Seletuskiri

OÜ A A R E N S P R O J E K T Töö nr DP-02/2012 Reg nr 037140 Tallinna linn Kesklinna linnaosa PIRITA TEE 26D KINNISTU JA LÄHIALA DETAILPLANEERING Planeeringu koostaja: OÜ AARENS PROJEKT Aadress: Pärnu tn 114, 72718 Paide Tel: 38 51 050 E-mail: aarens@aarens.ee Planeerija Eiki Ilves Planeerija Andrus Pajula Arhitekt Riina Lepp Planeeringu tellija: Tallinna Linnaplaneerimise Amet Aadress: Vabaduse väljak 7, 15198 Tallinn Planeeringust huvitatud isik: Osaühing LANDEKER Aadress: Tornimäe tn 7-152, 10145 Tallinn Tallinn 2012-2017

SISUKORD A. SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED JA LÄHTEDOKUMENDID... 4 1.1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED... 4 1.2 DETAILPLANEERINGU LÄHTEDOKUMENDID... 4 2 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHT... 5 3 PLANEERITUD MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID... 6 4 PLANEERINGUS KAVANDATU... 7 4.1 KRUNDIJAOTUS... 7 4.2 HOONESTUSALADE JA HOONETE PAIKNEMISE NING SUURUSE KAVANDAMISE PÕHIMÕTTED... 7 4.3 EHITUSÕIGUS, HOONETE KASUTUSOTSARVE JA KOORMUSNÄITAJAD... 7 4.4 VERTIKAALPLANEERIMINE... 8 4.5 HALJASTUSE JA HEAKORRA TAGAMISE PÕHIMÕTTED... 8 4.5.1 Keskkonnakaitse... 8 4.5.2 Haljastus... 8 4.5.3 Jäätmekäitlus... 9 4.6 TÄNAVATE, LIIKLUSKORRALDUSE JA PARKIMISE KORRALDAMISE PÕHIMÕTTED... 9 4.7 TEHNOVÕRGUD... 10 4.7.1 Sidevarustus... 10 4.7.2 Elektrivarustus... 10 4.7.3 Tänavavalgustus... 10 4.7.4 Gaasivarustus... 10 4.7.5 Veevarustus ja kanalisatsioon... 11 4.8 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED... 13 5 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS... 14 5.1 OLULISEMAD ARHITEKTUURINÕUDED... 14 5.2 MUUD NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS... 14 5.3 TURVALISUSEST TULENEVAD NÕUDED... 15 5.4 TULEOHUTUSNÕUDED... 15 5.5 KESKKONNANÕUDED... 15 5.6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS TEHNOVÕRKUDE OSAS... 16 5.6.1 Sidevarustus... 16 5.6.2 Elektrivarustus... 17 5.6.3 Gaasivarustus... 17 5.6.4 Veevarustus ja kanalisatsioon... 17 5.6.5 Sademevesi... 17 6 Planeeringus kavandatu vastavuse kirjeldus planeeringu lähtedokumentidele ja - seisukohtadele... 19 6.1 VASTAVUS TALLINNA LINNA ÜLDPLANEERINGULE... 19 2

6.2 VASTAVUS DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALGATAMISE OTSUSELE... 20 6.3 VASTAVUS MUUDELE LÄHTEDOKUMENTIDELE... 22 6.3.1 Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014... 22 6.3.2 Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord... 22 6.3.3 Pirita tee 26d puude inventeerimise aruanne... 22 6.3.4 Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord... 23 6.3.5 Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded... 23 6.3.6 Tallinna kaugküttepiirkond... 23 6.3.7 Linnatänavad... 23 6.3.8 Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides... 23 6.3.9 Sotsiaalministri 04. märtsi 2002 määrusega nr 42 kinnitatud Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid ja Eesti standard EVS 842:2003 Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest 23 6.3.10 Eesti standard EVS 809-1:2002 Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.... 24 6.3.11 Detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku vorm ning detailplaneeringu koostamise nõuded... 24 6.3.12 Radoonitaseme määramise maapinnas ning radooniohtlikkuse hinnang.... 24 6.3.13 Tallinna Jäätmehoolduseeskiri.... 24 6.4 MUUDATUSED VÕRRELDES ESKIISLAHENDUSEGA... 24 B. JOONISED: DP-1 ASENDISKEEM M 1:5000 DP-3 PÕHIJOONIS M 1:500 DP-4 TEHNOVÕRKUDE JOONIS M 1:500 3

1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED JA LÄHTEDOKUMENDID 1.1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED Osaühingu LANDEKER 23.07.2012 taotlus nr DP-037140 detailplaneeringu algatamiseks; Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 17.09.2012 kiri nr 3-2/1355-3; Tallinna Linnaplaneerimise Ameti skeem planeeritava maa-ala ning kontaktvööndi piiriga; Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määrusega nr 21 kinnitatud Tallinna linna ehitusmäärus. Tallinna Linnavalitsuse 15.01.2014 korraldus nr 30-k Pirita tee 26d kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus. Planeerimisseadus (kehtinud kuni 30.06.2015) 1.2 DETAILPLANEERINGU LÄHTEDOKUMENDID Detailplaneering on koostatud Tallinna Linnavalitsuse 31. oktoobri 2012 määruses nr 52 Detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku vorm ning detailplaneeringu nõuded välja toodud dokumentide üldist loetelu arvestades. 4

2 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHT Planeeritud ala, suurusega 0,19ha, asub Tallinnas Kesklinnas Pirita tee ja Tallinna lauluväljaku vahelisel alal ning jääb linnakeskusest ca 3km kaugusele. 5

