Haapsalu linn, Läänemaa Detailplaneeringu tellija: FTr Consultants OÜ (reg.nr 11142134) Kohtu 3A-2, 10130 Tallinn Planeeringu koostaja: OÜ Pärnu Instituut (reg.nr 11362232) Riia mnt 14-7, 80013 Pärnu Projektijuht: allkirjastatud digitaalselt Raimo Klesment maastikuarhitekt, diplomi nr BD 003241 Algatatud: Vastuvõetud: Kehtestatud: Haapsalu Linnavalitsuse 18.08.2014 korraldusega nr 550 Töö nr: Esitatud: 14-02 28.08.2014
2 Sisukord 1. SELETUSKIRI...3 1.1 Üldandmed...3 1.1.1 Detailplaneeringu koostamise eesmärk...3 1.1.2 Detailplaneeringu lähteandmed...3 1.1.3 Alusmaterjalid...4 1.1.4 Olemasoleva olukorra kirjeldus...4 1.2 Detailplaneeringu planeerimise lahendus...5 1.2.1 Kontseptsioon...5 1.2.2 Kruntimine ja planeeritud ehitusõigus...5 1.2.2.1 Üldised põhimõtted...5 1.2.2.2 Ehitusõigus...5 1.2.2.3 Olulisemad arhitektuurinõuded...6 1.2.3 Teed ja liikluskorraldus...6 1.2.4 Haljastus ja heakord...7 1.2.5 Keskkonnatingimused...7 1.2.6 Tehnovõrgud ja -rajatised...8 1.2.6.1 Elektrivarustus...8 1.2.6.2 Sidevarustus...8 1.2.6.3 Veevarustus...8 1.2.6.4 Reoveekanalisatsioon...8 1.2.6.5 Sademe- ja drenaaživee ärajuhtimine...8 1.2.6.6 Soojavarustus...8 1.2.7 Tuleohutus...9 1.2.8 Kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine...9 1.2.9 Kinnisomandi kitsendused...10 1.3 Detailplaneeringu elluviimine...11 2. KOOSKÕLASTUSED JA KOOSTÖÖ...12 3. JOONISED...13 4. LISAD...18
3 1. SELETUSKIRI Käesolev detailplaneering koosneb seletuskirjast ja joonistest. 1.1 Üldandmed Käesolev detailplaneering on algatatud Haapsalu Linnavalitsuse 18.08.2014 korraldusega nr 550. Planeeritava ala moodustavad Haava tn 2 (18301:010:0012; reg.osa 1736432; sihtotstarve tootmismaa 100%; pindala 4 900 m2) ja Haava tn 2a (18301:010:0013; reg.osa 1736532; sihtotstarve tootmismaa 100%; pindala 1 319 m2) maaüksused. Planeeritav ala paikneb Haapsalu linna keskosas. Alale on Haapsalu Linnavalitsuse 21.07.2010 korraldusega nr 423 kehtestatud Haava 2, 2a kruntide ja lähiala detailplaneering. Kehtiva detailplaneeringu kohane maakasutus on ärimaa (40%) ja elamumaa (60%). Lubatud on ehitada 6 219 m2 suurusele krundile kuni 4 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega hoonestu (maksimaalse kõrgusega 16 m). Detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Vastavalt Haava 2, 2a tarbeks planeeritavate tehnovõrkude asukohale, mis asuvad väljapool eelpoolnimetatud maaüksuseid, suurendatakse planeeritavat maa-ala planeeringu koostamise käigus. Haapsalu Linnavalitsuse jättis 18.08.2014 korraldusega nr 550 algatamata detailplaneeringule keskkonnamõju strateegilise hindamise. Otsustuse langetamiseks koostas linnavalitsus keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu (leitav planeeringu lisast 1). 1.1.1 Detailplaneeringu koostamise eesmärk Detailplaneeringu eesmärgiks on Haava tn 2 ja 2a asuvate tootmismaa kruntide liitmine ja sihtotstarbe muutmine ärimaaks. Planeeringuga kaalutakse serverikeskuse rajamise võimalusi planeeritavale (liidetud) krundile ja vastava ehitusõiguse, arhitektuursete hoonestustingimuste, keskkonnatingimuste, haljastuse põhimõtete, kommunikatsioonide asukohtade, parkimiskorralduse ja juurdepääsuteede asukohtade määramist. Planeerimisel ei suurendata kehtiva detailplaneeringuga määratud hoonestusala väliskontuure ega lubatud suurimaid kõrgusi. Vastavalt üldplaneeringule on lubatud korruselisus kuni 4. Planeering vastab linna üldplaneeringule. 