Planeerimisvead omavalitsuse saamatus või seadusandluse puudujääk Raivo Uukkivi Rae vallavanem
Head oskused omandatakse halbadest kogemustest... ning halvad kogemused tulevad vähestest oskustest.
Miks selline teemapüstitus ja miks Rae valla näitel? Planeeringud 2007-2008 70 60 50 40 30 20 10 0 Rae Saue Jõelähtm e Harku Keila Kiili Viimsi Saku algat DP 2007 51 64 63 46 15 21 29 kehtest DP 2007 41 28 21 26 3 26 16 algat DP 2008 38 40 66 30 10 26 21 23 kehtest DP 2008 29 19 16 15 7 13 39 23
Ehitus- ja ksutuslubade väljastamine 2007/2008 800 700 600 500 400 300 200 100 0 ehitusload 2007 kasutusload 2007 ehitusload 2008 kasutusload 2008 Rae 717 438 443 407 Viimsi 440 201 182 119 Saku 424 85 258 85 Kiili 244 95 79 21 Aegviidu 8 3 17 7 Keila 184 49 114 39 Saue 347 70 160 69 Jõelähtme 321 69 106 65 Harku 578 278 94
Planeerimis-ja ehitustegevus 2001-2008 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Planeeringute kehtestamine Detailplaneeri ngute algatamine Projeketeerimi stingimusi väljastatud Ehituslube väljastatud Kasutuslube väljastatud kirjalike nõusolekuid väikeehit.püst 2001 15 71 53 2002 29 66 121 64 2003 8 82 206 199 2004 28 81 233 482 121 18 2005 38 95 193 552 143 15 2006 54 50 117 752 216 24 2007 41 51 217 717 438 76 dets.08 29 38 443 407 152
Taasiseseisvumise järgse arengu märksõnad Kiirus Tervikpildi puudumine nii omavalitsustes kui ka suuremas piirkonnas. Oluliseim ehk ongi planeeringute hierarhilise kvaliteedi puudumine Isevoolne planeerimine dikteeris arendaja Kasvamine koos arendajaga Seadusandluses arvestatud stabiilset ja järjepidevat keskkonda, mitte kiirustavat ja ebaproportsionaalselt arenevat
Probleemide klassifikatsioon I Planeerimise aegsed Seadusandlikud Planeerimise ja ehitusseaduse kontekst Riigijuhtimises võetud suundumuste kontekst KOV kesksed Enda omavalitsuse vaatlemine eraldiseisvana Puudujääk omavalitsuste juhtimise ja planeerimise koosseisudes ja sealt tekkivad Pettekujutelmad, et ohjeldamatu ja kiire planeerimine annab eelise maksuraha laekumises Kaalutlusotsuste pealiskaudsus Isiklike eesmärkide seadmine avalike ette II Planeeringute realiseerimise aegsed Valglinnastumine märksõna, mis seotud mõlema eelmisega III Planeeringu realiseerumise järgsed IV Tänases kontekstis buumi järelmid, mis toonud uue mõõte igas eelpool loetletud etapis
Planeerimise aegsed
Seadusandlikud ja riigi juhtimisest johtuv Omandireform 90-ndate alguses. Töökohtade kadumine maapiirkondades Inimesed liikusid tööotsinguil suurtesse keskustesse Maha ja tühjaks jäi normaalne eluks vajalik infra Piirkond kuhu ümber asuti ei omanud vajalikku infrat Kiiruga tagastatud maad jäid sööti, sest polnud, kes neid hariks Omandireform kujunes äraspidiseks haldusterritoriaalseks reformiks ja andis aluse uute planeerimisülesannete lahendamiseks
Täna õigusaktidega paika pandud (vaid mõningad näited) 1. Planeeringualal kommunikatsioonide (teede/tänavate/valgustuse) rajamise võib delegeerida arendajale 2. ÜVK lahendused rajatakse liitumistasust 3. Samuti elektri ja sidega 4. KOV peab tagama kõikidele tema registris olevatele vähemalt 1.a.lastele lasteaiakoha Samuti peab tagama koolikoha põhihariduse omandamiseks 5. Sotsiaalhoolekanne samuti KOV kohus 6. Jms KOKS -is 6 kirjeldatud korraldamised
Õigusaktidega pole planeerimise valdkonnas paika pandud Kuidas planeeringualale elama asuvate laste/nende vanemate vajaduste rahuldamiseks rajatakse pehme infrastruktuur lasteaiad, koolid, spordikeskused hooldekodud Kuidas planeeringuala teenindavad, kuid alast välja jäävad teed saaksid korras hoitud arendamise käigus ja peale arenduse valmimist või Vajalikud teed/sadeveelahendused/valgustus saaks rajatud
Seadusandlus jätab otsi lahti PlanS: Ruumiline planeerimine (edaspidi planeerimine) käesoleva seaduse tähenduses on demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. EhS 13: Detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti.