3 PLANEERITUD MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID Eesmärk on korrastada olemasolev linnaruum ja laiendada planeeritud alaga külgnevat elamuala, kuhu on väikeses osas lubatud ka äriruume. Elamuala laiendamine on põhjendatud, kuna ümbruses on väga head rekreatsioonivõimalused, mille potentsiaal ei ole täielikult ära kasutatud. Ühistranspordiühendus linna teiste piirkondadega on rahuldav. Kavandatud eluruumide asustamise järel suureneb kontroll avaliku ruumi üle piirkonnas, mis on positiivne turvatunde loomise aspektist. 6

4 PLANEERINGUS KAVANDATU 4.1 KRUNDIJAOTUS Olemasolevat krundijaotust ja kinnistute piire ei ole ette nähtud muuta. 4.2 HOONESTUSALADE JA HOONETE PAIKNEMISE NING SUURUSE KAVANDAMISE PÕHIMÕTTED Korrastatud linnaruumi kujundamiseks on hoonestusala Pirita tee 26b elamu poolne piir määratud paralleelne Pirita tee 26b kinnistul oleva elamu lähima fassaadiga. Hoonestusala kagupiir on määratud nii, et jääks piisavalt kasvuruumi kinnistu piiri äärsetele II väärtusklassi puudele. Kavandatud on 5 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega hoone, mille 5. korruse ehitusalune pind ei või ületada 15% eelneva korruse pinnast. 4.3 EHITUSÕIGUS, HOONETE KASUTUSOTSARVE JA KOORMUSNÄITAJAD Olemasolev hoonestus on ette nähtud likvideerida. Planeeringuala kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 22.12.1999 otsusega nr 317 kehtestatud Pirita tee 24, 26, 26b ja 26d kruntide detailplaneering. Planeeringus on kavandatud Pirita tee 26d krundile kuni 4-korruseline elu- ja büroohoone. Krundi sihtotstarveteks on määratud 50% ulatuses äri- ja 50% ulatuses elamumaa. Käesolevas planeeringus on ette nähtud varem määratud ehitusõigust muuta. Äri sihtotstarbe vähendamise põhjendusena võib tuua asjaolu, et krundi suurusest ja asukohast tingituna sobib antud tingimustesse rohkem elamu. Planeeritud hoone korruste arvu on küll ette nähtud suurendada, kuid hoone absoluutkõrgus (28,9m) jääb madalamaks naaberkinnistul Pirita tee 26c asuvate olemasolevatest äri- ja korruselamutest (31,1m) ning sama kõrgeks kui Pirita tee 26b projekteeritud äri- ja korruselamud. Planeeringus on määratud Pirita tee 26d krundile järgmine ehitusõigus: vähemalt 90% elamumaa (EK) ja kuni 10% ärimaa (Ä). suurim hoonete arv krundil: 1; suurim hoone kõrgus: 18,3m (abs 28,9m); suurim maapealne ja maa-alune hoonetealune pind: 714m 2. Hoonestustihedus: 1,29. Krundi täisehitus: 47%. Suurim lubatud korterite arv: 29. Parkimiskohtade arv: 37. Hoone on kavandatud korterite ja büroo tarbeks. 7

4.4 VERTIKAALPLANEERIMINE Ette on nähtud maapinda tasandada. 4.5 HALJASTUSE JA HEAKORRA TAGAMISE PÕHIMÕTTED 4.5.1 Keskkonnakaitse Hoone rajamisega ei kaasne selliseid keskkonnamõjusid, mis muudaksid elukeskkonna ohtlikuks või elamiseks sobimatuks. 4.5.2 Haljastus Planeeringulahenduse elluviimiseks tuleb kokku likvideerida 12 üksikpuud - 6 IV väärtusklassi puud ja 6 V väärtusklassi puud. Likvideeritav haljastus kompenseeritakse asendusistutustega. Likvideeritavad puud: Puu nr Liigi nimi Väärtusklass Likvideerimise põhjus 1 Harilik vaher V ohtlik puu 2 Harilik vaher V ohtlik puu 5 Harilik pirnipuu V ohtlik puu 6 Harilik pirnipuu IV planeeritava hoone all 9 Harilik vaher IV harvendus 10 Harilik vaher IV harvendus 11 Harilik vaher IV harvendus 15 Harilik kuusk V ohtlik puu 17 Torkav kuusk IV mänguväljak 19 Torkav kuusk IV harvendus 20 Siberi nulg V ohtlik puu 21 Sookask V ohtlik puu Puu nr 4 on määratud likvideeritavaks projektiga Pirita tee 26b korterelamud. Asendusistutuse arvutus: Puu nr Liigi nimi Väärtus klass Rinnasläbi mõõt D Puuliigi koef k1 Seisukorra Raiepõhjuse (k1+k2 Haljastuse ühik koef k2 koef k3 +k 3)/3 9 Harilik vaher IV 12 0.5 0.3 0.7 0.5 6 10 Harilik vaher IV 13 0.5 0.3 0.7 0.5 7 11 Harilik vaher IV 16 0.5 0.3 0.7 0.5 8 17 Torkav kuusk IV 20 2 0.3 0.7 1 60 19 Torkav kuusk IV 32 2 0.3 0.7 1 96 KOKKU:177 8

