INSENERITÖÖ ALUSED OMANIKUJÄRELEVALVE Teim Elekter TÜ Jüri Gross
ÜLDIST Omanikujärelevalve seaduslikuks aluseks on Ehitusseadus (ES) ja selle alusel MKM poolt kehtestatud Ehituse omanikujärelevalve kord. Elektrialase omanikujärelevalve aluseks on lisaks ES-ile ka Elektriohutusseadus (EOS) EOS 2. Teiste seaduste kohaldamine (2) Elektripaigaldise ehituslikule osale kohaldatakse ehitustegevust reguleerivas seaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides ehitamisele sätestatud nõudeid käesolevast seadusest ja selle alusel kehtestatud õigusaktidest tulenevate erisustega.
ES 29. Ehitise omaniku kohustused ja õigused (1) Ehitise omanik on kohustatud tagama: (16 kohustust) (2) Lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatule on ehitise omanik kohustatud: 1) korraldama ehitamise ajal pideva järelevalve ehitamise üle (edaspidi omanikujärelevalve), tagades sealjuures omanikujärelevalvele võimaluse tutvuda järelevalve tegemise lähtealuseks oleva informatsiooni ja ehitamise tehnilise dokumentatsiooniga;
ES 30. Omanikujärelevalve (1) Enne ehitamise alustamist määrab ehitise omanik omanikujärelevalve tegijaks omanikujärelevalve tegemise õigusega isiku, kes ei või olla sama ehitist projekteerinud või ehitav isik, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud juhul. (2) Omanikujärelevalve tegemise eesmärk on tagada: 1) ehitusprojektikohane ehitamine; 2) ehitamise tehniliste dokumentide koostamine; 3) ehitustööde nõuetekohane kvaliteet. (3) Omanikujärelevalvet peab tegema ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni.
(4) Omanikujärelevalvet võib teha ehitise omanik, kui ehitatakse: 1) väikeehitist; 2) üksikelamut; 3) suvilat; 4) aiamaja; 5) taluhoonet; 6) ehitise teenindamiseks vajalikku rajatist; 7) riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitist; 8) riigikaitselist ehitist.
(5) Omanikujärelevalvet tegeva isiku ülesandeks on kontrollida: 1) ehitusprojekti vastavust nõuetele; 2) nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist; 3) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoidu ja ohutust ümbruskonnale; 4) keskkonnaohutuse tagamist; 5) tehtud ettekirjutuste täitmist; 6) teostatavate ehitustööde kvaliteeti ja tööde täitmise tähtaegu, teavitades ehitise omanikku, kui teostatavate ehitustööde kvaliteet või tööde täitmise tähtaeg ei vasta kokkulepitule; 7) ehitamise vastavust ehitusprojektile, õigusaktidest ning ehitise omaniku ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud lepingust tulenevatele nõuetele.
VÕRDLUS ES 30. Omanikujärelevalve (5) Omanikujärelevalvet tegeva isiku ülesandeks on kontrollida: 1) ehitusprojekti vastavust nõuetele; 2) nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist; 3) ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoidu ja ohutust ümbruskonnale; 4) keskkonnaohutuse tagamist; 5) tehtud ettekirjutuste täitmist; 6) teostatavate ehitustööde kvaliteeti ja tööde täitmise tähtaegu, teavitades ehitise omanikku, kui teostatavate ehitustööde kvaliteet või tööde täitmise tähtaeg ei vasta kokkulepitule; 7) ehitamise vastavust ehitusprojektile, õigusaktidest ning ehitise omaniku ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud lepingust tulenevatele nõuetele. ES 50. Omanikujärelevalvet tegeva ettevõtja kohustused (1) Omanikujärelevalvet tegev ettevõtja on kohustatud kontrollima: 1) ehitusprojekti vastavust nõuetele; 2) ehitamise vastavust ehitusprojektile; 3) ehitamise korral nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist; 4) ehitamise tehniliste dokumentide olemasolu; 5) ehitamise tehniliste dokumentide nõuetele vastavust; 6) ehitustööde kvaliteeti; 7) ehitustööde ohutust kolmandate isikute suhtes, ehitise ja ehitusplatsi korrashoidu ning keskkonna saastamise vältimist; 8) tehtud ettekirjutuste täitmist; 9) teostatavate ehitustööde tööde täitmise tähtaegu, teavitades ehitise omanikku, kui teostatavate ehitustööde kvaliteet või tööde täitmise tähtaeg ei vasta kokkulepitule; 10) ehitamise vastavust ehitusprojektile, õigusaktidest ning ehitise omaniku ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud lepingust tulenevatele nõuetele.