Suunatud valglinnastumise näide Rae vald
vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt Rae vald Suunamata valglinnastumine, mis on halvim võimalik kõigile
KOV-ist tulenevad Arengukavades ja ÜP-des kirjeldatu kohaselt kasvavad kõik Tallinna ümbruse vallad plaanide kohaselt ca 20-30 000- listeks?! Sj Eesti iive on negatiivne Et unelm elluviia ja saada rohkelt makse, siis unustati planeerimise järjepidevus ja algatati planeeringuid kuhu aga arendaja soovis sellega anti hoog sisse valglinnastumisele. Planeerimise käigus mitte keegi ei mõtelnud sellele, mis nende realiseerimine endaga kaasa toob Kui tabati olukorda ja alustati planeeringute mittekehtestamisega, siis oli kaalutlusotsuse motiveeriv osa nõrk ja andis aluse kohtuvaidlusteks nt sooviti enne kehtestamist sõlmida leping arendaja kohustuste fikseerimiseks, siis ta ei kirjutanud alla, sest varem keegi ei teinud sellest juttu 70 60 50 40 30 20 10 0 Rae Saue Planeeringud 2007-2008 Jõelähtm e Harku Keila Kiili Viimsi Saku algat DP 2007 51 64 63 46 15 21 29 kehtest DP 2007 41 28 21 26 3 26 16 algat DP 2008 38 40 66 30 10 26 21 23 kehtest DP 2008 29 19 16 15 7 13 39 23
Planeeringute realiseerimise Kogu problemaatika Rae valla kontekstis saab ühendada mõistesse Valglinnastumine: linnaliste alade valgumine keskuslinnast välja mööda peamisi autoteid või koordineerimatu monofunktsionaalsete alade areng väljapoole linna piiri, kus valdavaks hajutatud, ülehüppelised ning madala tihedusega maakasutusmustrid. Valglinnastumine toimub nii elamu kui ettevõtluse arenduses, kuigi pisut erinevate järelmitega aegsed vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt Rae vald
Maailmas räägiti valglinnastumisest esimesi kordi USA-s 60-ndatel seega peaks ju saamavalglinnastumist vältida. Tegelikkuses võimalik vaid teoorias või hästi demokraatlikus ja sealjuures järjepidavas riigis või vastupidi absoluutselt mitte demokraatlikus riigis. Eestis pole ükski eeltingimus täidetud Põhjus selles, et peale taasiseseisvumist oli meil kõigil väga kiire Ühed said õnnistusena esivanemate maa tagasi, tahtsid kiiresti teenida ja normaalselt elama hakata müüsid maa Teised olid saanud edukateks ärimeesteks ja tahtsid kiiresti inimese moodi elama hakata ostsid maad Kolmandad avastasid, et nad saavad teenida vahendades eelnimetatuid, tahtsid kiiresti teenida Ettevõtjad avastasid, et Tallinnas on väga kallis tootmisega tegeleda ja väljaspool on see oluliselt odavam ja mugavam KOV-i juhtisid ettevalmistuseta/kogemuseta entusiastid või aferistid, kes kas ei teadnud planeerimisest midagi ja lootsid kiiresti lisanduvatest kodanikest häid maksumaksjaid või teadsid hästi ja püüdsid ise vahelt teenida Ei nähtud probleeme ette ja ei osatud end nende eest kaitsta! Seadusandlus nõrk (lubab ÜP-d muuta DP-ga, ei reguleeri sotsiaalsete teenustega liitumist jne)
Planeeringu realiseerimise järgsed, mis paljuski saavad alguse ja ka ilmnevad juba planeeringu realiseerimise käigus