Haljastuse ühikud arvutatakse ümber istutatavate puude või põõsaste arvuks Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord lisas 3 toodud tabeli järgi enne, kui asendusistutuse kohustust täitma hakatakse. Uushaljastuse rajamine on planeeritud hoone sisehoovi. Haljastuse rajamise tingimused on toodud ptk 5.5. Käesolevas detailplaneeringus on krundi kavandatud haljastuse osakaal 36% (550m2). 4.5.3 Jäätmekäitlus Sorteeritud jäätmete kogumiskoht on planeeritud planeeritava hoone ja hoonesse sissesõidu vahele majaesise kõnniteega samale tasapinnale kõvakattega alusele. Jäätmekonteinerid lükatakse tühjendamiseks tänavale käsitsi. 4.6 TÄNAVATE, LIIKLUSKORRALDUSE JA PARKIMISE KORRALDAMISE PÕHIMÕTTED Uusi tänavaid ei ole planeeringus kavandatud. Olemasolev juurdepääs Pirita tee 26d krundile toimub suure liiklustihedusega Pirita teelt, üle Pirita tee T6 ja Pirita tee 26b kinnistu. Planeeringus on kavandatud olemasolev juurdepääs säilitada. Juurdepääsu tagamiseks läbi Pirita tee T6 ja Pirita tee 26b kinnistute on seatud servituut Pirita tee 26d kinnistu omanike kasuks. Pirita tee 26d kinnistule jääva tee lahendus on planeeringus antud Pirita tee 26b elamute ehitusprojekti järgi. Parkimine on lahendatud Pirita tee 26d krundil, hoonealuses parklas. Hoonealusesse parklasse on kavandatud kaks parkimiskorrust. Parkimiskohtade kontrollarvutus: Aadress Ehituse otstarve/ liik Arvutus Normatiivne parkimiskohtade arv Planeeritud parkimiskohtade arv Pirita tee 26d 1) korterelamu - 29 krt 1-2 toalised 17tk 17tk x 1,0=17 3 ja enam toalised 12tk 12tk x 1,2=14,4 15 2) asutused väikese külastajate arvuga (büroo) 1/120 x 300=3 KOKKU 35 35 37 9

4.7 TEHNOVÕRGUD Detailplaneeringus on planeeritud krundi tehnovõrkude lahendused põhimõttelised. Kui on kehtestatud detailplaneering ja hoone ehitusprojekti koostamisel täpsustatud hoone suurus ja tarbimine, siis tehnovõrkude ehitusprojektide koostamisel täpsustatakse ka tehnovõrkude asukohti ja parameetreid. Planeeringule väljastatud võrguvaldajate tehnilised tingimused ei ole aluseks ehitusprojekti koostamisel. 4.7.1 Sidevarustus Sidevarustuse planeerimiseks on Elion Ettevõtted Aktsiaselts (praegu Telia Eesti AS) 24.04.2015 väljastanud tehnilised tingimused nr 24290428. Sideühenduseks on planeeritud sidekanalisatsiooni ehitus kinnistul Pirita tee 26b paiknevast Telia Eesti AS-le kuuluvast olemasolevast 2-avalisest sidekanalisatsiooni sidekaevust nr 15346. Planeeritav sidetrass kooskõlastada eelnevalt kinnistu Pirita tee 26b valdajaga. Sidevarustuse võrkude maht on ca 85m 100mm PVC toru. 4.7.2 Elektrivarustus Elektrivarustuse planeerimiseks on Elektrilevi OÜ Tallinn Harju regioon 02.05.2014 väljastanud tehnilised tingimused nr 219947. Pirita tee 26d elektrivarustus on planeeritud kinnistu piirile projekteeritavast jaotus- ja liitumiskilbist. Liitumiskilpi komplekteeritakse liitumispunkt mõõtesüsteemi ja liitumispunkti kaitsmega 3x250. Liitumispunktist elektripaigaldise peakilpi ehitab Tarbija oma vajadustele vastava liini. Liin tuleb markeerida aadressiga Elektrilevi OÜ liitumispunktis. Jaotus- ja liitumiskilbid peavad olema alati vabalt teenindatavad. Jaotus- ja liitumiskilpide toiteks nähakse ette projekteeritavad 0,4kV kaabelliinid alates olemasolevast jaotuskilbist Pirita tee 26C. Detailplaneeringus on määratud ka väljaspool planeeritud ala kulgevate kaabelliinide ehitamiseks ja hooldamiseks vajalikud servituudi alad. Elektrivarustuse võrkude maht on 85m liitumiskilbini. 4.7.3 Tänavavalgustus Tänavavalgus nähakse ette Pirita tee 26b kinnistule jäävale teele. Tänavavalgustuse lahendus on lahendatud projektiga Pirita tee 26b korterelamud. 4.7.4 Gaasivarustus Gaasivarustuse planeerimiseks on aktsiaselts Eesti Gaas 22.04.2014 väljastanud tehnilised tingimused nr 5-1/89. Vastavalt tehnilistele tingimustele on planeeritud elamu maagaasivõrguga liitumine ette nähtud Lauluväljaku poolse kinnistu piiri ees paiknevast B-kategooria gaasitorustikult. Liitumispunktiks 10