(6) Omanikujärelevalve tegijal on õigus nõuda: 1) ehitusprojekti koostajalt ehitusprojekti nõuetele vastavusse viimist; 2) ehitusettevõtjalt kasutatud ehitustoodete ja paigaldatud seadmete vastavusdeklaratsioonide ja/või -sertifikaatide (tunnistuste) ja muude vajalike dokumentide, nagu näiteks garantiikirjad, hooldus- või kasutusjuhendid, originaalide või koopiate esitamist; 3) ehitusettevõtja poolt kasutatud ehitustoote asendamist selle mittevastavuse korral ehitusprojektile või kehtestatud nõuetele; 4) ehitusettevõtjalt nõuetele mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 5) ehitusettevõtjalt ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 6) ehitustööde peatamist avariiohu tekkimise, ehitusalastes õigusaktides sätestatud nõuete rikkumise, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku tingimuste täitmata jätmise ja ehitusprojektile mittevastava ehitamise korral; 7) ehitusettevõtjalt ehitamise nõuetekohast ja õigeaegset dokumenteerimist.
(7) Omanikujärelevalve tegija peab omanikujärelevalve tegemisel täitma ehitamise käigus ehitise ja ehitamise ohutuse eesmärgil kehtestatud nõudeid. (8) Omanikujärelevalve tegemise korra kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister.
ES 50. Omanikujärelevalvet tegeva ettevõtja kohustused (1) Omanikujärelevalvet tegev ettevõtja on kohustatud kontrollima: 1) ehitusprojekti vastavust nõuetele; 2) ehitamise vastavust ehitusprojektile; 3) ehitamise korral nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist; 4) ehitamise tehniliste dokumentide olemasolu; 5) ehitamise tehniliste dokumentide nõuetele vastavust; 6) ehitustööde kvaliteeti; 7) ehitustööde ohutust kolmandate isikute suhtes, ehitise ja ehitusplatsi korrashoidu ning keskkonna saastamise vältimist; 8) tehtud ettekirjutuste täitmist;
9) teostatavate ehitustööde tööde täitmise tähtaegu, teavitades ehitise omanikku, kui teostatavate ehitustööde kvaliteet või tööde täitmise tähtaeg ei vasta kokkulepitule; 10) ehitamise vastavust ehitusprojektile, õigusaktidest ning ehitise omaniku ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud lepingust tulenevatele nõuetele. (2) Omanikujärelevalvet tegev ettevõtja on kohustatud ehitise omanikule teatama: 1) ehitustoodete, ehitusprojekti või ehitise nõuetele mittevastavusest või võimalikust mittevastavusest; 2) ehitustööde kvaliteedist ja ohutusest ning ehitise ja ehitusplatsi korrashoiust ning keskkonna saastamisest.
ES 59. Ehitusjärelevalve (1) Ehitusjärelevalve käesoleva seaduse tähenduses on: 1) ehitusprojektide ja ehitiste mõõdistusprojektide nõuetele vastavuse kontrollimine; 2) ehituslubade väljaandmine; 3) kasutuslubade väljaandmine; 4) ehitise nõuetele vastavuse kontrollimine; 5) ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks ekspertiiside tegemise korraldamine; 6) käesoleva seaduse -s 41 nimetatud ettevõtja nõuetele vastavuse kontrollimine; 7) ehitistega toimunud avariide põhjuste uurimise korraldamine; 8) ettekirjutuste tegemine vastavalt oma pädevusele. (2) Ehitusjärelevalve teostamine kohaliku omavalitsuse territooriumil kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. Ehitusjärelevalvet teeb linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet teostav ametiisik. (3) Muinsuskaitse, tervisekaitse, keskkonnakaitse ja teiste valdkondade järelevalve teostaja peab informeerima kohalikku omavalitsust ehitisel teostatud riikliku järelevalve tulemustest.
ES 62. Riikliku järelevalve teostaja (1) Käesolevas seaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimise üle teostab riiklikku järelevalvet Tehnilise Järelevalve Amet. (11) Tehnilise Järelevalve Amet teostab kontrolli registri andmete õigsuse üle. (2) Tehnilise Järelevalve Ametil on õigus: 1) kontrollida takistamatult ja ette teatamata; 2) saada riikliku järelevalve teostamiseks vajaminevat informatsiooni, tutvuda dokumentide originaalidega ja saada nende ärakirju; 3) kontrollida ehitise, ehitamise, ehitusprojekti ja ehitustoote ning käesoleva seaduse -s 41 nimetatud ettevõtja vastavust nõuetele; 4) tellida nõuetele vastavuse kontrollimiseks hindamisteenust ja ekspertiise; 5) korraldada ehitistega toimunud avariide põhjuste uurimist; 6) teha ettekirjutusi ja otsuseid vastavalt oma pädevusele; 7) kohustada ehitisega või ehitustootega seotud ohtudest avalikkust teavitama või teha seda ise. (3) Tehnilise Järelevalve Amet peab informeerima kohalikku omavalitsust riikliku järelevalve tulemustest.