1.1.2 Detailplaneeringu lähteandmed Detailplaneeringu lähtedokumendid: Haapsalu linna üldplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu 24.11.2006 otsusega nr 84); Haapsalu linna ehitusmäärus; Niine 21 detailplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu 20.12.2002 otsusega nr 22) Haava 2, 2a ja lähiala detailplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavalitsuse 21.07.2010 korraldusega nr 423); Seletuskirjas viidatud kehtivad õigusaktid (allikas Riigi Teataja: www.riigiteataja.ee) ja asjakohased projekteerimisnormid.
4 1.1.3 Alusmaterjalid Maa-ala geodeetiliseks alusplaaniks on 2014 kevadel OÜ K&J (reg.nr 10092032 ja litsentsiga 755 MA) poolt aktualiseeritud topo-geodeetiline plaan. Täiendavalt on tehnovõrkude planeerimisel kasutatud Haapsalu digijooniste arhiivist kättesaadavaid materjale. Skeemide koostamisel on kasutatud väljavõtteid Maa-ameti koduleheküljelt (www.maaamet.ee). 1.1.4 Olemasoleva olukorra kirjeldus Maakasutus. Planeeritava ala moodustavad järgnevad katastriüksused: Haava tn 2 (18301:010:0012; reg.osa 1736432; sihtotstarve tootmismaa 100%; pindala 4900 m2); Haava tn 2a (18301:010:0013; reg.osa 1736532; sihtotstarve tootmismaa 100%; pindala 1319 m2). Planeeritav maa-ala paikneb Haapsalu linna keskosas, millele on 1950-datel kujunenud hoonestusala. Kehtiv üldplaneering näeb alale on ette nähtud mitmefunktsiooniga kuni 4-korruselise hoonestusega ala. Alale on kehtestatud detailplaneering korter- ja ärimaja ehitamiseks. Reljeef, pinnas ja veed. Planeeritav ala on käsitletav kui ehitatud keskkond. Maaüksused on olnud valdavalt hoonestatud ning hoonete ümber on olnud valdavalt kõvapinnaline õu. Alale ei ulatu ehitustingimusi mõjutav üleujutusala. Keskkonna looduskaitseline, esteetiline ja rekreatiivne väärtus. Planeeritaval alal puudub olemasolevas olukorras looduskaitseline, esteetiline või rekreatiivne väärtus. Seosed kontaktalaga, juurdepääsud ning tehnovõrgud ja -rajatised. Planeeritava ala kontaktala moodustab Niine tänava äärne arengupiirkond, kuhu on kavandatud üldplaneeringuga maakasutuseks valdavalt kuni 4-korruseline mitmefunktsiooniga (elamu ja äri) ala ning 3- ja 4-korruseliste korterelamute ala. Planeeritava alaga piirneb samas ka pere-, ridaelamute ja kuni 2-korruseliste korterelamute alaga. Tegu on dünaamilise linnakeskkonnaga, kus ei ole selget valitsevat kasutust välja kujundatud. Paiknemine linna keskosas, olemasolev tootmis- ja äri- ning elamuotstarve on taganud piirkonna tehnovõrkudega varustatuse ja juurdepääsud avalike tänavatelt. Maaüksustele pääseb Haava ja Jalaka tänavatelt. Endised tootmishooned on valdavalt lammutatud. Ehitisregistri andmetel on planeeritaval alal järgmised ehitised (10.05.2014 seisuga): Haava tn 2 maaüksusel paikneb tootmishoone (kasutamise otstarbega toiduainetööstuse hoone; ehitisregistri kood 120293610; ehitusalune pind 399 m 2; 3-korruseline; esmane kasutus 1950); Haava tn 2a maaüksusel ehitisi ei leidu.
