Järelevalve teostaja juhib siinkohal vastuväite esitajate tähelepanu Detailplaneeringu seletuskirja punktile 3.1.4, mille kohaselt on ehitusprojekti koostamiseks määratud muuhulgas nõuded, et J. Kunderi tn 33 krundil paikneva vundamendi lammutusprojekti ja krundile planeeritud hoone ehitamisel tuleb koostatava ehitusprojekti menetlusse kaasata nii Korteriühistu Kunderi 35 kui ka J. Kunderi tn 35 korteriomandite omanike esindaja. Samuti tuleb enne J. Kunderi tn 33 kinnistule planeeritava hoone ehitamise alustamist teostada ehitusekspertiis J. Kunderi tn 33 kinnistuga piirnevatele hoonetele. Lisaks on Detailplaneeringus määratud tingimus hoone projekteerimiseks rammvaiu mitte kasutada, mis vähendab võimalikke deformatsioone ning naaberhoonete varisemisohtu. Järelevalve teostaja juhib siinkohal vastuväite esitaja tähelepanu sellele, et PlanS 9 lõike 1 kohaselt koostatakse detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla- või linna territooriumi kohta. PlanS 9 lõige 9 sätestab, et kehtestatud detailplaneeringu alusel koostatakse ehitusprojekt EhS-s sätestatud korras. Seega määrab detailplaneering kindlaks üksnes ehitustegevuse ja maakasutuse põhimõtted lähitulevikuks. Samuti määrab Detailplaneering ehitusõiguse, mida on võimalik realiseerida tulevikus hilisema ehitusprojekti koostamise käigus. Lisaks eeltoodule pean oluliseks märkida, et EhS -s 3 sätestatud ehitamisele esitavate nõuete kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise, selle osa või naabruses olevate teiste ehitiste varisemist ning ehitisele, selle aluspinnale või naabruses olevatele teistele ehitistele või nende aluspinnale vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Eelkirjeldatud nõuded on Detailplaneeringus määratud. Samuti juhin vastuväite esitaja tähelepanu sellele, et Detailplaneeringule ja ehitusprojektidele vastava ehitustegevuse ja selle ohutuse üle järelevalve teostamine oma haldusterritooriumil kuulub vastavalt EhS 59 lõikele 2 kohaliku omavalitsuse pädevusse. Seega peab ehitus- ja omaniku järelevalve teostaja tagama selle, et ehitustegevus ei mõjutaks negatiivselt naabruses asuvate hoonete seisukorda. Ühtlasi märgin, et kohalik omavalitsus on antud vastuväite puhul asunud seisukohale, et neil ei ole alust eeldada, et kavandatud hoone projekteerimisel ja ehitamisel seadust rikutakse. Ka Maavanemal ei ole põhjust eeldada, et kavandatud hoone ehitamisel seadust rikutakse. Samuti leian, et kohalik omavalitsus 5 (8)
on planeeringu koostamise käigus kaalunud planeeritava maa-ala kinnisasja omaniku ja teiste huvitatud isikute ettepanekuid ning erinevaid planeeringulahenduse võimalusi sh planeeritud hoone sobivust ja kohasust ning on planeeringulahendust piisavalt põhjendanud. 4. Vastuväite esitajad olid arvamusel, et Detailplaneeringu seletuskirjas esitatud keskkonnauuring, isolatsioonianalüüs, pinnaseõhu ning radoonisisalduse uuring ja ehitusgeoloogiline uuring ei ole piisavalt pädevad. Samuti väitsid isikud, et eelnimetatud uuringuid ei ole Detailplaneeringu lisadena esitatud. TLPA nimetatud väitega ei nõustunud ning selgitas, et erinevate uuringute tulemusi võetakse detailplaneeringu koostamisel küll aluseks, kuid nende terviktekste detailplaneeringu seletuskirjas ei esitata. Kuna detailplaneeringuid koostavad ettevõtted ei ole reeglina uuringute ja/või analüüside koostajad, siis esitatakse uuringute terviktekstid koos Detailplaneeringu juurde kuuluva graafilise materjaliga Detailplaneeringu lisades. Juhin vastuväiteid esitanud isikute tähelepanu asjaolule, et Detailplaneeringule on lisatud K. Lilanderi poolt koostatud puittaimestiku haljastuslik hinnang, osaühingu Finestum (praegu Finestum Ehitusekspertiisid OÜ) koostatud radooni mõõdistuste raport, OÜ Fassaadiprojekt arhitekti P. Soopere J. Kunderi tn 31 elamu kohta koostatud insolatsioonianalüüs ning OÜ Rei Geotehnika poolt koostatud J. Kunderi tn 33 krundi ehitusgeoloogia uuringu aruanne. Järelevalve teostaja nõustub antud vastuväite puhul kohaliku omavalitsuse seisukohaga, et väär on väide, et uuringuid pole Detailplaneeringule lisatud. Hinnangud ja uuringud on Detailplaneeringule lisatud ning need on allkirjastatud pädevate ja konkreetsete tööde eest vastutavate spetsialistide poolt. Kohalikul omavalitsus on eeldanud, et hinnangute tulemused on pädevad. Samuti ei ole uuringute pädevuses põhjust kahelda maavanemal. Ühtlasi juhin tähelepanu, et Detailplaneeringu on kooskõlastanud nii Põhja-Eesti Päästekeskus (praegu Põhja Päästekeskus) kui ka Tallinna Transpordiamet vastavalt 27.09.2010 ning 13.10.2010. Kokkuvõte Avalikkuse kaasamise kõige tähtsamaks ja laiaulatuslikumaks võimaluseks on planeeringu avaliku väljapaneku korraldamine, mille jooksul saavad oma ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringulahenduse kohta esitada kõik planeeringulahendusest huvitatud isikud. Planeeringumenetluse etappidest avalikkuse teavitamise kord on sätestatud PlanS-is. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et Detailplaneeringu menetluse etappidest ei oleks vastavas ajalehes avalikkust seadusega ette nähtud korras teavitatud. Maavanemale järelevalve teostamiseks esitatud materjalidest nähtuvalt on kohalik omavalitsus teavitanud vastavas ajalehes Detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumise ajast ja kohast ning planeeritava hoonestuse iseloomust. Vastuväiteid esitanud isikud on olnud teadlikud planeeringulahendusest ning saanud väljendada oma seisukohti planeeringu koostamise käigus. Seda tõendab ka vastuväidete esitamine planeeringu avalikul väljapanekul. Vastuväiteid esitanud isikute vastuväidete arvesse võtmise kohta on kohalik omavalitsus andnud oma seisukoha. Seega on vastuväiteid esitanud isikud saanud kasutada oma protsessiõigusi Detailplaneeringu koostamisel ja seeläbi olnud planeeringu koostamisse kaasatud, mis ongi PlanS-ist tulenevalt planeerimise eesmärk. Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringu avaliku väljapaneku ja sellele järgneva avaliku arutelu tulemusel teha planeeringus vajalikud parandused ja täiendused. Sellest tulenevalt kujuneb planeeringu lõplik ehitusõiguse- ja maakasutuse lahendus välja alles vahetult enne planeeringu kehtestamist. Seejuures on kohalikul omavalitsusel õigus kehtestada põhjendatud planeerimisotsustuse korral planeeringualale ka teistsugune ehitusõigus, kui praegu on määratud, kuid see on kohaliku omavalitsuse otsustada. Plans 3 lõike 1 kohaselt on planeeringu koostamine avalik ning antud juhul on avalikkust detailplaneeringu algatamisest ja vastuvõtmisest teavitatud PlanS-is ette nähtud korras ning järgitud on ka teisi avaliku menetluse nõudeid. Järelevalve teostaja juhib vastuväiteid esitanud isikute tähelepanu ka sellele, et vastavalt Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) -le 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. PS järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandi õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, s.h naaberkinnisasjade omanike õigustega. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib kindlasti huvide konflikt, kui mõlemad hakkavad teostama täielikku õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel. Naaberkinnistute omanike suhteid reguleerivaks üldseaduseks on AÕS, mille 89 lõike 1 esimese lause 6 (8)
kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS 143 ei reguleeri nn negatiivsete, s.h varjavate mõjutuste lubatavust. Negatiivsete varjavate mõjutuste all tuleb mõista sääraseid mõjutusi, mille puhul takistatakse aine, lainete või kiirguse pääs naaberkinnisasjale, nt takistatakse õhu, valguse või raadiolainete levi või varjatakse vaade. Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda vastavalt AÕS 89 lõikele 1, kui see kahjustab teise isiku omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega. Eelnev ei tähenda iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida. Lisaks eeltoodule leian, et teatud harjumuslike vaadete muutumine või sulgemine uute hoonetega on linnades ja mujal tiheasustusaladel paratamatus. Kui isik valib elukohaks linnakeskuse või muu kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt leppima ka sellisele elukeskkonnale vastavate tingimustega. Ka Riigikohus on oma senises praktikas asunud seisukohale, et tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel. Varjavad mõjutused (nt takistatakse õhu, valguse või raadiolainete levi või varjatakse vaade) võivad kujutada endast ka põhiseaduslikult kaitstud omandi vaba kasutamise õiguse riivet (PS 32 lõike 2 esimene lause). Oluliste ja ettenähtavate varjavate mõjutuste täielik välistamine põhiseadusliku omandiõiguse kaitsealast võiks sattuda vastuollu PS 11 teises lauses sätestatuga, sest omaniku jaoks pole olemuslikku vahet, kas oluline kahju tekitatakse aine, lainete või kiirguse levitamise või levimise tõkestamisega. Samas ei tähenda see iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja ehituslubadega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane 2. Rõhutan siinkohal veelkord, et detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, k.a territoriaalplaneerimise, iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seega juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmisel ning planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus. Maavanema järelevalve pädevusse kuulub planeeringu lahenduse seadustele ja normidele vastavuse kontrollimine. Planeeringulahenduse otstarbekuse (sh piirkonna miljöösse sobivuse) üle järelevalve käigus õigusliku hinnangu andmine ei ole maavanema pädevuses. Kohaliku omavalitsuse planeerimisotsused