gaasivõrguga on krundi piirile ette nähtud maakraan. Planeeritud torustiku koormused ja läbimõõdud täpsustatakse tööprojektis. Planeeritud hoone soojusvarustuseks paigaldatakse planeeritud hoonesse maagaasil töötav katel. 4.7.5 Veevarustus ja kanalisatsioon Olme-, reo-, ja sademevee planeerimiseks on AKTSIASELTS TALLINNA VESI 28.05.2015 väljastanud tehnilised tingimused nr PR/1525396-1. Olmevesi Planeeritud hoone esialgne arvutuslik vee tarbimine on 20m³/ööp, mis täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel, kui on teada hoone täpne suurus ja saab teha täpsemad veetarbimise arvutused. Normaalolukorras on piirkonnas tagatud vabasurve 0,30MPa. Planeeritud hoone põhjaküljel kulgeb olemasolev Ø160mm ühisveetorustik, mis tõstetakse 50m ulatuses ümber paralleelseks perspektiivse teega. Krundile on ette nähtud Ø110mm veeühendus olemasolevast Ø160mm veetorust. Planeeritud krundi veevarustuse liitumispunkt on planeeritud ca 1m kinnistu piirist väljapoole Pirita tee 26b kinnistule. Veevarustuse võrgu ehituse maht: PE plasttoru Ø160mm PN10 50m; PE plasttoru Ø110mm PN10 4m. Reovesi Pirita tee 26d krundil tekkiva reovee kanaliseerimise eesvool on Pirita tee 26b kinnistul olev Ø315mm kanalisatsioonitorustik. Reovee kanalisatsiooni liitumispunkt on planeeritud Pirita tee 26b kinnistule ca 1m kaugusele planeeritava kinnistu piirist. Maa-aluste garaažide põrandale sattuv sademevesi tuleb suunata läbi liiva-õlipüüduri reoveekanalisatsiooni. Reovee kanalisatsiooni võrgu ehituse maht: PE plasttoru Ø200mm SN8 72m. Sademevesi Planeeritud krundil kogutava sademevee kanaliseerimise eesvool on Pirita tee 26b kinnistul olev Ø250mm sademevee kanalisatsioonitorustik. Sademevee kanalisatsiooni liitumispunkt on planeeritud Pirita tee 26b kinnistule. Planeeritud hoone alla jääb olemasolev sademevee kanalisatsiooni torustik, mis pole enam kasutusel. Sademevee kanalisatsiooni võrgu ehituse maht: PE plasttoru Ø200mm SN8 75m; 11

Tulekustutusvesi Tuletõrjevesi saadakse planeeritud ala kõrval Pirita tee 26 Ø160mm veetorustikul paiknevast hüdrandist. Tagatud on tuletõrjevee vajadus 15 l/s kolme tunni jooksul. 12

4.8 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED Planeeritud maa-ala kasutamist kitsendavad: gaasitorustik kaitsevööndiga 1m mõlemale poole. Gaasitorustiku hooldamiseks tuleb kaitsevööndi ulatuses sõlmida maaomaniku ja võrguvaldaja vahel servituudi leping. Pirita tee 26d kinnistule pääsuks läbi Pirita tee T6 ja Pirita tee 26b kinnistute on seatud servituut Pirita tee 26d kinnistu omanike kasuks. Pirita tee T6 ja Pirita tee 26b kinnistutele planeeritud Pirita tee 26d kinnistut varustavate tehnovõrkude rajamiseks ja hooldamiseks tuleb seada servituut võrguvaldajate kasuks tehnovõrgu kaitsevööndi ulatuses järgmiselt: planeeritud sideliin; planeeritud elektri maakaabel; planeeritud reoveekanalisatsioonitorustik; planeeritud veetorustik; planeeritud sademeveetorustik. 13

5 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS 5.1 OLULISEMAD ARHITEKTUURINÕUDED Hoone fassaadimaterjal: krohv, puit, tellis, paas, betoon, viimistlusega fassaadiplaat, kusjuures korraga kombineerida mitte üle kolme materjaliga. Hoone katus: nullkaldega lamekatus, katusekatteks plekk või rullmaterjal. Avatäited: puit, puitalumiinium, PVC. Piirdeaed: läbipaistev puit- või metallpiire kõrgusega kuni 1,5m. 5.2 MUUD NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS Viienda korruse ehitusalune pindala ei või ületada 15% eelneva korruse ehitusalusest pinnast. 5. korruse hooneosa peab paiknema planeeritud hoonestusala kagunurgas. 5. korruse kuju ja täpne asukoht määrata ehitusprojektis. 5. korrusele võib kavandada tehnilisi ruume, trepikoja ja katuseterrassi sisustuse hoiuruumi. Eluruume 5. korrusele mitte kavandada. Planeeritava hoone tänavapoolses servas peab Pirita tee 26b/4 elamu korterite insolatsioonitingimuste tagamiseks planeeritav hoone tegema 4.korrusel tagasiaste minimaalselt insolatsioonianalüüsis (lisa 7) näitatud ulatuses (1.56x9.45m). Võimalikud variandid on terrass või kaldpind/ -katus maksimaalselt 48 kraadise nurgaga vertikaaltasandist. Täpne lahendus anda ehitusprojektiga. Ehitusprojekti koosseisus tuleb esitada insolatsiooni analüüs lähialale jäävate eluruumide ja kavandatud eluruumide kohta. Projekteeritava hoone välispiirete heliisolatsiooni määramisel ja üksikute elementide valikul tuleb arvestada lauluväljakult lähtuvat müra. Selleks, et müra tase siseruumides ei ületaks sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid kehtestatud norme, kasutada hoonetel kahekordseid fassaade, helipidavaid avatäiteid ja muid heli tõkestavaid ja summutavaid konstruktiivseid lahendusi. Eluruumide projekteerimisel tuleb lähtuda standardist EVS 842:2003 Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest. Nõuetekohase radoonitaseme tagamiseks tuleb vundamenti läbivad kommunikatsioonid hoolikalt hermetiseerida. Lisaks tuleb rajada nõuetele vastav ventilatsioon. Kuna tulemused on normile lähedal, on soovitav kaaluda vundamendi tagasitäites radoonikaevude ja /või radoonitõkkekile kasutamist. Parkla lahendus peab vastama EVS 843:2016 Linnatänavad nõuetele. Pirita tee 26d hoone ehitusprojektis tuleb käsitleda meetmeid naaberkinnistu Pirita tee 14