Ehituse omanikujärelevalve kord Majandus- ja kommunikatsiooniministri 11. detsembri 2002. a määrus nr 30 Määrus kehtestatakse «Ehitusseaduse» (RT I 2002, 47, 297) 30 lõike 8 alusel
MKMm nr30 1. Omanikujärelevalve (1) Ehitise omanik peab ehitisele enne ehitamise alustamist määrama omanikujärelevalve tegija, kelle tegevuse eesmärgiks on tagada: 1) ehitusprojektikohane ehitamine; 2) ehitamise tehniliste dokumentide koostamine; 3) ehitustööde nõuetekohane kvaliteet. (2) Omanikujärelevalvet peab tegema ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni.
MKMm nr30 2. Omanikujärelevalve tegemine (1) Omanikujärelevalve tegemise käigus peab omanikujärelevalve tegija pidevalt kontrollima: 1) ehitusprojekti vastavust nõuetele; 2) ehitusprojekti koostaja või kontrollija vastavust nõuetele; 3) ehitusprojekti järgi ehitatava ehitise vastavust ehitusprojekti lähteandmetele; 4) ehitusprojekti järgi ehitatava ehitise vastavust ehitusgeoloogiliste ja -geodeetiliste tööde tulemitele; 5) ehitatavasse ehitisse püsivalt paigaldatavate ehitusmaterjalide ja -toodete nõuetele vastavust ja seda kinnitavate dokumentide olemasolu; 6) ehitatavasse ehitisse paigaldatavate toodete, sealhulgas seadmete nõuetele vastavust; 7) ehitatava ehitise vastavust ehitusprojektile; 8) ehitamise tehniliste dokumentide koostamist ja nende vastavust tegelikkusele; 9) ehitatava ehitise või selle osa suhtes tehnilise kontrolli teostamist selle kohustuslikkuse korral; 10) ehitatava ehitise või selle osa nõuetele vastavust; 11) ehitatava ehitise vastavust ehitusettevõtjaga kokkulepitud tingimustele ja kvaliteedile; 12) ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoidu; 13) ehitise ja selle asukoha maaüksuse ohutust ümbruskonnale, sealhulgas kolmandate isikute suhtes; 14) keskkonnaohutuse tagamist.
(2) Lisaks lõikes 1 nimetatule on omanikujärelevalve tegijal kohustus teavitada viivitamatult ehitise omanikku: 1) ehitusprojekti mittevastavusest nõuetele; 2) ehitamise mittevastavusest ehitusprojektile; 3) ehitusmaterjalide ja -toodete mittevastavusest nõuetele; 4) teostatavate ehitustööde ohtlikkusest; 5) ehitatava ehitise ja selle ehitusplatsi ohtlikkusest; 6) ehitatavast ehitise tingitud keskkonna saastamisest; 7) keskkonna saastatusest ehitusplatsil.
(3) Omanikujärelevalve tegija peab teavitama vähemalt kahe tööpäeva jooksul ehitise omanikku, kui: 1) teostatavate ehitustööde kvaliteet ei vasta ehitusettevõtjaga kokkulepitule; 2) teostatavate ehitustööde täitmise tähtaeg ei vasta ehitusettevõtjaga kokkulepitule; 3) ta on kontrollimise käigus teada saanud ehitusprojekti, ehitise või selle osa või ehitusmaterjalide või -toodete või ehitisse paigaldatavate toodete või seadmete nõuetele mittevastavusest või ehitus- või projekteerimis- või muu ettevõtjaga kokkulepitule mittevastavusest.
(4) Omanikujärelevalve tegija peab teavitama ehitise omanikku lõikes 3 nimetatust vähemalt kahe tööpäeva jooksul selle teadasaamise päevast arvates. (5) Omanikujärelevalve tegija peab: 1) osalema dokumenteeritavate ehitustööde ülevaatusel; 2) esitatavad märkused ja ettepanekud esitama kirjalikult ja allkirjastatult; 3) täitma ehitamise käigus ehitise ja ehitamise ohutuse eesmärgil kehtestatud nõudeid; 4) kontrollima ehitusettevõtjale tehtud ettekirjutuste täitmist.