5 1.2 Detailplaneeringu planeerimise lahendus Käesolev detailplaneering on kehtiva Haapsalu linna üldplaneeringu kohane. 1.2.1 Kontseptsioon Kavandada kaasaegne ärihoone, mis sobituks Haapsalu kesklinna. Ärihoonega kaasneb uute infotehnoloogiasektori töökohtade loomine, mis elavdab kogu Läänemaa majanduskeskkonda (kaasneb elamupindade vajadus, suureneb teenuste vajadus ja kasutamine ning võimalik, et ka lisandub maksutulu). 1.2.2 Kruntimine ja planeeritud ehitusõigus Detailplaneeringuga on kavandatud üks ärimaa krunt serverikeskuse (büroohoone) rajamiseks. 1.2.2.1 Üldised põhimõtted Kruntimisel ja hoonestusala paigutamisel on lähtutud järgmistest põhimõtetest: Järgida võimalikult suures ulatuses varem kehtestatud detailplaneeringuga planeeritud lahendust (nt mitte muuta maapealset hoonestusala ja hoonestu maapealse osa paiknemist). Sedasi ei muudetaks ümbritsevate maaüksuste suhtes valdavaid visuaalseid ruumilisi mõjutusi (nt hoone mahu kaugus, kavandatud hoone varjutus, jmt) ja hoone kasutuse muutmine võetakse kergemini omaks. Keskkonnamõjutusi põhjustavad objektid tuleb lahendada hoonestusalal (ja vajadusel hoone siseselt). Tehniliste aspektide lahendamiseks tuleb kasutada parimat võimalikku tehnoloogiat. 1.2.2.2 Ehitusõigus Kruntide ehitusõigusega on määratletud: Krundi kasutamise otstarve. Kruntidele on määratletud kasutamise otstarve võimalikult täpselt sinna planeeritud valdava kasutuse ja ehitatavate ehitiste järgi. Krundi kasutamise otstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe; Hoonete suurim lubatud arv või hoonete puudumine krundil; Hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala; Hoonete suurim lubatud kõrgus, mis on määratud nii maapealsete korrustena kui ka meetritega olemasolevast maapinnast.
6 Alljärgnevalt on toodud ehitusõigus planeeritavale krundile (v.t ka joonis nr 3): Krunt Pos. 1 Haava tn 2 Suurus (m2) 6219 Kasutamise otstarve Ärimaa Katastriüksuse sihtotstarbed* 100% Ä Suurim hoonete arv või hoonete puudumine 1 Hoonete suurim ehitusalune pind (m2) 4900 Hoonete suurim kõrgus: korrused/ m (arvestatuna olemasolevast maapinnast) 4/ 16 Lisaks 2 maa-alust korrust. Kitsendused ja täiendav informatsioon Hoonestu rajamisel on vajalik tuleohutuse tagamiseks rajada tulemüüre Niine tänava suunal. Hoonestule tuleb tagada 110kV elektriühendus Haapsalu alajaamast. Maa-alustele korrustele soovitakse rajada autonoomne elektrivarustuse tagavarasüsteem koos kütusemahutitega (kütuse kogus kuni 78 m3). * Sihtotstarbed: Ä ärimaa. 1.2.2.3 Olulisemad arhitektuurinõuded Oluline on ehitiste projekteerimisel ja rajamisel arvestada sobivust piirkonnaga. Haava ja Jalaka tänavatel puudub selge ehitusjoon. Haava tn hoonestus kavandada paralleelselt tänavaga. Korruselisus kavandada hoonel järgnevalt: kuni 4-korrust (16 m) planeeritava hoone lääneosa; kuni 3-korrust (11 m) planeeritava hoone idaosa. Hoonele rajada lamekatus või madalakaldeline (kuni 20º). Välisviimistluses on lubatud kesklinna sobiv kõrgekvaliteediline viimistlus (nt betoon, klaas, metall, fassaadi viimistlusplaadid). Viimistluse ja liigendatud mahtudega tuleb suuremahuline hoone sobitada olemasolevasse keskkonda. 