26c tugimüüri kahjustuste vältimiseks. Ehitusprojekti koosseisus tuleb koostada haljastusprojekt, mille koostamisse kaasata maastikuarhitekt. Olemasoleva hoonestuse lammutusprojekt ja uue äriruumidega korterelamu ehitusprojekt kooskõlastada Tallinna Keskkonnaametiga. 5.3 TURVALISUSEST TULENEVAD NÕUDED Ehitusprojektide koostamisel tuleb arvestada Eesti standardis EVS 809-1:2002 Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine toodud soovitusi: tagada tuleb piirkonna hea nähtavus ja jälgitavus (samuti võiks kasutada videovalvet jne) ja valgustus (pimedate kohtade minimiseerimine jm); kasutada atraktiivset tänavaruumikujundust ja arhitektuuri; kasutada tuleb vastupidavaid materjale trepi, käsipuude, valgustite elementide osas; kasutada tugevaid ukse- ja aknaraame, uksi, aknaid, lukke, klaase. 5.4 TULEOHUTUSNÕUDED Ehitatav hoone projekteerida vastavalt Siseministri 30.03.2017 määrusega nr 17 kinnitatud Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele sätestatule. Hoone kuulub I kasutusviisi alla. Ehitatav hoone peab vastama vähemalt tulepüsivusklassile TP2. Projekteerida hoone ümber tugevdatud pinnas tuletõrje tehnika juurdepääsu võimaldamiseks. Tuletõrje veevarustus lahendada vastavalt standardile EVS 812-6:2012+A1:2013. Ehitatavate hoonete sisetulekustutusvee vooluhulk täpsustatakse tööprojektis, kui on teada hoone arhitektuurne lahendus. Hoonete projekteerimisel konsulteerida Põhja-Eesti Päästekeskusega. 5.5 KESKKONNANÕUDED Jäätmeid tuleb koguda liigiti vastavalt Tallinna jäätmehoolduseeskirjale. Jäätmekonteinerid näha ette vähemalt kolme jäätmeliigi kogumiseks. Eraldi tuleb koguda: segaolme-, paber ja papp- ning biojäätmeid. Jäätmekonteinerite asukohta võib ehitusprojektis täpsustada. Nõuded haljastusprojekti koostamiseks Haljastusprojekti koostamisse kaasata maastikuarhitekt. Täiendada kõrghaljastust põõsaste jm madalhaljastusega. 15

Kuna ala on ümbritsetud kõrgete puude ja hoonetega, siis tuleks istutada varju ja poolvarju taluvaid liike. Ehitusprojekt tuleb enne ehitusloa taotlemist kooskõlastada Tallinna Keskkonnaametiga. Nõuded ehitamiseks Ehitusmasinad peavad tegutsema väljaspool juurestiku kaitseala või töötama ajutiselt paigaldatud kaitsekihil, mis kaitseb pinnase struktuuri. Juurestiku kaitsealal ei tohi kasutada raskeid masinaid, paigaldada soojakuid, ladustada ehitusmaterjale ja jäätmeid. Kui süvend maa-aluse korruse jaoks kaevatakse puude kasvuajal, tuleb säilitatavatele puudele tagada kasvutingimuste säilimine: kaevisele ehitada sulundsein, et pinnas puude kasvualal püsiks, puid kasta, kaitsta vigastamiste ja tolmu eest. Paljastatud juured katta sobiva materjaliga (nt kotiriie), et vältida kuivamist ja kaitsta puud temperatuurikõikumiste eest. Puid kasta pidevalt kaevetööde ajal (ca 100 l vett puu kohta päevas), v.a. suurte vihmade ajal. Juurestiku kaitsealal ei tohi pinnast koorida. Kui juurestiku kaitsealal tuleb maapinda tõsta, siis teha seda maksimaalselt 20 cm paksuse sõmera materjaliga, mis ei takista juurtel pinnasest õhu ja vee kättesaamist. Haljastuse hooldamiseks määratud nõuded Olemasolevatel puudel teha hoolduslõikus, mille käigus eemaldada kuivanud oksad. Okste kärpimist võib teostada ainult puuhoolduse spetsialist. Suurelehine pärn nr14 on kolme tüvega ja majapoolne tüvi on tugevalt viltu, kaaluda selle eemaldamist, võib murduda hoone suunas. Teistel harudel teostada hoolduslõikus. Punane tamm nr 18 on kahetüveline, kaaluda välimise tüve eemaldamist kuna on viltu, allasurutud olekus teise suurema haru all. Mõningal määral võib vähendada ka väljaspool aeda olevate ilusate hobukastanite võra ulatust.. 5.6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS TEHNOVÕRKUDE OSAS Kõik alad, mille ulatuses on vaja servituudid tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks seada, on detailplaneeringu joonistel tähistatud. Servituutide seadmise notariaalsed lepingud saab sõlmida pärast detailplaneeringu kehtestamist ning enne võrkude ehitamist. 5.6.1 Sidevarustus Tööjooniste koostamiseks taotleda konkreetsed tehnilised tingimused. Tööprojekti 16

