Hr Taavi Aas Tallinna Linnavalitsus lvpost@tallinnlv.ee Teie: 03.07.2017 nr LV-1/1880 Meie: 05.09.2017 nr 6-7/1910 Tallinna linnahalli ja lähiala detailplaneering Tallinna Linnavalitsus esitas 03.07.2017 kirjaga nr LV-1/1880 Tallinna linnahalli ja lähiala detailplaneeringu (edaspidi ka detailplaneering) Harju maavanemale planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) 138 alusel heakskiidu saamiseks. PlanS 142 lõike 5 kohaselt kohaldatakse üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamisele üldplaneeringu koostamisele ettenähtud menetlust. Seega vastavalt PlanS 90 lõike 3 punkti 2 kohaselt on maavanema pädevuses avalikul väljapanekul kirjalikke arvamusi esitanud isikute ja planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ärakuulamine ja seisukoha andmine arvamuste kohta, kui neid arvamusi planeeringu koostamisel ei arvestatud. Lisaks kuulub maavanema pädevusse vastavalt PlanS 90 lõike 3 punktile 1 planeeringu õigusaktidele vastavuse kontrollimine. 1. Menetluskäik Planeeritud maa-ala asub Tallinna Linnavolikogu 9. detsembri 2004 määrusega nr 54 kehtestatud Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu kohaselt tsoonis 11 linnahalli piirkonnas, kus maakasutuse juhtotstarveteks on ette nähtud üldkasutatavate ehitiste maa, jahi- ja reisisadama maa, haljasala, liiklust teenindava ehitise maa või tehnoehitise maa. Detailplaneeringus tehakse ettepanek muuta Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu kohaseid maakasutuse juhtotstarbeid üldkasutatavate ehitiste ning haljasala maast ärimaaks, elamumaaks ja transpordimaaks ja linnahalli merepoolses osas olev jahi- ja reisisadama maa transpordimaaks. Lisaks muudetakse detailplaneeringus rohekoridori ulatust ja haljatuse osakaalu. Planeeringulahenduse elluviimiseks on kavandatud vähendada ranna ehituskeeluvööndit kogu käesolevas planeeringus planeeritud ala ulatuses kuni olemasoleva veepiirini. Detailplaneeringu eesmärk on moodustada kinnistu piiride muutmise teel kümme ärimaa või äri- ja elamumaa, üks ärimaa või äri- ja tootmismaa, üks ühiskondlike ehitiste maa või ühiskondlike ehitiste maa ja ärimaa, kaks ärimaa, kümme transpordimaa ning kolm tootmismaa sihtotstarbega krunti. Moodustatavatele kruntidele antakse ehitusõigus uushoonestusele, mille suurimaks absoluutkõrguseks on lubatud kuni 21 meetrit. Lisaks on kavandatud muuta Tallinna linnahalli kinnistu sihtotstarve osaliselt ärimaaks või säilitada ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarve ning määrata ehitusõigus Tallinna linnahalli rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks. Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 15.02.2017 korraldusega nr 284-k. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus ajavahemikul 08.03.2017 06.04.2017, mille kestel esitasid kirjalikke arvamusi MTÜ Eesti Arhitektide Liit (edaspidi ka EAL) ja AS Tallinna Sadam. Tallinna Linnaplaneerimise Amet Roosikrantsi tn 12 Telefon 611 8640 Registrikood 70002452 15077 TALLINN Faks 611 8602 info@harju.maavalitsus.ee www.harju.maavalitsus.ee