1.2.3 Teed ja liikluskorraldus Planeeringu elluviimiseks täiendavaid teid ei ole vaja rajada ega liikluskorraldust muuta. Juurdepääs autoliiklusele planeeritakse krundile Haava tänavalt. Hoone maa-alustele korrustele pääseb Haava tänavalt pandusega. Valdav parkimine on lahendatud hoone siseselt. Haava tn poolses küljes tuleb ettenäha tänava äärde koht kütuseveokile, et oleks võimalik teenindada hoone autonoomset elektrivarustuse tagavarasüsteemi. Kuna krunt ulatub ka Jalaka tn änavani, siis sealt suunalt jääb juurdepääs jalakäijatele. Tänavakaitsevöönd on planeeritud 0 m krundipiirist. Planeeritava ala ulatuses avalikult kasutatavate teerajatiste (jalakäijate teed ja juurdepääsu ühendused) rajamiseks tuleb koostada projekt. Projekteerimistingimused väljastab Haapsalu Linnavalitsus.
7 1.2.4 Haljastus ja heakord Planeeritavatel maaüksustel puudub arvestatav kõrghaljastus. Mõningad lehtpuud on isetekkeliselt läinud kasvama Jalaka tänava poolses küljes (praktiliselt maaüksuse piiril). Planeeritud hoone ümbrus tuleb haljastada. Soovitav on haljastuse rajamiseks koostada eraldi projekt või lahendada hoone projekti koosseisus. Projektis tuleb lahendada lume ladustamise võimalused. Planeeritud krunt on lubatud piirata piirdeaiaga. Piirdeaia tüüp ja kõrgus on täpsustamisel. Pärast ehitiste valmimist tuleb krunt heakorrastada (eemaldada s.h rajamistöödel ülejäänud ehitusmaterjalid ja pinnas). Ehitusel tekkivad jäätmed sorteerida kohapeal ja käidelda nõuetekohaselt. Ehitustegevuse jooksul on keelatud jäätmeid ladustada viisil, mis võimaldaks nende laialikandumise ilmastiku mõjul. Projekteerimisel tuleb ette näha prügikasti(de) koht. Jäätmemajandus tuleb korraldada lähtudes Haapsalu linnas kehtestatud reeglitele. 1.2.5 Keskkonnatingimused Täpsustatakse planeeringu koostamisel. Käesoleva planeeringu algatamisel jättis Haapsalu Linnavalitsus 18.08.2014 korraldusega nr 550 algatamata detailplaneeringule keskkonnamõju strateegilise hindamise. Otsustuse langetamiseks koostas linnavalitsus keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu (leitav planeeringu lisast 1), mille kokkuvõttes leiti, et detailplaneeringule ei ole vajalik koostada strateegiliste keskkonnamõju hindamist, sest planeeritava tegevusega ei kaasne olulist keskkonnamõju. Kavandatud tegevuse elluviimiseks on seatud järgmised keskkonnatingimused. Planeeritavale alale on kavandatud serverikeskuse käitamiseks elektrikatkestuste puhuks autonoomne elektrivarustuse tagavarasüsteem (generaatorid). Generaatorite käitamisel tekkiva müra emissiooni selgitamiseks koostatakse mürahinnang. Vastavalt mürauuringu tulemustele antakse soovitused projekteerimiseks ja vajadusel täiendatakse detailplaneeringut. Generaatorite võimsus on kokku 25 MW ja serverikeskuse nõuetekohaseks käitamiseks on vajalik kütusevaru kuni 78 000 liitrit, ehk 78 m3. Tegu ei ole ohtliku ettevõttega1. Kütuse kogus võib tunduda erandlik, kuid objekt ise on väikese ohutasemega (nt hinnatakse plahvatusohtu suhteliselt väikeseks, kuigi tagajärjed on rasked). Autonoomne elektrivarustuse tagavarasüsteem koos kütusemahutitega