tehnilistes tingimustes määrab Telia Eesti AS sidekaablite mahu ja sidekaablite paigaldamise juurdepääsuvõrgu osas. Tööjoonised kooskõlastada Telia Eesti AS-ga täiendavalt. Tööde teostamine Telia Eesti AS sidevõrgu liinirajatiste kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult Telia Eesti AS kaablijärelvalve allüksusega. Projekteerida ja välja ehitada 100mm läbimõõduga PVC torudest sidekanalisatsioon. Vastavalt vajadusele kasutada KKS tüüpi sidekaevusid. Projekteeritavad sidekaevud ei tohi jääda planeeritava sõidutee alale. Näha ette kõik meetmed olemasolevate Telia Eesti AS liinirajatiste kaitseks tagamaks nende säilivus ehitustööde käigus. Sidevarustuse projekteerimisel arvestada Pirita tee 26b ehitiste eelprojekti lahendusega ning välisvõrkude projektiga. 5.6.2 Elektrivarustus Vastavalt täpsustatud koormustele tellida tööjooniste tegemiseks uued tehnilised tingimused. Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt Elektrilevi OÜ arendus-ehitusosakonnaga. Elektrivarustuse projekteerimisel arvestada Pirita tee 26b ehitiste eelprojekti lahendusega ning välisvõrkude projektiga. 5.6.3 Gaasivarustus Tehnorajatiste ehitusprojektid kooskõlastada aktsiaseltsiga Eesti Gaas. 5.6.4 Veevarustus ja kanalisatsioon Järgnevate projekteerimisstaadiumite (hoonete vk- ehitusprojektide) koostamiseks taotleda AKTSIASELTSILT TALLINNA VESI tehnilised tingimused. Ehitusprojekt kooskõlastada AKTSIASELTSIGA TALLINNA VESI. Ümbertõstetava veetorustiku ja planeeritud hoone vahel tuleb tagada puhas vahekaugus 3m. Veevarustuse ja kanalisatsiooni projekteerimisel arvestada Pirita tee 26b ehitiste eelprojekti lahendusega ning välisvõrkude projektiga. 5.6.5 Sademevesi Enne uue hoone rajamist tuleb amortiseerunud sademeveetrass likvideerida kuni hargnemiseni töös olevast torustikust. Maa-aluste garaažide põrandale sattuv sademevesi tuleb suunata läbi liiva-õlipüüduri reoveekanalisatsiooni. 17

Projekteerimise staadiumis vältida vertikaalplaneerimisega sademevee valgumist naaberkinnistutele. Sademevee koormuste vähendamiseks tuleb kasutusele võtta pinnasesse immutamine, ühtlustusmahutid, immutusblokid, katusehaljastus vms. Konkreetse sademevee koormuse vähendamise lahendus täpsustatakse ehitusprojektis. Veevarustuse ja kanalisatsiooni projekteerimisel arvestada Pirita tee 26b ehitiste eelprojekti lahendusega ning välisvõrkude projektiga. 18

6 PLANEERINGUS KAVANDATU VASTAVUSE KIRJELDUS PLANEERINGU LÄHTEDOKUMENTIDELE JA - SEISUKOHTADELE 6.1 VASTAVUS TALLINNA LINNA ÜLDPLANEERINGULE Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohaselt on antud ala juhtotstarve ühiskondlike ja puhkeehitiste ala. Ala on mõeldud põhiliselt haridus-, teadus-, tervishoiu-, kultuuri- või spordi- jm asutustele. Samuti on antud ala mõeldud samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvatele ettevõtetele. Detailplaneeringus on tehtud ettepanek muuta planeeritud ala juhtotstarve korruselamute alaks. Planeerimisseaduse kohaselt on kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse detailplaneeringuga muutmine vastava maa-ala üldplaneeringus määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatuslik muutmine, üldplaneeringus määratud hoonestuse kõrguspiirangu ületamine või muu kohaliku omavalitsuse hinnangul oluline või ulatuslik üldplaneeringu muutmine. Sama seadus sätestab, et maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad. Tallinna üldplaneeringu koostamise ajal lähtuti piirkonnas olnud olukorrast alal paiknesid Lillepaviljon, Lauluväljak ja näitusteväljakute kompleks, mida kõike võib pidada vaba aja veetmisega seonduvateks. Arvestamata jäeti, et Pirita tee 24, 26, 26b, 26c, 26d kruntide detailplaneeringus oli määratud ehitusõigus Pirita tee 26d krundile kuni 4-korruselise elu- ja büroohoone ehitamiseks. Näitusi ja messe kavatsetakse tulevikus hakata korraldama mujal, sest Pirita teel puuduvad suure hulga inimeste perioodiliseks lühiajaliseks kogunemiseks vajalikud sõidukite parkimiskohad. Samuti ei sobi olemasolevad näitusehallid enam tänapäeva nõuetele vastavate rahvusvaheliste näituste ja messide korraldamiseks. Kuna praeguseks on võrreldes Tallinna üldplaneeringu kehtestamise ajaga piirkonna linnaehituslik situatsioon muutunud (lähialale on planeeritud ja rajatud palju korterelamuid) ning on edasises arengus, ei vasta praegune olukord enam üldplaneeringus määratud juhtotstarbele. Äriruumidega elamu sobib antud piirkonda. Ümbruses on väga head rekreatsioonivõimalused, mille potentsiaal ei ole täielikult ära kasutatud. Ühistranspordiühendus linna teiste piirkondadega on rahuldav. Kavandatud eluruumide asustamise järel suureneb kontroll avaliku ruumi üle piirkonnas, mis on positiivne turvatunde loomise aspektist. 19