alluvad kohtulikule kontrollile piiratud ulatuses. Kohus ei saa otsustada planeerimisotsustuste otstarbekuse üle. Seda enam ei saa planeerimisotsustuse otstarbekuse üle otsustada maavanem 3. Veel pean vajalikuks juhtida tähelepanu PlanS 4 lõike 2 punktile 2, mille kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna või valla haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama vastavalt seadusele huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Kohalik omavalitsus peab kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalusel vältima planeeringulahenduse kujundamisel ka planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate õiguste riivamist. Kuna kohaliku omavalitsuse peamiseks eesmärgiks planeerimisel on linna säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamine, siis on paratamatu, et alati ei pruugi olla võimalik arvestada kõikide planeeringulahendusest huvitatud isikute soovidega. Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemusel planeeringut parandada ja täiendada, mistõttu kujuneb iga konkreetse planeeringu lõplik lahendus välja alles vahetult enne selle kehtestamist. Lõpliku hinnangu eelnenud planeerimismenetluse käigule ja planeeringu lahendusele annab kohalik omavalitsus planeeringu kehtestamise otsusega. Järelevalve teostamise tulemusena saan asuda seisukohale, et käesoleva Detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud neid vastuväiteid esitanud isiku seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid järelevalve teostaja 2 RKHKo 3-3-1-42-03, 13.06.2003, p 16 ja p 18 3 RKHKo nr 3-3-1-9-98, 13.03.1998 7 (8)
poolt tagamisele. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud PlanS-is sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud PlanS -s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Detailplaneering on planeeringumaterjalidest nähtuvalt teiste asutuste hulgas kooskõlastatud Tallinna Transpordiameti, Terviseameti Põhja talituse ja Põhja-Eesti Päästekeskusega. Käesoleva Detailplaneeringu kehtestamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. Seega otsustab antud juhul kohalik omavalitsus, kas J. Kunderi tn 33 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu lahendus tagab võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajaduste ja huvide (sh ka vastuväiteid esitanud isikute huvide) arvestamise. Vastuväiteid esitanud isikute seisukohad on planeeringu dokumentatsiooni lisatud ning igal planeeringuga tutvujal on olnud võimalik saada ülevaadet vastuväidete sisust. Haldusmenetluse seaduse 4 lõike 2 kohaselt peab haldusorgan kaalutlusõigust teostama kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. See tähendab, et kohalik omavalitsus peab õiguspärase ja ruumilise planeerimise põhimõttele vastava planeerimisotsuse tegemiseks olema eelnevalt analüüsinud erinevaid lahendusvariante. Antud juhul on kohalik omavalitsus asunud seisukohale, et J. Kunderi tn 33 kinnistule on sellise ehitusõiguse andmine linnaehituslikult sobiv ja põhjendatud ning ei piira ega kahjusta vastuväidete esitajate õigusi. Järelevalve teostajana nõustun kohaliku omavalitsuse seisukohtadega ning leian, et Detailplaneering vastab hetkel kehtivatele seadustele, normidele ja haldusaktidele. Vastavalt PlanS 23 lõikele 6 peab järelevalve teostaja andma planeeringule heakskiidu pärast järelevalve käigus esitatud nõuete täitmist ja vastuväidete kohta seisukoha andmist ning tegema kohalikule omavalitsusele ettepaneku planeeringu kehtestamiseks. Lähtudes maavanema pädevuse piiridest ja võttes aluseks PlanS 23 lõike 6 annan oma heakskiidu J. Kunderi tn 33 kinnistu ja lähiala detailplaneeringule ning tagastan planeeringu kohalikule omavalitsusele edasiseks menetlemiseks. Planeeringulahendusega jätkuvalt mittenõustumisel on vastuväiteid esitanud isikul võimalik, kohaliku omavalitsusega ja planeeritava kinnisasja omanikuga kohtuväliselt kokkuleppele mittejõudmisel, pöörduda oma subjektiivsete õiguste kaitseks halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras. Kehtestatud planeeringu vaidlustamist reguleerib PlanS 26 lõige 1. Lugupidamisega /allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Rajasalu maavanem Ärakirjad: 1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet, tlpa@tallinnlv.ee 2. Kristjan Järvel, Plaan 2 OÜ, info@plaan2.ee 3.M. Steinberg, J. Kunderi tn 31-1, 10121 Tallinn 4. E. Veskaru, J. Kunderi tn 31-3, 10121 Tallinn 5. Ü. Plink, J. Kunderi tn 31-6, 10121 Tallinn 6. T. Mesila, K. A. Hermanni 14 KÜ, K. A. Hermanni tn 14, 10121 Tallinn 7. M. Pajusalu, J. Kunderi tn 38-3, 10121 Tallinn 8. A. Ivanova, J. Kunderi tn 38-23, 10121 Tallinn 9. H. Sootna, J. Kunderi tn 35-6, 10121 Tallinn 10. Urho Trei ja Marika Trei, J. Kunderi tn 35-3, 10121 Tallinn Ele Panfilov 611 8795 ele.panfilov@mv.harju.ee 8 (8)