(edaspidi ka TLPA) vastas esitatud arvamuste kirjadele 26.04.2017 kirjadega nr 3-2/20146-37 ja 3-2/20146-38. AS Tallinna Sadam loobus 08.05.2017 kirjalikult oma esitatud eriarvamusest. Tallinna linnahalli ja lähiala detailplaneeringu lahendust korrigeeriti osaliselt vastavalt esitatud arvamustele. Detailplaneeringusse pärast avaliku väljapanekut sisse viidud olulisemaks muudatuseks on ehitusprojekti koostamiseks määratud nõue, mille kohaselt tuleb Tallinna linnahalli rekonstrueerimise projekt esitada Tallinna linnahalli esialgsetele autoritele arvamuse avaldamiseks. Lisaks korrigeeriti detailplaneeringu illustratsioone päikese valguse langemise suuna osas. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav avalik arutelu toimus 12.05.2017, mille tulemusena kinnitas EAL 24.05.2017 kirjas nr A21/022, et aktsepteerib TLPA selgitusi promenaadi ja autotunneli lahenduse ning hoonestuse sümmeetrilisuse osas kompromisslahendusena. EAL jäi aga oma seisukoha juurde, et detailplaneeringut ei tohiks kehtestada enne, kui on selgunud linnahalli täpsemad plaanid. Tulenevalt PlanS 142 lõikest 2 ja sama seaduse 90 lõike 3 punktist 2 korraldati Harju Maavalitsuses 29.08.2017 detailplaneeringu avalikul väljapanekul kirjalikke arvamusi esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse esindajate seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine, kus osalesid lisaks Harju Maavalitsuse planeeringute järelevalve komisjoni liikmetele Mari Heinsoo, Ivika Maavere ja Jaana Sippo-Jalakas TLPA st, Mart Hiob Arhitektuuribüroost Artes Terrae ning MTÜ Arhitektide Liidu esindaja Katrin Koov. Nõupidamisel arutati lisaks peale avalikul väljapanekul esitatud üles jäänud arvamusele ka küsimust, milliste osade kaupa kavatsetakse planeeringus ette näha arhitektuurivõistluse korraldamine. Arutelu tulemusena lepiti kokku, et kohalik omavalitsus kaalub seletuskirja täiendamise vajadust arhitektuurivõistluse ala suuruse osas ning teavitab oma seisukohast ka maavalitsust. Kohalik omavalitsus edastas Harju Maavalitusele 04.09.2017 e-kirjaga Tallinna Linnahalli ja lähiala detailplaneeringusse lisatavad arhitektuurivõistluste läbiviimist puudutavad täpsustused. Detailplaneeringu arhitektuurivõistlust käsitlevaid seletuskirja peatükke täiendatakse järgnevalt: uute hoonete ideelahenduse saamiseks korraldada arhitektuurivõistlus, mis hõlmab tervet planeeritud kvartalit. Eraldi kvartali moodustavad järgmised planeeritud krundid: krunt pos 1; krundid pos 2-5; krundid pos 6 ja pos 19-22 ning krundid pos 23-25. Lisaks täiendatakse detailplaneeringu seletuskirja nõudega, mille kohaselt juhul, kui nähakse ette linnahalli merepoolse hooneosa välise vormi olulist muutmist, tuleb selleks korraldada arhitektuurivõistlus. Detailplaneeringu koostaja edastas maavalitsusele 04.09.2017 e-kirjaga detailplaneeringu seletuskirja, mis on täiendatud vastavalt TLPA 04.09.2017 e-kirjas märgitule. Kuna Harju Maavalitsuses toimunud arutelu tulemusel MTÜ Eesti Arhitektide Liit esitatud kirjaliku arvamuse osas täies mahus kokkuleppele kohaliku omavalitsusega ei jõudnud, siis tulenevalt PlanS 90 lõikest 4 annab maavanem oma kirjaliku seisukoha arvestamata jäetud arvamuse kohta. 2. Avalikul väljapanekul esitatud arvestamata jäänud kirjalik arvamus, kohaliku omavalitsuse ja maavanema seisukoht EAL asus 24.05.2017 kirjas A21/022 seisukohale, et detailplaneeringut ei tohiks kehtestada enne, kui on selgunud Linnahalli täpsemad plaanid. Märkides, et linnahall on antud ala ruumiline dominant ja muutuste käivitaja. Kui planeering fikseeritakse varem kui Linnahalli ruumiline eskiis ja täpsem tegevuskava, võib tekkida hiljem olukord, kus näiteks vajalikku teenindusruumi või lisafunktsioone pole võimalik Linnahalli ümber enam kavandada. EAL tegi ettepaneku peatada detailplaneering ja kooskõlastada see Linnahalli uue hanke kaudu valitava projekteerijaga. TLPA vastas esitatud arvamuse kirjale 21.06.2017 kirjaga nr 3-2/20446-47, märkides, et planeeringulahenduse väljatöötamisel on seatud prioriteediks luua võimalikult laialdased võimalused Tallinna linna- 2 (5)