on kehtivas õiguses käsiteldav kui hoone tehnosüsteem. Energia tootmisel on saasteluba nõutav, kui käitise põletusseadmete summaarne soojussisendile vastav nimisoojusvõimsus vedelkütuse põletamisel ületab 0,3 MW 2. Detailplaneeringu koostamise jooksul valmistatakse ette loa taotlemine. Generaatorid ja kütusevaru on kavandatud hoone maa-alustele korrustele (ehitise sisse), kus saab võimalikud avariiolukorrad (nt mahuti leke) kontrolli all hoida. Samuti saab ehituslike 1 Määratlemise aluseks on Majandus- ja kommunikatsiooniministri 08.06.2011 määrus nr 40, Kemikaali ohtlikkuse alammäär ja ohtliku kemikaali künniskogus ning suurõnnetuse ohuga ettevõtte ohtlikkuse kategooria ja ohtliku ettevõtte määratlemise kord - RT I, 15.01.2014, 20 2 Keskkonnaministri 11.06.2014 määrus nr 20, Saasteainete heitkogused ja kasutatavate seadmete võimsused, millest alates on nõutav välisõhu saasteluba ja erisaasteluba, 3 lg 1 - RT I, 17.06.2014, 1
8 võtete ja tehnoloogiaga viia mõjud keskkonnale minimaalseks. Detailplaneeringuga kavandatu elluviimiseks on vajalik rajada uus elektriühendus Haapsalu alajaamast planeeritavale alale. Vajalikku elektrivõimsust ei saa tõenäoliselt tagada olemasolevast võrgust ega võrku rekonstrueerides. Uus ühendus rajataks ainult serverikeskuse tarbeks. Elektriühendusest lähtuvad mõjud saab täpsustada kui on läbi räägitud võimalik ühenduse trass. Haapsalu linna teistele tehnovõrkudele ja -rajatistele muudatusi ette ei ole näha. Kavandatud tegevus ei nõua suuri veekoguseid ega too kaasa reovete teket. Samuti ei ole ette näha tavapärasest büroohoonest erinevat jäätmeteket. Arvestades, et detailplaneering on üldplaneeringu kohane siis ei ole need mõjutused märkimisväärsed. Käesolev detailplaneering ei näe ette kavandatud tegevuste ellu viimisel olulise keskkonnamõju avaldumist. Keskkonnamõjutuste minimaalseks viimiseks tuleb kasutada süsteemide projekteerimisel parimat võimalikku tehnoloogiat. Kui kavandatud tegevuse elluviimisel kasutatakse õigusaktidele ja standarditele vastavaid ehitusmaterjale, -võtteid ja -lahendusi on mõjud keskkonnale minimaalsed. 1.2.6 Tehnovõrgud ja -rajatised Koostatakse planeeringu koostamisel võrguvaldajate tehniliste tingimuste järgi. Peale detailplaneeringu kehtestamist tuleb koostada ehitusprojektid, kus määratakse täpsed projektlahendused. Alljärgnevalt on indikatiivselt toodud lahendamist vajavad tehnovõrkud ja -rajatised. 1.2.6.1 Elektrivarustus Koostatakse planeeringu koostamisel võrguvaldajate tehniliste tingimuste järgi. 1.2.6.2 Sidevarustus Koostatakse planeeringu koostamisel võrguvaldajate tehniliste tingimuste järgi. 1.2.6.3 Veevarustus Koostatakse planeeringu koostamisel võrguvaldajate tehniliste tingimuste järgi. 1.2.6.4 Reoveekanalisatsioon Koostatakse planeeringu koostamisel võrguvaldajate tehniliste tingimuste järgi. 1.2.6.5 Sademe- ja drenaaživee ärajuhtimine Koostatakse planeeringu koostamisel võrguvaldajate tehniliste tingimuste järgi. Sademevete juhtimine naaberkruntidele on keelatud. 1.2.6.6 Soojavarustus Soojavarustus lahendatakse planeeritaval alal lokaalselt. Täpsustatakse planeeringu koostamisel.