MKMm nr30 3. Omanikujärelevalve tegija õigused (1) Omanikujärelevalve tegijal on õigus viivitamatult nõuda: 1) ehitusprojekti koostajalt ehitusprojekti nõuetele vastavusse viimist; 2) ehitusettevõtjalt kasutatud ehitustoodete ja paigaldatud seadmete vastavusdeklaratsioonide ja/või -sertifikaatide (tunnistuste) ja muude vajalike dokumentide, nagu näiteks garantiikirjad, hooldus- või kasutusjuhendid, originaalide või koopiate esitamist; 3) ehitusettevõtja poolt kasutatud ehitustoote asendamist selle mittevastavuse korral ehitusprojektile või kehtestatud nõuetele; 4) ehitusettevõtjalt nõuetele mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 5) ehitusettevõtjalt ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 6) ehitustööde peatamist avariiohu tekkimise, ehitusalastes õigusaktides sätestatud nõuete rikkumise, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku tingimuste täitmata jätmise ja ehitusprojektile mittevastava ehitamise korral; 7) ehitusettevõtjalt ehitamise nõuetekohast ja õigeaegset dokumenteerimist. (2) Omanikujärelevalve tegija peab nõudmised esitama kirjalikult ja allkirjastatult vähemalt kahe tööpäeva jooksul nõude esitamise alusest teadasaamise päevast arvates.
MKMm nr30 4. Omanikujärelevalve lähtealused Omanikujärelevalve tegemisel lähtutakse: 1) ehitusgeoloogiliste ja -geodeetiliste tööde tulemustest; 2) detailplaneeringust; 3) projekteerimistingimustest; 4) ehitusprojektist; 5) projekteerimis- ja ehitusettevõtjaga kokkulepitust; 6) õigusaktidega ehitisele kehtestatud nõuetest; 7) õigusaktidega ehitusprojektile kehtestatud nõuetest; 8) õigusaktidega ehitusmaterjalidele ja -toodetele kehtestatud nõuetest; 9) õigusaktidega ehitisse paigaldatavatele toodetele ja seadmetele kehtestatud nõuetest; 10) ehitise ehitamise kohta käivatest standarditest; 11) ehitusprojekti kohta käivatest standarditest; 12) ehitise kohta käivatest standarditest; 13) ehitusmaterjalide ja -toodete kohta käivatest standarditest.
Omanikujärelevalve põhieesmärgiks on tellija professionaalne abistamine garanteerimaks kvaliteetset ehitustulemust. Omanikujärelevalve teostamisel jälgitakse ehitustööde vastavust ehitusnõuetele ja eeskirjadele, seadustele ja ametkondlikele määrustele ning lepingu dokumentidele.
EHITUSSEADUS ELEKTRIOHUTUSSEADUS Omanikujärelevalve Ehitusjärelevalve - KOV Riiklik järelevalve - TJA Tehniline kontroll Riiklik järelvalve
OJ teenuse osutamine Omanikujärelevalve teenuse tellimiseks on mõistlik sõlmida vastavat õigust omava ning ehitise ehitajast ja projekteerijast sõltumatu isikuga käsundusleping. Et lihtsustada omanikujärelevalve lepingute sõlmimist on koostatud omanikujärelevalve käsunduslepingu üldtingimused ehk OKÜ ja sellega koos näidisleping. OKÜ on eelkõige dokument, mille eesmärk on määrata tasakaalustatult omanikujärelevalve teenuse tellija ja ehituse omanikujärelevalvet tegeva isiku õigused, kohustused ja vastutus omanikujärelevalve teenuse osutamisel. Järelevalveteenust osutatakse sel juhul käsunduslepingu tingimustele tuginedes OKÜ kasutamine ja kasutamise ulatus on vabatahtlik, ent eelistatud ja soovitatud
Nõuded OJ tegijale ES 30. Omanikujärelevalve (1) Enne ehitamise alustamist määrab ehitise omanik omanikujärelevalve tegijaks omanikujärelevalve tegemise õigusega isiku, kes ei või olla sama ehitist projekteerinud või ehitav isik, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud juhul. Vastavasisuline registreering MTR-is
Oma ala spetsialist - asjatundlikkus Advokaat tellija esindaja, kaitsja Kohtunik erapooletus, sõltumatus, objektiivsus Üks eluline aspekt, millele ES tähelepanu ei pööra, kuid mida on põhjalikult reguleeritud OKÜs, on omanikujärelevalve teostaja erapooletus. Lisaks asjatundlikkusele on erapooletus üks olulisemaid järelevalve kvaliteedi nurgakive. Risk, et järelevalve teostaja võiks olla sõltuv sama objekti ehitajast või projekteerijast, on OKÜ järgi viidud miinimumini. Kuna omanikujärelevalve kontrollib ka ehitamisel kasutatavate ehitustoodete vastavust, tuleb siingi arvestada, et järelevalve peab jääma erapooletuks. Juhul kui peaks ilmnemagi asjaolu, mis võib järelevalve teostamise objektiivsust või sõltumatust rikkuda, on järelevalvel kohustus sellest tellijat viivitamatult informeerida ning olukord tellija huvidest ja seaduse mõttest lähtudes kiiresti lahendada.