halli taaskasutuselevõtuks. Detailplaneeringus planeeritud hoonestusala hõlmab tervet Tallinna linnahalli teenindamiseks planeeritud krunti pos 9. Hoonestusala maapealse osa ehitamiseks ühtib hoonestusalaga maa-aluse osa ehitamiseks. Detailplaneeringu seletuskirjas on määratud arhitektuurinõue täpsustada linnahalli täpne suurus, sh hooneosade kinniehitamise ja juurdeehitiste ehitamise võimalus, ning kasutusfunktsioonid eraldi muinsuskaitse eritingimuste alusel ehitusprojekti staadiumis krundi pos 9 piires. Detailplaneering annab ka paindlikkuse linnahalli teenindamiseks vajalike juurdepääsude kavandamisel, mis lahendatakse samuti ehitusprojekti staadiumis. Krunt pos 9 on kavandatud ühiskondlike ehitiste maa või ühiskondlike ehitiste maa ja ärimaa (ärimaa sihtotstarvet võib olla kuni 50%) sihtotstarbega. Krundi sihtotstarbed on määratud variantidena ja vahemikena eesmärgil tagada paindlikkus detailplaneeringu lahenduse elluviimisel. Krundile on määratud ehitusõigus krundile jääva Tallinna linnahalli rekonstrueerimiseks ja linnahallile juurdeehitiste ehitamiseks, sh on võimaldatud võtta seni hoonestamata krundi piirkonnad, ebaefektiivses kasutuses olevad hoone osad jm krundi piires kasutusele juhul, kui see kujuneb otstarbekaks ja vajalikuks. Käesoleva detailplaneeringu koostamise lähtedokumendis, detailplaneeringu koostamiseks tehtud muinsuskaitse eritingimustes, on linnahalli siseõue kohta märgitud, et siseõu (administratsiooniruumid koos majandushoovi, garaažide ja töökodadega) on linnahalli autonoomsem ja ühtlasi arhitektuuriliselt vähempakkuvam osa. See on ka koht, kus saaks leida võimalusi hooneosa mõistlikumaks ümberkorraldamiseks, kaasa arvatud siseõue katustamiseks ja sisetunnelite kinniehitamiseks vastavalt uutele funktsioonidele ja hoone logistilistele võimalustele. Seega on eritingimustes antud võimalus linnahalli teenindamiseks mõeldud sisehoovid vajadusel kinni ehitada. Linnahalli suhtes itta jäävast alast planeeritud kruntide sihtotstarbed on määratud samuti paindlikult. Nimelt võib detailplaneeringu kohaselt kavandada ärimaa sihtotstarbe asemel ka ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarvet. See asjaolu võimaldab vajadusel kavandada planeeritud hoonetesse ka linnahalli teenindavaid ruume. Täpsemad tingimused on võimalik kokku leppida alles uushoonestusega kruntide võõrandamisel. TLPA lisas, et PlanS 124 lõike 4 kohaselt on detailplaneeringu olemasolul või detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus. Linnahalli kasutusotstarvete täpsustamine ja projekteerimine on planeeringujärgne tegevus ning detailplaneering on projekteerimise ja ehitamise alus. Ehitusprojekti koostamisel tuleb arvestada planeeringus seatud piirangute ja nõuetega, kuid ei teki kohustust viia ellu kõiki detailplaneeringus pakutud võimalusi kui selleks puudub otsene vajadus. TLPA asus seisukohale, et detailplaneeringu lahendus loob suurimal võimalikul määral võimalusi Tallinna linnahalli funktsionaalseks kasutuselevõtuks ning piisavalt on jäetud võimalusi erinevate lahenduste kaalumiseks ja väljatöötamiseks staadiumites, mis järgnevad detailplaneeringu kehtestamisele. Kuna Linnahalli rekonstrueerimisprojekti koostaja pole teada, siis pole praegu võimalik konkreetset rekonstrueerimisprojekti koostajat detailplaneeringu menetlusse kaasata. Detailplaneeringu ja linnahalli projekti näol on sisuliselt tegu siiski kahe eri menetlusega, seega pole ettepanek detailplaneeringu menetlus peatada ja detailplaneeringut linnahalli projekti valmimise