6.2 VASTAVUS DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALGATAMISE OTSUSELE Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 15.01.2014 korraldusega nr 30-k Pirita tee 26d kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud korralduses toodud lisanõudeid: Määrata hoone absoluutkõrguseks mitte enam kui 25,3 meetrit. Tehniliste ruumide ja trepikoja (5. korrus) absoluutkõrgus võib ulatuda kuni 28,9 meetrini. Viienda korruse ehitusalune pindala ei või ületada 15% eelneva korruse ehitusalusest pinnast. Viienda korruse suurim lubatud ehitusalune pind on kuni 15% neljanda korruse pinnast. Hoone suurim lubatud kõrgus on 28,9m. Neljakorruselise hoone osa kõrgus on 25,3m. Planeeringusse on lisatud tingimus, et viienda korruse suurim lubatud ehitusalune pind on kuni 15% neljanda korruse pinnast. 20

Kavandada hoonestusala II ja III väärtusklassi puude tegeliku võra ulatusest väljapoole. MURUROOS OÜ dendroloog Sven Kranich on novembris 2012 koostanud Pirita tee 26d puude inventuuri (lisa 6). Planeeritud hoonestusala on kavandatud säilivate puude tegeliku võra ulatusest väljapoole. Määrata nõue rakendada planeeringualal sademevee kohtkäitlemise meetmeid, et vähendada koormust eelvooluks olevale torustikule. Eelistada pinnasesse immutamist. Juhul, kui geoloogilised tingimused seda ei võimalda, siis suurte sademevee koormuste vähendamiseks ette näha ühtlustusmahutid, katusehaljastus vms. Maaaluse parkla vee puhastamiseks näha ette õli- ja liivapüüdurid ning juhtida sademevesi reovee kanalisatsiooni. Planeeritava hoone alla jääv kinnistut läbiv olemasolev sademeveetorustik tõsta kinnistu siseselt ümber. Nõue, et sademevee koormuste vähendamiseks tuleb kasutusele võtta pinnasesse immutamine, ühtlustusmahutid, immutusblokid, katusehaljastus vms ja nõue, et parklatest lähtuv vesi nähakse ette juhtida peale õli- ja liivapüüdurit reovee kanalisatsiooni on ptk 5.6.5. Hoone alla jääv sademeveetorustik on amortiseerunud ja ei ole kasutusel. Enne planeeritud hoone rajamist on ette nähtud sademeveetorustik likvideerida. Teha radooniuuring, sest Osaühingu Eesti Geoloogiakeskus kaardi järgi jääb planeeritav ala kõrge radooniohuga piirkonda. Radooniuuring tellida akrediteeritud ettevõttelt. Radooniuuringu protokollis peab sisalduma mõõtepunktide asukoha skeem, mõõtmiste metoodika, mõõtmiste aeg, mõõtmisteks kasutatud aparaadi nimetus ja märge kalibreerimise kohta. Uuringu tulemuste alusel määrata radoonileevendusmeetmed. Tulelaev OÜ (Radoonitõrjekeskus) on 15.07.2014 teinud Pirita tee 26d krundi radoonitaseme määramise maapinnas ning radooniohtlikkuse hinnangu (lisa 8). Hinnangu protokolli koostamisel on järgitud kõiki nõutud tingimusi. Vastavalt hinnangule jääb Pirita tee 26d kinnistu normaalse Rn riski piirkonda, mille piires jääb Rn sisaldus pinnaseõhus piiranguteta ehitustegevuseks lubatud piiridesse ( 50kBq/m3). Radoonitõrjemeetmeetmed on ptk 5.2. Teha hüdrogeoloogiline eksperthinnang vundamendikaevisest väljapumbatava vee koguse ja pumpamisest tingitud põhjaveekihi alanduslehtri sügavuse ja ulatuse ning naaberhoonetele ja kõrghaljastusele võimaliku mõju selgitamiseks. Käsitleda pumbatava vee ärajuhtimisvõimalusi. Esitada meetmed hoonete püsivuse ja kõrghaljastuse kasvutingimuste tagamiseks. OÜ IPT Projektijuhtimine on 14.08.2014 koostanud Pirita tee 26d hüdrogeoloogilise ülevaate (lisa 9). Vastavalt ülevaatele ei mõjuta vundamendikaevisest vee välja pumpamine ehitiste ja hoonete püsivust. Samuti asub kõrghaljastuse juurtemass püsivast põhjavee tasemest kõrgemal, mistõttu ei mõjutata ka taimestikku. Ülevaate kohaselt on võimalik väljapumbatav 21