9 1.2.7 Tuleohutus Täpsustatakse planeeringu koostamisel. Tuleohutuse tagamiseks tuleb pidada kinni Päästeseadusest, Tuleohutuse seadusest, Vabariigi Valitsuse 27.10.2004. a määrusest nr 315, Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded ja standardist EVS 812. Tuletõrje veevarustuse tagamisel lähtutakse standardi EVS 812 nõuetest. 1.2.8 Kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine Täpsustatakse planeeringu koostamisel.
10 1.2.9 Kinnisomandi kitsendused Järgnevalt on esitatud planeeritava ala kohta kehtivad ja planeeringulahendusest tulenevad maakasutamise kitsendused, s.h kitsenduse kehtestav õigusakt ja kitsenduse üldine sisu. Õigusakti täpsemaks rakendamiseks või kitsedustega põhjalikumalt tutvumiseks on vajalik aktidega vahetult tutvuda (nt internetis: www.riigiteataja.ee). Koostamisel.
11 1.3 Detailplaneeringu elluviimine Täpsustatakse planeeringu koostamisel. Tehnovõrkude ja -süsteemide rajamine toimub vastavalt kruntide valdajate ja võrguvaldajate kokkulepetele. Haapsalu linnale ei kaasne planeeringu elluviimisega kohustust avalikult kasutatavate teede, välisvalgustuse ja sademeveekanalisatsiooni väljaehitamiseks. Ehitamine toimub ehituslubade või väikeehitiste puhul kirjalike nõusolekute alusel. Ehitusload ja kirjalikud nõusolekud väljastab Haapsalu Linnavalitsus vastavalt ehitistele koostatud projektile, kehtivatele õigusaktidele ja normdokumentidele.
12 2. KOOSKÕLASTUSED JA KOOSTÖÖ Kooskõlastaja (Esindaja) [Kooskõlastamise kuupäev] Märkused Kooskõlastus Haapsalu Linnavalitsus Lääne-Eesti Päästekeskus Terviseamet Tehnilise Järelevalve Amet Keskkonnaamet Tabeli koostas: Raimo Klesment Kuupäev: XX.2014 Koostöö (Keda esindab) Koostöö tulemus Tabeli koostas: Raimo Klesment Kuupäev: XX.2014 Täpsustatakse planeeringu koostamisel. Märkused
13 3. JOONISED Joonis 1. Situatsiooniskeem Joonis 2. Tugiplaan M1:1000 Joonis 3. Põhijoonis M 1: 500 Joonis 4. Tehnovõrgud ja rajatised Koostatakse planeeringu koostamisel võrguvaldajate tehniliste tingimuste järgi Joonised 5 ja 6. Illustratsioonid
14 Joonis 1. Situatsiooniskeem. Planeeritav ala on markeeritud punase alana joonise keskel.
15 See lk asendada Joonisega 2.
16 See lk asendada Joonisega 3.
17 Joonis 5. Illustratsioon (vaade Jalaka tänava poolt). Joonis 6. Illustratsioon (vaade Haava tänava poolt).
18 4. LISAD Lisa 1. Detailplaneeringu dokumentatsioon.