ajani mitte kehtestada otstarbekas. Harju Maavalitsus leiab, et kohalik omavalitsus on oma seisukohta põhjendanud ning planeeringuga antav ehitusõiguse ulatus on piisavalt paindlik, et anda tulevasele Tallinna linnahalli operaatorile valikuruumi ehitiste funktsiooni osas. Märgin, et Tallinna linnahall on muinsuskaitseline ehitismälestis, kus ehitustegevust piiravad ranged muinsuskaitselised nõuded. Tallinna linnahalli taaskasutusele võtul ei tohi tekkida tulemusi, mis oleksid alal kehtivate nõuetega vastuolus. Tallinna linnahalli täpsem lahendus selgub arhitektuurikonkursi teel, kuhu tuleb detailplaneeringu kohaselt kaasata ka detailplaneeringu avalikul väljapanekul arvamusi kirjalikke esitanud MTÜ Eesti Arhitektide Liit. Harju Maavalitsus juhib tähelepanu, et kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse 2 kohaselt on kohalik omavalitsus põhiseaduses sätestatud omavalitsusüksuse valla või linna - demokraatlikult moodustatud võimuorganite õigus, võime ja kohustus seaduste alusel iseseisvalt korraldada ja juhtida kohalikku elu (sh territoriaalplaneerimist), lähtudes valla- või linnaelanike õigustatud vajadustest ja huvidest ning 3 (5)
arvestades valla või linna arengu iseärasusi. Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud ruumilise planeerimise, iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seetõttu juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate huvide arvesse võtmisel ning planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse ning selle elluviimise üle otsustajaks kohalik omavalitsus. Antud juhul on TLPA asunud seisukohale, et detailplaneering tuleks kehtestada maavanemale järelevalve teostamiseks esitatud kujul ning Tallinna linnahalli kasutusotstarvete täpsustamine ja projekteerimine saab olema planeeringujärgne tegevus, mille koostamisel tuleb arvestada planeeringus seatud piirangute ja nõuetega. 3. Kokkuvõte PlanS 9 kohaselt on planeeringu koostamine avalik ning antud juhul on avalikkust detailplaneeringu algatamisest ja vastuvõtmisest teavitatud PlanS-s ette nähtud korras ning järgitud on ka teisi avaliku menetluse nõudeid. Avalikkuse kaasamise kõige tähtsamaks ja laiaulatuslikumaks võimaluseks on planeeringu avaliku väljapaneku korraldamine, mille jooksul saavad kõik planeeringulahendusest huvitatud isikud esitada oma kirjalikke arvamusi planeeringulahenduse kohta. Planeeringumenetluse etappidest avalikkuse teavitamise kord on sätestatud PlanS-s. Maavanemale heakskiidu saamiseks esitatud materjalidest nähtub, et kohalik omavalitsus on vastavas ajalehes detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumise ajast ja kohast ning planeeritava tegevuse iseloomust teavitanud. Seega kirjalikke arvamusi esitanud isikud on olnud teadlikud planeeringulahendusest ning saanud oma seisukohti planeeringu koostamise käigus ka väljendada, mida tõendab arvamuste esitamine planeeringu avalikul väljapanekul. Kirjalikke arvamusi esitanud isikute arvamuste arvesse kohta on kohalik omavalitsus andnud oma seisukoha. See tähendab, et arvamusi esitanud isikud on saanud detailplaneeringu koostamisel kasutada oma menetlusõigusi ja seeläbi olnud planeeringu koostamisse kaasatud, mis ongi PlanS-st tulenevalt üks planeerimise eesmärk. PlanS 124 lõike 10 kohaselt on detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku omavalitsuse üksus. PlanS 10 kohaselt peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse. Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse ja miljöösse sobivuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus. Maavanema pädevusse kuulub planeeringu lahenduse seadustele ja normidele vastavuse kontrollimine. Seega juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate isikute subjektiivsete huvide arvesse võtmisel ning planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus. Kohalik omavalitsus peab kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalusel vältima planeeringulahenduse kujundamisel ka planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate õiguste riivamist. Kuna kohaliku omavalitsuse peamiseks eesmärgiks planeerimisel on asula säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamine, siis on paratamatu, et alati ei pruugi olla võimalik arvestada kõikide planeeringulahendusest huvitatud isikute soovidega. Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemusel planeeringut parandada ja täiendada, mistõttu kujuneb iga konkreetse planeeringu lõplik lahendus välja alles vahetult enne selle kehtestamist. Seega lõplikuks otsuseks kirjaliku arvamuse suhtes on detailplaneeringu kehtestamise otsus, mitte vastus arvamuse kirjale. Maavalitsus asub seisukohale, et detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud kirjalikke arvamusi esitanud isiku seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid järelevalve teostaja poolt tagamisele. Detailplanee- 4 (5)
ringute koostamisel on arvestatud PlanS-s sätestatud planeeringu avaliku menetluse põhimõtetega ning lähtutud PlanS -s 126 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Detailplaneering on kooskõlastatud kõikide asjakohaste riigiasutuste (mh Muinsuskaitseameti, Keskkonnaameti ja Päästeametiga) ja võrguvaldajatega. Keskkonnaamet nõustus Tallinna linnahalli ja lähiala detailplaneeringu alusel Läänemere ehituskeeluvööndi vähendamisega 02.08.2017 kirjaga nr 7-13/17/3277-7. Käesoleval juhul on kohalik omavalitsus asunud seisukohale, et Tallinna Linnahallile ja selle lähialale on sellise ehitusõiguse andmine piisavalt põhjendatud ning saavutatud on erinevaid huve ja väärtusi tasakaalustav planeeringulahendus. Maavanema hinnangul puuduvad asjaolud, mis ei võimaldaks maavanemal otsustada detailplaneeringule heakskiidu andmise üle vastavalt PlanS 90 lõikes 3 sätestatud maavanema järelevalve pädevusele. Lähtudes maavanema pädevuse piiridest ja võttes aluseks PlanS 90 lõike 2 annan oma heakskiidu Tallinna linnahalli ja lähiala detailplaneeringule ning tagastan planeeringu kohalikule omavalitsusele edasiseks menetlemiseks ja kehtestamise üle otsustamiseks. Juhin tähelepanu, et maavanema heakskiitu detailplaneeringule ei saa pidada eelhaldusaktiks. Tegemist on haldusmenetluse seaduse (HMS) 16 lõike 1 kohase siduva iseloomuga kooskõlastusega, mis on menetlustoiming, mitte iseseisev haldusakt. Nagu muidki menetlustoiminguid saab sellist kooskõlastust reeglina vaidlustada üksnes koos lõpliku haldusaktiga. 1 Planeeringulahendusega jätkuvalt mittenõustumisel on kirjalikke arvamusi esitanud isikul võimalik, kohaliku omavalitsusega ja planeeritava kinnisasja omanikuga kohtuväliselt kokkuleppele mittejõudmisel, pöörduda oma subjektiivsete õiguste kaitseks halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras. Kehtestatud planeeringu vaidlustamist reguleerib PlanS 141. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Ülle Rajasalu maavanem Ärakiri: 1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet, tlpa@tallinnlv.ee 2. AB Artes Terrae OÜ, artes@artes.ee 3. MTÜ Eesti Arhitektide Liit, info@arhliit.ee Helen Madison 6118584 helen.madison@harju.maavalitsus.ee 1 RKHKo 3-3-1-12-07 5 (5)