vesi juhtida sademevee kanalisatsiooni. Hinnang on tehtud kolme maa-aluse korrusega hoone ehitamise kohta. Planeeringus on kavandatud 2 maa-alust korrust. Lähtuda ehitusõiguse ulatuse määramisel Eesti standardist EVS 894:2008 ja EVS 894:2008/A1:2010 Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides. Naaberelamute Pirita tee 26b ja Pirita tee 26c päevavalgustingimuste väljaselgitamiseks on OÜ FASSAADIPROJEKT poolt 24.01.2017 koostatud insolatsioonianalüüs (lisa 7). Analüüs koostati lähtudes praegu kehtivast Eesti standardist EVS 894:2008+A2:2015 Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides. Analüüsi eesmärk oli selgitada, millist mõju avaldab Pirita tee 26d detailplaneeringus kavandatud hoone naabermajade Pirita tee 26b ja Pirita tee 26c korterite insolatsioonitingimustele. Koostatud insolatsioonianalüüsi tulemused näitavad, et planeeritud hoone 5. korruse projekteerimisel hoonestusala kagunurka ning insolatsioonianalüüsis (lisa 7) näidatud väljalõike tegemisel 4. korrusele on Pirita tee 26b korterite insolatsioon piisav. Pirita tee 26c kõikide korterite insolatsioon säilib piisavana. 6.3 VASTAVUS MUUDELE LÄHTEDOKUMENTIDELE 6.3.1 Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014 Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014 on kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 16.novembri 2006 otsusega nr 329. Planeeringuala asub vahevööndis. Arengukava alusel arvutatud parkimiskohtade vajadus on 35 autot, planeeringuga on kavandatud 37. Parkimine on lahendatud Pirita tee 26d krundil, hoonealuses parklas. Hoonealusesse parklasse on kavandatud kaks parkimiskorrust Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas. 6.3.2 Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord on kinnitatud Tallinna Linnavalitsuse 3. mai 2006 määrusega nr 34. MURUROOS OÜ poolt on novembris 2012 koostatud Pirita tee 26d puude inventeerimise aruanne (lisa 6). Aruanne on koostatud Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord kohaselt. 6.3.3 Pirita tee 26d puude inventeerimise aruanne MURUROOS OÜ on novembris 2012 koostanud Pirita tee 26d puude inventeerimise aruande. Planeeringu koostamisel on arvestatud aruandes toodud ettepanekuid: Kaarhallist edelas olevad omavahel liitunud kitsaste võradega puud on ette nähtud valdavalt säilitada. Isekülvsed ja tugevalt kahjustunud puud on ette nähtud likvideerida. 22

Nõuded haljastuse hooldamiseks on ptk 5.5. 6.3.4 Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord on kinnitatud Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määrusega nr 17. Asendusistutuse arvutus on koostatud Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord kohaselt ja asub ptk 4.5.2. 6.3.5 Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded Planeering vastab Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrusega nr 54 kinnitatud Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded sätestatule. Hoone kuulub I kasutusviisi alla. Kujad naaberhoonetega on kavandatud üle 8m. Nõuded ehitusprojekti koostamiseks on ptk 5.4. 6.3.6 Tallinna kaugküttepiirkond Tallinna Linnavolikogu 27. mai 2004 määruse nr 19 kinnitatud lisaga 1 Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus on määratud Tallinna linna kaugkütte piirkond. Planeeringuala ei jää Tallinna linna kaugkütte piirkonda. 6.3.7 Linnatänavad Planeeringu lahendus vastab Eesti standardile EVS 843:2016 Linnatänavad. Maa-aluse parkla sisse- ja väljasõiduvärava kaugus naaberelamu akendega seinast on 11m (26-50 kohaga parklal vajalik min 10). Pandused pääsemiseks parkimiskorrusele on pikikaldega max 10% ja laiusega min 3,6m. 6.3.8 Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides OÜ FASSAADIPROJEKT poolt on 24.01.2017 koostatud insolatsioonianalüüs lähtudes Eesti standardist EVS 894:2008+A2:2015 Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides. Kavandatud hoone mõjutatud naaberhoonete kõigi korterite insolatsiooninäitajad kujunevad piisavaks, kui täidetakse p 5.2 toodud tingimusi. 6.3.9 Sotsiaalministri 04. märtsi 2002 määrusega nr 42 kinnitatud Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid ja Eesti standard EVS 842:2003 Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest Müraleevendusmeetmed on toodud ptk 5.2. 23

6.3.10 Eesti standard EVS 809-1:2002 Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine. Kavandatud on mitmeotstarbeline hoone, mis tagab ala elavuse ja ööpäevaringse kontrolli ümbruse üle. Hoone asukoht kinnistul on määratud nii, et hooviala oleks hoone akendest hästi jälgitav. Parkimiskohad on kavandatud hoonesse, et vähendada autodesse sissemurdmise riski. Standardis toodud soovituste järgi on määratud nõuded ehitusprojekti koostamiseks (vt ptk 5.3.) 6.3.11 Detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku vorm ning detailplaneeringu koostamise nõuded Detailplaneering on koostatud Tallinna Linnavalitsuse 31. oktoobri 2012 määrus nr 52 Detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku vorm ning detailplaneeringu koostamise nõuded kohaselt. 6.3.12 Radoonitaseme määramise maapinnas ning radooniohtlikkuse hinnang. Hinnangus antud soovituste järgi on määratud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks (vt ptk 5.2). 6.3.13 Tallinna Jäätmehoolduseeskiri. Sorteeritud jäätmete kogumiskoht on planeeritud planeeritava hoone ja hoonesse sissesõidu vahele majaesise kõnniteega samale tasapinnale kõvakattega alusele. Planeeringus on kavandatud jäätmekonteinerid vähemalt kolme jäätmeliigi eraldi kogumiseks. 6.4 MUUDATUSED VÕRRELDES ESKIISLAHENDUSEGA täpsustatud on hoonestusala piire ja pindala; täpsustatud on hoone maapealset ja maa-alust brutopinda; maa-aluste korruste arv on vähenenud - 3 asemel 2; korterite arv on suurenenud 20 asemel on 29; parkimiskohtade arv on suurenenud 26 asemel on 37; hoonestustihedus on muutunud 2,3 asemel on 1,29; lahendatud on planeeringuala tehnovarustatus; täpsustatud on haljastusliku osa protsenti. 24

Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 22.detsembri1999 otsusega nr 317 kehtestatud Pirita tee 24, 26, 26b, 26c, 26d kruntide detailplaneering käesolevas detailplaneeringus planeeritava maa-ala osas. Koostas: Andrus Pajula OÜ AARENS PROJEKT 17.04.2017 25