Rahvaarvu muutus, sünnid-surmad 2001-2007 400 Põllud maju täis 200 0 Majad on inimesi täis Inimesed, kes kolivad põllule on noored Noored saavad lapsi Lapsed vajavad lasteaedu, koole ja kõike sinna juurde kuuluvat, Vajatakse ka sportimisvõimalusi Arendajat ei ole (seadusele toetudes) võimalik kohustada rajama lasteaeda, kooli ega spordihoonet Kauplusi põldudel pole, sest kaubandust reguleerib turg Ühistransport ei sõida, sest liinivõrgu tihendamine ja uute liinide rajamine eeldab igakordselt uut riigihanget ja ka dotatsiooniraha riigilt Loogiline teedevõrk puudub, sest seaduses puudub regulatsioon, kuidas arendajat väljaspool arendusala panna teid rajama Transpordipendel hommikustel ja õhtustel tipptundidel 1200 1000 800 600 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 sünnid 81 98 88 99 126 146 230 rahvaarvu muutus 251 438 175 371 710 898 981 surmad 59 58 52 53 41 58 42
Kohalikud juhid katkuvad juukseid oodatud suure kasu asemel hoopis suured kulutused uute tulijate teenendamiseks, kohtuvaidlused pättarendajatega, rahulolematus pättarendajatelt petta saanud kodanike poolt Uued tulijad makse ei jõua veel tooma hakata, hüvesid soovivad kohe seega vanade olijate arvelt. (Parim näide lasteaia kohad, samuti ka teede rekonstrueerimine, õpilastransport, ka koolikohad saavad kiirelt täis)
Ehk kokkuvõtvalt KOV-id on osavalt haneks võetud, peibutades lisanduvate maksudega ja kunagi saabuvate töökohtadega Tegelikkuses on nii, et maksud hakkavad laekuma alles siis, kui majad müüdud, inimene registrisse vormistanud ja isegi siis alles järgmisest kalendriaastast.(dividenditulu ei laeku üldse KOVile) Töökohtadega sama asi kõik Tallinnast välja kolivad firmad võtavad töötajad kaasa ja loodetavasti väga pikas perspektiivis alles asenduvad need kohalike inimestega Probleemid tulevad aga kohe, kui kopp maasse lüüakse Ja need probleemid ning ka dp realiseerumise järgsed probleemid mitme aasta jooksul tuleb lahendada olemasoleva kogukonna (vanade olijate) arvelt
Mõningad probleemid Rae valla näitel rahvastiku arvuline muutus vanusegruppide lõikes Totaalne lasteaiakohtade puudus Teede välja ehitamata jätmine Vee-ja kanalisatsioonilahenduste realiseerimata jätmine Sadeveesüsteemide ebakvaliteetne lahendus Arendajate kadumine pildilt 2500 2000 1500 1000 500 0 0-9 10-19 20-29 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 100-110 1.01.2005.a. 834 1178 1264 1198 1169 1006 644 354 125 25 0 1.01 2006.a. 903 1155 1369 1314 1185 1061 689 370 117 19 1 1.01.2007.a. 1072 1180 1501 1509 1232 1101 703 377 131 19 1 1.01.2008 1280 1194 1677 1923 1299 1210 832 433 185 29 1 1.01.2009 1570 1246 1797 2190 1391 1279 883 494 188 25 0
Kuidas ülesanne lahendada? Kasvamine koos arendajatega Avaliku halduse põhimõte kõik, mis pole lubatud, on keelatud. Kuigi EhS 13 ei reguleeri väljaspool arendusala infra rajamise delegeerimist ja sotsiaalse infra rajamise küsimusi, siis ei saa asuda seisukohale, et see oleks keelatud kahepoolsel kokkuleppel Vastasel korral jääb arendusala rajamata kuniks vahepealsed alad saavad arendatud ja infra rajatud, sest vastavalt KOKS-ile on kohaliku omavalitsuse prioriteetsed tegevused kirjeldatud arengukavas ja kui antud infra rajamine seal fikseeritud pole, siis ei ole seda võimalus ka rajama hakata. Kui arendja soovib siiski alustada oma ala arendamist varem, siis tuleb tal need tegevused võtta enda kanda ja selleks sõlmitakse vastavad kokkulepped.
Oluline on sõlmitavate kokkulepete õigeaegne sünd. Rae vallas on kujunenud nii Enne algatamist eskiis ja lihtkirjalik eelleping Enne vastuvõtmist notariaalne leping, tagatistega Notariaalses leppes kirjutada lahti detailselt kõik, mis puudutab infra välja ehitamist ehk see, mida õigusaktide alusel võib hiljem hakata KOV-ilt nõudma Annab kinnisvaraarendaja teed, valgustuse, ÜVK üle, sealjuures: Ettevõtlusaladel ei oleks üldse vaja võtta arenduse siseseid teid KOVile. Ainult läbivad teed Teede ülevõtmise eeldus 75% ehitistest peavad omama kasutusluba Ehitistele ei anta ehitusluba ja huvitatud isik ei küsi ka seda enne kui infrastruktuur (torud ja teed koos valgustusega) on saanud kasutusloa. See fikseeritakse nii notariaalsesse leppesse, kui ka kehtestamise otsusesse Nii eelleppesse kui hiljem täpsustatult notariaalsesse leppesse lisatakse punktid, mis käsitlevad sotsiaalse osaluse tasumist või mingi konkreetse tegevuse rahastamist. Rae vald iga elamisühiku eest 40000 krooni Lepingutesse fikseeritakse ka tähtajad, mis seotud nt planeeringu kehtestamisega
Ümarlaual tehtud ettepanekud seadusandlusesse 12 lõiget 6 sõnastus peaks olema: (6) Detailplaneeringu algatamisest kohustub planeeringust huvitatud isik või kohaliku omavalitsuse nõudmisel planeerija teavitama tähtkirjaga planeeritava maa-ala naaberkinnistute omanikke kahe nädala jooksul planeeringu algatamise otsuse tegemisest. 23 uus sõnastus: Kui detailplaneeringuga nähakse ette seni hoonestamata maa-alale uue kompaktse hoonestusega ala rajamine, sõlmivad kohalik omavalitsus ja hoonestamisest huvitatud isik enne detailplaneeringu kehtestamist vastu võtmist lepingu planeeringu elluviimise kohta. Lepingus määratakse kohaliku omavalitsuse ja hoonestamisest huvitatud isiku kohustused detailplaneeringu elluviimisel, sh lepitakse kokku 4 lõike 2 punktis 2 sätestatud huvitatud isikute ning avalike huvide ja väärtuste tagamiseks osalustasu suurus sotsiaalse infrastruktuuri laiendamise finantseerimisel ning teede ja tehnovõrkude väljaehitamisel ja detailplaneeringu elluviimise rahastamisel. 10 teeme ettepaneku lisada täiendavalt, et kohalikul omavalitsusel või muul haldusorganil on õigus planeeringu kehtestamisest keelduda, kui ei jõuta kokkuleppele 23 sätestatud lepingu sõlmimises.
Uus aeg ja uued dimensioonid Lihtsameelsed ostavad eriti soodsalt arendajalt kehtestamata planeeringuga alalt krunte ja tulevad omavalitsusse ehitusloa järele Pankrott arendaja, kellel on planeering kehtestatud, läheb pankrotti. Arendusala läheb müüki ja peale väljumist pankrotipesast on kõik kohustused kadunud. Selle olukorra järelmeid püüame ennetada volikogu kehtestamise otsusesse kõrvaltingimuse lisamisega, mis jätab volikogule õiguse planeeringu kehtetuks tunnistada, kui arendaja või tema õigusjärglane ei täida lepinguga võetud kohustusi.
Kokkuvõtvalt Planeerimisvigades on kaasosalised nii tõlgendatavad õigusaktid kui kohaliku omavalitsuse oskamatus probleeme ette näha Üleskutse - On selge, et sellist buumiaega ei tule enam kunagi, seega ettepanek kõikidele omavalitsustele nüüd on aeg oma protseduurid läbi vaadata ja oma seljatagune kindlustada. Samuti vaadata selge silmavaatega oma elanike prognoosid üle. Raskel ajal tugevneb surve kergelt hakkama saada. Meie peame vastutama ka tulevase põlve ja tema elukeskkonna eest
Head oskused omandatakse tõesti halbadest kogemustest... ning halvad kogemused tulevad raudselt vähestest oskustest. Tänan!